易居中国工业地产操作模式研究页

1、目录1国内外工业园区发展模式综合研究2产业园向产业城市发展研究3松山湖工业园区发展模式研究4国内外工业园区发展模式综合研究5产业园向产业城市发展研究6松山湖工业园区发展模式研究21、国内外工业园区发展模式综合研究关键字：X工业园区、类型、发展模式、转型升级简介：X通过研究工业园区的缘起、类型、发展历程，对工业园区做一个全面的概述；列举国内外的一些工业园区的开发模式的成功或失败的经验，随着时代科技的发展、城市的更新，工业园区的开发模式也发生着转变，原有的一些以粗矿的加工制造业为主的工业园区已无法适应时代的需求，必须通过功能演变寻求新的发展道路。适用范围：X研究工业园区的发展方向以及一些通过功能演

2、变实现工业园区转型的案例研究2整体框架工业园区综述工业园区发展模式工业园区研究工业园区升级转型3工业园区综述4工业园区综述1、工业园区源起u 最早的工业园 可追溯至18世纪，当时工业园是一个国的概念。英国最早完成工业革命（从手工工场到大机器工厂的飞跃）， 成为当时最大的资本主义工业园。当然这个工业园的名号是后人安上去的，但却无形中给工业园下了个定义：工厂集中地。u 工业园区是二战以来各国通过制定各种工业区域开发政策建立起来的特殊环境。在日本称为 “工业团地”，在香港称为“工业村”，在英国称为“企业区”，在大陆称为“工业园区”，主要设立在衰退的内城地区。2、工业园区定义u 工业园是指建立在一块固

3、定地域上的由制造企业和服务企业形成的企业社区。在该社区内，各成员单位通过共同管理环境事宜和经济事宜来获取更大的环境效益、经济效益和社会效益。5X工业园区定义X工业园区发展历程X工业园区类型工业园区综述中国工业园区发展历程X工业园区定义X工业园区发展历程X工业园区类型6城市化与技术革命是园区转型升级的两大推手工业园区综述X我国大陆地区的工业园区分为两类：一类是各级地方政府为了吸引投资，发展本地区经济而人为设立的各级经济技术开发 区，我们不妨称之为开发区；另一类是在当地工业发展到一定程 度，为了更好的满足当地中小企业发展需求而设立的工业园区，我们称之为特色工业园区。X工业园区的类型多种多样，其中包

4、括免税区、出口加工区、自由贸易区、企业区、保税区、工业园区（包括生态工业园区）、工业X工业园区定义X工业园区发展历程X工业园区类型村、工业态。地、科学园区、技术园区、研究园区、技术城等各种形7工业园区发展模式8工业园区发展模式9产业形势纺织、煤炭、钢铁、机械、化工等传统工业；高新技术为指导的第三产业和高端制造业；以多种产业形式形成产业集群；园区特点人力密集型；污染严重、资源严重浪费，已无法适应时代的发展，继续脱胎换骨人才、技术、资金高度密集；人才、技术、资金高度密集； 开发了创新的产业模式：工业旅游；配套设施无配套配套生活休闲娱乐区域配套完善，集聚居住、办公、商业、休闲娱乐为一体的都市综合体；

5、产业新城传统工业园区生态工业园区 高新技术科技园电子产业园IT产业园创意产业园X初始模式为传统工业园区，随着技术的发展带来产业革命，产生了生态工业园、高新技术科技园、电子产业园、IT产业园、创意产业园等，产业集群的效应带来了产业新城的时代。创意产业园案例厦门留学生创业园关键要点：X非盈利的科技产业化服务机构X研发办公楼、厂房、综合楼10厦门国家留学人员创业园成立于1996年，建面8.8万平 方米，交通便利，属于不盈利的科技产业化服务机构11火炬创业园成立时间1996年底厦门地图湖里区区位位于厦门湖里区火炬高科技园东侧规模占地面积6.6；建筑面积8.8；交通紧邻市区主干道，距离机场3 公里，距离

6、火车站7公里，东渡海运港3.5公里。厦门国家留学生创业园功能定位高科技产业化的服务机构园区概况厦门创业园是由火炬高新区管委会投资1.8亿兴建的，在向政府申请政策支持、基金支持和租金补贴支持的同时，负责创业园日常运作的管理并收取租金收益。厦门市政府租金火炬高新区管委会厦门留学生创业园投资1.8亿兴建厦门创业园物管会12厦门创业园盈利模式小结：火炬高新区管委会：1.资金流出： 向政府以较低价格取地 投资兴建创业园2.资金流入：享有租金收益厦门市政府：1.支出： 提供无偿启动资金、 税收优惠政策 租金补贴2.收入： 享有税收收益 促进区域经济发展，提升区域影响力运营模式在创业园区发展中，政府提供政策

7、支持和资金扶持；创业园物管会作为平台；吸引具有高成长性企业入园孵化，促使200 余家企业成功转产，最终达到促进区域发展的目的。 火炬高新区管委会 孵化企业 政府 桥梁和纽带13角色：9提供优惠政策9提供孵化企业可申请报批的启动、运营资金9以活动、视察的方式提升园区知名度和影响力9角色：9携带高成长性项目入园9利用创业园区的优势环境孵化项目，并转产创造效益9为区域经济发展做出贡献（孵化成功企业200余家）9角色：9建造创业园9提供配套服务：住宿、餐饮、娱乐9为孵化企业享受政府优惠政策提供平台9作为孵化企业与外界沟通的窗口。运营模式办公楼主力户型为140-170平米，多数企业认为200平米左右面积

8、将更为适合创业型企业 研发楼 创业园创业园物业组成：由1栋研发楼，3栋标准厂房，1栋综合楼构成，研发办公楼为7 层，出租率近乎100%，等z层数：7层14厂房综合楼名称建筑参数出租情况设施建设其他费用创业大厦z建筑总面积：9500平方米z单户型面积：80-200平米， 其中主力户型140-170平米z层高：3.6米，吊棚后2.7米。z租金价格：26元/平米， 留学人员第一年全免，第二年付正常租金的50%，第三年付正常租金的80%。z空置率：5%z基础设施：结构化综合布线系统， 配备有光纤宽带网络、卫星电视、消防监控、安防智能化系统及客货电梯z服务设施：会议室、信息中心、培训中心、商务中心z水费

9、：2.8元/吨z电费：0.97元/ 吨。z物业管理费2元/平米物业组成创业园内含有标准厂房3栋，每栋6层，最受欢迎的户型是500 平米左右 研发楼创业园厂房综合楼厂房新业楼5400平方米z面积最小的100多平米，最大的1000平米，主要集中在500平米z层高：6层z1层租金20-24元/平米z2-6层租金15-18.5元/平米z几乎是全满z水费：2.8元/吨z电费：0.97元/吨。z物业管理费2元/平米昂业楼5400平方米宏业楼8940平方米15名称建筑面积户型情况租金情况空置率其他费用综合楼为六层，1层为生活配套，2-6层为129套单身公寓，空置率为6.2%，入住企业对于高档饮食配套具有强烈

10、的改善性需求 综合楼轩业楼z栋数：一栋z层数：6层z建筑面积：9400平米z1层为3个餐厅，棋牌室，乒乓球室，咖啡室，健身房，洗衣店，z会议室：2个大的容纳100人，400平左右，小的容纳20-30 人左右，100多平。价格1小时80元z2-6层为单身公寓z户型： 1房1厅，面积9*3.3=29.7平米z租金： 700 元/月z空置率： 129套空8套z物业费40 元/月z水费2.8吨z电费0.572 元16创业园名称建筑参数功能布局公寓其他费用研发楼厂房创业园客户主要关注租金上的优惠，首期无偿启动金金额； 办公室、厂房的面积，公寓是否带精装修，绿化环境，安静程度，高档的酒店，此外对休闲的会所

11、也有所提及 入园企业构成其他IT/光电子28%13%机械10%新材料12%软件22%生物15%17客户咨询过程中主要询问问题z“租金有什么优惠呀？”z“首期无偿启动资金能申请多少呀？”z“有哪些税收优惠呀？”z“办公室户型面积有没有200平米左右的？”z“公寓有没有高档些的，带不带精装修呀？”z“吃饭除了食堂有没有高档的酒店呀”z“创业园绿化好不好呀，吵不吵呀”z“创业园有没有会议室呀？我们开会时会用到的”z“要是再有一些商务配套，比如会所什么的就好了”z入园企业行业全部为高科技企业，其中IT/光电子、软件和生物，三者合计超过60%。关注点分类客户询问频次排名第一名第二名第三名第四名优惠政策租

12、金优惠首期无偿启动资金税收优惠办公场所户型面积办公楼物业形态综合配套公寓户型面积和档次餐饮情况会议室情况休闲配套环境绿化安静程度企业类型入园企业享受无偿资助金、房租减免、配套资本金、创新基金、申请经济适用房等优惠，其中企业最关注的是无偿资助金、房租减免和配套资本金X配套资本金：符合条件的可申请获得最高达总注册资本49%、100万元以内的配套资本金，允许在三年内按优惠价回购股份X创新基金：优先推荐申请国家科技型中小企业技术创新基金和厦门市、火炬高新区技术创新基金。X申办有限责任公司，注册资本起点为三万元人民币（或等值外币）；注册资本在100万元人民币以上的，可分期出资。X无偿资助金：符合条件的每

13、家10万元。X房租减免：用于研发、生产的厂房，在60150平方米以内，第一年免交租金，第二年、第三年分别按市场价的50% 、80%交纳租金；可按优惠价租用配套生活公寓。X以其专利、专有技术出资入股的，科技成果作价占注册资本的比例不受限制。X留学人员及台湾学者凭厦门市留学人员工作证，在购房、办理驾驶证以及子女入学、入园就读等方面享受本市居民生活待遇。留学人员优惠政策X留学人员及台湾学者在厦门创办企业，可申请购买经济适用房18在与众多企业咨询优惠政策的过程中发现，创业企业最关注的是无偿资助 金、房租减免、配套资本金优惠。优惠政策扶持政策主要有税收扶持，基金扶持，租金扶持；其中租金优惠以三年为期限，

14、优惠程度逐年递减；租金优惠集中于办公研发和产品生产，生活配套没有优惠主要扶持政策 租金优惠入园企业前三年租金情况（单位：元/平方米/月）2520151050办公厂房单身公寓第一年租金 第二年租金第三年租金19租金优惠一般以三年为期限，优惠度逐年递减，第四年起无优惠租金优惠集中于办公研发和产品生产，生活配套上没有优惠物业类型第一年租金第二年租金第三年租金办公研发楼（80平米以内）013元20.8元厂房（以18元/平米记）09元/平米14.4元/平米单身公寓700元/月700元/月700元/月扶持政策税收扶持主要是所得税，增值税和营业税基金扶持入园无偿启动基金（申请通过率近乎100%） 各种组织和

15、机构的基金（申请通过率较低）租金扶持符合条件的企业享受办公室租金优惠，厂房租金优惠优惠政策厦门创业园静态投资回收期要22年，可见依靠出租方式回现周期长，与需要快速回现为目标的项目相违背 厦门创业园静态投资回收期计算X首期投入金额1.8亿X办公研发楼年租金收益=26元/平米*9500平米*12个月=2964000元X厂房年租金收益=18元/平米*19740平方米*12个月=4263840元X公寓年租金收益=700元*129套*12个月=1083600元X静投资回收期=1.8亿/（2964000）=21.7年20盈利模式厦门创业园目前在扶持资金、办公环境、公寓装修、酒店配套、社区环境方面存在着较强

16、的改善性需求5分1分21不足对现状评分改善意见租金优惠希望第二年、第三年维持50%的折扣扶持资金落实已有基金，扩充资金来源，对企业发展初期至关重要税收优惠在允许的情况下，尽量加大优惠力度办公情况希望办公楼内装修更精致一些，户型宽敞一些，最好200平米左右公寓情况要求一定要精装修餐饮要有较高档次的酒店会议室要设有1-2个会议室，一大一小，大会议室（400平米- 500平米）、小会议室（100-200平米）休闲配套建议增加一些满足商务需求的休闲配套，比如建造一个会所绿化建议扩大绿化面积，控制噪音影响，营造舒适的办公、居住环境，增加环境舒适度安静程度希望不要太吵，营造一个较安静的工作、生活环境园区不

17、足生态工业园区案例唐山曹妃甸关键要点：X“生态城”：17处公园X高端休闲配套：假日酒店、水上餐厅、游艇俱乐部、高尔夫球场X生态、科技住宅22曹妃甸工业区我国北方国际航运中心重要组成部分和世界级重化工业基地23成立时间2008年区位位于河北唐山南部海岸规模初期到2010年基础建设面积为：88K;未来要建设成为富有水城特色的新型工业城市，建成区面积达300K;交通紧邻市区主干道，距离机场3公里，距离火车站7公里，东渡海运港3.5公里。功能定位为循环经济示范区，将建设以现代物流、钢铁、石化、装备制造等四大产业为主导临港产业体系园区概况工业园共规划有处公园，将曹妃甸工业园打造成了一个“生态城”，积极开

18、展港口工业旅游序号名 称 级别用 地（公顷）位置规划要求1湿地公园区级201是工业区中最大的公园，位于海陆交接带上。充分利用盐池、湿地，集中展示本地区生态环境特点。也作为未来生产服务空间的预留。2中央公园区级187从北向南贯穿综合服务区，包括纳潮河北岸，是工业区重点绿化建设的地区。是综合服务区的中心，统一和提高整个综合服务区的环境品质。3水上运动区级62综合服务区东部滨临三号港池的人工海湾是综合服务区东部的景观核心，是滨海休闲娱乐功能中心，结合人工沙滩、游艇码头、海上人工绿 岛、风力发电等元素塑造滨海休闲场所。4老龙头海岛植物园区级（277）工业区东端，与曹妃甸新城隔海相望。是工业区绿地建设的

19、试验区（属于工业区发展备用地）5渤海公园区级45一号大街南端。作为一号大街主要绿化带的向海出口，眺望渤海。6青龙河公园区级165装备制造区东段，与与曹妃甸新城隔河相望。保护滨海生态环境，重点保护生态多样性，塑造工业区面向新城的绿色界面。7南区滨水公园区级166从南至北贯穿南区中部，包括纳潮河南岸与电厂排水渠相结合。8石化公园组团级12迁曹铁路以东的化工产业区东侧，与发展备用地相邻。作为工业区东部的活动中心之一。9盐田公园组团级11与盐化、煤化和高新科技园区相邻。与就近服务设施共同形成工业区西部地区的活动中心。10煤化公园组团级11西通河中部北侧煤盐化工区的活动中心11高新公园组团级11河北西路

20、滨临纳潮河地区高新科技园区的活动中心，纳潮河滨水公园群的组成部分。12港池岛公园组团级8港池岛向北的门户港池岛的活动中心13物流公园组团级14南区中部，滨临南区河南区物流园区的活动中心，利用电厂排水的南区河景观，塑造特色热河、雪松等景观14石油公园组团级12迁曹铁路以东的原油物流中心东侧，与北侧石化产业区相邻。作为工业区东部的活动中心之一。15甸头公园组团级9甸头服务区的中心。是港区活动中心16装备公园组团级16装备制造区的中心装备制造区西部的活动中心17游艇公园组团级10保税港区的门户装备制造区东部的活动中心24生态环境大量城市级休闲旅游、娱乐设施的规划建设，为工业园区提供完善配套的同时，构

21、筑了世界级的高端休闲度假平台u 规划建设中设施：u 假日酒店u 国际化“水上餐厅” ：建设别格的水上接待中心，与假日酒店呼应，成为生态城亮点工程，达到能接待300人规模的国际会议的能力。u 游艇俱乐部u 曹妃殿u 高尔夫球场等旅游休闲项目25配套设施住宅以生态型、国际化、滨海风情都市社区为产品定位。突出生态设计和生态技术的运用，u 在工业区东北公里的地方规划建设一座占地平方公里可供 万人居住的曹妃甸滨海新城，预计到年城市面积将达到平方公里，形成万人口规模u 欧洲风情小镇、生态科技住宅26高端居住国际化的建筑风格、在建筑造型上体现了：生态、新颖、摩登u 建筑设计：u 造型：新颖、国际化u 技术：

22、采用一流的构造技术打造非同寻常的形态u 生态：环保、科技、绿色27建筑特色产业新城案例新加坡裕廊工业园关键要点：X新加坡最大的现代化工业基地X集科技工业、居住、办公、商业为一体的配套完整的综合工业区28新加坡裕廊工业区新加坡最大的现代化工业基地，被认为是亚洲 工业区中的一个成功典型良好的区位，合理的规划是打造裕廊的坚实基础，举国之力的支持是裕廊工 业区的坚强后盾。居住区市中心29功能分明、结构有致的五大分区是裕廊工业区的一大特点，也是其 发展的见证。石化区港口和重工业区自由贸易区轻工业和一般工业区新兴工业和无污染工业区中心区（居住、商业、办公）成立时间1961年区位位于新加坡岛西南部滨海地带规

23、模面积约70平方公里；目前已发展成为新加坡最大的现代化工业基地，工业产值占全国的2/3以上；交通距离市区约10公里，具有建设现代化工业区的自然地理条件，和海陆空交通条件；功能定位初期的出口加工制造等逐步向通讯技术、生命科学等众多高新技术企业演化园区概况优质的住宅和商业配套满足了园区中产业人群的生活需要，吸引了 更多高素质人才p 主要为园区内企业提供住宅服务，区内有5000间p 实施国外人才安居计划，吸引外来高级人才；寓、300间独立住宅和1200间宿舍；p 提供综合生活、休闲环境，如公园、学校、体育馆、商场等，形成生产和生活的综合体。30利用最初石化的带动，中期石化产业链形成，中后期复合型工业

24、区发展，高新产业 区的成熟，裕廊工业园已经发展成为集科技工业、居住、办公、商业为一体的配套完整的综合工业区园区配套园区开发必须考虑整个园区的社会功能和经济功能，考虑园区如何 成为整个城市的有机组成部分，在园区内部形成高效率“内生循环 系统”的同时，与整个城市乃至地区发生交换科学规划，合理布局，综合发展；¾作为新加坡最大的工业园区，新加坡政府从一开始就将裕廊确定为全面发展的综合型工业区，精心规划、科学布局。¾根据具体地理环境的不同，把靠近市区的东北部划为新兴工业和无污染工业区，重点发展电子、电器及技术密集型产业；把沿海的西南部划为港口和重工业区，安排发展钢铁、造船等大型骨干企

25、业，炼油业则安排在沿海的几个小岛上；中部地区为轻工业和一般工业区；沿裕廊河两岸则规划了住宅区和各种社会生活设施。居住区市中心31石化区轻工业和一般工业区港口和重工业区自由贸易区新兴工业和无污染工业区中心区（居住、商业、办公）规划布局新加坡裕廊工业区发展分为五个阶段，经历基础建设、石化带动、 复合工业与产业升级转型发展为成熟的宜居城市5区域城市化发展成熟（平稳发展期）发展程度成熟阶段4工业区高新产业发展直接推动区域城市化在大量一般综合工业进驻后进驻企业发生产业转型（升级后）才对房地产产生了急速推动作用工业区发展及转型推动城市化（全面建设期）3化工簇群完善区域产业链并带来更多人口石化区拉动区域发展

26、（建设初 期）2石化区拉动区域发展1区域初步发展（启动期）时间区域基础建设32裕廊工业区最终发展为产业多元，功能完备成熟的城市化区域，不仅靠石 化拉动和产业链补强，更多依靠复合工业区，特别是高新产业发展所带来的对居住和配套等的城市化生活要求。1、启动期:10年，基础设施建设及行业工人,产生临时低层次居住性需求；23、建设初期: 20年，核心项目建设期,大量专业性的蓝领建设者,产生中高层次的居住需 求。外地资本开始涌入，选此为生产基地；4、全面建设期: 10年；产业转型后高收入技术蓝领、白领与管理者成为长期固定工作人员,同时对商业与写字楼的需求开始呈现；5、平稳发展期: 10年大项目基本建成投产

27、, 产业布局基本完成, 产能不断增长,区域发展成为集工业居住于一体综合性城区。发展历程案例启示：产业新城是未来工业园存在的极具竞争力的模式，并不是单一的产业，而是聚集了生产、生活、服务为一体的微型城市体。一流的产业园区具备了以下关键要素33一流工业园区的KP I注重工业旅游的开发，使之成为营销宣传的重要手段，有效促进区域增值，区域认识度快速提升产品设计和企业品牌、文化相结合，植入企业品牌，展现文化内涵新颖、创新的规划设计理念、科学合理布局，实现生态化、宜居化“去工业化”，生态化、高绿化率，营造园林式、花园般的园区环境居住、办公、商业、休闲娱乐为一体的城市综合功能，满足生产、生活各项所需高品质、

28、人性化居住满足多种类型人群需求以人为本配套完善环境与形象规划布局品牌植入工业旅游案例总结工业园区升级转型34城市化进程加速！城市产业结构发生转变！ 城市更新势在必行！工业园区转型升经济增长需振兴产业！ 新兴技术引领全新的园区模式！高新技术产业+现代服务业时代来临！级孕育而生！在这样大的背景底下，工业园区转型升级通过三种模式 实现37工业办公物业模式三： “工业办公物业”纳入到工业区升级改造中，不改变土地性质，允许部分配套物业销售，其他部分自用模式二： 工业区改造升级纳入城市更新范畴，更改法定图 则，将土地性质改变为商住用地，所建物业可全部进入市场模式一： 城市更新随着城市的快速发展，可开发的土

29、地难以满足城市、人口增长需求，未来的城市供应将以城市更新为主原来占有大量土地资源的业用地成为了改造的契机。 历史上最模城市更新全面启动，20个项目在8月25日举行了联合开工仪式.38工业园区改造后的供应量直接说明自身扮演了城市更新的重要角色p 全国各地陆续开展实行城市更新，从一线城市北京、上海等城市为起源点，波及二线城市。p 作为土地资源稀 缺、人口密集、飞速发展的深圳在2009 年10月22日颁布了深圳市城市更新办法，并以2009年12月1日实施，城市更新工业园区更新方向：住宅、商业、商务办公、都市综合体改造项目改造形态 横岗128工业区改造 赛格日立工业区升级改造创新产业工业园区，配套有写

30、字楼、公寓等平湖工业区一期高层住宅小区雅宝工业区升级改造高新技术产业园区坂田第一工业区坂田华为新的商住中心横岗128工业区改造项目集商业、商 务、居住和休闲娱乐的综合体坂田第一工业区改造星河雅宝高科总部园园区更新工业园区更新特征：高容积率、并存在区域差异40p 城市更新项目呈现出：高容积率、超高层、都市综合体等等，这反映了未来城市的发展趋势;p 呈现区域差异Ø 位于城市老中心区域的工业园区改造方向：均以都市综合体呈现，集住宅、大型的shopping mall、超高的商务办公楼等为一体，极大地促进其所在区域城市功能的完善，方便为居民提供更多更为高档次的配套设施，并且会优化和美化城市面貌

31、。Ø 位于城市边缘区域的工业园区改造方向：以改造为住宅形式居多，缘于都市综合体需要一定的商务市场承载力。Ø 位于城市规划的新兴核心区域：以商务办公楼、都市综合体、大型的shopping mall为主，在建筑设计上体现生态、科技、时代感。园区更新更新单元规划制定的区域须满足的条件以及多权利主体 的申报条件多权利主体改造意愿满足的条件城市更新单元界定申报条件411、更新单元为单一宗地的同时满足总建面、总数量的2/3业主同意2、更新单元为城中村的股份公司股东代表大会通过或满足总建面和总人数2/3业主同意3、更新单元涉及多个地块的达成改造意愿的地块面积占到更新单元用地4/51、法定

32、图则中已划定为更新单元2、法定图则中未划定或没有法定图则，但符合以下条件的：Ø 城市基础设施亟需完善的Ø 环境恶劣或有重大安全隐患的Ø 现有土地或建筑物不符合社会经济发展要求1、城市更新单元应该是成片的区域2、更新单元总用地不少于1万平米，更新单元内拟重建的占地面积不应低于70%更新条例更新单元规划申报与审批流程u 更新单元规划编制是更新单元纳入年度计划后紧接的工作u 规划制定由原申报单位进行u 目前大部分纳入更新单元规划制定计划的，都应该准备或正在做规划的编制否是是否涉及改变法定图则42公示结束后报请市城市规划委员会审议， 通过后在10个工作日内核发规划批复公示

33、结束后10个工作日内向申报单位核发规划批复城市更新办在45个工作日内形成审定的规划草案，报规划国土委审议。公示市规划国土委在10个工作日内转城市更新办市规划国土委在15个工作日内提出审定的规划草案，并公示原计划申报单位拟定规划草案更新条例43工业办公物业模式三： “工业办公物业”纳入到工业区升级改造中，不改变土地性质，允许部分配套物业销售，其他部分自用模式二： 工业区改造升级模式一： 城市更新纳入城市更新范畴，更改法定图 则，将土地性质改变为商住用地，所建物业可全部进入市场工业园区改造升级模式选取案例X产业升级传统工业区转型生态工业园、高科技工业X功能符合的产业新城创意产业园日本“硅谷”筑波科

34、技城、苏州工业园区、上海金桥出口加工区、台湾新竹科学城、裕廊工业园X环保旅游生态城德国鲁尔工业区、丹麦卡伦堡循环工业园、海尔工业园4445创新科技服务中心创新科技广场一期天安数码时代大厦天安管理中心和派出所厂区天安高尔夫花园三期天安高尔夫花园二期创新科技广场二期天安高尔夫花园一期总用地面积30万平方米（450 亩）总建筑面积80万平方米容积率2.66物业形态商业，高档住宅，公寓，办公楼，厂房资源优势临近高尔夫，位于城市中心区域深圳天安数码园区概况天安数码城经历了起步、高速发展、稳健发展三个阶段，成功完成从传统工业园区向民营科技园区的发展 起步期 高速发展期2003年 全国化模式复制期未来199

35、0年1999年高平台下的中小民营科技企业园区服务于较大规模高科技企业的下游中小企业缺失中小民营企业园区定位传统产业园模式成熟的全国知名民营科技园区高科技产业形成较为完整的产业链中小民营企业城市产业发展机遇企业构成规模化的高科技企业迅速发展传统加工制造企业办公楼，厂房，公寓、高档住宅，商业，配套物业管理、网络环境、金融服务物业构成厂房、食堂办公楼，厂房，公寓、高档住宅，商业，配套物业管理、网络环境、金融服务软件设施水电、网络46发展历程天安数码城从起步到快速发展阶段，两次成功成功抓住 了深圳高科技产业快速发展的机遇Opportunity 1厂区建设1990年天安工业园成立，主要是传统加工制造企业

36、进入园区47Opportunity 21999年天安工业园主动升级为天安数码城，由功能单一的工业园向复合功能园区转变定位为中小企业发展加速器孵化器建设成功要素一把握政府核心目标，结合市场需求，将自身定位为民营 企业的加速器而不是孵化器 促进区域发展 增加税收哈佛大学教授拉瑞·葛雷納(Larry E. Greiner) 中小企业成长模型 发展阶段 创业阶段集体化阶段规范化阶段精细化阶段合作阶段孵化器加速器工业园 发展载体 48企业需求政府目标成功要素二天安数码城紧跟城市以及市场发展趋势，由单一的工业 园区向综合工作型社区发展1999年园区内物业配比2006年园区内物业配比25%居住商业

37、居住商业7%2%91%厂房厂房+研发60%15%49单一功能社区向综合社区发展主要物业：主要物业：厂房天安数码时代大厦天安创新科技广场一期天安创新科技广场二期天安科技创业园天安高尔夫花园一期天安高尔夫花园二期天安高尔夫花园三期成功要素三随着天安数码城入住企业逐渐增多，园区影响力加大， 开发商由最初的申请政策、开发房产、代收租金等多项 责任转为全市场化模式，开发商只承担开发房产，销售 回现的责任天安数码城有限公司深圳市政府完善配套设施建设购买物业9申请优惠政策9上缴税收9租金补贴企业逐渐聚集客户天安数码城有限公司园区影响力扩大入住企业特殊企业客户入住企业政府50成功要素四在园区软件服务建设中做足

38、细节，凭借做好水电网络， 金融服务，物管，科技园区氛围营造这些基础工作，提升园区吸引力，实现企业聚集X水、电、网络基础设施建设z预留公共发电机功率，确保24小时不间断供电z深圳首家接入IP城域网的社区z提供转接平台，使园内企业享受中国电信针对企业推出的企业服务产品X金融服务z园区内设有十几家银行的办事处，银行间的竞争为园区企业提供一个非常优惠和便利的融资环境z园内企业的迅速发展同时促进银行业的发展。X提升园区吸引力X物业管理z设立专业的物业管理公司z物业管理全面通过ISO9002质量管理体系认证2000年底。z运用网络化物业管理系统，实现e时代物业管理模式。X氛围营造z组织园区企业和基金、风投

39、机构的座谈z组织园区企业和融资担保机构的座谈z组织园区企业和政府部门的座谈z邀请中科院的院士、经济学家来园区演讲51成功要素五抓住城市产业升级给予，准确把握政府设立园区的根本目标，考虑中小企业的需求，创造性地控制孵化成本，实现双赢定位借鉴园区由开始的单一功能的工业园区成功向综合工作型社区发展，居住、商业类物业所占比例随需求变化而有所提升园区建设初期要做好水电网络、物管、金融服务等基础设施建设，提升园区吸引力，为园区长远发展奠定坚实基础。开发商的角色由园区成立初期的开发房产、代收租金和申请政策等多项角色转变为后来的纯市场化运作，仅承担开发房产和销售回现的责任。物业比例借鉴基础设施借鉴开发商角色借

40、鉴52成功经验工业园区改造升级模式选取案例X产业升级传统工业区转型生态工业园、高科技工业X功能符合的产业新城创意产业园日本“硅谷”筑波科技城、苏州工业园区、上海金桥出口加工区、台湾新竹科学城f环保旅游生态城德国鲁尔工业区、丹麦卡伦堡循环工业园、海尔工业园53案例苏州工业园54苏州工业园是中新两国政府合作，以建设具有国际竞争力的 高科技工业园和创新性、生态型新城区为发展目标，是国内 工业园发展的典范阳澄湖休闲度假区现代物流园阳澄湖国际科技园区金鸡湖独墅湖Ø 苏州工业园区初步形成了国际科技园、中央商务区、出口加工区、独墅湖高教区、信心产业 园、出口加工区、现代物流园、中心科技生态 城、阳

41、澄湖休闲度假区等功能完善的分区；Ø 苏州园区规划上形成的功能完善的分区，不同的功能分区在园区的发展中承担不同的功能和作用，为园区的快速发展奠定了基础。55出口加工区独墅湖高教区信息产业园中央商务区出口加工区中新生态科技城成立时间2008年区位位于苏州古城东侧规模行政区域面积288平方公里，下辖三个镇，户籍人口27万，从业人员31.57 万，中新合作开发区规划发展面积80平方公里；交通周边发达的高速公路、铁路、水路及航空网与中国和世界的各主要城市相连功能定位高科技工业园区和现代 化、国际化、信息化的创新型、生态型新城区；园区概况苏州工业园区配套发展先于产业和住宅发展，邻里中心首先担负园

42、区配套功能的职责；园区CBD的规划建设使得园区配 套功能更加完善97年98年 99年 00年01年02年03年04年05年06年07年08年 09年邻里中心发展期、CBD建设期苏州总体规划2004-2020提出市域CBD在园区的概念。邻里中心快速发展，师惠等五座邻里中心修建，截止到08年，园区7座邻里中心，总建面超过12万平，形成集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的居住商业中心。欧尚、沃尔玛家乐福等商场进驻；左岸商业街、湖滨新天地、联丰广场等规模型特色商业街区 陆续出现。邻里中心起步期借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦，97年兴建，98年建成。2001年， 贵都大厦邻里中心建成CBD扩

43、展期CBD商业办公功能的完善，李公堤 商业街，圆通时代广场、东方之门的修建等青积案湖商业广场东沙湖商业广场苏杭时代购物广场邻里中心玲珑大厦邻里中心沁苑大厦金鸡湖商业广场久光百货圆通时代广场中央商业广场里中心新城大厦左岸商业街邻里中心贵都大厦滨新天地邻里中心师惠大厦李公堤风情商业水街56苏州园区配套图¾邻里中心首先担负园区配套功能的职责；借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦98 年建成;¾CBD的规划建设，园区的配套更加完善；苏州总体规划2004-2020提出市域CBD在园区的概念，园区的发展上升到城市的高度； 与此同时，邻里中心的发展更加成熟，大型商场开始进驻园区，特色商

44、业街开始形成;¾CBD功能逐步完善；李公堤商业街圆通时代广场、东方之门修建。配套历程园区住宅建设突出“以人为本”的设计思想，充分考虑人与 环境的关系，突出强调基础设施与生活配套设施同步建设， 营造出“富有独特魅力”的生活居住环境亮点一：¾苏州工业园区居住用地按居住分区、居住邻里、小区或组团三级规划设置；¾在园区第二、三区可分为2个分区、每个分区包括几个邻里。每个邻甲约有10000户，邻里可进一步划分为小区20004000 户，或者组团300700户；组团大小约为34公顷；亮点二：居住用地根据住宅密度分为五种类型，可全面满足不同居住人群需求。容积率密度（人ha）用地比例（%）人口比例（%）高密度（公共住宅）高密度（公馆式公2.375048中密度（寓公）馆式公2.35101271寓）2.0360低密度0.7-1.2600.7工人宿舍2.323019住宅