万晟现代公馆物业管理方案

1、1 / 43 万晟现代公馆物业管理方案 目录 第一章 万晟现代公馆项目概况 第二章 物业管理的整体设计与构思 第三章 整体工作计划 第四章 组织机构及人员的配置、管理培训 第五章 管理制度的制订及档案资料的建立与管理 第六章 早期介入及前期物业管理服务内容 第七章 管理服务内容及指标 第八章 构建和谐社区与便民服务 第九章 物业服务费成本测算2 / 43 第一章 万晟现代城项目概况 一、项目简介 精装酒店式公寓万晟现代公馆简介 大马路商圈的酒店式服务精装小户型公寓。 现代公馆是兼具投资与居住双重价值的酒店式服务 精装公寓。面积从 39 平方米至 64 平方米，采用可拓展式精装修，充分地考虑了产

2、品的实用性，打 造新颖实用的空间创造愉悦生活享受。 拥有独立的干湿分离卫生间，安装了冷热水系统，具备独立的淋浴系统，配备煤气的独立采光 厨房，具有天然采光，地热采暖，完全具备居家的优越条件。 3 米层高增加了空间的舒适度。卧室 与客厅之间采用了流通式设计，既区分了两部分的功能空间，又增加了空间的通透感。采用可拓展 式精装修，预留了充分体现业主之间不同审美情趣的空间。厨卫装修、地板铺设、墙面粉刷等方面 全部到位，而灯具、窗帘、家具、电器等体现个性化特征的软装饰由业主根据自己的喜好自理。装 修所用材料均采用高档知名品牌，均达到环保要求。省却了装修的劳顿之苦，同时又可彰显自我的 独特个性。 地段创造

3、的是价值的一部分， 而另一部分价值则是由产品自身创造的， 现代公馆是一个临界点， 它意味着大马路的发展将从此进入一个新的时代。 二、主体建筑情况 整个项目占地面积 49000 平方米 ,建筑面积 10 万平方米 ,由 6 栋 18 层和 2 栋 24 层组成；场地 的南端紧临大马路为大型商业建筑， 地下两层地上三层； 商业建筑分别为 1#6#楼三层以下，其中 1#为写子间，2#、3#为酒店式公寓，4#6#为住宅；场地的中部由 4#7#楼组成，为封闭的住宅园 区；场地的北端由 8#楼和二层局部三层的商铺组成。地下机动车位建筑面积 1.89 万平方米 ,有 600 多个车位。园区实行人车分流，机动

4、车进出口多个。 万晟现代城的整体规划分为三个区域：面向大马路一侧作为主要商业商务空间，商业商务空间 的主要入口沿大马路展开，结合商场前广场，最大满足了商业运营，与新天地购物公园、永春批发 市场、光复路商圈共同构成的商业中心，同时又为大马路的城市景观增添了风采；中段为大面积绿 化和高层居住建筑，创造了优美的城市室外公共活动环境；小区内部配套 :2000 平方米商务生活休 闲会所位于六层，其中包含商务中心服务、咖啡休闲吧、商务会议室、超市便利店、健身馆、网吧、 棋牌室、乒乓球室。 整个项目突出生态绿化的主题，在商场屋面及中部园区内作大面积的集中绿化，大大地提高了 绿化率，在3 / 43 提供休闲场

5、所的同时，表达了对生态城市的尊重。 三、主要配套设备设施 1. 园区配套设备 园区有 41 部奥的斯电梯（写字间有 6 部），开关站、变电亭、发电机、生活水二次加压供水泵 （房）、排水（污）井、换热站、中央空调系统、消防系统（水、电、防排烟、补风机） 、消防监控 报警中心，智能化管理系统，保安巡更系统等。 2. 园区配套设施 大型商场、活动广场、老年人健身场所、娱乐会所、儿童娱乐广场、空中花园等。 3. 周边设施 中小学 : 长春市第一高中、长春市第 103 中学、长春市第二实验小学、 幼儿园 : 清华双语幼儿园 综合商场 : 新天地购物公园、永春批发市场、光复路商圈 银行 : 交通银行 医院

6、 :市中心医院、吉大二院、宽城区中医院 其他 : 光复路商圈、大马路鞋城、东北电器城、新天地购物公园、火车站商圈、重庆路商圈、亚泰 大街商圈、永春路商圈4 / 43 第二章 物业管理的整体设计与构思 运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增 进了解与信任，以诚信为本，提高管理服务的信誉。结合所辖物业的建筑特点，导入切合实际的管 理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念， “全心全意为业户服务” 。把万晟现代城建 设成为长春市首屈一指的“安全、文明、优美、舒适、尊贵”的园区，使万晟现代城高品质、高效 率、严谨规范、以人为本的物业管理成为长春市物业

7、管理行业的一面旗帜。并以物业管理的品牌效 应助总公司的房地产开发，成为房地产销售的新卖点。为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项 承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。 一、一种模式 针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。 在管理工作中将根据本物业的实际特 点采用有效的模式，并创造“管理由您评定，分分秒秒引证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模 式效应，力求更好地满足业户的需求。 采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。 管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。 追求目标是：社会效益、环境效益、经济效益。 二、二项承诺 在一年内做到物业公司收支平衡，略有

8、盈余。 在两年内达到省级“城市物业管理优秀园区”标准或“安全文明园区”标准，三到五年内达到 “全国城市物业管理优秀园区”标准。 三、三个重点 1. 完善服务、诚信待人 物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和 追求目标，奉行“用户至上，服务第一”的原则和务实周到的工作理念，为业户提供全方位、高品 质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务管理。同时以周、月、 季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心 和称心的居住（工作）环境。 5 / 43 2. 环境管理责任到人 园区的环境管理极为

9、重要，如何为业主创造一个良好、舒适的居住（工作）环境，是我们非常 重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分 发挥每个人的才能，使其认真地去做好每天的工作，树立环抱意识，从而保证园区的环境卫生状况 达到最佳状态，为园区所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。 3. 安全、消防真抓实干 为确保业户生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主、以本物业先进的消防设 施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能 部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常的管理中，派专人全天值 班，负责所辖

10、物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃、易爆等危险品进入园区 / 写字间，制定 出与其相适应的应急处理安全操作程序，发生特殊事件时力争将损失降至最小程度。 四、四项措施 根据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到物业管理上。从本 物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学地制定、引导、宣传、倡议等 较为文明典雅的管理方式。 制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作。如管理规章制度及操作规程 、员工手 册等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务业户的目的。 时刻有着多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出建设性意见，全力做 好与前期施工管理单位的衔接工作。 将不间断地充实管理队伍。采用“培训上岗再培训再上岗”的轮回培训制度，不 断提高员工的工作技能与素质。 第三章 整体工作计划 、筹备期 组建物业公司、拟定组织架构 拟定物业管理策划书和物业费用测算 完善前期物业管理服务协议 制6 / 43 定物业装饰装修管理协议 制定、完善各项规章制度、