物业管理公司在商业资产运营管理中的重要作用

1、物业管理公司在商业资产运营管理中的重要作用导言物业管理公司简称物业公司。物业公司是专门从事地上 永久性建筑物、附属设备、各 项设施及相关场地和周围环境的专业化管理的，为业主和非业主使用人提供良好的生活或 工作环境的，具有独立法人资格的经济实体。作为独立的企业法人，物业管理公司必须由 明确的经营宗旨和经行业主管部门认可的管理章程，能够独立承当民事和经济法律责任。物业公司须自主经营、自负盈亏、自我约束、自我开展的机制运行。首先：物业管理公司在某种程度上承当着某些行政管理的特殊职能，是现阶段城市现代化建 立的重要组成局部。随着国家新一轮的房地产宏观调控拉开序幕，多年以来以住宅为主导的中国房地产市场开

2、场发生转移和变化，市场资本流向以及各大开发企业开发策略向商业地产领域倾斜将是顺应市场变化迎接新机遇 和挑战的必然结果，作为房地产产业链重要一环的物业效劳行业也必须面对这一客观实际。由于大多数物业效劳企业只能通过提供传统物业效劳以及有限的业主共有资源的利用创造收益，收入有限而本钱却不断攀升，市场竞争越来越剧烈，利润空间越来越薄。基于此，拓展物业效劳利润空间， 寻找新的市场空白点将成为物业效劳企业从劳动密集型向技术密集型；从低利润率向高利润率转变的必然途径之一，商业地产市场的加快开展无疑将为物业效劳企业提供这样一个新的开展契机。其次：商业资产化运营的环境及开展趋势。、房地产市场新一轮调整，住宅开发

3、扩 展受阻碍。、商业地产影响较小，稳步开展。最后：物业管理公司在商业资产运营的策略:一商业资产运营专业规划细分市场:市场细分可以帮助做好商业物业的市场定位、经营产品定位与客户定位。从租户的行 业背景、租价承受力、租期长短、租赁面积大小、扩张潜力等方面对租户进展细分，可以 在剧烈竞争的市场中找准自己的目标客户，根据特定细分市场的需求，对出租物业作出相 应的调整，提高物业出租效果。合理的商业空间规划和目前的住宅大盘一样综合化、多功能化也是商业的一个重要开展方向，特别是对于 大型商业地产开发工程。从规划设计出发建立商业与其它行业共生的综合效劳体系，实现 商业与其住宅生活配套等的整合，是发挥多种资源优

4、势、实现商业、物业效劳价值最大化 的重要手段对于商业而言自由、灵活的规划形态以及宜人的空间尺度是考虑的重点。例如一些商 业依附于高层住宅的底部，带有明显的底商特色，如缺乏合理的商业空间规划几极容易形 成很大的局限，并且易形成商业与住宅的互相干扰。尽管前期销售势头不错，但并不能保证日后的商业良性经营及后期的物业管理。二商业资产运营专业规划 商业推广：1. 多种途径宣传树立物业良好的形象与口碑。在这方面，商业物业经营管理者应尽可能 通过灵活的媒介根据物业规模、市场定位选择电视、报纸、楼盘现场广告、车厢广告、 灯厢广告及车站广告牌等宣传物业形象、特色和特定价值，可以通过举行有影响的租户 集中进场入住

5、仪式，报道一个公众、潜在租户有兴趣的成功交易案例，宣传物业的附加效 劳功能等营造物业良好的形象，聚集市场对物业的关注度，为吸引各方客户打下根底。2. 以物业特定的价值和功能打动客户。为此，负责租赁的招商人员应全面深入检查并熟 悉待租物业，掌握出租空间的特征和布局情况，明确与周边同类物业的优势与劣势，确保 每一待租的空间均处于良好的效劳状态，清楚待租空间可能给客户提供的特定价值。只有 这样，才能针对性向客户推销、介绍自己的产品，说服对物业有一定兴趣的客户，使其确 信此物业是本地区同类物业中对其最适合的租用对象，能满足其特定的需求；当了解到客 户对当前物业空间有不满之处后，迅速纠正。3. 充分利用

6、现有租户的推荐介绍做到以商引商，通过蓝光华丽城社区商业、蓝光香槟广 场等工程的成功运营证明可能性最大的物业出租方法是来自对当前物业效劳感到满意的以 承租客户的推荐。因此，物业出租经营者应将现有客户的感情培养与优质效劳上升到策略 高度，通过多种途径满足现有客户的效劳需求，增进与他们的联系，以便现有客户变成义 务推销员。从某种意义上，这也是物业促进租赁最低本钱的策略。三商业资产运营专业规划 商业差异定价差异定价策略包括两个方面。对所经租的物业根据租期、租赁规模、是否单独承当维护 费用等，在租金定价上作出区别；对所经租相邻相近的不同楼栋，或同一楼栋的不同楼层 或单元，根据其唯一性或特质性等采用拉高价

7、格，或对较差楼层采用较低价格的策略，以 价格差吸引租客、分隔租客。原因在于高档消费者对价格不敏感，更关注质量、景观、适 用性与效劳等，低档消费者，对价格差很敏感，拉开价格可以促进犹豫不决的租客，本着 图廉价或占有独到地位的心理，加速租赁成交。商业资产招商及运营招商人员可根据负责招商工程的不同区域、不同的商业定位采取相应招商策略对工程进 展招商执行：招商模式选择1. 委托出租。如果物业的拥有者不具有自主经营能力，或物业产权较为分散时，物业管 理方的招商经营团队可以通过委托招商的形式负责商业物业的出租经营及产权产籍管理。 同时需协调好授权范围和经营者的招商佣金。2. 包租。当业主拥有者对租赁市场不

8、熟或无暇顾及时，物业管理方的招商经营团队可以 通过专业的市场调查承包的方式包给专业承包商出租，由承包商负责租务、推广及日常管 理工作。这样既能将经营风险转移给专业承包人，省去业主亲历亲为的辛劳，节约己方人 力物力，又能保证物业有稳定的租金收益。但这种情况难免要在租金上做出一定的让步。3 、组合招商包括长租与短租组合，大小租户匹配，不同经营类型租户匹配，不同形式、层次店铺的 组合，不同货品、效劳、商业构造的组合等。对于零售业务来说，这种组合可以创造、强 化购物气氛，形成商户间互惠共生关系，使其凭借临近性获益。在位置分配上，应充分考 虑各类零售业务、各不同机构间的效益外溢、效益转移、比拟及多目标和

9、冲动性购物行为 等因素的影响和效果。4、借势造市招商。有一些市场时机是不经意而来的， 如旧城区统一拆迁改造 撤除大批临街商铺 、附近修 建大型公共建筑、举办大型活动、大学扩招、制止住宅改商用等。物业出租经营 者应抓住机遇，迅速采取行动，适应市场，赢得商机。如新广交会会展中心附近的楼盘， 针对广交会客商云集， 酒店宾馆房价奇高的商机， 推出短租公寓套房， 就获得很好的收益。5 租售结合招商。对于可租可售的物业，面对那些欲购物业资金不充裕且不愿背负利息 的客户，可以实行以租代售的方法出租，以减轻他们的供房资金压力，方便他们盘活资金 经营。同时让这些潜在买家切实体会到物业的生财能力和价值，感受到房屋

10、质量的可靠性 和物业效劳的高水平，最终促成由租到售的转换。5 转换用途招商。许多中小公司，对办公地点要求不高，不愿租用专用写字楼。因此， 对于一些滞租商铺，在不影响物业整体招租的情况下，可以对其内部布局做分隔改造，改 作适合中小公司使用的办公用房，吸引中小客户前来租用；也可将空置商铺改做展销场地 或其他用途出租。6、谈判和签约谈判策略应用的好坏事关签约成败和租约风险大小。物业出租人员要学会引导客户，如 在陪同客户看现场时，应根据客户的性格倾向确定看楼路线。对于感性色彩浓的客户应先 看条件好的局部， 对于理性色彩浓的客户， 应先看差的后看好的局部。 在具体签约谈判时， 应以完毕性问题对话，强调物业独有的价值，准备好完整的已填好的租约，在非核心利益 上多做让步。并在这一过程中要有充分的自信，让客户从内心感受到你也是站在他的立场上为其利益考虑，并且让价幅度不宜太大商业资产运营效劳商业物业出租经营过程中，物业招商经营人平时应多与客户联系，勤于走访，一旦发现 对物业效劳用电、用水、维修、保洁等方面的要求，尽可能及时帮助解决；及时消除 物业办公、经营环境中的各种隐患，配合租户需要，在商机寻找、信息提供、客商联系、 促销活动安排等方面主动提供帮助。总之，以优质周到的效劳可赢得客户信任，促进物业 租赁、及商业附加值提升除此之