某房地产项目开发测算报告

1、精品重庆工商职业学院课程实训报告课程名称 ：房地产开发经营与管理实训题目 ：房地产开发项目可行性研究报告专业：班级：学生姓名 ：学号：指导教师 ：职称：部门：起止日期 ：感谢下载载精品某房地产项目开发测算报告一、项目概况该房地产投资项目位于重庆市江北区谢家嘴内，根据改市规划局关于该块地规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：1 、用地面积： 202639 平方米2 、建筑密度 :<=36%3 、容积率（地上）： =3.624 、绿化率： =31.38%5 、人口密度： <=6 、规划用途：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及市场的调查与分析，拟在该地块上

2、兴建二十二幢49 层的商住综合楼宇。感谢下载载精品楼宇设地下 3 层地下停车库， 1-2 层为商业用途， 3 层以配套公建为主，包括业主委员会、 物业管理办公室、 公共卫生间、健身房等。裙楼顶层做平台花园。塔楼 22 个，均为 49 层高， 8 个滨江洋房，均为30 层，为住宅用途。本项目主要技术经济指标参见6-1 与表 6-2.表 6-1项目主要技术经济指标（一）项 目单位数量项目单位数量占地总面积平方米202639居住人数人12040平均每户建总建筑面积平方米733553平方米105筑面积平均每户居居住建筑面积平方米361200人4住人数人均居住建公建面积平方米95382平方米30筑面积绿

3、化用地平方米63588道路面积平方米42000居住户数户3440车库面积平方米45249感谢下载载精品表 6-2项目技术经济指标（二）所占面积（平总面积（平方层数功能方米）米）商铺11200106582.177裙 楼4公建面积953823塔楼49住江洋房7停车库设备面积地下室3设备面积30045849人防面积300三、项目开发建设及经营的组织与实施计划1 、有关工程计划的说明项目总工期为120 个月（从 2016 年 12 月至 2021 年 12 月）。当完成第一期住房建筑时，开展预售工作。2 、项目实施进度计划项目实施进度计划见表6-3.四、项目各种财务数据的估算

4、1 、投资与成本费用估算（ 1） 土地出让价款包括两部分：感谢下载载精品A 、 土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为 14072 万元。B、拆迁补偿安置费根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为546.8 万元。上述两项合计为： 14618.8 万元。（ 2） 前期工程费本项目前期工程费估算见表 6-4表 6-4前期工程费估算表单位：万元序号项目计算依据金额建安工程费×1规划设计费4457.533%2可行性研究费建安工程费× 2228.76感谢下载载精品1.5%水文、地质、建安工程费×3742.92勘探费0.5%通水、通

5、电、建安工程费×43714.61通路费2.5%5场地平整费60 元平方米1215.83总 计12359.65（ 3） 建安工程费参照有类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果，见表6-5.表 6-5建安工程费估算表单位：万元建 筑 面土建装饰设备金额序号项目积单价金额单价金额单价金额合计21202.108623.1塔楼 361200227081992.40150.35428.845874468106582.6256.335513.12裙楼227024194.154755062.65587177378地下3458498003667.9250229.2512

6、0550.194447.35室148584.合计21（ 4） 基础设施费感谢下载载精品其估算过程见表6-6 ：表 6-6基础设施费估算表单位：万元序号项 目单价计价数量合计65万元 公4768.0951供电工程73.355318顷6715万元 公1100.3292供水工程73.355318顷7742.13 万元3道路工程4.2176.9460公顷5.4 万元公34.337584绿化工程6.3588顷383感谢下载载精品占建安工程费2971.6845其他工程148584.21的 2%209527合计9051.39（ 5） 开发期税费其估算结果参见表 6-7表 6-7开发期税费估算表单位：万元序号

7、项目金 额估算说明 (估算依据 )固定资产1投资方向7429.21建安工程费× 5%调节税分散建设市政公用217830.11建安工程费× 12%设施建设费建筑工程3质量安全594.34建安工程费× 4 监督费供水管网247.68住宅： 0.3 吨人， 600元吨4补偿费67.20商铺： 0.1 吨平方米， 600元吨供电用电660.48住宅： 4kVA 户， 480元/kVA5负荷费89.60商铺： 8kVA 百 ， 1000元 /kVA感谢下载载精品6其他2971.68建安工程费的2%合 计29890.30（ 6） 不可预见费取以上（ 1）- （4 ）项之和的

8、3% 。则不可预见费为：（7429.21 + 17830.11+ 594.34 + 247.68+67.20=26168.54）*3%=785.0562（万元）开发成本小计： 29890.30万元2 、开发费用估算（1） 管理费用取以上（ 1） - （ 4）项之和的 3%. 则管理费用为 5387.86 （万元）（2） 销售费用销售费用主要包括： 广告宣传及市场推广费， 占销售收入的 2% ；销售代理费，占销售收入的2% ；其他销售费用，占销售收入的1% ，合计 33678.00万元。销售收入详见表6-9.（3） 财务费用指建设期借款利息。第一年借款10000 万元，贷款利率为4.73% ，每

9、年等本偿还，要求从建设期的第二年起2 年内还清。建设期借款利息计算如下；第一年应计利息：（ 0+9000/2） *4.73%=212.85（万元）第二年应计利息： （9212.85+1000/2）*4.3%=598.84（万元）第三年应计利息：（ 9811.59+0/2）*4.73=435.77（万元）感谢下载载精品则财务费用上述合计： 1198.52万元 .详见表 6-14 贷款还本付息表。开发费用小计： 7178.89万元。总成本费用合计： 255137.79万元3 、投资于总成本费用估算汇总表详见表 6-8表 6-8投资与总成本费用估算汇总表单位：万元序号项目金额估算说明以下(1)(6)

10、1开发成本214873.41项合计1.1土地费用9600前期工程1.212359.65费基础设施1.39051.39建设费建安工程1.4148584.21费开发期税1.529890.30费不可预见1.65387.86费2开发费用40264.38以下(1)(3)感谢下载载精品项合计2.1管理费用5387.862.2销售费用33678.00销售收入× 5%2.3财务费用1198.523合计255137.794 、项目销售收入估算（ 1） 销售价格估算根据市场调查，确定该项目各部分售价单价为：住宅 :17000/ 平方米商铺： 21000/ 平方米车位： 15 万/ 个（ 2） 销售收入的

11、估算本项目可销售数量为：住宅113000平方米，裙楼中的商铺部分11200 平方米，地下车位2400 个。详见表 6-9表 6-9销售总收入预测表单位：万元预计销售单用途可售数量销售收入价17000元住宅361200614040平方米21000元商铺1120023520平方米车位2400150000 元36000感谢下载载精品合计673560（ 3） 销售计划与收款计划的确定具体见表 6-10表 6-10销售收入分期按比例预测单位：万元销售计划各年度收款情况合计年份销售比例销售数量第 1 年第 2 年第 3 年第一年住宅：45%216720145202.4第二年商铺：60%672011558.

12、40车位：50%144030240311668.00住宅：556第三年商铺：40%44807705.60车位：50%96020160.00合 计100%100%187000.80124667.205 、税金估算（ 1） 销售税金及附加估算具体见表 6-11感谢下载载精品表 6-11销售税金及附加估算表单位：万元计算期序号类别计算依据1231营业税销售收入× 5%9350.046233.36城市维护建2营业税× 7%654.50436.34设税3教育费附加营业税× 3%280.50187.00教育专项基4营业税× 4%374.00

13、249.33金防洪工程维销售收入×5336.60224.40护费0.18%销售收入×6印花税93.5062.330.05%7交易管理费销售收入× 0.5%935.00623.34销售收入×12024.1合计8016.106.43%5144（ 2） 土地增值税估算具体见表 6-12表 6-12土地增值税估算表单位：万元序号项目计算依据计算过程感谢下载载精品1销售收入673560扣除项目2以下 4 项之和318152.72金额2.1开发成本214873.412.2开发费用40264.38销售税金2.320040.25及附加其他扣除取(2.1) 项 的2.44

14、2974.68项目20%3增值额(1) (2)355407.28(3)(2)×4增值率1.12100%增值税税5(4) 50%12.40%率土地增值6(3) ×(5)44070.50税6 、投资计划与资金筹措本项目开发投资总计需255137.79万元。其资金来源有三个渠道：一是企业的自有资金即资本金，二是银行贷款，三是预售收入用于在投资部分。本项目开发商投入资本金15000 万元作为启动资金，在总投入中，其中第一年投入约为45%, 第二年投入约为30% ，第三年投入约为25% ，从银行贷款 10000 万元，第一年投入9000 万元，第二年投入1000 万元，不感谢下载载精

15、品足款项根据实际情况通过预售收入解决，具体见投资计划于资金筹措6-13表 6-13投资计划与资金筹措表单位：万元项 目 名计算期序号合计称第一年第二年第三年建 设 投1255137.79114812.0076541.3463784.45资资 金 筹2255137.79措自 有 资150002.1105812.002000.00-92812.00金借 贷 资100002.29000.001000.000.00金预 售 收2.3入 再 投230137.790.0074541.34156596.45入7 、借款还本付息估算长期借款10000万元，等本偿还，宽限期一年，2 年内还清，贷款利率4.73%

16、 ，具体见表 6-14表 6-14借款还本付息估算表单位：万元项目名计算期序号合计称第一年第二年第三年1借 款 还感谢下载载精品本付息年 初 借1.109212.859212.85款累计本 年 借1.210000900010000款本 年 应1.31247.45212.85598.84435.77计利息年 底 还1.409811.699648.62本付息年 末 借1.59212.850.000款累计借 款 还本 付 息2的 资 金来源投 资 回2.109811.699648.62收五、项目财务评价1、现金流量表与动态盈利分析（ 1）全部资金现金流量表设 Ic=10% ，具体计算见表 6-15表

17、 6-15现金流量表（全部投资）单位；万元感谢下载载精品序号项目名称计算期1231现金流入187000.80124667.201.1销售收入187000.80124667.202现金流出114812.00113870.7188670.692.1建设投资114812.0076541.3463784.452.2销售税金及附12024.158016.10加2.3土地增值税26442.3017628.202.4所得税-1137.08-758.053净现金流量 (1)-114812.0073130.0935996.51 (2)4折现净现金流-104374.5560438.0927044.71量5税前净现

18、金流-114812.0071993.0135238.45量 (3)+( 2.4)6税前折现净现-104374.5559498.3626475.17金流量评价指标：A、税前全部投资净现值： NPV=18401.02（万元）感谢下载载精品B、税后全部投资净现值： NPV=16891.75（万元）C、税前全部投资内部收益率：FIRR=999.54%D、税后全部投资内部收益率：FIRR=669.67%（ 2）资本金现金流量表设 Ic=14% ，具体计算见表 6-16表 6-16现金流量表（资本金）单位：万元序号项目名称计算期1231现金流入187000.80124667.201.1销售收入187000

19、.80124667.202现金流出52289.46-54930.862.1资本金105812.002000.00-92812.002.2预售收入3148.403346.28再投入2.3贷款本息9811.699648.62偿还2.4销售税金12024.158016.10及附加2.5土地增值26442.3017628.20税2.6所得税-1137.08-758.053税后净现-105812.00134711.34179598.06感谢下载载精品金流量(1) (2)4折 现 净 现-105812.00103656.00121223.57金流量评价指标：A、资本金税后内部收益率： FIRR=-158.

20、59%B、资本金税后净现值： NPV=119067.57（万元）（ 3）动态盈利分析a、净现值开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期（即为本项目开始投资的当年年初）的现值，此现值的代数和就是项目的净现值。基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率，一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率。本本房地产投资项目以10% 作为全部投资的目标收益率Ic1 ，以 14% 作为自有资金目标收益率Ic2.净现值评价标准的临界值为零， 经上面积算，本项目税前、税后全部投资的NPV分别为 18401.02 （万元）和 16

21、891.75 （万元），均大于 0 ，资本金的税后净现值 NOV 为 119067.57 （万元），也大于 0 ，这说明本项目可按事先规定的基本收益率获利，在所确定的计算期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。C、内部收益率感谢下载载精品内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率，内部收益率是项目折现率的临界值，本项目属于独立方案的评价与分析，经上面计算，税前、税后全部投资的 FIRR 分别为 999.54% 和 667.57% ，大于同期贷款利率4.73% 和目标收益率 10% （Ic1 ），资本金的税后 FIRR 为-158.59% ，也大于同期贷款利率4.7

22、3% 和目标收益率14% （Ic2 ），说明项目盈利，达到同行业的收益水平，因此项目可行。2、损益表与静态盈利指标（ 1）损益表具体见表 6-17表 6-17损益表单位：万元序号项目名称计算依据计算期合 计1231销售收入0187000.80124667.20311668.002总成本费0153082.67102055.11255137.79用感谢下载载精品3销售税金012024.158016.1020040.25及附加4土地增值026442.3017628.2044070.50税5利润总额(1 2 30-4548.32-3032.22-7580.544)6所得税(5)×25%0-1137.08-758.05-1895.147税后利润(5)(6)0-3411.24-2274.16-5685.418盈余公积(7)×10%0-341.12-227.42-568.54金9可分配利(7) (8)0-3070.12-2046.75-5116.86润