来宾市住房维修基金管理办法

1、来宾市住宅专项维修资金管理办法实施细则第一章 总 则        第一条 为加强和规范住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备维修、更新、改造，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据物业管理条例（国务院令200754号）、住宅专项维修资金管理办法（建设部、财政部令2007165号）、广西壮族自治区<住宅专项维修资金管理办法>实施细则（桂建房201111号），结合我市实际，制定本实施细则。        第二条 来宾市城市规划

2、区国有土地范围内具有共用部位、共用设施设备的居民住宅、住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的住宅专项维修资金交存、使用、管理和监督，适用本细则。        第三条 本细则下列用语的含义是：        （一）住宅专项维修资金，是指业主交存的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后物业服务合同约定以外的维修、更新、改造的资金。        （二）住宅共用部

3、位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主共有的部位以及在使用上、功能上为住宅或者整个物业区域服务的部位，主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙体、门厅、楼梯间、走廊通道等。        （三）共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主共有的附属设施设备，以及在使用上、功能上为住宅或者整个物业区域服务的设施设备，主要包括电梯、给排水系统、供气管道及设施设备、供电线路及设施设备、空调系统、避雷设施、安防监控设施、智能化系统和音乐背景系统、树木、消防设施、天线、照明、绿地、道路、路灯

4、、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。        第四条 住宅专项维修资金的管理实行统一归集、专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。        第五条 市住房和建设主管部门和财政部门负责指导、协调、监督住宅专项维修资金的管理与使用，其他相关部门按各自职责做好工作。        第六条 市住房和建设主管部门设立一个住宅专项维修资金

5、管理机构（以下简称“管理机构”），专职承办住宅专项维修资金的归集、使用、核算、监管等工作。        住宅专项维修资金管理机构的管理经费可以行政拨款或经财政部门核定后在住宅专项维修资金的增值收益中列支，并与住宅专项维修资金分账核算。第七条 管理机构设立住宅专项维修资金专户，并委托商业银行作为住宅专项维修资金的专户管理银行。住宅专项维修资金专户应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账；公有住房专项维修资金专户，按照售房单位设账。 第二章 交 存第八条 商

6、品住宅及非住宅业主，其物业每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金数额为本市上年度房屋建筑安装工程每平方米造价的5%。根据当前本市房屋建安造价核算结果并结合我市实际情况、市区首期住宅专项维修资金交存标准为：未配置电梯的房屋每平方米45元，已配置电梯的房屋每平方米60元，从20 年 月 日起执行，此后住建部门根据实际情况核算后汇报市政府定期调整并公布。第九条 售后公有住房应当按照下列规定交存住宅专项维修资金：（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当年房改成本价的2%。（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款

7、的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。第十条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。第十一条 开发建设单位应当在商品房销售合同中以专门条款与业主约定住宅专项维修资金交存的数额、交存时间和方式等事项，由业主按照本细则的规定交存住宅专项维修资金。第十二条 新建商品房的开发建设单位应当在下列期限内按照房产主管部门商品房测绘备案的建筑物总面积足额预交住宅专项维修资金：（一）需办理商品房预售许可的，在办理预售许可前；（二）需办理商品房现售备案的，在办理现售备案前；（三）本办法实施前已办理商品房预售许可的，在办理产权证前。业主在

8、办理商品房权属登记前，应当支付开发建设单位预交的住宅专项维修资金，并到管理机构办理更名手续。第十三条 已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的维修资金存入专项维修资金专户。第十四条 住宅专项维修资金交存流程如下：（一）业主向管理机构提交住宅专项维修资金交存登记表等相关材料后，领取交存通知单；（二）业主持交存通知单到专户管理银行交存住宅专项维修资金并取得交款凭证；（三）业主持银行交款凭证到管理机构领取票据。第十五条 未按规定交存住宅专项维修资

9、金的，开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。第十六条 业主分户帐面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。业主续交后的住宅专项维修资金余额不得少于首期应交住宅专项维修资金数额。成立业主大会的，住宅专项维修资金续交方案由业主委员会拟订，经业主大会讨论通过后，由业主委员会具体组织实施。未成立业主大会的，由业主按首期应交专项维修资金标准足额补交。第十七条 本办法实施前未建立或未按规定交存首期住宅专项维修资金的物业，业主应当自本办法实施之日起，每年按照建筑面积每平方米5元的标准，连续4年将首期住宅专项维修资金交存至住宅专项维修资金专户。业主大会另有决定的，按照业主大会的

10、决定执行。第三章 监督管理第十八条 业主大会成立前，住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，由管理机构负责代管。第十九条 业主大会成立后，业主大会决定不再委托管理机构代管住宅专项维修资金的，应依法召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并就确定住宅专项维修资金账目管理责任人、拟订账目管理办法及应急支取预案、委托账目管理单位等相关事项并形成决议。业主委员会持业主大会的有效决议等有关材料到管理机构办理住宅专项维修资金划转手续。第二十条 管理机构收到业主委员会申办住宅专项维修资金划转材料后，符合条件的应在10个工作日内通知专户管理银行开立业主大会住

11、宅专项维修资金账户，将住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，同时将有关账目移交给业主委员会。业主大会开立的专项维修资金账户，应当接受管理机构的指导和监督。第二十一条 房屋所有权转让时，该房屋的住宅专项维修资金余额随房屋所有权同时转让，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明。原业主未交存首期物业专项维修资金，买卖双方当事人应当在办理房屋所有权转移登记前协商足额交存。第二十二条 物业管理区域变动、房屋所有权转移、住宅专项维修资金账目责任人或委托管理单位变更等，开发建设单位、业主或业主委员会应到管理机构及专户管理银行办理有关变更手续。第二十三条

12、房屋灭失的，按照下列规定返还住宅专项维修资金：（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；（二）公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；公有住房售房单位不存在的，按照公有住房售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。第二十四条 管理机构、负责管理公有住房专项维修资金的部门或业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存情况；（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；（三）业主、公有住房售房单位分户账中资金交存、使用、增值收益和结存情况；（四）其他有关资金使用和管理的情况。业主、公

13、有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。第二十五条 住宅专项维修资金的管理，应当按财政部门的有关规定执行，并依法接受审计部门的监督。第四章 使 用第二十六条 住宅专项维修资金应当专项用于保修期满后住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。住宅专项维修资金的管理费用在住宅专项维修资金的增值收益中列支，并与专项维修资金分账核算。管理机构代管专项维修资金的管理费用，由市财政部门核定。第二十七条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：（一）商品房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；（二

14、）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，业主承担的部分，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；（三）售后公有住房与商品房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业；其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。住宅专项维修资金不足支付维修费用的，不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。第二十八条住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未出售的物业，由开发建设单位或者公有住房售房单位

15、按照尚未出售物业的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。第二十九条 按照本办法使用住宅专项维修资金时，维修工程符合以下情况之一的，应当委托工程造价咨询单位进行项目审价：（一）单项维修工程费用超过1万元；（二）一次性使用维修资金总额超过1万5千元；（三）其他依法应当进行项目审价的工程。第三十条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用专项维修资金进行维修、更新、改造的，按照以下程序办理：（一）物业管理单位根据维修和更新、改造项目情况向管理机构提出使用方案；没有物业管理单位的，由相关业主提出使用方案；（二）使用方案应当取得专有部分占该建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，并在

16、物业管理区域明显位置公示不少于5日；（三）物业管理单位或相关业主持住宅专项维修资金使用申请表、相关业主签字同意的书面材料、使用方案、施工合同等材料，向管理机构申请办理预支手续；其中，动用公有住房专项维修资金的，向负责管理公有住房专项维修资金的部门申请预支；（四）管理机构在5个工作日内完成审核，符合条件的，管理机构在3个工作日内通知专户管理银行将不超过核定预算金额70%划转至维修单位；（五）负责管理公有住房专项维修资金的部门应当于收到申请之日起7个工作日内审核完毕并将不超过核定所需公有住房专项维修资金预算金额70%划转至维修单位；（六）维修工程竣工验收合格后，物业管理单位或相关业主持下列材料报管

17、理机构、负责管理公有住房专项维修资金的部门核实，拨付维修费用的余额：1、工程决算单；2、维修和更新、改造工程的发票；3、相关业主意见反馈表；4、维修费用分摊明细表；5、其他相关材料。第三十一条 维修工程最终决算超过核定预算20%或超出1万元以上的，超出部分按本办法规定的程序重新申报。第三十二条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，使用住宅专项维修资金的，其公示及相关要求参照第三十条执行，并按照以下程序办理：（一）物业管理单位根据维修和更新、改造项目提出使用方案；没有物业管理单位的，由业主委员会提出使用方案；（二）使用方案应当取得专有部分占该建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同

18、意，并在物业管理区域明显位置公示不少于5日；（三）物业管理单位持有关材料向业主委员会提出预支维修资金申请；（四）业主委员会预支维修资金的，应当将有关材料报管理机构备案；（五）业主委员会凭管理机构的备案证明通知专户管理银行，拨付不超过核定预算金额70%划转至维修单位；（六）维修工程竣工验收合格后，经业主委员会、账目管理单位核实，拨付维修费用的余额。涉及动用公有住房专项维修资金的，参照第三十一条执行。第三十三条 管理机构代管住宅专项维修资金期间，发生以下紧急情况，需要立即进行维修、更新、改造的，由物业管理单位或者业主委员会提出书面紧急报告，管理机构核实后及时通知专户管理银行预拨维修资金。（一）共用

19、供水、供电、供气管线及其设备出现故障，但依法应当由供水、供电、供气等单位维修的除外；（二）房屋天面或者外墙严重渗水、漏水，但人为造成损坏的除外；（三）电梯、消防、安防等设施出现严重故障；（四）经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋；（五）其他严重影响业主生活安全的紧急情况，或者法律、法规、规章和有关技术标准规定必须维修的情况。        维修工程竣工验收合格后，物业管理单位或业主委员会应当将核实后的维修工程决算费用清单在物业管理区域明显位置公示不少于5日。公示期满物业管理单位或业主委员会将维修工程决算费用报管理机构复核后办理结算手续。维修工程决算费用超过1万元的维修工程，应当经审计后方可办理相关结算手续。物业所在区域内无物业管理单位和未成立业主委员会的，由市住房和建设主管部门代为组织维修。第五章 法律责任        第三十四条 开发建设单位违反本办法第十二条规定，不预交住宅专项维修资金的，由市住房和建设主管部门责令限期整改；逾期不改正的，处以1万元以上5万元