浅谈住宅专项维修资金管理中存在的问题及相应对策

1、浅谈住宅专项维修资金管理中存在的问题及相应对策【摘要】住宅专项维修资金是随着中国城市化进程伴随着房地产行业的兴起，为了解决房地产开发、物业管理服务企业和业主对于住宅产权多元化维修产生的矛盾而产生，是指专用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，不得挪作他用。其资金性质是属于业主住宅的保障性资金，俗称“房屋养老金”。由于中国城市化进程只有短短几十年，而住房商品化时间更短，作为一项全新的资金，其归集、管理和使用都是一项全新课题。【关键词】住宅;维修资金;制度建设目前我國现行的住宅专项维修资金管理办法已实行十余年，相关配套制度不尽完善，无法适应新时代发展要求。如何在新时代推动

2、住宅专项维修资金管理科学化、规范化和现代化是一个必须深入思考的问题。本文结合工作实务简单分析住宅专项维修资金管理中存在的现实问题并谈几点思考。1、住宅专项维修资金发展历史我国的住宅专项维修资金管理制度最早规定于1999年原建设部、财政部颁布的住宅共用部位及公用设施设备维修基金管理办法，随后在2003年颁布的物业管理条例再次予以明确，2008年建设部、财政部165号令颁布实施的住宅专项维修资金管理办法（下称办法）是截止目前我国关于住宅专项维修资金（下称维修资金）的纲领性文件，也从此我国维修资金管理走上规范化道路，步入一个新的发展阶段。2、住宅专项维修资金管理现状及存在问题2.1维修资金管理主体不

3、统一，政府相关主管部门多样2.1.1维修资金归集后管理主体不统一现行办法第十条明确规定业主大会成立前维修资金由物业所在地人民政府建设（房产）主管部门代管，业主大会成立后，由业主大会自行决定，同时应当接受所在地主管部门监督。但各地执行不统一，主要有三种管理模式：（1）业主委员会自行管理，（2） 政府主管部门代管，（3）物业公司管理。2.1.2针对第二种政府主管部门代管形式，存在主管部门多样代管部门主要存在五种：公积金管理中心、住宅专项维修资金管理中心、住建或房产主管行政机关、房改、财政等部门。2.2维修资金管理配套制度不健全2.2.1维修资金管理核算缺乏相应统一的会计核算制度简单的事业单位会计核

4、算科目无法满足维修资金核算需要，而企业会计核算并不符合维修资金核算特点，因此这两种会计核算都无法全面、真实、客观的反映维修资金管理过程事实。2.2.2维修资金管理缺乏具体的保值增值及收益办法办法第二十六条和第二十七条明确规定可以通过购买国债获取增值收益。但购买国债缺乏具体操作规程且使用资金购买国债要求门槛过高，需经业主委员会同意或满足维修资金“双三分之二”条件方可使用;而对于未成立业主委员会的小区，则更为困难，存在动用维修资金存在审批程序环节复杂等问题。实际工作中，绝大多数维修资金采取活期储蓄方式，形成事实“沉淀”资金，同时由于活期储蓄收益率低于物价上涨指数，造成维修资金贬值。2.2.3维修资

5、金管理风险控制制度存在空白办法第三十二条规定维修资金管理应当接受审计部门的审计监督。由审计机关监督，是现阶段各地采取的主要方式。虽然国家对有的省份及地市已经开展了住宅专项维修资金的专项审计，全方位检查维修资金归集、使用和管理存在的问题和漏洞，提出相应审计建议，以提高维修资金使用效益和管理水平，但是专项审计并无法形成对维修资金的常态化监督;根据国家审计法第二十九条规定，审计机关审计监督单位应当建立健全内部审计制度，但维修资金管理内部审计制度不健全，缺乏相应机构人员。3、维修资金管理改进措施与对策3.1深化改革，改进体制虽然维修资金所有权主体为业主所有，但由于业主分散和意见分歧，因此应该改变各地管

6、理主体不一的现状，在全国层面建立统一的维修资金管理机构或充分发挥法律赋予各设区市的关于城建方面地方立法权，明确各地区维修资金管理主体和保值增值主体。3.2加强立法，完善相关法律法规制度配套3.2.1财政主管部门或维修资金管理部门应及时联合相关财经院校，在广泛征求各界意见基础上探索制定并出台符合维修资金特点的统一会计核算制度。3.2.2住建、财政主管部门在明确维修资金保值增值主体的基础上，扩大维修资金保值增值渠道。办法第二十六条第五款的规定已经不符合提倡投资收益多元化的新时代发展环境。可以考虑对办法做一定修改，适当增加投资收益途径：（1）参照社保基金管理模式，设立相应的投资运营机构，参与到国家重

7、大基础设施建设，盘活沉淀资金，充分发挥资金效益。因为重大基础设施建设通常由政府主导，国家信用担保，能够较好的保证资金安全性。（2）维修资金管理部门在充分考虑近期使用资金规模的基础上，向社会发出资金存放管理招标公告，形成多元商业银行竞争机制，在主管部门、业主、纪委监委、审计等多部门监督下，确保公平公正透明，选择收益高，安全性好的银行定期存储。（3）在确保资金安全性的前提下，主管部门适度降低使用资金购买国债门槛。因为国债是以国家信用为基础，按照债券的一般规则，向社会公开筹集资金的一种方式，是公认的较为安全投资方式。同时也可以通过限制购买国债的市场级别来确保资金安全。3.2.3完善内部风险控制制度，加强维修资金管理信息化建设，强化审计监督。坚持政府审计主导，内部审计为基础，社会审计补充原则。（1）完善内部审计制度，建立内部审计机构，配优配强内审人员。内部审计是审计监督不可或缺一环，和外部审计相配合，揭示潜在风险，如鸟之两翼，车之两轮，共同使得维修资金管理风险保持在合理水平。（2）同时加强维修资金数据信息化建设工作，为资金日常管理、使用、主管部门及审计监督，推进大数据审计提供真实客观的数据支撑。（3）在确保资金数据安全保密的情况下，一定程度引入第三方审计，可以弥补政府审计力量不足，强化维修资金监督管理，提高维修资金使用管理