合同范本之万达主力店租赁合同

1、万达主力店租赁合同【篇一：万达广场餐饮主力店合同要点一览表】餐饮合同的审核要点【篇二： 101 主力店合同签订指引】工作指引 : cmg101a发布日期 : 2003/08/01生效日期: 2003/08/151 主力店合同签署过程中各部门职责和要求1.1 主力店筛选和合同谈判准备阶段职责和义务商务部：负责组织筛选和准备工作，向有关部门提供主力店基本经营状况和基本技术要求；发展部：向商务部提供项目所在城市商业基本情况，项目用地及周边基本情况； 规划部：向商务部提供项目规划平面图纸，规划限制条件清单，房产技术条件要求（初稿）；物业管理总公司：向商务部提供物业费标准，物业服务范围；财务部：向商务部

2、提供租金目标底线，及租金构成和分析报告。审批商务部汇集资料并整理成商务条件底线后，向主管商务副总经理报告并获取批准。备档商务部内部存档备查。1.2 主力店合同谈判和商议阶段职责和义务商务部：以合同范本和商务条件底线为准则与主力店协商合同内容；发展部：负责解释和回复商务部转达的主力店对项目土地和附加条件的疑问； 规划部：向商务部提供规划设计方案和正式的房产技术条件，通过商务部解释和回复主力店对规划的修改意见和要求；项目部：向商务部提供项目进场装修和开业的时间进度计划；物业管理总公司：通过商务部负责解释和回复主力店对经营中物业管理服务项目的增改要求；法务组：负责审理和调整合同文本中的法律表述；财务

3、部：通过商务部解释和回复主力店对租金修改意见。综合和平衡工作指引 : cmg101a发布日期 : 2003/08/01生效日期: 2003/08/15商务部汇集综合商务条款向主管商务副总经理汇报，并提交综合意见和建议。经批准后进行合同会审。1.3 合同会审阶段职责和义务商务部：组织会审，并签署综合意见；规划部：审理技术条款，并签署确定性书面意见（不含建议类意见）；项目部：审理涉及工程进度和项目手续的条款，并签署确定性书面意见（不含建议类意见）；物业管理总公司：审理涉及物业管理内容和经营服务的条款，并签署确定性书面意见（不含建议类意见）；财务部：审理涉及保证金、租金、物业费及其他费用和收取的条款

4、内容，并签署确定性书面意见（不含建议类意见）；法务组：签字确认合同的法律准确性。申报审批商务部在综合会审意见后，就合同的最终意见整理后向主管商务副总经理报告。并负责向更上一级领导报告和解释，由集团总裁最终批准。审批通过后，即时进入签约程序。如未获批准，转入重新谈判阶段。 1.4 合同签署阶段签约仪式由商务部协调双方协约形式，行政部具体落实执行。合同保存参照有关规定执行1.5 合同执行和审查房屋交接前的职责和义务在主力店对接管理办法中详细阐述。房屋交接后的职责和义务商务部：负责接受主力店客户在经营中的投诉和协调要求，落实合同细节的修正和确定；工作指引 : cmg101a发布日期 : 2003/0

5、8/01生效日期: 2003/08/15项目物业管理公司：配合商务部确定合同未定细节（实际租赁面积等），及时向商务部反馈主力店重大经营变化和合同执行情况。审查修订合同修订由商务部主持有关部门会签意见后，报主管商务副总经理批准。签定后按正式合同办法保存。2 合同范围界定及要求主力店合同包括联合发展协议书、租赁合同和房产技术条件。合同编制与审核人员必须按本指引规定，确保各项合同内容完整、准确。 3 联合发展协议书（范本）联合发展协议书是对万达商业和主力店客户合作模式和合作原则进行了约定。联合发展协议书主要条款包括：3.1 联合发展协议书主体方说明3.2 合作项目的约定通过万达商业在万达商业确定的城

6、市进行购物广场或商业广场项目的开发建设；主力店将在万达商业开发建设的项目中以租赁的方式进行约定的经营活动。3.3 合作方式万达商业将自行或组建项目公司进行项目的开发建设，万达商业（或万达商业的项目公司）将按本联合发展协议书约定的原则与主力店客户就每个项目签订租赁合同，对双方具体权利和义务作详尽约定。双方约定主力店客户租赁万达商业交付项目的经营用途和目的。主力店客户不得擅自变更项目用途或经营品牌名称，否则视为违约，在此情况下万达商业（或万达商业的项目公司）有权自行终止与主力店客户签订的本协议书，并有权按租赁合同约定的有关条款追究主力店客户的有关责任。3.4 合作原则万达商业或万达商业组建的项目公

7、司负责项目开发、建设，并对项目建成物业享有所有权。万达商业同意参照主力店客户提出的合理性技术要求和条件，为主力工作指引 : cmg101a发布日期 : 2003/08/01生效日期: 2003/08/15店客户量身定做，但双方还必须遵守项目所在地政府有关的规定和要求。主力店客户自行负责其经营，并承担相应风险及相关责任。双方明确本联合发展协议书是今后签订每个项目租赁合同的总原则。3.5 合作条件a) 合作项目的确认万达商业以书面形式正式推荐其项目后的30 个工作日内，主力店客户完成对该项目的实地考察，并以书面形式正式回复万达商业确认合作或放弃该项目意见。如主力店客户放弃或在前述期限内未答复，则万

8、达商业有权选择其他合作伙伴进行合作。万达商业项目一经主力店客户书面确认，则双方应立即协商签订该项目租赁合同。在万达商业开发和建设该项目期间内，主力店客户不得擅自退出，否则应承担违约责任，并赔偿其它经济损失。b) 租金标准的拟定租金计算方式包括基于每月每平方米建筑面积的租金计算方式、或按照主力店经营特点确定的营业额提成计算方式，或按照主力店客户项目所在地的建筑成本（土地购买成本建安成本财务费用）基于双方约定的年份数平均摊销的保底租金标准计算。当采取提成方式和保底租金形式时，采取两者取其高的方式，即：当年度按提成收入高于保底租金时按提成收入计算当年度租金；当年度提成收入低于保底租金时按保底租金计算

9、当年度租金。c) 租金支付方式双方约定租金按月支付。d) 租金递增双方约定保底租金递增原则。e) 免租期自主力店客户开始进场装修之日（进场日）起，万达商业同意给予主力店客户三个月的免租期（特殊主力店免租期条款须上报集团总裁批准）。f) 租期双方约定租期年限。原则上 8-10 年，加 5 年优先选择权。特殊要求须上报集团总裁批准。工作指引 : cmg101a发布日期 : 2003/08/01生效日期: 2003/08/15g) 物业管理双方约定物业管理界面和物业管理费用标准。主力店客户与万达商业委托的物业管理公司将就每个项目另行签署物业管理合同。h) 排他性双方约定排他性原则。i) 开业双方在每

10、个项目的租赁合同中将约定合作项目的交付时间、主力店客户进场时间，且主力店客户保证与万达商业在当地开发的购物广场（商业广场）同时开业。j) 项目保证金及履约保证金双方确定主力店客户向万达商业支付每个合作项目的项目保证金数额（一般为壹百万元人民币），在每个项目主力店客户书面确认合作后的十日内主力店客户一次性支付；主力店客户向万达商业支付每个合作项目的履约保证金数额（一般为 3 个月保底租金），在每个项目租赁合同签订后的七日内支付 50% ，在满足进场装修的工程技术条件时支付 50% 。项目保证金在该项目租赁合同签定且开业后冲抵应向万达商业或万达商业项目公司缴纳的履约保证金。但在开业前主力店客户擅自

11、推出，则万达商业有权不退还该项目保证金；如万达商业在该项目租赁合同签订后单方面退出该项目的合作，则万达商业需双倍返还项目保证金。关于履约保证金执行原则，一般可按主力店客户履行租赁合同时间作递减返还原则执行，如主力店客户执行项目租赁合同的第三年起，万达商业每两年将履约保证金的15% 不计息返还主力店客户，直至返还主力店客户的履约保证金累计到60% （即第三年返还 15% ，第五年返还 15% ，第七年返还 15% ，第九年返还 15% ）；在主力店客户执行完项目租赁合同后，万达商业将履约保证金的 40% 不计息返还主力店客户。若主力店客户在租赁合同租赁期限届满之前单方面终止租赁合同，则万达商业将

12、有权不予返还全部履约保证金，已经返还的部分由主力店补齐。k) 转让万达商业或万达商业项目公司有权在书面通知主力店客户后，将本项目租约标【篇三：万达广场主力店招商策略】从招商的角度讲，万达模式最核心的要点是对主力店的使用。万达对主力店的使用在中国地产商里面时间比较长，而且做法上也是比较成熟的开发商。正是因为我们对主力店的使用，对他们的认识我们认为是比较深刻的，把订单地产做得比较好。我们现在基本上每个项目像刚才万总讲的，美国一般是和零售商、开发商开始一起做。万达 % 的租赁面积是可以按照这个要求做到的。我这边负责全国万达顾问广场 %以上的面积都是在第一版出工图完成之后都请他们过来参与设计、参与施工

13、的。所以，我们对主力店的合作是比较好的，对他们的理解也是比较深刻。我们对主力店使用比较好，还体现在另外一个要素就是培育期。中国很多商业地产商尤其是中小地产商对培育期有很大的压力，短则两年，长则五年。万达经常说培育期很短，甚至说没有。大家可以去看看，尤其是二代和三代。我们在上海国交场做了万达中心做了一个商业广场，基本上没有培育期。两年不到的阶段光是停车场每年的收入将近千万。刚开始大家处于培育期停车是不敢收费的，我们现在两年不到将近千万的停车收费。所以，我们对主力店这一块有一些体会。首先感谢主办方邀请我们来跟大家分享经验，我讲两个方面。第一个方面从我们的实际工作当中，谈谈我们对主力店的认识。第二，

14、从实际工作当中我们谈谈主力店和商业地产开发商合作过程当中的问题反思，我们处于十字路口，我们也努力寻求突破与转变。第一个部分，我们讲讲主力店对万达广场的贡献。目前万达在全国已经开业的广场是个，在建的是个，总共个。不同的万达广场里面都有各种各样的主力店。简单介绍一下我们合作的主力店的类型。首先是百货，万达广场分三代产品，从第二代开始每个万达广场都有百货。我们和百货的合作经营是这样的历史轨迹。首先在前、个万达广场里面是以百盛为主要的合作对象。后来，我们同大洋百货进行合作，另外我们和香港新世界合作了两个店。同时，我们在宁波银泰有合作的店。目前为止，大家都很熟悉万达有自己的百货店有万千百货。这是我们的历

15、史轨迹。从这样的轨迹当中万达选择百货店为什么有这样的变化，反应了万达对自己产品品质的不断定位，万总也讲了，百货店的品质在很大程度上绝对了购物广场的品质，是中端？中低端的影响。总体是不断上升的轨迹。第二，主力店业态是超市。我们在超市的合作上更加有名，最初的合作超市是沃尔玛我们合作了个顾问广场，但是我们合作的是多元化的阶段。除了沃尔玛之外，我们分别和以下的超市进行了合作，这是我担任万达商务部总经理以来，以我上任为界限，和沃尔玛合作出现了转变，以前我们只和沃尔玛合作，后来我们发现不管是中国各界政府还是中国商业地产，包括小商铺对沃尔玛的理解也是不断深刻。沃尔玛启动是第一步，但是也给沃尔玛带来了强大的品

16、牌的效应，我们给沃尔玛提供了平台，这也是需要的。为什么我们把对单个的沃尔玛认识转向到多元化，是中国政府对沃尔玛的看法发生了变化了。第二是小商铺也对它的看法发生了变化了。第三，在不同的区域，像北京家乐福包括品牌影响力在不同地区远远超过了沃尔玛。大润发在二线城市是有优势的，乐购在上海华东地区是有优势的。所以，我们变成多元是基于这些思考，也反映了我们在不断更新的过程。第三，主力店的过程是专卖店。万达对主力店的界定是这样的，租赁面积在千平米以上就是主力店，千以下就指的是小商铺。专卖店我们目前有两个战略合办，一个是国美电器，第二个是运动。国美电器早在年就签了战略协议，现在我们是捆绑性的，所有的项目他都进

17、，我们的所有项目都给他。专卖店上我作为部门的负责人，这方面我们相对于百货和超市来讲，我们做的需要提升的空间很大，后面我会细讲这个问题。我们跟其他的商业地产开发商很大不同，我们在娱乐行业有一批主力店，而且这些作用非常大。第一个是我们自己的万达影城，第二我们培养了国内领先的企业叫做神采飞扬。从电玩开始做起，跟着万达从个店到了现在全国成长，从在武汉做起现在做到全国销量个亿，开始做了大型的。这三个是我们娱乐的主力店，这号称万达三剑客，每到一个万达广场里面在一栋楼里面，他们的吸客能力远远超过了我们对他们的判断。每到一个地方，他们统一去做营销，统一去调研，在万达广场他们几乎是不需要培育期的一个业态。中国除

18、了吃之外，全东南亚的消费者有特点，专家做的统计我同意。亚洲人对餐饮情有独钟之外，第二个就是玩。现在如果你对娱乐方面做得很好，你的购物广场会有强大的人流。举个例子，身材飞流说自己一天可以吸引千到千人，千到千平米，这对我们来讲是意外的发现，我们把它培育成功。据我所知很多娱乐广场是放在楼、楼，我们是放在楼或者是楼。我们还有一个主力店是健身休闲，我们有战略合作伙伴是一兆韦德。我们的健身平米全是千平米，因为里面是要做泳池的，如果要吸引人流的话必须有标准的泳池，不然的话吸引不到人流。所以我们给了他们做泳池。此外，我们万达每个都有住宅、写字楼、五星级酒店。标准的泳池会对楼盘的销售起到很大的作用。我们的楼盘里

19、面有带泳池的会所住宅价格比万达周边要高 %、 % ，因为综合体是一个原因，第二这个会所也是一个原因。最后一个主力业态是餐饮，我指的是千平米以上的餐饮。目前，我们的招商策略是每个万达广场这个城市最有高端影响力的主流作为我们的餐饮店。我们在青岛万达广场引入了销售额非常好的达到了亿的青岛的良友集团，在宁波引进了石浦酒楼，成都是红杏酒楼，这些在当地都非常有名。这到了什么程度，有的时候万达广场还没有开业，人家知道这个地方有了良友集团，有了石浦酒楼，有了红杏酒楼，对我们的品牌也起了非常大的推动作用。再有，这个是当地政府或者是高端人士去的地方，比如说石浦酒楼，政府请客必须去这个品牌的酒楼，对我们城市的高端人

20、群做了免费的宣传。当时我们想到，老板的初衷很简单，觉得我们做了几十万平米的综合体，总得有高端酒楼自己请客吃饭，想不到歪打正着起了这样的作用，当然也有自己的弊病。从以上的几个业态和主力店是万达主要合作的业态，其中的主力店大部分是和万达的合作伙伴，万达跟在哪里他们会跟在哪里。同主力店的表现和我们的实际工作来看，我们认为对万达广场的贡献主要有以下几点。首先，品牌的影响力，首先品牌是我们看重的。主力店有品牌至少有三个作用，第一个是持续经营的能力，我们说租赁面积是千平米之上，主力店我们是选行业或者是区域必须排在前三名的。为什么这么选不是我们嫌贫爱富，只有这样的主力店才有持续经营的能力，遇到经营危机了，遇

21、到培育期了，只有这样的店我们才能抗得住。小店三个月不赚钱天天跟你闹，六个月不赚钱大部分要走人。但是这些品牌主力店比如说国美、沃尔玛。举个例子我们在西安跟沃尔玛合作，现在还没有开业，因为商务部的批文没有拿到，我们月份开业了他没有拿到批文现在没有开业。但是他是品牌主力店，没有开业照样给我租金。现在个月过去了每个月租金不少钱，都给租金。一个小店的话早就不见了，他们还给交租金，所以这个店的持续经营能力和抗风险能力是很强的。比如说国美跟我们签战略协议，一个月、两个月不赚钱根本都不考虑。所以，这样的主力店都具有这样的能力，我想万达的安全性和购物广场的培育期都可以得到很充足的保障。第二，吸客能力，每个店都有

22、自己的独特的促销和吸客能力，都有自己的固定人群。大家都知道神采飞扬一天能吸引千人，更不用说沃尔玛、大洋百货和百盛百货这样的。每个店加在一起一天、万人是有保证的。万达五角场周一到周五达到万人，这些主力店是功不可没的。第三，基本的品质。主力店决定了你们广场的品质，这是改不了的。我们的万达广场里面有的主力店，大家对他们品牌的影响就是万达广场的影响。这是我们的保证。再有是人气，每个店都有自己的吸客能力，这对万达有好处。我希望他给我其它的部分带来好处，带来人气。大家发现沃尔玛每天能有、万人，但是去小商铺的人很少。如果每个店只能给自己的店带来人流，我们的主力店有、万平米的步行街，里面有个到个小商铺，万达广

23、场的租金是靠这些商铺来，如果没有的话万达广场的收入是保证不了的。他们的收入比如说靠卖零售的小店自己吸引人气不可能，就靠主力店吸引人气，我把水蓄来大闸一泄，就能到他们那里去。这样的话我们要看主力店对万达广场的小商铺聚了多少的人气，我觉得超市贡献的人气是最少的，每天去超市购物的人不会有超过 % 的人去其它的购物。哪个店最多，电影院租金不高，但是给我的娱乐城和餐饮城带来了大大的人气。一个人电影院可以让他滞留的时间最短就个小时，一般先去买票，但是等看电影还有半个小时，如果是情侣的话可能先去吃饭，或者是玩电玩。所以我们为什么把餐饮、电玩布置在大型的餐饮旁边，因为他们滞留的时间长。每个业态都有相对的比例，

24、大家进行长时间的观察和统计比例，这个基本上是跟各个城市接轨。最后是租金。坦率来讲单个的比主力店是偏低的，但是还是有贡献。第一个总租金的租金额占万达广场是不少的，第二个保证了我收租的稳定性，万达的收租性是.%以上。这在全球甚至是行业里面都是不容易的，收租跟收物业管理费一样种种理由就不缴费了，万达收费率 . %，这里面最大的贡献是主力店。应该有说品牌的主力店缴租除非企业不行，否则缴租跟万达没有克扣或者延迟的，有问题谈问题有官司打官司租赁照缴。沃尔玛虽然没有开半年都给我缴租金，其它的主力店都是如此，除非是我的租金延迟了，否则的话没有不缴的。所以，主力店对万达广场的贡献在这几个方面。如果概括一下，提炼

25、一下我不知道能不能做普遍的规律。我认为稍微扩大一点主力店对商业中心和商业地产的作用，第一保证安全，第二确定基调。保证安全是保证购物广场或者是商业中心或者是项目不会死。大家知道商业地产是冰火两重天，要不然生要不然就死掉。比如说我本来分，这里收到分，商业地产很困难，抗不过去就得死。主力店如果招得好确实能保证商业中心基本上活下来这是没有问题的，这点是我自己的体会。我一进行业就进了万达，这个反差不是很大。进了万达觉得这么多的主力店来使用是天经地义的，而且万达也没有出现过问题。我看了其它的项目反差很大。前不久我去了重庆，重庆机场旁边的项目在万平米左右，到目前为止大部分没有开业，只开了一个店是当地的酒楼阿

26、星（音译）。这个是小的开发商，后来阿星的老板说我们救了这家开发商。在阿星开业之前这两边的道路几乎没有人，他欠别人的费用非常高。后来阿星看好了这个地方，就一个酒楼就因为他进去之后，盘货了商业地产。有两个原因，阿星在重庆非常有号召力，尤其会做政府的生意。阿星进来之后很多小商铺也跟着进来，第二阿星跟大签约之后，他去银行做经营性物业抵押贷款，人家看你签的主力店或者是对方的商铺是谁，有没有持续经营的能力，租金怎么样可信不可信。阿星在当地是很有名气的，拿了合同贷了不少钱，可能有一些手法了。从这两点，阿星的老板说等于救了我。我说保证安全就不会死，好的主力店会让你活下来。第二，确定基调，你的购物中心里面引入了什么样的主力店，就决定了你广场的商业定位，品质、方向是怎么样。提炼起来有两大作用，讲起来非常复杂。大家都知道商业是从西方过来的，主力店的名词也是从西方来的，英文名的愿意是大场的毛的商户就是主力店。毛对船的作用是稳定，沉不下去，大风一来吹不倒，这是毛的作用。在