房地产项目尽职调查报告写作指导书

1、1.目的本文件规定了美益投资公司房地产开发类贷款尽职调查的基本流程和操作要求，旨在加强房地产贷款管理，规范房地产贷款评估工作，防范和化解信贷风险。2.适用范围本文件适用于美益投资公司房地产开发、房地产开发企业查业务。资金贷款的尽职调3.定义、缩写和房地产贷款尽职调查（以下“尽职调查”）是指在房地产贷款决策之前，在借款人取得建设用地规划证、建设工程规划证，完成项目立项、策划、项目可行性研究的基础上，对借款人的水平、偿债能力和拟开发项目的建设条件、市场销售等各种因素、评价的工作过程。4.职责与权限5.1)2)3)房地产尽职调查应当审慎调查、材料完整、核实清晰，分析透彻、合理。房地产尽职调查应当遵循

2、操作与审核的原则。尽职调查应当遵循客观、公正、科学的原则。6.流程描述与要求流程收集组织材料、评估、撰写和审核评估报告三个阶段。流程的输入为经办1部门/岗位职责不相容职责直接评估人房地产开发、房地产开发企业 资金贷款尽职调查上午材料收集、评估、撰写评估报告尽职调查审查、审定人审核评估报告风险部业务总体规划、检查、管理。行项目收集材料，流程的输出为房地产尽职调查的审核，流程的主要风险是不真实的客户基本资料；调查评估失误。关键环节为收集组织材料、评估。具体流程、要求如下：2环节流程描述要点6.1 收集 组织 材料客户应按照借款人应提交的材料的要求提供材料，经办行直接评估应核实收集的具体材料：1）

3、客户评价报告、项目的立项、可行性研究报告及、下达规划任务、征地拆迁、规划设计及、项目的动迁安置计划，施工期间原材料、动力、水等条件的保障程度， 项目建设及投入使用后所需的水、电、燃气、供热等条件的材料，有关。总投资和资金来源、计划开工和竣工时间、开发期限以及项目所在地区有关房地产开发的环境、发展规划、发展状环保等材料；2） 如果是适用住房项目，项目列入建设计划和信贷指导计划等材料；3） 项目地理位置、四至、用途、主要建设指标（占地面积、总面积、密度、高度、容积率、物业类型、绿化率、土地使用年限等）、国有土地使用证、建设用地规划 证、建设工程规划 证、建设工程施工 证；4） 企业自有资金达到项目

4、总投资的 30%的证明材料；5） 设计、施工企业和建设监理企业的资质等级、资信业绩；6） 要求的其他有关材料。对材料的真实性、齐全性核实，对有虚假、不齐全的材料要求客户重新提交。风险因素 1：不真实的客户基本资料类型：外部 风险级别：高风险目标：保证客户基本资信情况真实准确措施：落实贷款第一责任人制度，实行 、实地调查部门/岗位：经办人、经营3环节流程描述要点6.2 评估1）评估内容：借款人及项目主要 人资信评估、项目概 建设情况评估、项目市场情况评估、项目投资估算与融资方案评估、财务基础数据的确定、财务效益评估、不确定性分析以及银行效益与风险防范措施评估。项目主要 人资信评估a) 借款人及项

5、目主要 人资信评估要通过对借款人及项目主要 人（如其母公司、主要投资人）的经营情况、财务状况、信用情况的考察，对其资信状况进行综合分析。b) 对借款人及项目主要人的资信评估，对借款人、项目主要人进行客户评价的基础上，从客户评价报告中摘录有关内容，列表综合反映企业名称、企业经营情况、财务情况、评信状况等。c) 对所评估的贷款项目，须 项目各 人之间的产权及其他 ，绘制项目有关各方 树形图，并作文字说明。项目概 建设情况评估a) 项目概 建设情况评估要对项目建设的基本情况、建设条件、实施进程、设计施工监理情况、环境保护条件等进行综合论证分析。b) 项目建设的基本情况评估要调查项目的地理位置、四至、

6、用途、主要建设指标（占地面积、 总面积、 密度、高度、容积率、物业类型、绿化率、土地使用年限等）、总投资和资金来源、计划开工和竣工时间、开发期限以及项目所在地区有关房地产开发的环境、发展规划、发展状环保等，并分析投资该项目是否符合产业、区域发展战略等；风险因素 2：未能 指导原则对客户评估失误类型：客户 、及业务实践风险级别：高风险目标：评估真实、合理措施：评估报告核、审定，项目组织项目小组评估部门/岗位：项目直接评估人、评估审查、审定人4环节流程描述要点c) 项目建设条件评估要调查项目是否得到 有关部门的立项 ，明确土地使用权获取的方式、使用年限，核查房地产开发相关证件： 国有土地使用证、建

7、设用地规划 证、建设工程规划 证、建设工程施工证等。审核企业自有资金是否达到项目总投资的 30%， 考察项目的动迁安置计划，施工期间原材料、动力、水等条件的保障程度，项目建设及投入使用后所需的水、电、燃气、供热等条件是否落实，是否享有有关。d) 如果是适用住房项目，还要审核项目是否列入建设计划和信贷指导计划。e) 项目建设实施进程评估。要对申请贷款项目从立项、可行性研究报告及、下达规划任务、征地拆迁、规划设计及、取得建设工程施工证直至开工、竣工、销售的进展情况评估。对未开工项目要掌握其开、竣工时间及进度安排, 对已开工项目要说明工程建设的形象进度、投资完成情况、各项资金到位情况，未到位资金及，

8、项目预计竣工时间，取得商品房预（销）售证的要说明预（销） 售情况。 对调整投资的项目要着重说明设计变更、概预算调整等文件的情况，调整概预算后资金缺口和相应的资金落实方案以及调整可能对施工进度、成本、销售情况的影响。f) 项目建设的设计、施工、监理情况评估要调查项目工程建设的招投标方式是否符合有关部门的规定；调查分析设计、施工企业和建设监理企业的资质等级、资信业绩。g) 项目建设的环境保护条件评估要调查项目建设地区的环境状况，分析项目是否可能引起周边环境的变化，审查项目为环保所采取的措施、评价报告的情况及5环节流程描述要点当地环保主管部门对该项目的环保要求。项目市场情况评估a) 项目市场情况评估

9、要求贷款调查评估 通过对房地产投资环境、项目市场定位、房地产经营方式的分析，通过市场调查与 ，对房地产贷款项目的市场竞争能力、销售前景作出 。b) 房地产投资环境评估要了解项目所在地区 、 、自然资源等方面的情况，调查项目所在区域的自然条件、城市规划、基础设施、交通便利程度、 教育条件、医疗卫生条件、金融保险条件、民风民俗条件及社区服务条件等方面情况,及地方的 和产业 、已经发生或将要发生的 及当地地质、水文、噪声、空气污染等因素对房地产开发项目的影响程度以及本项目对周边环境的影响。c) 项目市场定位评估要根据房地产项目的用途、未来获取的方式及所在地区的具体情况评价项目的市场定位的准确性； 项

10、目物业类型（如居住、商业、办公和其他等物业类型）及其特点进行分析，以 评估项目所具有的档次及其面向的主要消费群体。d) 房地产经营方式评估：要通过对开发项目的资金压力、开发商自身的经营能力以及房地产的市场接受程度等内容的了解，分析房地产项目采取出售(预售)、出租(包括预租、短租或长租)、自营（指出售、出租以外的经营方式） 等不同的经营方式的市场情况。e) 房地产市场状况评估房地产投资环境调查与的基础上进行，具体内容 ：6环节流程描述要点供求状况分析.要分析项目所在地的发展水平和房地产市场发育程度，项目主要消费或使用群体的收入水平、居住水平以及对同类项目的需求情况及变化趋势；周边地段具有相似用途

11、、规模、档次、价格、设计的房地产项目（包括已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目）的供给状况，如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。价格分析.要对周边地段同类房地产商品的售价、租金和租售情况进行分析。成本分析.要分析同类房地产开发和经营的成本、费用、税金的种类及其支付的标准和时间等。项目竞争能力分析.要分析和评价项目在地段、设计、质量、环境、配套设施、建设进度、 策略、物业管理、企业品牌等方面与周边区域同类项目的比较优势，综合得出项目在市场上的竞争能力。项目销售前景分析.要调查项目的销售策略、销售方案、销售 等销售措施的制定和落实情况，分析和评价其可行性，估算出项 各时段

12、内的租售进度安排、租售面积及租售价格水平。项目投资估算与融资方案评估：房地产项目总投资主要 开发建设投资，出租、自营的房地产项目还要 经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产 开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、 安装工程费用、公共配套设施建设费、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见7环节流程描述要点费等。经营资金是指开发企业用于该项目日常经营的周转资金，是企业资产和负债的差额分摊到该项目的部分。房地产项目土地费用应该为取得房地产项目用地而发生的费用，主要有下列几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地

13、的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。房地产项目前期工程费用应 项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。基础设施建设费应 进行项目基础设施建设所发生的费用，具体 物 2 米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程、供水、供电、通讯、供气、供暖、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。安装工程费应 建造房屋 物所发生的 工程费用、 采购费用和安装工程费用等。在尽职调查阶段，安装工程费用估算可以采用单元估算法、 指标估算法、工程量近似框算法、概算

14、指标估算法、概预算定额法， 也可以根据类似工程经验进行估算。公共配套设施建设费应 居住小区内为居民服务配套建设的各种非 性的公共配套设施(又称公建设施)的建设费用，主要 ：居委会、派出所、托儿所、 、公共厕所、停车场等。开发间接费用应房地产开发企业所属核算在开发现场组织管理所发生的各项费用。管理费用应房地产开发企业的管理部门为组织和管8环节流程描述要点理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。财务费用应 房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要 借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。销售费用应 房地产开发企业在销售房地产 过程中发生的各项费用，以及用

15、。主要包括销售费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗手续费、销售服务开发期税费应 项目所负担的与房地产投资有种税金和地方 或有关部门征收的费用，主要 ：土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、 初装费、分散建设市政公用设施建设费等。各项税费应根据当地有关法规标准估算。其他费用应 ：临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同 费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。不可预见费应根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的 3一 7估算。进行项目投资估算分析和审查要分析项目工程内容和成本费用是否齐全，有无任意

16、扩大取费范围和提高标准，扩大投资规模；分析投资估算中有无漏项、少算或人为压低造价等情况；分析投资 比例合理与否。在此基础上，调整项目成本费用，填列项目总投资估算表（ 二）和开发 成本估算归集表（ 二）。对项目资金来源的评估，应对项目资金来源的合理性、9环节流程描述要点可靠性进行分析论证。房地产项目的资金来源通常 自有资金、预租售收入及银行贷款和其他资金来源四种 。对开发项目资金来源的评估主要侧重于对我司贷款以外的其他资金来源的合理性、可靠性进行评估。项目自有资金为借款人/项目发起人、其他 人对项目投入的资本情况；对未到位资金，结合各投资者提供的财务报 年度资金安排承诺函，分析近三年财务变动，了

17、解投资 债务及其在建或拟建项目资金运用，确定投资者可用于本项目的资金数额及分年度计划。对以实物、工业产权、非专 术或土地使用权作价出资的非债务类资金进行评估，是否经过有资格的资产评估机构进行评估，估价合的要求，所占比例是否符合有关规定。预租售收入应 房地产 的预期销售收入、租金收入和土地转让收入等。评估预租售收入，要根据项目的工程进度计划以及项目租售计划，在对附近区域同物业类型的租售情况（ 价格、租售率） 的基础上进行。银行贷款是指借款人/项目发起人的银行贷款和 债券、融资租赁及其他需要付息还本的资 估银行贷款， 重点考察借款人获得除我司贷款以外的其他金融机构贷款的数额、融资条件及资金到位安排

18、，分析结构比例是否符合国家和我司有关规定。在对项目各项资金来源 分析的基础上，确定项目切实可行的融资计划，填列投资计划与资金筹措表（表5） 。财务基础数据的确定：1环节流程描述要点基础财务数据 项目总投资、计算期、成本与费用、租售价格、租售率、经营收入、经营税金及附加、利润总额与利润分配等。尽职调查 对房地产项目经营方案、各项基础财务数据的确定进行认真、细致、科学的 和审查， 并说明确定的理由和依据。房地产项目经营方案的审查，审查的内容应：借款人的出售、出租、自营等计划(以下经营计划)是否符合政府有关房地产租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相结合；房地产项目经营计划中是否拟租售的房地产类型

19、、时间和相应的数量、租售价格、租售收等内容； 经营房地产的类型和相应的数量，是否在房地产项目可供经营的房地产类型、数量的基础上确营期内房地产市场可能发生的变的测算是否考虑了以及已建成的、正在建设的和潜在的竞争项目对房地产项目租售价格的影响，并与位置、规模、功能和档次等方面可比的 实例相比较。通过对租售方案的审查，确定其是否客观合理，并进一步对其进行 。项目计算期 项目建设期和经营期，确定项目计算期应充分考虑开发商的经营业绩和实力，考核承担项目策划、设计、施工企业的实力，考虑市场供求状况、资金供应以及项目的房屋、土地使用权年限等因素。经营成本与费用估算 对经营成本与费用各细项进行调查分析的基础上

20、，确定合理的项目经营成本与经营费用。开发 成本是指房地产项目 建成时，投放于某项房地产 的开发建设投资。当房地产项目有多种 时，1环节流程描述要点可分别估算每种 的成本费用，但应注意开发建设投资在不同开发 之间的合理分摊。经营成本是指经营（ 出售、出租、自营）房地产产品时，由开发 成本分摊至当期的开发 成本及当期经营所需的运营费、管理费等。对于分期收款的房地产项目， 房地产销售成本和出租经营成本可按其当期收入占全部销售收入和租金收入的比率，计算本期应结转的经营成本。运营费用应 以出租或自营方式获得 的房地产项目在项目经营期间发生的各种运营费用。主要 ：管理费用、销售费用等。修理费用应 以出租或

21、自营方式获得 的房地产项目在项目经营期间发生的物料消耗和维修费等。房地产项目收入估算。房地产项目的收入应 房地产的销售收入、租金收入和自营收入。在对房地产项目各项收入进行审查、调整的基础上，填列经营收入与经营税金及附加估算表（表 8）。租售收入等于可供租售的房地产数量乘以 租售价格。应注意可租售面积比例的变化对租售收入的影响；空置期(项目竣工后暂时找不到客户的时间)和租售率对租售收入的影响；规划设计的 导致不能租售面积比例增大对租售收入的影响。自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营到的收入。在进行自营收入估算审查充分考虑目前已有的商业和服

22、务业设施对房地产项目建成后产生的影响，以及未来商业、服务业市场可能发生的变化对房地产项目产生1环节流程描述要点的影响。分析审查确定收款方式是否应考虑了房地产 的付款习惯和惯例，以及分期付款的期数和各期付款的比例。财务效益评估财务效益评估 进行基础财务数据测算与分析的基础上，根据 现行财税制度及有关规定，测算财务效益评估指标，考核项目的 能力。应根据项目投资计划、资金筹措计划及经营收入与支出计划，编制全部投资现金流量表（表 10）和损益表（表 9）。项目全部投资现金流量表应反映房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出，按期编制，用以计算各项评价指标，进行房地产项目财务 能力分析。该表不分投资资金

23、来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部 率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察房地产项目全部投资的 能力。损益表应反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率等评价指标。利润总额的计算公式如下：利润总额经营收入一经营 管理费用一销售费用一财务费用一经营税金及附加一土地增值税经营收入销售收入+租金收入+自营收入销售收入土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入租金收入出租房租金收入+出租土地租金收入经营税金及附加营业税+城市维护建设税+教育费附加1环节流程描述要点经营成本土地转让成本+商品房销售成本+配套设施销售成本+出租房

24、经营成本能力分析，应计算投资利润率、财务净现值及财务内部率等指标，并与行业的基准水平相比较，分析项目的能力。投资利润率，是指项目年平均利润总额与项目总投资的比率，计算公式为：投资利润率建设经营期年平均利润总额/ 项目总投资× 100销售利润率，是指项目年平均利润总额与项目年均销售收入的比率，计算公式为：销售利润率建设经营期年平均利润总额/建设经营期年平均销售收入×100财务净现值，指将项目方案各年净现金流量折现到同一时点的净效益累加现值。计算公式为：NPV（CICO）t（r）t 计算期；r折现率，取规定的五年期贷款利率加一个百分点；（CICO）t 第年的净现金流量；CI 指

25、现金流入量，：项目经营（租售和自营）收入、回收固定资产余值、回收资金等部分；CO 指现金流出量，固定资产投资、资金投入、经营成本、销售税金及附加、所得税等部分；根据需要可在现金流入和现金流出两类中增减内容。1环节流程描述要点财务内部率是指项目在计算期内各年净现金流量差额现值累计等于零的折现率，它反映项目所占用资金的水平，计算公式为：t（CICO）（IRR） IRR- 财务内部率贷款偿还能力分析，应计算贷款偿还期、利息保障倍数、本息保障倍数等等指标，分析项目的贷款偿还能力贷款偿还期指从借款人支用第一笔借款之日起到还清全部借款本息之日止的时间，即：贷款偿还期（年）贷款偿还完毕的年份贷款开始支用的年

26、份当年偿还贷款数额/当年可用于还款的资金。对于除本贷款项目外无其他在建项目的借款人，单纯以本贷款项目投产后自身效益中的可用部分用于还贷，填列项目贷款偿还期计算表（表 11），测算项目贷款偿还期作为贷款偿还期指标；对新建项目外借款人有在建项目，除了测算项目贷款偿还期外，还应综合考察借款人各类还贷资金来源和各类债务负担，填列企业综合贷款偿还期计算表（表12），计算企业综合贷款偿还期，作为贷款偿还期的另外一个指标。项目贷款偿还期，应以新建项目投产后自身效益中可用于还贷的资金偿还项目自身全部贷款本息所需要的时间。亦即以项目建成投产后可用于还款的利润、无形资产及递延资产等摊销 其他还款资金偿还贷款本金和

27、利息所需要的时间。1环节流程描述要点企业综合贷款偿还期，应以在测算贷款偿还期时，将借款人各类还贷资金和各类债务负担综合考察，分析所需还款时间。各类还贷资金 借款人已有现金流量、未来可具备的现金流量，及项目建成后可新增的现金流量。各类债务负担 此笔贷款本息、原有债务本息或其他可能承担的债务本息负担。采用企业综合贷款偿还期法测算时，须关注借款人偿还目前已有负债的能力；充分考虑信贷项目新增效益是否可能部分或全部用于偿还借款人原有或可能发生的其他负债。分析在项目自身不 或 能力不足的情况下，借款人用整体效益偿还债务的能力；及在借款人效益欠佳，但项目能力较好情况下，项目效益用于偿还借款人其他负债的能力。

28、利息保障倍数，应作为考核借款人偿还银行贷款利息能力的重要指标，通过逐年计算借款人在项目经营期的利息保障倍数，对借款人偿还贷款利息的能力作出。利息保障倍数的计算公式为：若做了客户现金流量，则，利息保障倍数=经营活动现金流量净额/（当年财务费用+ 当年未记入财务费用的借款利息支出）若没有做现金流量，则，利息保障倍数=净利润+折旧+摊销+财务费用-（应收及预付款项增加+存货增加-应付及预收款项增加）/（当年财务费用+当年未记入财务费用的借款利息支出）本息保障倍数，应作为考核借款人偿还银行贷款本息能力的重要指标，通过逐年计算借款人在项目经营期的本息保障倍数，对借款人偿还贷款本息的能力作出。本息保障1环

29、节流程描述要点倍数的计算公式为：若做了客户现金流量 ，则，本息保障倍数=经营活动现金流量净额（/ 当年到期的贷款本金+当年财务费用+当年未记入财务费用的借款利息支出） 若没有做现金流量 ，则，本息保障倍数=净利润+折旧+摊销+财务费用-（应收及预付款项增加+存货增加-应付及预收款项增加）/（当年到期的贷款本金+财务费用+当年未记入财务费用的借款利息支出）不确定性分析：房地产项目不确定性分析应分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能对贷款偿还带来的风险。房地产项目不确定性分析主要盈亏平衡点分析、敏感性分析。可进行不确定性分析的因素主要有：租售量、租售价格、出租率、开发周期、项目总投资

30、等。盈亏平衡点分析。盈亏平衡点（BEP）是指项目在利润为零，保持不盈不亏时的临界点，可用销售量、 、销售额表示， 用销售率表示，其盈亏平衡点的计算公式为：C BEP （销售率） =-（ PT）S式中： C总成本费用PT经营税金及附加S总可售面积1环节流程描述要点敏感性分析应列图表分析各种变化因素对投资利润率、内部率、贷款偿还期等各主要评估指标波动的影响程度， 确定项目的抗风险能力。评估中须根据项目具体情况，对敏感性因素如租售价格、出租销售量、工期、总投资等进行单因素、多因素敏感性分析，以了解影响项目财务效益的最敏感因素，项目的潜在风险和抗风险能力。敏感性分析中，影响项目内部 率、贷款偿还期的主

31、要因素波动幅度可取该因素当前值或未来最可能值的正负向变动5、10和 20计算。对利用外资达投资总额 30以上的项目应将汇率作为敏感性因素进行敏感性分析。在对项目不确定性进行分析的基础上， 项目的风险点作出 并尽可能提出防范风险， 项目不确定性的措施。风险防范措施评估：应对借款人提供的保证、抵押、质押等贷款担保措施的可行性进行分析，并分析项目贷款具有哪些主要风险，采取什么措施降低、规避、分散风险。保证措施评估，主要对保证人的主体资格和偿债能力进行分析。对保证人的主体资格进行评估。主要审查保证人是否符合担保法的有关规定，是否经 工商行政管理机关核准登记并办理年检手续，信用良好，经营活动是否正常，有

32、无重大债权、债务纠纷等。对保证人的偿债能力进行评估。主要分析保证人的资信、1环节流程描述要点财务状况，进行代偿能力现实状况评估和代偿能力变动趋势分析，计算和分析保证限额、保证率指标。考察保证人现金流量和能力，保证人是否具备代偿债务的能力。 抵押措施评估，应对抵押人、抵押物、抵押物价值等进行评估审查。对抵押人的主体资格进行评估。主要审查提供抵押物的借款人或第三人是否是依法对抵押物享有所 或处分权的法人、其他组织 ，产权证明文件上的产权所 人或处分权人是否与抵押人一致，抵押是否经 机构批准，以共有财产为抵押物的，应有抵押人对该财产共同占有的证明及其他共有人同意以该财产设定抵押的证明。对抵押物的审查

33、。主要审查抵押物是否符合担保法的规定，是否具有坚固耐用、容易变现、价值 的特点， 以及抵押人是否将已设定抵押的价值部分再作抵押。对抵押物进行评估。主要审查抵押物的评估机构是否具有评估资格，是否经认可；评估报告是否合法、真实、科学； 评估物与抵押物的品种、数量是否相符；抵押的时间是否接近评估基准日，是否在评估有效期内。在此基础上，计算抵押率，并其是否合理：抵押率不能超过 70%，对通用性差、变现能力差、容易贬值的抵押物，其抵押率是否偏高。抵押率的计算公式为：本次贷款本息总额本次贷款抵押率=×100%抵押物评估价值额1环节流程描述要点以本抵押物为抵押的贷款本息总额累计贷款抵押率=

34、5;100%抵押物评估价值额本次贷款本息总额优先受偿抵押率=×100%抵押物优先受偿价值额质押措施评估，应对出质押财产、质押财产价值进行评估。.对出质人的主体资格进行评估。主要审查出质人是否是依法对质押财产享有所或处分权的法人、其他组织， 质押财产权利证明文件上的权利所人或处分权人是否与出质人一致，质押是否经国有资产管理部门、公司董事会等机构批准，以共有财产为质押财产的，应有出质人对该质押财产共同占有的证明及其他共有人同意以该财产设定质押的证明。对质押财产的审查。主要审查质押财产是否符合担保法的规定，是否属于可质押的范围，是否具有易估价、易变现、易保管的特点，权利证明文件是否真实、合

35、法、有效。对质押财产价值进行评估。主要审查质押财产的评估机构是否具有评估资格，是否经认可；评估报告是否合法、真实、科学；评估物与质押财产的品种、数量是否相符；质押的时间是否接近评估基准日，是否在评估有效期内。在此基础上，计算质押率，并 其是否合理，审查质押率是否考虑了各类质押担保的不同情况，对通用性差、变现能力差、7、一：借款人应提交的材料二：房地产贷款尽职调查报告二表 1项目总投资估算表2环节流程描述要点容易贬值的质押财产，其质押率是否偏高。总评估：应对借款人基本情况、项目建设情况、市场状况、项目投资估算及资金来源筹措、项目财务效益、项目建设的环保情况、银行效益与风险防范措施及项目的 、 效

36、益等方面做综合性论述。应对贷款项目当前的有关问题进行阐述，并提出建议及解决措施。应对贷款项目提出最终评估结论，就是否发放贷款、贷款的金额、条件、期限、利率等提出明确的意见。2）.特别要求：房地产开发贷款及贷款额超过 3000 万元（含）的房地产业 资金贷款，必须进行尽职调查，评估格式见 二（表一十三）；贷款额在 3000 万元 以下的房地产业 资金贷款，各行可根据具体情况对贷款项目进行简要尽职调查，评估格式见 三（表 15）。6.3 撰写、审核 评估 报告直接评估人撰写评估报告后送尽职调查审查人和审定人审核，审查人、审定人同意则出具评估报告，若审查人或审定人不同意则须重新进行评估。二表 2土地

37、费用估算表二表 3安装工程费用估算表二表 4其他费用估算表二表 5投资计划与资金筹措表二表 6开发二表 7开发成本归集估算表成本分摊估算表二表 8项目经营收入与经营税金及附加估算表二表 9项目损益表二表 10项目全部投资现金流量表二表 11项目贷款偿还期计算表二表 12企业综合贷款偿还期计算表二表 13项目敏感性分析表三：房地产贷款项目简要评估参考格式三附表 1借款人财务情况表三附表 2项目租售三附表 3项目租售三附表 4项目损益表表表三附表 5项目资金来源及运用表一借款人应提交的材料借款人应提交的材料2材料名称有或无号一、企业基本资料公司章程及公司成立文件公司成立验资报告企业法人事业法人登记

38、证法人代码证贷款证（卡）法定代表人借款人近三年计的财务报表及审计报告资质等级二、项目资料二 房地产贷款尽职调查报告评估报告编号： 项目代码：借款人代码： （项目名称）房地产贷款尽职调查报告参考格式（评估报告完成日期：年月 日）2项目立项文件项目可行性报告建设工程规划证建设用地规划证国有土地出让合同国有土地使用证商品房预（销）售证投资估算调整表投资计划与资金筹措表贷款申请书还款计划表贷款行认为需要的其他项目建设文件三、担保资料抵押人同意抵押证明（附抵押物）抵押物权属证明抵押物资产评估报告出质人同意质押证明（附质押财产）质押财产权属证明质押财产评估报告保证人同意担保证明保证人保证人法人代码证保证人

39、法定代表人保证人近三年计的财务报表及审计报告保证人公司章程、合同及公司成立文件担保人贷款证（卡）直接评估人(评估小组成员)所在所在所在：:评估审查人所在所在：职务:职务:评估审定人所在：职务:(本页姓名打印)2与 保 证我们在此与保证：是按照美益投资公司房地产贷款尽职调查暂行办法和有关规定，根据贷款申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作的合理性负责。直接评估人签字：年 月日评估审查人签字： 年 月日评估审定人签字：年月日2目录一、尽职调查结论31二、借款人及项目主要人资信评估

40、33建设情况评估36三、项目概四、项目市场情况评估37五、投资估算与融资方案评估39六、财务基础数据的确定42七、财务效益评估八、不确定性分析4345九、银行效益与风险防范措施评估十、附表及附件51482一、尽职调查结论（一）项目受理情况（简要项目的由来，客户提出贷款申请的时间、金额、期限、利率，受理并开始评估项目的时间、过程）（二）贷款尽职调查结论1.建议的贷款金额、期限、利率及贷款条件（如评估结果为不同意为项目提供贷款，说明不同意的理由）2.概括项目的竞争优势和劣势1）竞争优势：2）竞争劣势：3.该项目贷款给银行带来的1）直接2）间接4.银行贷款的潜在风险及建议采取的风险防范措施1）潜在风

41、险：2） 风险防范措施：5.有关数据摘要2项目指标说 明借款人名称借款人客户评价得分信用等级及评定时间借款人额度授信总量(注明是否经过审批)此次拟发放贷款种类拟发放贷款金额期限及利率项目名称评估机构二、项目主要人资信评估（一）借款人评价1. 借款人为 2. 借款人资信情况评价附：借款人基本情况表2评估起止日期项目投资利润率项目财务净现值项目财务内部率项目贷款偿还期企业综合贷款偿还期（二）项目其他主要人评价（若借款人没有经营业绩，应对借款人母公司或其他主要投资人进行客户评价，并在此列表反映有关的基本情况）附主要人基本情况表（有多个主要人的，应分别填列）：2借款人名称经营情况资质等级年开发规模年竣

42、工量年销售量竣工合格率竣工优良率财务情况资本实收资本总资产所有者权益资产负债率比率存货周转率利润总额资产率应收帐款周转率利息保障倍数资本积累率信用情况贷款利息实收率贷款不良率客户信用评级得分信用等级授信量已提供信用量贷款贷款行起止时间金额余额利率贷款形态担保方式保证被保证人起止时间金额余额利率贷款形态担保方式29项目相关人（根据项目各人之间的产权及其他，绘出项目各方树形图）：文字说明：企业名称经营情况资质等级年开发规模年竣工量年销售量竣工合格率竣工优良率财务情况资本实收资本总资产所有者权益资产负债率比率存货周转率利润总额资产率应收帐款周转率利息保障倍数资本积累率信用情况贷款利息实收率贷款不良率

43、客户信用评级得分信用等级授信量已提供信用量贷款贷款行起止时间金额余额利率贷款形态担保方式保证被保证人起止时间金额余额利率贷款形态担保方式30三、项目概建设情况评估1.项目基本情况 (说明项目的地理位置、用途、主要建设指标、总投资和开发期及项目所在地区有关房地产开发的、发展规划和发展状况)2.项目建设条件（调查项目建设是否已经取得有关部门的批准文件）3.项目建设实施进程评估（调查项目的实际进展情况并对预计工程进度、销售计划进行分析）4.项目的设计、施工、监理情况评估（主要分析上述术水平）的资质、业绩及参与本项目有关的技5.环境评估（调查项目的环境状况，并分析项目建设对周边环境的影响）四、项目市场

44、情况评估1.房地产投资环境评估（主要分析析）、区域、教育条件、城市基础设施等情况进行分2.项目市场定位评估（根据房地产项目的用途、未来获取的方式及所在地区的具体情况评价项目市场定位的准确性，项目的档次及其面向的主要消费群体）3.房地产经营方式评估（主要分析项目采取租售、自营等不同经营方式的市场情况）4.市场情况评估（1）供求情况（2）价格分析（3）成本分析（4）项目竞争能力分析（5）销售前景分析第30页 共59页31五、投资估算与融资方案评估1.房地产项目资金需求（分析投资估算有无漏项，投资（1）土地费用是否合理。并测算各项费用）（2） 前期工程费（3） 基础设施建设费（4）安装工程费（5）

45、公共配套设施建设费（6） 开发间接费用（7） 管理费用（8） 财务费用（9） 销售费用（10） 开发期税费（11） 其他费用（12） 不可预见费（13） 经营资金经评估，调整房地产项目总投资为 万元，其中：开发建设投资 万元，经营资金 万元。（并据此填列项目总投资估算表）2.融资方案评估简述项目的资金筹措方案：该项目总投资 万元，其中自有资金万元，预租售收入 万元，银行贷款 万元，其它资金来源万元，此次申请贷款 万元，：自有资金（指项目发起人或其他相关人对项目投入的资本金，具体）：预租售收入：银行贷款：其他资金来源（外部投资者投入的有偿资金以及其它筹集的有偿资金）利用外资情方式投资估算及融资方

46、案尚存的主要问题：（根据项目所需资金总量、分年度用款计划、资金筹措方式及所确定的到位时间安排，对项目建设所需资金来源中的各类资金来源进行综合评估，并填列投资计划与资金筹措表）六、财务基础数据的确定第31页 共59页321.项目建设期 年，经营期 年。2.开发成本估算（根据物业租售计划，将开发建设投资归集到不同类型的物业中，填列开发成本归集估算表）（1） 住宅成本（2） 写字楼成本（3） 商铺成本（4）.3.开发成本分摊估算（根据物业各年经营计划，计算开发4.租售价格测算（利用市场比较法）（1）出售价格（测算的依据及结果）（1）出租价格（测算的依据及结果）5.项目收入测算成本各期分摊成本，填列开

47、发成本分摊估算表）（根据物业经营计划，计算各类物业收入，并填列经营收入与经营税金及附加估算表）（1） 销售收入（2） 出租收入（3） 自营收入七、财务效益评估1.能力分析（综合企业开发经营期现金流入流出情况，填列项目全部投资现金流量表。计算生产经营期内企业各年情况，并据此填列损益表。根据上述结果，计算得出）（1） 项目投资利润率（2） 项目销售利润率（3） 财务净现值（4） 财务内部率分析上述指标2.贷款偿还期计算（1）项目（对于除贷款项目外无其他在建项目，仅以贷款项目投产后自身效益中的可用部分用于还贷，填列项目贷款偿还期计算表，测算项目贷款偿还期作为贷款偿还期指标）该项目申请贷款 万元，以 （如未分配利润、可还款折旧、全部摊销等）作为还款来源测算，计算得出项目贷款偿还期为 年。（2）多个项目（除贷款项目外客户还有其他在建项目或拟开发项目，除了测算项目贷款偿还期外，还应综合考察借款人各类还贷资金来源和各类债务负担，填列企业综合贷款偿还期计算表，计算综合贷款偿还期，作为贷款偿还期的另外一个指标）项目贷款偿还期第32页 共59页33企业综合贷款偿还期测算信贷项目新增效益是否可部分或全部用于偿还借款人原有或可能的其他负债：项目自身不或能力不足的情况下，借款人用整体效益偿还债务的能力：在借款人整体效益欠佳，但项目能力较好情况下，项目效益用于偿还借款人其他负债的