购物中心及业态组成

1、购物中心及业态组成购物中心趣态组合彌爛的文拿评詹 剎JttW J3O£GHHH>8 iOS标签：购物中心的业态组合C aT q_ ； a b w业态组合一般遵循*5： 3： 2砂. »>：9«f 'I“购物中心的业态组合一般还是有规律可循的."曾负责西单大悦城«：.毎 .» o.v.> q<.* ©.r.».<.». .招商、现任中粮集团中粮置业朝北大悦城副总经理的魏学问告诉记者，在人 气旺一些的地方，零售-餐饮、娱乐三大业态大致可以按照5： 3： 2的比例安排，西单

2、大悦城根本就是如此；如果不是太旺的地方，則通常要加大娱乐和富e 4 * *0 . Jf °Q .q * T* 餐饮的比例来提升人气"据魏学问介绍，三大业态当中，娱乐业的商圈最大，但租金也是最低的。 这主要由于其收益也相对较低*像魔采中电玩、电影院等祕客单价低J而 且翻台率都很低，往往每个玩的人都会占用很长时间同时还具有互斥性，即 你玩的时候，苴他人就不能玩了.娱乐消费还不具有储存性，比方昨日电影院 J 犷 P M « ft a “ X 4 . ° .b F J: TT只有50人，空着150个座位.而今日即便有300个人想看电略 电影院 也只能容纳200人

3、，是不可能把昨日的空位留到今日消费的.餐饮业的商圈稍小，租金居中.与娱乐消费相比，餐饮的客单价还是较高 的，但通常没有规模优势，因为每建一家门店人工.物料等都需要另建一a.零售业虽然吸引半径最小，但租金功能却较强©这是因为零售业具有规模 优势，统一设计之后，可以大批量生产，从而降低每一件单品的本钱. 品牌都有自我扩张的要求。但店开多了以后，商圈半径自然就小了。"S讥"-zJ魏学问坦言，西单大悦城位于北京最繁华的"对一个购物中心来说，业态组合不仅是一个企业自我完善的问题，更要 从所处的商圈进行整体考虑。" 商圈，原本甚至可以按照6： 2： 2来布

4、局的°但是西单原来的中友、君太都是纯百货，餐饮比例很小，所以我们走了一条差异化路銭，与其他企业形成互 补，从而让整个商圈的购物环境得到了提升。 商业很难有标准化的业态，即 便在西单再建一座大悦城，其业态组合与今日的西单大悦城也肯定是完全不同* * 八 “叫 厂' <» * * *' " * ° ； 齐八 M J 的,因为只有差异化错位经营才能共生共荣。对餐饮、电影院重视程度日益提高谈到购物中心的业态组合，著名的百货行业专家r北京昭邑零商管理咨询 总经理刘晖同样认为没有一个固定的模式©但他表示，对餐饮和电影 院的重视,己经成

5、为了业界的共识.O* ° 8°«<9 O4%"一般来说，面积在30万平方米左右的一个购物中心，通常会由主力X a => K2 w 唁。? r巴 Lp .： ；歹吃nh店.次主力店，以及一些稱助业态共同构成其中，主力店以百憋 超市为主, 次主力店主要是1些专业店，如迪信通、宏图三胞等，辅助业态那么可能包括餐 饮街“电影城、网球馆等。*刘晖认为，百货和超市是购物中心的下锚点，它们的存在是购物中心墓础 客源的保证.此外，餐饮业的重要性已经成为各大购物中心的1个共识。实践 经验显示，当餐饮的比例超过30%时,对购物中心的人气会有一个很大的提升, 同时

6、可以大大缩短购物中心的"养促"周期©因此，当前各大购物中心都非,呎.c.f .tr;<* O J a V« .* O 八r 广tf.a'. O «» b cL ' * °e ;t f. < J/ o,. -.- s % .x* .»>. *",<2 C 常重视餐饮、特别是对品牌餐饮的引进.而电影院的集客能力之强也是出乎很 多行内人士意料的。不少人惊呼：原来中国人这么爱看电彫!因此现在新兴的 购物中心几乎都建有自己的影城，老板们也愿意拿出5000平方米左右的面 积来引

7、进院线厂提升人气。从东边的通州F到西边的海淀,没有消费结构完全一样的地方。所以对M -a 叮 e :!詐 £ ： &*. 1: -° !- 购物中心来说，处于传统商圈，还是CBD商务区，或是城市郊区.主流顾客 群是不同的，业态组合自然也不应该相同。"刘晖表示，每个购物中心都应该 对自己所在的商圈进行深度分析，不断尝试、探索、完善适合自己的业态组合。北京财贸职业学院商业研究所研究员赖阳认为，购物中心应该分为休闲娱 乐型.主题购物型、生活邻里型三种定位目前北京的购物中心普遍高档化. 雷同化，而娱乐性相对缺乏。应该加强娱乐业态所占的比例，让购物中心真正 成为人们

8、生活享受的场所.同时，各购物中心应该突出主题性，通过独特的风 格.独特的文化，形成自己独特的魅力各业态客流之间要产生横向联系中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，业态组合是购物中心的核心 内容，而购物中心成功的特征就是，在各种业态.各种品牌的客流之间产生横 向联系。你的定位是什么，你的客群是谁，需要搭配什么样的业态组合，这是有4 c w ° 門 r orc a 规律可律的。效劳于菜一客群的百货.需要描配这个客群的餐饮与休闲方式,品类要相同才行。厂 v r 八 f -lliI三I郭增利认为，国贸商城之所以成为在北京运营比拟成功的“丁 2 w r- vc 、* 购物中心，就在于它的业态

9、、品牌组合都是以CBD奢侈品消费为特征的,业 态组合与定位高度匹配。以永旺为例，永旺国际商城定位于生型区域中心，目的是满足周边35 公里范围内居民的特定需求，因此它所搭配的业态和品牌都是以屡次频繁消费 为特征的。比方超市占了相当大的面积设有宠物店.儿童娱乐世界等，这些 都是日常生活不可或缺的- °7, w.!1!而有的购物中心在直的客群和业态组合之间就会产生矛盾。比方在金源新 燕莎Mall当中，燕莎商城、居然之家都是属于比拟高端的，但是贵友、易 初莲花又属于中档，而一些餐饮又属于低档，这样就很难弄清它究竟想要吸引 谁？如果购物中心的一、二 三层是一类顾客，四、五层是另一类顾客，就很

10、难真正发挥出购物中心"一站式"购齐的综合功能。& ：jb A厂 > « «», * »。产 «|5!郭增利认为，购物中心各种业态的客群应该是共享的，是可以互动的。考 验f 购物中心是否成功，不能只看人气，还要看各种业态、品牌之间是否能 产生连带消费。比方一位顾客有5种需求，那么一个成功的Mall不能只满 足其一种需求，而是应该通过合理的业态组合.满足顾客尽可能多的需求.从 而产生乘数效应.据郭增利介绍，上海市的购物中心销售己经占到其社会消费品零售总额的 12%,而北京的购物中心还处于培育期，不仅落后于上海和深圳

11、，而且与北京 百货业相比也落后很远。从另一个角度来看，北京购物中心的开展还有巨大潜 力可挖.商报记者徐慧/文张彬/制表Q北京典型购物中心业态面积分配情况 . V Q .trj V A iL'* * 0-<r«oa »<r 北京商业正快速进入购物中心时代从3万半方米的银座Mai 1.到60° * 门匚“ o 心丁 余万平方米的金源新燕莎Mall；从核心商圈的东方新天地.大悦城，到郊区: 4 V -."八.；2 . <> / 4. ». V 乂 - ra< 7 P r .L >-*V : 苗型购物中心永旺

12、国际商城，近年来，北京的购物中心建设可谓遍地开花。据中 国购物中心产业资讯中心主任郭增利介绍，列入该中心统计的北京市购物中心、 类购物中心工程己达180余个。在商业领域内，如果说超市经营的是商品，百货经营的是品牌，那么购物 中心经营的就是业态.作为一种集合了多种功能的商业综合体，购物中心对各 c *o 0 卜 H * O ae o 种业态的组合、搭配，无疑是决定其能否成功经营的关键。那么怎样的 业态 组合"才是最合理的呢？新中关购物中心共4. 7万平方米品牌专卖：约2. 5万平方米如ESPRIT、ONLY等 * Ao > * *尸. * Y % 餐饮：约0. 8万平方米如肯德基

13、、星巴克等超市：约0. 1万平方米屈臣氏、好邻居影院：约0. 5万平方米金逸国际影城教育、健身*美容:万平方米如夭才宝贝等东方新天地共10. 2万平方米百货：约0. 8万平方米晨曦百货品牌专卖：约5万平方米如CARTIER等 O'»/“»V<>餐饮约1. 4万平方米如俏江南.桃花岛等乜WW0&超市:约0. 4万平方米华润.屈臣氏Flfl影院；约0< 8万平方米新世纪影城体育专业:约0. 5万平方米运动100形象展示店：约0. 8万平方米如苹果、SONY等其他约0. 5.万平方米 SOLANA蓝色港湾共15. 2万平方米° 

14、6; b >*!* V H b °百货：约1万平方米美瑞百货»、- 8- - -o 。 、首家居：约08万平方米美瑞家居品牌专卖二约5. 5万平方米如白领、ZARA等餐饮、酒吧；约3< 2万平方米如蕉叶餐厅、沸腾鱼乡等超市：约0. 6万平方米BHG精品超市影院：约0. 6万平方米SAGA传奇时代影城娱乐了约1. 4万平方米全明星滑冰等健康/美容：约0. 5万平方米如丝芙兰、贝黎诗等藏酒/雪茄；约0. 8万平方米 o Channel wine等儿童用品：约05万平方米如红黄蓝、水孩几等 其他：约03万平方米石景山万达广场商业局部9. 6万平方米百货：约2万平方米万千百货 超市:约1. 4万平方米家乐福.屈臣氏 > a 厂;ba c w y i 占