房地产行业波特五力模型分析

1、房地产行业波特五力模型分析房地产行业波特五力模型分析-房地产竞争力分析波特五力模型理论波特五力模型理论五力分析模型是五力分析模型是迈克尔迈克尔波特波特(Michael Porter)于于80年年代初提出，对企业战略制定产生全球性的深远影响。代初提出，对企业战略制定产生全球性的深远影响。用于竞争战略的分析，可以有效的分析客户的竞争环用于竞争战略的分析，可以有效的分析客户的竞争环境。境。五力分别是：五力分别是：2.潜在竞争者进入的能力潜在竞争者进入的能力、3.供应商讨价还价的能力、供应商讨价还价的能力、 4.购买者的讨价还价能力、购买者的讨价还价能力、1.替代品的替代能力替代品的替代能力、5.行业

2、内竞争者现在的竞争能力、行业内竞争者现在的竞争能力、五力模型框架五力模型框架行业竞争对手行业竞争对手现有公司间的竞现有公司间的竞争争潜在进入者潜在进入者新进入者的威胁新进入者的威胁供应商供应商供方议价能力供方议价能力替代品的威胁替代品的威胁替代品替代品购买者购买者买方议价能力买方议价能力 房地产业五力模型分析房地产业五力模型分析房地产业竞争状况房地产业竞争状况研究研究Part 1（一）替代产品的威胁：（一）替代产品的威胁： 波特认为，替代品价格越低、质量越好、用户转换成本越低，波特认为，替代品价格越低、质量越好、用户转换成本越低，其所能产生的竞争压力就强。其所能产生的竞争压力就强。 房地产的住

3、房属于商品房。对于商品房的替代品有房地产的住房属于商品房。对于商品房的替代品有政府保障政府保障性住房的廉租住房性住房的廉租住房、经济适用住房经济适用住房和和政策性租赁住房政策性租赁住房；还有还有乡镇的乡镇的小产权房小产权房；单位的公积金住房单位的公积金住房。 政府的政府的保障性住房数目不多保障性住房数目不多，地方的腐败现象都难以使其发，地方的腐败现象都难以使其发挥到作用，挥到作用，无法满足住房需求无法满足住房需求 。更不可能真正威胁到商品房。更不可能真正威胁到商品房。 小产权房主要问题是小产权房主要问题是购买风险太大购买风险太大。 综上所述：这些替代品的综上所述：这些替代品的缺陷较大、竞争力弱

4、，很难威胁到商缺陷较大、竞争力弱，很难威胁到商品房品房。（二）潜在的新进入者威胁：（二）潜在的新进入者威胁：波特认为，潜在竞争者在给行业带来新生产能力、波特认为，潜在竞争者在给行业带来新生产能力、新资源，但也有威胁。新资源，但也有威胁。首先，房地产的首先，房地产的进入与退出的壁垒很高进入与退出的壁垒很高，很难有企，很难有企业能在短时间内进入房地产市场并且抢占市场。业能在短时间内进入房地产市场并且抢占市场。其次，随着近两年其次，随着近两年政府对房地产的调控加剧政府对房地产的调控加剧和和银行银行对房地产的银根紧缩对房地产的银根紧缩，很少有人会再次冒险进入房地产，很少有人会再次冒险进入房地产市场。市

5、场。再者，在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，再者，在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，房地产行业已房地产行业已进入去库存时代进入去库存时代成为不争的事实。成为不争的事实。综上所述：由于进入的门槛高，产品差异化、资本综上所述：由于进入的门槛高，产品差异化、资本要求高、政府政策限制，所以要求高、政府政策限制，所以国内新进入者威胁小国内新进入者威胁小。 （三）供应商的议价能力：（三）供应商的议价能力： 从波特五力模型来分析，中国供应商从住房的交易从波特五力模型来分析，中国供应商从住房的交易中他们得到的是中他们得到的是暴利暴利。 开发商在与政府的博弈中，政府下达的限制购买的开发商在与政府的博

6、弈中，政府下达的限制购买的政策丝毫没有触及开发商对房地产的垄断，历来房地产政策丝毫没有触及开发商对房地产的垄断，历来房地产的的调控调控总是总是紧一紧松一松紧一紧松一松，开发商已经，开发商已经摸透了政府的周摸透了政府的周期期。 房地产市场中房地产市场中没有替代品没有替代品，因而只有一种供应商，因而只有一种供应商，供应商的议价能力得到提高。供应商的议价能力得到提高。综上所以，综上所以，在中国房地产供应商的议价能力比较强在中国房地产供应商的议价能力比较强，面对他们的威胁手段提高价格，和降低产品质量时，客户面对他们的威胁手段提高价格，和降低产品质量时，客户往往没有办法，只能妥协。往往没有办法，只能妥协

7、。 我国收入分配的特点上，我国我国收入分配的特点上，我国财富分配贫富悬殊财富分配贫富悬殊，并且财富集，并且财富集中在少数人手里，开发商看准的是这些人的需求。中在少数人手里，开发商看准的是这些人的需求。（四）购买方的议价能力四）购买方的议价能力： 目前我国的房地产市场是目前我国的房地产市场是需求远远大于供给需求远远大于供给。 在中国的房地产行业中，在中国的房地产行业中，政府的宏观调控政府的宏观调控对房价的影响都犹如对房价的影响都犹如蚍蜉撼大树的效果蚍蜉撼大树的效果可见一斑可见一斑。 综上所述，在中国的房地产行业，综上所述，在中国的房地产行业，购买方的议价能力比较弱购买方的议价能力比较弱。 波特认

8、为，大部分行业中的企业，相互之间的利益波特认为，大部分行业中的企业，相互之间的利益都紧密地交织在一起。其竞争强度与许多因素有关。都紧密地交织在一起。其竞争强度与许多因素有关。（五）现有竞争者的竞争能力：（五）现有竞争者的竞争能力： 我国房地产企业的我国房地产企业的数量数量。（五）现有竞争者的竞争能力：（五）现有竞争者的竞争能力：例如：万科、恒大、保利、万达、绿地、中国海外、例如：万科、恒大、保利、万达、绿地、中国海外、绿城、富力、碧桂园、雅居乐。这十个是绿城、富力、碧桂园、雅居乐。这十个是20112011年我国年我国房地产前十巨头房地产前十巨头垄断者垄断者。（五）现有竞争者的竞争能力（五）现有

9、竞争者的竞争能力： 行业增长程度高行业增长程度高。高额固定成本高额固定成本。区域性强区域性强。综上所述：我国房地产综上所述：我国房地产同行之间竞争不厉害同行之间竞争不厉害。表现为行。表现为行业集中度低、区域性强、产品差异性大、成本差异大。业集中度低、区域性强、产品差异性大、成本差异大。 房地产的关键成功因素房地产的关键成功因素Part 2房地产企业的关键成功因素房地产企业的关键成功因素o （一）必要的土地资源储备（一）必要的土地资源储备o 土地资源是房地产开发的核心生产资料，是房地产开发土地资源是房地产开发的核心生产资料，是房地产开发企业的命脉，同时，地价也是房地产成本的主要组成部企业的命脉，

10、同时，地价也是房地产成本的主要组成部分，约占全部成本的三分之一。获得位置、环境优越，分，约占全部成本的三分之一。获得位置、环境优越，价格便宜的土地对房地产开发企业而言非常关键，土地价格便宜的土地对房地产开发企业而言非常关键，土地资源的丰竭直接影响到房地产开发企业的长远发展。资源的丰竭直接影响到房地产开发企业的长远发展。o （二）丰富的人力资源（二）丰富的人力资源o 房地产业具有知识密集、业务门类广、专业性强等特点，房地产业具有知识密集、业务门类广、专业性强等特点，涉及投资分析、规划设计、营销策划、企业管理、成本涉及投资分析、规划设计、营销策划、企业管理、成本核算、建筑施工、物业管理、法律等诸多

11、专业。房地产核算、建筑施工、物业管理、法律等诸多专业。房地产开发企业要在市场竞争中立于不败之地，就必须拥有大开发企业要在市场竞争中立于不败之地，就必须拥有大量高素质的复合型人才。量高素质的复合型人才。o （三）雄厚的资金实力雄厚的资金实力o 房地产资金密集型行业，投资金额大，回收期房地产资金密集型行业，投资金额大，回收期限长，房地产开发企业发展需要有雄厚的资金限长，房地产开发企业发展需要有雄厚的资金实力做后盾。实力做后盾。o 雄厚的资金实力包括两个方面：一是要有充裕雄厚的资金实力包括两个方面：一是要有充裕的自有资金，二是要有良好的融资能力。的自有资金，二是要有良好的融资能力。o （四）诚实可信

12、的品牌（四）诚实可信的品牌o 国内的一些企业，如万科、中海、金地等在公众中国内的一些企业，如万科、中海、金地等在公众中树立了良好的品牌形象，因此其产品在市场上也是树立了良好的品牌形象，因此其产品在市场上也是极受欢迎的，保证了公司的成长环境。极受欢迎的，保证了公司的成长环境。o （五）准确的市场把握能力（五）准确的市场把握能力o 房地产开发企业的市场把握能力是指企业准确把握房地产开发企业的市场把握能力是指企业准确把握市场运行规律和运行过程，掌握房地产市场的周期市场运行规律和运行过程，掌握房地产市场的周期循环。房地产开发企业的市场把握能力表现在房地循环。房地产开发企业的市场把握能力表现在房地产开发

13、项目的定位、产品定位、营销方案的选择和产开发项目的定位、产品定位、营销方案的选择和现代营销手段的运用能力等方面。现代营销手段的运用能力等方面。o （六）良好的企业文化（六）良好的企业文化o 企业愿景企业愿景,企业宗旨企业宗旨,企业核心价值观，规范企业核心价值观，规范管理，诚信经营，循法尚德，回馈社会。追管理，诚信经营，循法尚德，回馈社会。追求卓越，以人为本，以客为先等等。求卓越，以人为本，以客为先等等。o （七）持续的创新能力（七）持续的创新能力o 中国房地产市场经过十多年的发展，产品不中国房地产市场经过十多年的发展，产品不断创新，到目前已日趋同质化，无论是建筑断创新，到目前已日趋同质化，无论

14、是建筑规划、户型设计、园林景观都已经很成熟，规划、户型设计、园林景观都已经很成熟，也被市场所普遍接受，创新能力不断发展。也被市场所普遍接受，创新能力不断发展。教你写字教你写字o o 下面是赠送的下面是赠送的PPT模板不需要朋友可以下载模板不需要朋友可以下载后编辑删除！谢谢！后编辑删除！谢谢！ 感恩感恩 父母父母天冷时，是他们给你送来温暖天冷时，是他们给你送来温暖有时，他们会对有时，他们会对我们发火我们发火感恩父母感恩父母感谢你们感谢你们把我带到了这个世界把我带到了这个世界感谢你们感谢你们给了我自由的空气给了我自由的空气感谢你们感谢你们 谆谆的教导谆谆的教导 殷殷的嘱托殷殷的嘱托 我长大了我长大

15、了 而你们却老了而你们却老了 谁言寸草心谁言寸草心 报得三春晖报得三春晖 我会向你们献上一片诚挚我会向你们献上一片诚挚的孝心的孝心 祝你们永远健康祝你们永远健康 愿天下所有的父母永远健康快乐！对部门及岗位职责的理解对部门及岗位职责的理解 系统集成（系统集成（SI SI，System IntegrationSystem Integration）：就是通过）：就是通过结构化的综合布线系统和计算机网络技术，将各个结构化的综合布线系统和计算机网络技术，将各个分离的设备分离的设备( (如个人电脑如个人电脑) )、功能和信息等集成到相互、功能和信息等集成到相互关联的、统一和协调的系统之中，使资源达到充分关

16、联的、统一和协调的系统之中，使资源达到充分共享，实现集中、高效、便利的管理共享，实现集中、高效、便利的管理。系统集成系统集成负责集成项目软、硬件产品与网络设备的安负责集成项目软、硬件产品与网络设备的安装、调试及使用培训、售前技术支持。装、调试及使用培训、售前技术支持。负责项目及相关技术问题的跟踪和解决，售负责项目及相关技术问题的跟踪和解决，售后设备维护工作。后设备维护工作。岗位职责岗位职责三、工作总结 项目运维项目运维 项目实施项目实施 银青高速银青高速l 无线网桥无线网桥l 视频监控视频监控 东毛隧道东毛隧道l 语音语音 l 人员定位基站人员定位基站l 隧道监控隧道监控l 停车场停车场项目全

17、面实施项目全面实施（IP设置）设置）银青路基五标银青路基五标贵州独平高速贵州独平高速项目全面实施项目全面实施（监控室机柜布线）（监控室机柜布线）四、心得体会 在这段时间的学习过程中，我对部门很多产品从零学起，刚到公司的时候感觉压力很大，经过这些时间的认真学习和实际操作，调整心态，现已完全能融入公司的各项岗位职责和管理制度中。这些时间，感觉不仅仅是工作技能的提深，更宝贵的是对我人生观念和工作认识有了很大的改变，还让我对工作流程和工作方法有了深刻的体会。由于到达公司时间较短，不可能一下子将公司所有产品亲自操作一遍，但通过公司相关文档的学习收获颇多。希望以后有机会多多参加这些的项目。“九层之台，起于

18、垒土；千里之行，始于足下”只有通过工作中的点点滴滴，脚踏实地做事，才能成为一名优秀的集成工程师。五、职业发展规划第第二二阶阶段段低姿态起步、踏实做事低姿态起步、踏实做事虚心请教，加强相关产品学习虚心请教，加强相关产品学习成为一名优秀的集成项目成为一名优秀的集成项目管理工程师管理工程师 相关证件的考取相关证件的考取项目管理流程的学习项目管理流程的学习第第一一阶阶段段第第三三阶阶段段教你写字教你写字o o 下面是赠送的下面是赠送的PPT模板不需要朋友可以下载模板不需要朋友可以下载后编辑删除！谢谢！后编辑删除！谢谢！ 感恩感恩 父母父母天冷时，是他们给你送来温暖天冷时，是他们给你送来温暖有时，他们会

19、对有时，他们会对我们发火我们发火感恩父母感恩父母感谢你们感谢你们把我带到了这个世界把我带到了这个世界感谢你们感谢你们给了我自由的空气给了我自由的空气感谢你们感谢你们 谆谆的教导谆谆的教导 殷殷的嘱托殷殷的嘱托 我长大了我长大了 而你们却老了而你们却老了 谁言寸草心谁言寸草心 报得三春晖报得三春晖 我会向你们献上一片诚挚我会向你们献上一片诚挚的孝心的孝心 祝你们永远健康祝你们永远健康 愿天下所有的父母永远健康快乐！对部门及岗位职责的理解对部门及岗位职责的理解 系统集成（系统集成（SI SI，System IntegrationSystem Integration）：就是通过）：就是通过结构化的综合布线系统和计算机网络技术，将各个结构化的综合布线系统和计算机网络技术，将各个分离的设备分离的设备( (如个人电脑如个人电脑) )、功能和信息等集成到相互、功能和信息等集成到相互关联的、统一和协调的系统之中，使资源达到充分关联的、统一和协调的系统之中，使资源达到充分共享，实现集中、高效、便利的管理共享，实现集中、高效、便利的管理。系统集成系统集成负责集成项目软、硬件产品与网络设备的安负责集成项目软、硬件产品与网络设备的安装、调试及使用培训、售前技术支持。装、调试及使用培训、售前技术