绿地商务城B5-1、2合同管理策划

1、绿地商务城 B5-1、2 合同管理策划1.绪论1.1本工程的基本概况1.2上海绿地徐州新在诚置业简介1.3国内合同管理策划的现状1.4合同管理策划的意义2.绿地商务城 B5-1、 2 地块合同管理与合同策划2.1 绿地商务城B5-1 、2 地块合同管理在我国建设工程合同管理涉及的面很广， 其中包括合同类型的选择， 合同文本的确定，招标方式的选择，参与合同双方职责的安排，工程合同的签约，工程合同的履约，工程合同的风险管理， 工程合同的索赔管理， 工程合同争议的处理，工程合同管理制度的设计等。 在做合同管理策划的时候， 为了使得合同在执行阶段更有利的去满足开发商(这里指上海绿地集团徐州分部）的利益

2、，我们需要针对项目的具体情况， 着重去设计合同的某些方面，只有去突出重点， 才能将管理工作做的更好。在做合同管理的时候，首先需要明确本工程需要什么样的合约部组织构架，他们的具体工作内容和职责是什么， 只有先明确这些问题， 才能有利于接下去的合同管理工作的顺利进行。 下面就是对绿地商务城 B5-1、2 项目的合约管理部的结构以及其职责的策划。2.1.1绿地商务城B5-1、 2 地块合约部组织构架合约经理合约专员（土建专业）合约专员（安装专业 ）材料、设备采购专员项目部合约专员绿都商务城 B5-12 合约管理部组织构架图2.1.2绿地商务城B5-1、 2 地块部门职责在本项目中合约部主要的工作内容

3、有：1）对工程中涉及的相关合同的编制2）项目招标3）项目合同管理4）材料设备采购管理具体工作的类容如下：确定本工程需要哪些合同文本结合绿地集团和徐州当地的实际情况， 明确哪些合同条款是本工程需要重点注意的编制好招标文件确定招标方式和安排好招标计划对参与投标的单位进行资格审查根据工程图纸明确本工程需要的材料和设备列出采购清单，为工程顺利进行做好材料和设备的采购工作参与工程的验收，确定施工方是否是按照合同约定的条款进行施工若工程在建设阶段存在问题，还需要做好合同的变更工作 2.1.3 绿地商务城 B5-1、 2 地块岗位职责合约经理的主要职责：1）负责合约部的各项工作，以及协调好各部门员工之间的关

4、系，为业主尽心尽力的工作，对业主负责。2）制定部门所涉及工作的月计划表，与整个项目的总体计划保持一致。3）制定本部门的各项管理制度，确保部门可以随时正常运转，并随时抽查各个岗位工作人员对本职工作的落实情况。4）指导各个部门的工作人员的工作，并根据工作中出现的问题及时作出调整并向公司领导进行汇报。5）对本项目的各类工作文件，以及工作记录进行审核。6）做好经济分析工作，整理好完整的经济经济分析资料。7）对各个部门的工作进行评价和总结，对各员工的工作进行考评。合约专员职责的主要职责：1)编制与工程相关的招标文件， 与负责技术，经济法律的相关部门进行交流，确定要约的条件。2）根据项目计划和招标计划，起

5、草招标，评标文件。3）对合同所涉及的总价，单价的调整做出合理的专业意见，方便部门和项目领导进行决策。4）按期去工地现场，实地考察工程的进展以及质量问题，对履约单位的履约能力进行考察，对合同的履约单位进行相关合约问题的书面或者口头形式的解释。5）收集合作单位的付款凭证。6）反复审核合作单位在工程合同以为增加的增加的项目的费用，以及工程更变，现场签证所需要的费用，及时办理好合同外付款手续。7）做好合同的交底工作。8）对本工程的技术、经济问题作出何理的分析，整理好完整的项目合同资料，以便公司查询。9）每月的 27 日之前，收集整理好项目部作出的本月工程进度完成情况以及安排好下月的工作计划。（3）项目

6、合同专员职责：1）对合作单位在合同条约方面的问题作出合理的解释，为了使得项目部能够正常行驶对合作单位的管理提供有效地前提，促使合同的履约单位可以顺利地履行合约所规定的内容。2）对合作单位所有需要的工程款申请进行审核，并且将所得到的审核结果递交给负责项目造价的工程师进行复核。3）掌握工程的进展情况，了解工程款的使用情况。4)每个月的 24 号之前要求合作单位作出下个月工程的进度计划安排，并且参照项目的工程进度计划进行核实和修改，为工程部门的资金安排计划提供有效的依据。5）去工地现场， 实地考察建筑工程人员的工作效率，并且做出归纳和总结。6）积极配合项目经理和项目管理人员，对工程合同以为的变更项目

7、进行实地的考察，协助本工程的项目部完善和确认相关的手续。7）对工程合同中所规定的数额（资金，材料）和工程总实际所消耗的数额进行比对，整理好数据方便公司审核。8）做好对小额工程的合同结算审核任务，协助项目的造价工程师审核大额的工程合同。9）参与招标文件的编制工作，对工程的基本信息有一定的掌握。10）按时参加项目部的工程例会，做好项目部的合同文件整理工作。（3）材料、设备采购专员职责：1)组织协调好材料、设备的采购以及租赁工作。2)与合约部有关人员组成考察小组，按照项目的实际情况填写材料、设备供货商实地考察评估表。3)明确本工程所涉及的材料，设备的规格。4)了解与项目相关的材料市场价格以及租赁价格

8、，提供至少三家供应商的报价。5）负责对本工程所需的材料进行采购，以及对所需设备的租赁工作。6）严格按照项目所规定的程序进行对采购和租赁的报账和统计。7）经常去施工现场进行考察，确定工程所使用的材料和设备是否与规定的内容相符合，如果发现不符合的话应该及时向公司进行汇报工作。8)严格遵守公司所规定的的各项规章制度，在材料的采购和租赁方面、禁止因为不正常的利益关系所导致的采购或租赁行为。9）做好材料的采购和租赁的相关发票整理工作，及时向该项目的财务部进行报账。2.2 绿地商务城B5-1 、2 地块合同策划合理的合同策划对整个工程的进度以及利润都有着具足轻重的作用，同合同管一样，合同策划也包含很多个方

9、面，只有针对本工程的特点， 带有目的性和方向性的作出合理的合同策划， 才能使得建筑工程项目为业主带来丰厚的利益，对工程的顺利进行起着指明灯灯的作用。这里我主要对本工程在承发包模式以及合同种类的选择的选择这两个方面进行了策划。2.2.1工程合同总体策划的基本概念以及重要性工程合同的总体策划是指业主在一个工程还未开始动工之前，对于整个项目的合同方案提前做好比较合理的安排和设计工作，使得该项目在不同的时期， 在不同的合同主体间， 以及众多的合同形式中， 可以顺利地进行。 合理的工程合同总体策划可以使得该工程项目实现项目的总目标，为开发商达到尽可能大的利益。合同的总体策划对整个项目的结构组织以及管理体

10、制起着指导作用， 它明确的规定了合同双方的权利和义务关系， 对工程的整个项目管理方面起着具足轻重的作用。同时，业主也可以通过对工程合同的总体策划， 实现合同对项目的目标控制。合同的总体策划是工程在整个项目的建设阶段不可或缺的手段， 通过对合同的总体策划，可以让业主和承包商对自己的权利和义务有着明确的认识， 合理的合同策划可以保证工程项目的顺利进行。它有效地克服了合同双方之间的不协调，减少了双方争议和矛盾，是工程可以顺利达到项目目标的重要手段。下面是我对工程合同总体策划的依据以及程序的总结2.2.2 工程合同总体策划的依据（1）业主方面：业主的资质水平，信誉程度，提供资金的能力，工程项目的管理水

11、平， 工程项目管理的介入深度， 工程师和承包商的选择风格， 工程项目的质量要求和工期等。（2）承包商方面：承包商的资质等级，信誉程度，管理风格以及水平，在以往的工程项目中取得的成果， 积累的经营经验， 企业的经营理念， 承受风险的能力以及是否可以长期合作等。（3）工程方面：工程的规模，工程的特点，工程的类型，关键工程的技术难度，工程的质量要求，工程的进度要求，工程中的风险程序，工程所需的材料和设备供应等。（4）环境方面：建设工程所在地的市场，法律，人文，自然环境以及工程材料设备获得的条件等。2.2.3工程合同总体策划的程序（1）确定该项目对合同的要求（2）确定合同的总体原则以及规划目标（3）对

12、合同中所涉及的关键性问题进行研究，按照合同总体策划的依据，分析关键性问题可能出现的结果以及对整个工程的影响程度。（4）对合同中所涉及的各个关键性问题作出决策，总结出履行合同的措施。在每一个合同的签订和准备招标阶段，对所涉及的合同策划在进行一次专业评价。2.3 绿地商务城B5-1 、2 地块工程合同总体策划绿地商务城作为一个房地产开发的项目，上海绿地徐州分部部通过对合同任务的分解，对整个项目的实施有着绝对的控制权。 由于处于绝对的主导地位， 所以，所做出的合同总体策划就对这个工程有着重大的影响力。 因此，在招标前需要做好以下的工作2.3.1工程发包策划（1）工程发包模式的种类工程承发包的方式具有

13、多样性， 业主可以根据本身的需要， 当地的环境， 和自己对工程项目的目标， 选择适合自己的承发包模式， 从而做到节约成本， 缩短工期，降低风险的目的。 目前国内普遍使用的工程项目承发包模式有设计招标建造模式（ DBB 模式，也成传统模式），设计建造模式（ DB 模式也称设计施工模式），设计采购建设（ EPC模式），建设管理模式（ CM 模式）项目管理模式（ PM 模式），建设经营移交模式（ BOT 模式，也称项目融资模式）。（2）各种发包模式的优缺点总结1）DBB模式（传统模式）业主与设计商签订专业服务合同， 在设计上的帮助下进行招标， 然后由承包商进行建造，通常设计商担任业主与承包商沟通的纽

14、带。优点：业主，承包商，设计商之间的权利和义务明确，有效地避免了相互之间的干扰。该模式的使用时间长， 因此合同各方对自己所需要做的管理程序都比较熟练。业主可以自主去选择设计人员， 可以对设计进行控制。 业主可以自主的去选择监理机构。缺点：周期长，建设成本高，设计商与承包商之间协调困难。承包商无法参与设计工作， 会导致施工的难度变大， 当工程出现问题的时候， 施工方和设计方容易相互推卸责任。2）DB 模式业主自主选择承包商， 承包商负责设计和施工， 承包商和业主密切合作完成项目的规划、设计、成本控制、进度安排等工作优点：效率高，由于是由承包商进行设计和施工， 有效地避免了设计和施工之间的矛盾。责

15、任单一，由承包商对项目建设的全过程负责。缺点：业主无法参与建筑师的选择， 工程设计可以能会受到由于承包商自身利益的影响。3）EPC模式业主把工程的设计， 采购，施工全部委托给总承包商。 业主只需负责整体的、原则的、目标的管理和控制。优点：业主的管理相对简单。 由于总价固定固定， 业主不用再支付索赔或者追加费用，风险性小。缺点：工程造价高，质量的保证需要靠承包商的自觉性。4）CM 模式从项目一开始， 业主就雇佣 CM 单位参与到项目实施过程中来，为设计师提供施工方面的建议，并且负责管理项目施工的过程。有业主，CM，设计商组成小组，共同负责组织和管理工程的规划、设计和施工。并定期和承包商交流，对项

16、目的成本、质量、进度进行监督。优点： CM 模式打破了传统的设计、招标、施工的流水关系，所以建设周期短。 CM 经理的早期介入，使得 CM 经理可以和设计商相互协调，作出相对比较合理的设计。缺点：对 CM 经理所在的单位所在单位的资质和信誉要求都比较高，要求具备高素质的从业人员，并且分项招标导致承包费用比较高。5）PM 模式业主通过聘请一家公司， 来对项目的整个过程实施管理， 为业主提供全过程的项目管理服务。优点： PMC 通过项目的优化设计使得项目全寿命期成本低，统一的项目采购策略使得项目采购投资低，由于 PMC 具备丰富的融资经验，对整个项目的资金流动进行优化。缺点：对 PMC 的资质和信

17、誉要求都很高，也需要具备高素质的从业人员。6）BOT模式由于 BOT 模式受限于只适用于国有或政府项目，与本工程无关，所以这里就不再分析其特点。（2）发包模式选择的影响因素总结1）工程项目的特点：工程项目的范围，工程进度的要求，工程项目的复杂性，合同计价方式。2）业主的需求：业主的协调管理，投资预算估计，价值工程研究。3）业主的偏好：责任心，业主对设计的控制，业主愿意承担风险的大小（3）绿地商务城所采用的发包模式由于绿地商务城 B5-1、2 地块项目是典型的房地产开发项目，为了保证业主对投资的控制，为了实现业主利益的最大化，所以本工程采用DBB 的承发包模式。具体原因如下：1）DBB 模式在国

18、内运用的时间比较长，相对于其他几种发包模式来说更成熟，这样就尽可能的减少了风险的可能性。2)开发商掌握着整个工程的主动性，可以根据自己对工程的需要选择设计子选择人员对工程的设计实施控制。3）业主同时享有选择监理单位对工程实施监理的主动性。4）DBB模式下，合同各方的责任和义务分配明确，有利于工程顺利地开展。5）DBB 模式下设计是参与管理的工程的程度相对最高，可以有效地帮助业主在设计方面使得工程最优。6）由于该工程的计划相对较长，所以可以选择DBB模式进行发包。7)DBB模式下，业主对于工程的成本有比较早的认识，有助于开发商对于自己利润的把握。2.3.2合同种类策划（1) 目前国内的几种合同种

19、类由于建筑工程本身的复杂性导致了工程合同的多样性，按照计价的方式不同，可分为总价合同，单价合同，成本加酬金合同。这三种合同都具有各自的特色，同时也存在各自的优劣性， 下面就对这三种合同作出比价，以便在做合同管理策划的时候，更好的选择合同的类型表 2-1 目前国内常用的三种合同种类的比较适用范围概念及特复准备合同类型风险承担项目规模及工杂单项工程外部环境缺点点时间期程明确程度因素长短度以一次包死的总价固 定 总委托，价格承包人承规模小，工期不因环境低长清楚良好价合同担短（一年以下）总的变化和价工程量增合减而变化。同可 调 总材料价格承发包人规模小，工期以“时价”适中（一年以低长清楚良好价合同共同

20、承担进行计算上）工程最终的合同价固 定 单为固定单承发包人规模和工期适中中工程量不一般价合同价乘实际共同承担中清楚单完成的工价程量合由于某些同不确定因可 调 单承发包人规模和工期适工程量不素引起的中中一般价合同共同承担中清楚“单价变化”可调工程最终合同价格按承1、发包方不能包商的实际分类和工发 包 人规模大，工期控制总价成本加酬金合同成本加一定高短程量都不恶劣承担长2、承包方不会比率的酬金清楚降低成本（间接费） 计算。（2）建设工程合同类型的选择依据我国建设工程合同的的种类繁多，在做合同策划的时候， 开发商可根据自己对项目目标的，选择适合本工程项目的合同类型，具体的选择方法去下：1）根据工程项

21、目的复杂程度对于建设规模较大的项目， 其风险也就相对较高， 各种费用也不可能全部都精确的估算出来。 当无法确切的估算出费用的时候，就应该采用单价合同或者成本加酬金的合同，当有把握估算出费用的时候，可以采用总价合同。2）工程施工技术的先进程度由于工程中采用了新的工艺或者新的技术，业主对那些新工艺和新技术不太了解的情况下， 此时很难确定是采用总价合同还是单价合同，为了避免导致盲目计价导致工程的亏损，这里就需要使用成本加酬金的合同方式。3) 工程施工工期的紧迫程度有些紧急工程（如灾后重建工程， 抗洪工程等）要求尽快开工且工期较紧时，可能仅有实施方案，还没有施工图纸，因此，对于工程的价格无法确切的得到

22、，这里就要考虑使用成本加酬金的合同工程的建设周期对于一些大型工程， 持续时间很长，随着时间的变化，货币的价值发生变化，同时各种人工费， 材料费也会发生变化， 这样以来，根本不可能计算出工程的的造价，这个时候无论是单价合同或者是总价合同都无法使用， 此时就需要使用成本加酬金的合同形式。对于某一个具体的工程而言， 选择某种合同是不固定的， 即使是同一个项目，由不同的公司来负责， 由于可能看重的点不同， 思考的方式不同， 都有可能选择不同的合同形式。 此外在一个工程中， 针对不同的工程部分， 也可以选择不同的合同类型。一般而言，在合同工期在 1 年以内且施工图设计文件已通过审查的建设工程，可选择总价

23、合同；紧急抢修、救援、救灾等建设工程，可选择成本加酬金合同；其他情形的建设工程，均宜选择单价合同。(3) 绿地商务城 B5-1、 2 合同类型的选择本工程所采用的的合同类型是单价合同原因如下：本工程的建设规模属于中型， 但工程相对比较复杂， 其中包括写字楼、 酒店以及住宅，在单价和同是相对比较容易1）可以有效地控制工程造价， 实现经济效益是建设单位( 业主 ) 的追求目标。建设单位通过招投标把单价固定后，签订了施工合同， 就受到了法律的保护。 建设单位再在设计和工程量核实的环节上采取相应的措施后，就可以达到控制工程造价的目的。3）由于有承包商替业主承担一部分的风险，所以业主承担的风险相对比较小

24、。4）由于该工程本身是一个综合性的项目，业主明确自己的工程包括哪些内容，但具体的工程量不容易确切的估算出来，所以应该选择单价合同。5）业主可根据单价合同中的限制幅度来调增工程量，从而达到节约成本的作用。（4）单价合同中各方的职责策划1）业主的主要职责业主首先需要根据合同支付工程款，提供建设工程所需要的基本信息，任命设计师作为自己的代表，监督合同双方的合同履行情况2）承包商的职责承包商需要按照合同要求成成工程， 需要根据已经完成的工程数量来确定支付工程款的数量， 当实际完成的工程量与合同所规定的工程量差距过大时，承包商有权去寻求单价的更变。3) 设计师的职责设计师作为业主代表， 工程合同的有效解

25、者和仲裁者， 设计师需要认真核实工程已经城的量与与合同规定的是否相符合。（5）本工程在做单价合同时的关键问题总结1）单价是该工程项目子项目的建设所需成本的平均价。2）业主只需要用已经约定好的单价去乘以实际工程量去支付工程费用。3）业主在招标前不需要对工程的范围作出详细的，完整的规定。4）当已经完成的工程量与合同规定的工程量相差值达到百分之十五的时候，需要对单价进行调整。5）工程师应该注意投标人的不平衡报价。6) 合同中，必须明确工程的计量方法。7）工程师或者业主必须明确的规定工程单位的划分方法。3. 绿地商务城 B5-2 地块招标策划3.1 招标方式的选择3.1.1工程招标的基本概念工程招标是

26、指开发商投资一个工程项目以后，经过分析设计出工程的大致规模以及需要的建设目标后， 通过法定多个程序由承包商进行竞争承包，然后开发商从这些承包商中选择自己理想的承包单位的行为。3.1.2目前国内常见的招标方式及其特点（1）公开招标公开招标也被称为无限制竞争性招标， 招标方通过合理的程序将招标计划公布在社会上，所有符合条件的承包单位都可以参与投标， 并且所有的承包单位在地位上享有平等的权利， 一起参加竞争， 此时开发商可以在这些承包单位中从优选择合适的单位进行合作。公开招标注重招标过程的公开与公平性， 从而体现出国家建设市场的高度透明性。因此在国家或政府的大型投资项目的时候， 必须采用公开招标的招

27、标方式。由于公开招标的规模相对较大， 所以这种招标方式比较耗费人力和财力， 也不利于提高承包商的投标积极性。 在市场经济蓬勃发展的今天， 私人和外商的投资项目快速发展， 许多的情况下为了提高效益减少成本， 开发商都不愿意去选择公开招标的方式。（2）邀请招标邀请招标也被称作有限制性竞争招标， 它与公开招标不同的是， 开发商在选着招标的时候， 会根据自己工程的特点， 缩小选择承包单位的范围， 并向特定的几个承包单位发出投标邀请， 然后由这些承包单位参与竞争投标， 然后开发商再有这些承包单位中选择合适的承包商进行合作。由于在邀请招标的过程中， 参与竞争的单位有限， 所以开发商对投标方的方案有着完整的

28、记录， 并且这种招标方式的方案补偿费较高， 往往可以提高投标方的积极性，也有助于开放商得到更好的施工方案。 目前大多数私人项目或者是房地产开发项目都会选择邀请招标的方式进行招标。邀请招标的过程中可能产生投标单位与投标串通投标，这样就会害招标方的利益 ; 投标单位在选择邀请人前对所掌握的信息会存在一定的局限性，常会忽略一些在技术、报价方而更具有竞争力的企业，有可能找不到最合适的承包商。3.1.3绿地商务城B5-1、 2 的招标方式选择由于绿地商务城 B5-1、2 项目属于典型的房地产开发项目， 通过上面对两种招标方式的介绍， 我们很容易就能确定其招标的方式应该选择邀请招标， 具体原因如下：（1）

29、相对于公开招标，邀请招标显得更灵活，更好操作。（2）相对公开招标，节省时间和费用。（3）邀请招标所需时间较短，工作量小、目标集中。（4）因事前双方均考察、调研，信息沟通更为完整深入，降低了招标风险。（5）邀请招标的过程中，各个投标单位在激烈竞争的同时，使得开放商能得到更好的项目设计方案。（6）结合绿地集团在长期的发展过程中，对承包商的特点有着比较清晰的认识，并且建立了稳固的合作关系，通过邀请招标的方式， 有利于这种合作关系长期的发展下去。3.2 编制招标文件文件时应注意的问题以及招标程序3.2.1编制招标文件时应该注意的问题（1）对工程的基本信息，招标的时间和地点应该交代清楚，不能让投标单位产

30、生疑惑。（2）对工程中的重要施工部位或者重点工艺的介绍要详细，这样有利于后期施工的顺利进行（3）准确的描述开发商对工期，质量和后期维护方面的要求。（4）要对投标人的承包资质有明确的规定。（5）由于投标方可能对工程不了解，招标人应该及时做好组织投标人勘察现场的活动。（6）一般应标明无论是否中标，所有的投标费用由投标单位自行承担。但也有工程如果不能中标，会给一部分投标费用，此费用可能由中标单位承担等，应该交代清楚。3.2.2邀请招标的一般程序(1) 落实招标条件。（2 编制招标文件。（3 发布投标邀请书。（4 递交投标文件（5）资格审查。（6）开标（7）评标（8）中标（9）签订合同3.3 本工程在

31、招标过程中可能出现的问题3.3.1可能出现的问题分析1）选择了不合适的招标对象：由于被邀请参加投标的各个承包商之间的技术，能力，经验之间存在着差异，在对该工程进行投标时，可能会出现评分差距过大的情况，而价格因素往往对中标结果有着很大的影响， 这样就会导致中标方不一定是最合适的的选择， 这将会对工程的后续进展带来很大的困难， 为工程的后续建设留下隐患。2 ）招标对象资质审查出现漏洞： 承包商的各种资质等级都有时间的限制性，当被邀请的承包商的某些资质证书过期后， 为了可以继续参与投标工作， 可能会有意的隐瞒， 或者评标人在资格审查的时候粗心大意， 使得一些不符合的单位参与到竞标中来， 同时还有可能

32、拿到该项目的承包权， 这会导致工程的后续工作不能正常进行。3）不合理的评标过程：由于工程项目在建设阶段需要的材料或者设备种类繁多，而评标条件和相应的参数不可能把每一项都包含进去，这样参与评标的人员可能会根据自己的私心对自己熟悉的单位只说优点而回避缺点，这样势必会影响到最终的中标结果。4）过分注重投标价格， 忽视项目全生命周期成本： 对于一个工程项目来说，招标阶段的设备以及材料价格也只是项目生命周期成本的一部分， 同时工程所需材料设备的维护， 替换、运行的效率以及开停工的影响也是成本的一部分， 为了可以中标，投标人往往会过分压低报价， 这样会导致在工程的建设阶段使得设备材料无法长期使用。5）招标

33、过程的规范性要求与项目进度紧张的矛盾：房地产开发项目都对进度有着苛刻的要求， 往往项目管理部门的会要求采购的工作尽量的迅速，这样就造成了项目进度与采购招标的矛盾。6）招标文件的法律风险：与招标相关的文件中可能会存在文字叙述技术说明、参数表达等方面的漏洞，从而导致法律纠纷。7）投标单位之间可能串标问题：鉴于绿地集团在长期的招标过程中形成的习惯或者特点， 多年以来与绿地集团合作的承包商确定了一个范围，承包商彼此之间比较熟悉， 有的甚至有合作关系， 他们即时对手又是合作伙伴。承包商可能彼此之间串通，出现陪标或者抬高报价的情况，使得招标的失败。3.3.2防范的措施1）在确定投标单位时，尽可能的保证投标

34、单位在同一个档次，避免出现某一单项指标评标分数差别过大的情况。2）在发布招标邀请的同时，明确的规定对资质等级的要求，提高在资质等级方面作假而产生的索赔费用。3）选择经验丰富，对本工程足够了解的评标人员进行评标工作4）要在评价条件中考虑供应商的实力、信誉、同类设备的制造经验、备品备件的后续保供能力等因素，充分考虑项目全生命周期的成本。5 作为项目管理部门，在项目初期制订项目执行计划时，就要充分考虑采购招标的严格要求，预留必须的采购时间，协调设计、施工、控制等部门对采购招标阶段的配合工作，尽可能减少采购阶段的时间浪费，保证计划的有效性。6）招标单位要提前对工程的的建设成本有一个大概的范围，并且避免

35、在每次招标的时候都选择相同的几个承包商来进行招标。7) 解决或避免产生法律风险的对策是， 首先要研究、识别招标过程中可能产生的风险，按照分级管理的原则， 分别制订防范预案， 尽可能将风险消灭在萌芽状态，其次是要加强对采购招标参与人员的法律培训，加强风险意识， 在工作中的每个环节，每个岗位都要避免产生风险的隐患。4.绿地商务城 B5-1、 2 地块工程合同编制要点以及重要工程合同条款4.1 与本工程相关的工程合同4.1.1建设工程勘察合同（1）建设工程勘查合同的概念建设工程勘察合同是指在建设一个工程项目的初期， 根据工程的规划设计要求，分析、评价建设地点的地理环境和岩土条件， 并编制相关工程勘察

36、文件的协议。（2）建设工程勘察合同的编制要点在编制工程勘察合同时对于合同双方的名称， 工程概况应该有比较详尽的介绍，对于发包人所提供的资料文件应该齐全， 承包人所交付的报告、 成果必须完整的记录，说明工程开工的时间以及提交勘察结果的时间， 勘察的费用应该有一个明确的范围， 对于发包人和承包人的责任以及违约责任必须有明确的规定， 出现争议时应该采取得解决方式说明， 合同的生效日期以及终止日期都应该表示清楚。4.1.2建设工程监理合同（1）建设工程监理合同的概念建设工程监理合同是指该工程的建设方通过聘请的方式选择监理单位对工程的质量、进度进行监督，并明确的规定了双方权利和义务的协议。（2）建设工程

37、监理合同的编制要点建设工程监理合同的编制内容应该包括建设工程委托监理合同，标准文件和专用条件三个部分。 委托监理合同主要包括委托监理的具体范围以及对监理服务实施的要求。委托的监理范围是监理人为委托人提供监理服务的范围和工作量。委托人委托监理的范围可涵盖工程建设的各个阶段， 可以包括建设前期阶段、招标阶段、设计阶段、施工阶段、保修阶段的全部监理业务或某一个、某几个阶段的工程任务。标准文件中应该有词语的定义，适用的范围，委托人的权利、义务、责任，监理人的权利、 义务、责任，合同的生效、 变更和终止，监理的报酬，以及争议的解决方式等。4.1.3建设工程设计合同（1）建设工程设计合同的概念建设工程设计

38、合同是指， 在工程项目的开发中， 设计单位根据业主的需要设计出工程的施工方案，并约定好双方责任与义务的协议。（2）建设工程设计合同的编制要点在编制建设工程设计合同的时候，应该说明设计的依据，设计项目的内容，发包单位为设计单位提供的相关资料和文件， 设计单位应该向发包单位交付的设计资料等，设计的定金以及支付方式以及支付进度， 发包单位的责任和设计单位的责任以及双方的违约责任， 进行现场设计的代表， 争议的处理方式以及合同生效的日期。4.1.4建设工程施工合同（1）建设工程施工合同的概念建设工程施工合同是指建设单位与施工单位之间经过协商确定工程在施工过程中的具体规范与要求，并且规定了双反责任与义务

39、的协议。（2）建设工程施工合同的编制要点建设工程施工合同主要由合同协议书， 专用条款和通用条款三部分构成。 合同协议书主要包括对发包人和承包人的名称， 工程概况， 工程的承包范围， 合同价款，合同的工期，质量的标准，安全文明标准，组成合同的文件以及合同的签订日期和地点。通用条款应该包括词语定义及合同文件，双方一般权利和义务，施工组织设计和工期， 质量与检验，安全施工，合同价款与支付， 材料设备供应，工程变更，竣工验收与结算，违约、索赔和争议，等。专用条款应该包括词语定义及合同文件， 双方一般权利和义务， 施工组织设计和工竣工验收与结算期， 质量与检验，安全施工，合同价款与支付，材料设备供应，工

40、程变更，违约、索赔和争议等的具体详细的内容。4.2 绿都商务城B5-1 、2 地块工程合同的重要条款（ 1）确定项目的范围：当事人应当在工程合同上面附加工程数量清单，主要应包括工程的总投资， 工程量大小，资金的来源， 建筑的类型、 结构、层数等内容。（ 2）建设工期的规定：其中包括开工日期以及竣工日期。（ 3）中间交付工程的开工和竣工日期。中间交付工程是指，需要在全部工程量完成前所要完成的部分工程部分。 对中间交付工程的开工和竣工日期， 在合同文件中必须作出明确的规定。（ 4）对工程质量的规定：工程建设质量向来是开发商最关心的问题之一，因而在工程合同中， 必须详细说明对工程质量的要求。 工程在

41、竣工交付的时候一般应该符合下列要求：1) 完成工程设计和合同中规定的各项工作内容，达到国家规定的竣工条件;2) 工程质量要符合国家现有的有关法律、 法规、技术标准、 设计文件和合同中规定的要求，经质量监督站核定为合格或优良 ;3) 工程所用的建筑材料、构配件和设备要有出厂合格证和必要的试验报告;4) 具有完整的工程技术档案和竣工图， 并已办理完工程竣工交付使用的有关手续 ;5) 已签署工程保修证书。（5）工程造价的规定：工程造价应以中标时确定的中标金额为准。（6）相关的技术资料交付时间的规定：发包商应按照合同所规定的时间向承包人按时提供与本工程项目相关的全部施工技术资料。（7）材料和设备供应职

42、责的划分：说明建设工程所需要的材料哪些是由甲方提供哪些是由乙方提供。（8）付款时间以及结算方式的确定：发包人应该向承包人付款的时间与支付方式。（9）竣工验收的相关规定：此条款的约定应以国家有关部委颁发的关于基本建设项目竣工验收的暂行规定、 工程施工及验收规定、 建筑安装工程质量评定标准 和其他有关的竣工验收规定及施工图纸说明书、 施工技术文件为依据。（10）质量保修范围和质量保证期的要求：合同当事人应当根据相关法律、行政法规的规定和实际情况确定合理的质量保修范围和质量保证期，但不得低于上述保修办法的有关规定。5.绿地商务城 B5-1、2 地块工程合同的风险研究和控制5.1 工程项目风险类型建设

43、工程项目通常投资数额比较大，建设周期长，施工过程比较复杂，比一般的产品生产具有更大风险。工程项目常见的风险有下面几种：（ 1）外界环境的风险1）工程所在的地区的政治环境的变化，会导致工程的中断。2）经济环境的变化，如工资的调整，汇率的调整以及通货膨胀，都有可能影响到工程的建设。3）自然环境的变化，如地震、洪水、台风等不确定的自然因素都会对工程的建设造成影响。（ 2）工程技术和实施方法等方面的风险现代工程普遍规模大、 功能的要求高、 施工的难度大、 对新工艺新技术的的依赖性大，会对工程的建设带来影响。（ 3）项目组织成员资信和能力风险1）业主的资信与能力的风险2）承包商的资信与能力的风险3）项目

44、管理者的信誉以及能力的风险（ 4）管理过程的风险1）业主对项目决策的偏差。2）对环境的预测和调查不够到位。3）工程中使用了错误的合同文件或者招标文件4）承包商错误的投标策略5）承包商在施工方案，施工技术上的缺陷6）实时控制中的风险5.2 工程合同风险5.2.1工程合同风险概念工程合同风险是指合同中以及由合同中的不确定因素给工程项目带来的风险。5.2.2工程合同中的风险类型（ 1）由合同种类所定义的风险1）如果双方签订的是固定总价合同，那么承包商则需要承担又物价上涨或者工程量变化所导致的一切风险。2）如果签订的是成本加酬金的合同，则承包商不承担任何风险3）若双方签订的是单价合同，则风险由合同双方

45、共同承担（ 2）合同中明确规定由一方承担的风险通过合同的定义和分配，明确规定或者隐含的风险承担着。（ 3）合同缺陷导致的风险1）合同文件的不齐全2）合同表达的不清楚3）合同签订和合同实施控制的问题5.3 工程合同风险的管理过程工程风险管理实质就是对一些在工程中可能遇到的问题进行识别、预防和控制的过程。通过风险管理可以有效地降低风险发生的可能性，或减小风险带来的损失。风险管理的过程包括风险识别，风险评估，风险对策以及风险监测。5.3.1风险识别风险识别是找出在工程的项目的开展中，可能对工程质量、 进度、投资的影响因素，是第一步，也是最重要的一步。通常有一下几种方法：1）头脑风暴法2）德尔菲法2）

46、因果分析法3）情景分析法5.3.2风险评估风险评估实质就是将风险发生的可能性以及可能带来的损失进行量化的过程。对工程造成的损失主要表现在投资数额的变化以及工期的延误天数。5.2.3风险对策风险对策是指根据风险评估的结果，采取与之相对应的策略， 从而使得工程进展的更加顺利地过程，通常风险对策有下下几种手段：1）风险回避2）风险控制3）风险转移4）风险自留5.2.4 风险监测风险监测是指在建设工程开展的过程中，对针对本工程的风险对策采用情况的检查，并且通过检查对风险对策作出评价的过程。5.3 对对于本工程的风险管理5.3.1可能出现的风险分析1）由于本工程选择的发包模式为DBB模式，承包商无法参与

47、工程的设计工作，所以可能会导致工程不能完全满足承包商的期望。2）本工程所采用的招标方式为邀请招标，如果投标人相互串通，私底下进行交易的话，会严重损害开发商的利益， 会使得建设成本的提高或者工程质量的偏差。3）本工程所采用的合同种类为单价合同，存在近似工程量严重不准确的可能性，这样也会提高建设成本。4）本工程的建设地点位于徐州新城区，而徐州属于一个降雨量相对比较小的城市，相应的排水工程做的不会太好，倘若遭遇强降雨天气， 势必会给土方开挖和回填带来极大的困扰，这样就会影响到建设工期。5）徐州新城区的所处地理位置比较偏僻，由于本工程主要建设的项目为商业酒店以及民用住宅， 将来新城区的发展具有不确定性

48、，可能会导致项目的投资回收期过长，同样也会影响到开发商的利益。6）不可抗力同样是本工程存在的风险之一。5.3.2针对以上风险的对策1）业主可以通过向设计商明确的表达出自己对工程结果的期望，并且与自己已经选择好的设计咨询人员交流，对设计进行控制。2）业主在选择投标的单位时，尽量的先去确定范围，然后去筛选，通过先去了解投标单位的方式， 在决定给哪些承包商发布招标邀请，尽量的保证各个承包商之间没有商业往来，选择彼此不熟悉的承包商进行招标工作。3）在编制单价合同的的工程量以及工程价款的时候，对于不确定的部分工程科采用成本加酬金合同来降低风险4）对于不确定的自然因素，采用预防为主的方式降低风险，对于强降水对工程的影响，可以选择事先做好工程建设的排水处理工程。5）对于徐州地区新城区将来发展趋势对工程的影响，本工程可以选择风险自留的方式。6）对于不可抗力对工程的影响可以通过风险转移的方式，如通过保险的方式降低工程的风险。6.绿地商务城 B5-1、2 地块