论分时度假在中国“本土化”的发展

1、论分时度假在中国“本土化”的发展第1O卷第3期2011年O6月tlllllt学院学报(社会科学版)JournalofShaoyangUniversity(SocialScienceEdition)V0I.10No.3Jun.2011一经济?管理研究论分时度假在中国”本土化”的发展邱艳萍(邵阳学院经济与管理系,湖南邵阳422000)摘要:文章主要阐述了分时度假的含义,起源,并结合中国的国情,分析分时度假在中国”本土化”的发展历程及其发展特色.关键词:分时度假;本土化;发展特色中图分类号:F592.3文献标识码:A文章编号:16721012(2011)03004804一,分时度假的含义及起源(一)

2、分时度假的含义分时度假有两层含义:第一层是分时度假购买的概念,就是顾客以优惠的价格购买某个酒店部分时段的产权,通过网络服务和全世界各地拥有类似产权的顾客进行交换,从而达到前往世界各地旅游的目的.国际上的惯例是:将某一酒店的客房,公寓,别墅等设施每年的使用期分为52周(365天/7天每周),将其中的51周分时销售给顾客,会员有在合同期内(一般为3040年)拥有每一年住宿一周的权利,同时还享有转让,曾让,继承以及酒店其他设施的优惠权益.与其他传统的度假方式相比较,分时度假的”低价”具有很大的吸引力.而分时度假最大特色就是第二层度假阶段交换的概念,也就是当顾客在某一年不想前往自己所购买时段的酒店居住

3、时,就可以用所购买的时段通过全球网络交换系统去交换同一系统的任何一家酒店其他时段的使用权.从实质上来讲,分时度假就是将房产住宿权按一定程度分割出售并可以交换居住权的一种把房地产业,酒店住宿业,旅游度假业完美结合在一起的新型旅游产品.(二)分时度假的起源上个世纪60年代的欧洲,二战结束,全球经济复苏,旅游度假风气日夜兴盛,法国地中海沿岸地区开发了大量度假别墅,海滨酒店,吸引了欧美各国政要,贵族,富豪蜂拥而至,使之成为欧洲乃至世界的旅游度假中心.但是由于房产价格过于昂贵,导致大多数家庭无力单独购买度假客房,而极个别有能力购买别墅的消费者,每年的使用时间很少,空置率非常高,基于这种现象几位亲朋好友合

4、伙一起购买一幢别墅,大家分成不同时段使用,即最早的分时度假由此而来.由此,房地产商便开发了以分时段的方式出售酒店,别墅客房使用权来招揽顾客,分时度假市场雏形形成.二,分时度假在中国”本土化”的发展历程(一)分时度假在中国的出现1995年分时度假引起了房地产商的注意,其概念开始引人中国.与各个国家的分时度假产生背景一样,中国的分时度假也是在房地产业进入了萧条期和发展遭受重创的背景下应运而生的.为了解决房地产房屋大量空置的问题,房地产商想尽办法,最终发现了分时度假可以解决这一难题.但是在当时的中国经济背景下难以实施,于是被搁置起来.1998年8月,泰慕赛尔休闲产业网络集团有限公司在人民大会堂召开新

5、闻发布会,宣布推出”泰慕赛收稿日期:20110329作者简介:邱艳萍(1971一),女,湖南湘西人,邵阳学院经济与管理系讲师.48尔共享权时空共享网络”,它带动了酒店业,旅游业,网络信息业以及金融资本业等产业的相互整合,分时度假概念在中国开始传播,标志着分时度假产业正式登上中国舞台.2000年,第一家享有全国经营权的天伦度假公司成立后,中国分时度假企业纷纷出炉,并得到迅速发展.(二)分时度假在中国的发展阶段第一:引进吸收阶段.这是分时度假的尝试性阶段.1995年中国房地产业萧条后才引起人们开分时度假的注意.在这一阶段,中国一批房地产开发商,为了解决房地产问题,派人远赴美国,考察分时度假业发展情

6、况,开始思考将分时度假引入中国,以拉动房地产的销售.并希望通过分时度假模式来解决房地产和酒店客房的闲置问题.1997年开始,国外的经营商看中中国分时度假这块大蛋糕陆续进住中国市场,北京九华山庄,北京燕苑度假村,杭州梦湖度假村等参加了RCI酒店度假交换联盟,成为首批加盟国际度假交换系统的中国经营商.第二:开拓探索阶段.从泰慕赛尔公司开始,中国开拓了在国内发展分时度假的道路.1998年8月,泰慕赛尔在人民大会堂的新闻发布会引起中国各界人士的关注,此后,中国房地产开发商(例如华夏之旅分时度假交换有限公司,天伦度假发展有限公司,中安达旅游度假服务有限公司)开始涉足分时度假行业,开发分时度假产品,探索分

7、时度假在中国”本土化”的发展道路.第三:法律规范阶段.分时度假在市场开发初期,在中国的发展由于没有相应的法律规范,在20年的发展过程中,欺诈性销售等一直是分时度假发展的障碍,各种关于投诉分时度假销售的现象也不时地被报道.例如,2003年3月,在中央电视台3?15晚会上”揭穿三大跨国骗局一分时度假梦一场”,青岛“弄海园”2003年消费者欺诈案等等,使得分时度假备受国人关注,在旅游消费者中产生大量负面影响.2005年,中国分时度假研究会颁布了中国分时度假行业公告,分时度假自保公约,标志着中国分时度假行业法律条文正式颁布,披露度假企业的商业信息和制定全国服务规范统一标准,从而保护消费者的权益,并通过

8、严格的法律来引导市场,推动分时度假市场在发展中规范,在规范中发展.第四:市场服务阶段.这是中国分时度假发展的成熟阶段;分时度假不仅仅是少数人的享受,它已融入到国民生活之中.政府制定法律,引入监督机制,市场沿公平有序的目的健康发展.在法律主导和市场规范的双重管理下,分时度假企业将生产出多样化的产品并提供满意的售后服务.分时度假将以市场发展规律为中心,服务于社会大众,其行业全面融人国际行列,产业销售不仅可以覆盖国内主要城市,而且延伸到周边地区及国家,分时度假的经营模式逐渐和国际接轨,整个行业进入平稳有序增长时期.目前,中国分时度假的发展尚处于开拓探索和法律规范之间的阶段,与国际分时度假业的完善还有

9、很长距离,如何实现分时度假的”本土化”发展,是中国当下最为关键性的问题.三,分时度假在中国”本土化”的发展特色中国是世界公认的最具开发潜力的分时度假处女地.据清华大学经济管理学院预测,未来15年到20年中国分时度假会员的市场容量应在500万左右.发展分时度假,要依据中国的资源,开发”中国式”的分时度假产品,不要急于和国际联网,开展国际业务.中国幅员广阔,旅游资源丰富,完全可以构建配套成型的网络交换系统.不必完全遵守国际上分时度假产品的规划设计,应结合中国旅游市场发展现状,才有利于分时度假产品合理定性定价,走出具有中国特色的分时度假”本土化”道路.(一)产品购买时间由长到短国际分时度假产品购买有

10、效时间一般是3040年,而中国目前经济发展水平决定,消费群体不具备购买如此长时间产品的支付能力.国际分时度假基本时间单位是7天,但中国企事业行政单位都还没有建立起普遍带薪休假制度,只有”十一”和”春节”两个七天长假,其中”五一”,”清明”,”端午”,”中秋”,“元旦”五个三天小短假,还有周末两天休息日,加上途中往返时间,与中国假期时间很难配套.所以根据当前中国经济现状以及带薪休假不普遍且假期时间较短的情况,采取灵活的方式,将国外一次性购买30年以上改为1年,5年,10年或15年;时段交换单位可以是3天,4天或7天,甚至更少;只有这样才不受国际度假产品时间的限制,不需要购买时间段长的产品,度假也

11、不必非花费更多时间,只有2天的周末假期可以得到利用.(二)产品定位价格由高到低目前,分时度假在中国很难迅速发展的一个最重要原因就是产品价格定位过高,普通老百姓根本消费不起,中国分时度假尚属于高收人群体的专享.因此,可以仿效中国经济政策”先富带后富”,让高49端消费群引领分时度假的旅游潮流,使分时度假成为一种时尚,再把这种消费观念逐步参透到大众的思想中;我国在开发高档度假产品的同时,也可逐渐发展一些定位相对较低的大众化分时度假方式,比如北方四合院式,南方农家乐式,少数民族吊脚楼式,蒙古包式等,这样不但可以宣传中国不同地域文化,更重要的是多一些普通群体可以接受的价位,便于其参与到分时度假中来,才能

12、真正实现分时度假在中国的普及.中国大众向来有”量人为出”的消费观念,这和欧洲尤其是美国”超前消费”的理念完全不同.在这种状况下,应确立可接受价格,缩短产品时间期限从而降低产品价格,带动大众消费意识.加之分时度假客房主要用于消费者者度假短期使用,不追求大面积,也不必超豪华装修,只求舒适方便,这样就可以降低分时度假产品价格门槛.入门价格可降低到1万元左右,甚至5千元等等,通过灵活的方式,对产品创新及价格改造,让更多的消费者体验到分时度假的优越性,从而达到充实市场发展的目的.(三)地域发展由东南到西北分时度假毕竟是外来之物,让大众迅速接受它,并不是一朝一夕就可以完成的,这需要一个循序渐进的过程,因此

13、发展地域的选择十分重要.改革开放以来的区域经济发展不平衡,东南部经济迅速增长和社会飞速发展,受经济影响,中西部地区人才资金纷纷向东南部流动,东南部旅游与西北部的投入及观念相差很大.因此,在全国大范围推广分时度假模式并不适合,相比之下,我国东南部地区交通条件好,旅游基础设施完善,人力资源雄厚,其发展分时度假的时机和条件都已成熟.通过在东南部地区重点发展分时度假,以点带面,逐步将分时度假推向全国.2004年在北京科技会展中心举行的首届旅游房展”分时度假发展及战略国际研讨会”上,中房集团董事长孟晓苏表示,中房集团自2002年起成立中国分时度假联盟,就非常看好这一市场,并花巨资购置香港的两万套空置居屋

14、来发展内地居民在香港的分时度假项目.他说,中国除了个别城市外,很多城市的旅游度假设施并不完善,大多数城市不具备让游客在那里停留七天的条件,而香港则是一个难得的分时度假市场.内地分时度假要有一个大起步,最好的切入点就在香港.从10多年前于海南省诞生的第一个分时度假式酒店,到目前为止中国已建立几百个分时度假式酒店项目,南部旅游饭店的迅速发展成为分时度假在中国探索的奠基石.新建的度假型酒店普遍选址集中在50中国南部地区风景名胜旅游区,配套设施完善,服务意识标准化.通过在中国东南部地区酒店发展分时度假业,逐步将其推向西北部地区,从而带动中国整个分时度假业的蓬勃发展.(四)产品项目由分时度假产品到分时度

15、假类似产品所谓分时度假类似产品,是指与分时度假产品性质,特点相似,但不满足分时度假三大基本特点的度假休闲产品.考虑到国情,中国目前难以发展国际上普遍流行的分时度假产品.旅行社作为度假的桥梁,可以通过整合自己的资源设计出适合国民需要的分时度假项目或分时度假类似产品.例如:在度假地距离选择的产品类型上,可以根据消费者假期时间长短,选择距离近且交通方便的旅游城市作为分时度假类似产品的目的地.在消费者年龄段的产品类型上,如有小孩的家庭,可设计适合儿童同行,安全舒适以游乐为主的周末两天游短期分时度假类似产品;针对老年人市场,可尝试结合医学疗养,身体保健为目的的健康养身分时度假类似产品;情侣和新婚两人市场

16、,可推荐浪漫且有意义的蜜月分时度假类似产品;在消费层次的产品类型上,对于成功人士,更适合专业性较强的如高尔夫,自驾车旅游,攀岩登山等个性化的分时度假项目;对于普通消费家庭,可设计农家乐,民族风情,主题公园等适合消费市场的分时度假类似产品.通过推广这些符合中国现阶段经济发展的分时度假类似产品,使大众对分时度假有初步的了解和进一步的尝试.海南省某产权酒店就是分时度假类似产品一个好的例证,它将酒店单间客房独立产权出售给消费者,消费者每年除了拥有客房任意l5_20天的使用权,剩余时间由酒店统一出租经营,还可获得年度经济利润分红.将时权式和产权式相结合的分时度假产品销售给投资者,使其不仅有度假休闲的入住

17、权利,还能得到实惠的经济利益,更符合当前中国消费者的消费模式和理念.(五)产品网络系统由国际到国内交换很多开发商认为,分时度假系统的交换一定就是国际间交换,这与中国国情是相悖的.中国经济发展水平现状决定了公民对出境旅游的需求是少数的,把中国人交换到国外去度假,至少在短期内这不应是发展的重点.必须清醒认清国情,不要盲目照搬国外经营模式,所以企业不一定急于和国际分时度假联网,开展国际交换业务,要发展分时度假产品,势必打造大众化线路,建立以国内网络交换为主的交换系统,让消费者在自己的国家内实现城市与城市之间,城市与农村之间的交换,才是分时度假”本土化”发展硬道理.介绍旅游线路,提供出行攻略,预定折扣

18、酒店,推介地方美食如今在微博上讨论得热火朝天.微博可以成为各地旅游度假酒店和旅行社的网络营销新方式.通过微博建立国内分时度假网络交换系统,利用微博开展网络交换,更加方便交流和互动,分时度假将迅速融人到普通消费者生活中.四,结语分时度假在中国发展之初,不可能一帆风顺.道路是曲折的,前途是光明的,分时度假作为一种新型的度假理念,已经被大众所接受,且本身是一种符合经济发展规律,有巨大的市场潜力的消费形式.随着法律制度的出台,市场管理的规范化,行业信用体制逐步完善,将其进行”本土化”改造,分时度假定会成为中国大众休闲度假的消费新潮流.参考文献:1王婉飞.我国分时度假市场需求实证研究J.浙江大学学报,2005,(6):1926.2希静.”分