房地产开发企业成本核算办法

1、."房地产开发企业本钱核算方法"第一章总那么第一条为了加强企业的本钱、费用核算，提高企业的经济效益，规X房地产开发企业本钱核算方法，根据"企业财务通那么"、"企业会计准那么"和"房地产开发企业会计制度"，结合*实际情况及管理要求，特制定本方法。第二条本方法适用于从事房地产开发企业和单位。第二章本钱核算的对象及要求第三条本钱核算对象一般应在开工之前确定，一经确定就不得任意改变，更不能互相混淆、串户。本钱核算对象应结合工程地点、用途、构造、装修、层高及施工队伍等因素，分别做以下处理： 1一般的开发工程以每一独立编制设计

2、概(预)算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程工程为本钱核算对象。 2同一开发地点，构造类型一样的群体开发工程开竣工时间相近，同一施工队伍施工，可以合并为一个本钱核算对象。 3对于个别规模较大、工期较长的工程，可以结合经济责任制的需要，按开发工程的一定区域或部位划分本钱核算对象。第四条各本钱工程的预算本钱(方案本钱)和实际本钱的核算X围，计算口径必须一致。第五条本钱核算应根据计算期内已完工程实际消耗和实际价格，按照"权责发生制"的原那么，分别进展本钱核算，做到手续完备、内容真实、准确及时。按照"收益与费用配比"的原那么，正确使用"待摊费用&

3、quot;和"预提费用"科目。第三章 本钱工程和开支X围第六条根据房地产开发企业会计制度规定，开发产品的本钱工程分为： 1土地征用及拆迁补偿费； 2前期工程费； 3建筑安装工程费； 4根底设施费； 5公共配套设施费； 6开发间接费(开发企业没有二级管理机构那么无此工程)。第七条本钱开支X围一、土地征用及拆迁补偿费： 1土地征用费：土地、青苗、集体财产、私人财产、平整农田补偿费、新菜田基金。 2耕地占用税。 3劳动力安置费：安置劳动力单位补贴款、农转工级差补贴，超转人员安置费等。 4地上地下物拆迁补偿费：指私产发价、搬家费、拆迁费、伐树费、单位拆迁费、清理费、安置动迁用户支出

4、，地上地下市政管线拆改费。拆迁旧建筑物回收的残值冲减此本钱费用。二、前期工程费 1规划设计勘测费：居住区总体规划、设计、工程可行性研究、环境评估、水文、地质勘察、测绘等费用。 2三通一平：为到达施工要求而发生修建道路，通水通电及伴随的破路、占地、维护、看管线、场地填土、平整费用。 3前期不可预见的其他费用。三、建筑安装工程费：列入建筑安装工程施工图预算工程的各种建筑工程费，含设备费。四、公共配套设施费：列入建筑安装工程施工图预算工程内的，在开发区内构成独立的非营业性建筑工程。如居委会、派出所、托儿所、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公厕；另外还有副食店、菜站、粮店、小吃店、邮局、中小学、文化站、

5、奶站、门诊所、卫生站等。五、根底设施费：开发区内各种根底设施有开发区红线内道路及附属设施；供水管线、高压水泵房、环卫设施。六、开发间接费：指企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用。包括开发人员的工资、奖金、福利费(按工资总额14提取计入)、折旧费、修理费、办公费、劳动保护费、差旅交通费、周转房摊销、低值易耗品摊销、咨询费、诉讼费、物资消耗、技术开发费，其他费用等。第八条以下开支不得列入本钱 1为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出。 2对外投资支出。 3没收的财物、支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金及企业赞助、捐赠等支出。 4应在应付福利费中列支的费用。 5应在期间费用开支

6、的费用。 6国家法律、法规规定以外的各种支出，国家规定不得列入本钱、费用的其他支出。第四章 本钱管理责任制第九条 开发企业按照分级、归口管理、权责结合，责任到人的原那么，建立健全与生产管理体制相适应的责任制。 第十条 开发企业负责全面的经济核算，负责编制方案本钱和降低本钱措施，负责编制开发工程的概算，审查施工单位的概(预)算，负责审定内部结算价格，统一材料价格差异，办理工程价款结算，核算开发工程实际本钱，负责编制和汇总年、季度本钱报表。 第十一条 开发企业的经理，对企业开发经营的经济效果负全面责任。 第十二条 总会计师或行使总会计师职权的副经理，协助经理组织领导本企业的本钱管理，正确执行本钱方

7、案，准确核算本钱，对本企业的本钱管理和财务管理负责。 第十三条 总经济师协助经理管理方案、经营、预算等项工作，采取有效措施，节约投资，降低本钱，对其经济效果负责。 第十四条 总工程师协助经理管理规划、设计、施工、技术革新等工作，做到技术上先进、合理，经济上节约、有实效，对各项技术组织措施的经济效果负责。 第十五条 开发企业财务部门对本钱管理的责任是：参与开发工程可行性研究和工程评估；汇总方案本钱资料，制定本企业本钱管理制度，监视本钱开支X围；组织本钱核算，考核本钱方案的执行情况，对本钱进展预测、预控和分析；编制本钱报表。 第十六条 开发公司各部门，应结合本部的职责，在经理的领导下，以财务部门为

8、核心参与企业本钱管理，向财务部门提供有关数据资料，对本部门的本钱管理负责。 1规划部门。负责开发工程总体规划，设计方案的选优；按批准的规划设计严格控制开发工程投资规模。 2经营方案部门。组织开发工程可行性研究，对工程提出决策性建议，编制年度开发建立方案，执行工期定额，严格控制建立周期；组织有关部门编制商品房销售方案、确定产品价格，负责办理产品预售、组织收取购房定金，及时办理产品销售，搜集并向有关部门提供市场信息。 3工程部门。按开发工程规划征购建立用地，及时组织拆迁安置和地上、地下物的处理，及"七通一平"，减少前期工程费用；按根本建立程序和规划设计要求组织工程实施；负责工程

9、质量的监视、检查，组织工程质量的评定和竣工工程的质量验收。 4材料部门。负责材料设备的采购供给方案，核算材料设备的价格，降低采购本钱；健全保管和收发制度，加强材料、设备的管理；办理收料与供料的结算手续，及时结算购房单位应负担的材料差价，降低材料本钱。 5预算部门。参与开发工程可行性研究，编制开发工程投资概算和审核施工图预算；合理编制招标工程的造价标底；同有关部门签订经济合同并履行合同中的经济条款；编制方案本钱。 6行政管理部门。负责编制管理费开支方案，制定管理费用的节约措施并组织实施；对管理费用实行指标分管，归口负责。第五章 方案本钱编制第十七条 开发工程的方案本钱必须以开发工程总表达划为依据

10、，由预算部门编报。 一、编制方案本钱的依据 1经批准的开发工程总体规划。 2工程工程设计概算。 3经建立银行预算审查处审核的工程预算，平方米造价指标、中标价等。 4市政府发布的征用土地和动迁的法规以及依法规而进展征地动迁的测算资料。 5中国人民银行发布的有关贷款利率现行文件。 6管理费用计算方法。 7市政府及其他有关部门制定的有关税费标准。 二、编制方案本钱的作用 1是确定商品房价格的依据。 2是编制年度本钱方案，制定本钱降低措施、内部承包考核的依据。 3是控制、分析、考核本钱支出的依据。 4经建立银行批准可配合会计核算的开展。 第十八条 各单位编制所承当开发工程的年度本钱方案，分解为季、月度

11、方案。开发部汇总后，下达本钱方案指标，协调与方案本钱的关系，并考核完成情况。第六章 会计核算第十九条 财务部门对本钱核算对象进展日常的会计核算工作，建立本钱帐目，依据统一的核算方法归集分配本钱费用，及时结转。 第二十条 本钱费用的归集、分配 根据开发企业会计制度规定，在建立开发过程中所发生的本钱费用，应在以下科目中核算。 一、土地开发 本科目核算开发各种商品性建立场地所发生的各项建立费用。企业开发的建立用地如果仅为商品房建立使用，且能分清使用对象，其本钱费用可直接记入"房屋开发"科目核算，如果开发的同一建立场地所发生本钱费用应由两个以上本钱核算对象负担的，应先通过本科目进展

12、归集，再按一定标准分摊记入有关房屋建立本钱中。本科目下设立六个本钱工程(下同)： 1土地征用及拆迁补偿费； 2前期工程费； 3建筑安装工程费； 4公共配套设施费； 5根底设施费； 6开发间接费。 (一)本钱归集，在建立过程中发生的本钱费用时： 借：土地开发-××工程 贷：银行存款或应付帐款××单位 (二)本钱结转 1开发完成的商品性建立场地 借：开发产品-土地开发-××工程 贷：土地开发-××工程 2开发完成后用于企业商品房建立的建立场地 借：房屋开发-××工程 贷：开发产品-土地开发-

13、5;×工程 二、房屋开发 本科目核算企业开发建立的各种房屋(不含代建房)所发生的各项建立费用，本科目下设本钱工程(同上)。 (一)本钱归集 在建立过程中发生各种本钱费用时，根据承包单位提出的工程价款结算帐单和支出的各种本钱费用发票。 借：房屋开发-××工程 贷：银行存款或应付帐款-××单位 (二)在房屋建立竣工后，应及时按实际本钱结帐。 借：开发产品-××房屋 贷：房屋开发-××工程 (三)对不同步建立的未完配套设施，经有关部门批准，可以采取预提的方式预提配套设施费 借：房屋开发-××

14、工程 贷：预提费用-××工程配套设施费 (四)发生配套设施费支出时 借：配套设施开发-××工程 贷：银行存款或应付帐款-××单位 (五)配套工程完工后，按实际支出冲减预提配套设施费 借：预提费用-××工程配套设施费 贷：配套设施开发-××工程 实际支出数与预提费用的差额。实际大于预提时，应摊入有关本钱工程，数额较大时，应视同待摊费用，分期摊入有关本钱工程。实际支出小于预提费用，应冲减有关本钱工程。 三、配套设施开发 本科目核算非营业性配套设施与房屋建立不能同步和营业性配套设施所发生的建立费用。本

15、科目下设二个二级科目。即非营业性配套设施；营业性配套设施。 (一)发生费用时 借：配套设施开发-营业性(或非营业性)配套设施-××工程 贷：银行存款或应付帐款-××单位 (二)配套工程竣工验收后，按实际支出结转 借：开发产品-××配套设施 贷：配套设施开发-营业性(或非营业性)配套设施-××工程 四、代建工程开发 本科目核算企业承受委托单位委托，代为开发建立的除代建的土地、房屋以外的各种工程所发生的费用支出。下设二级科目同上。 (一)发生费用时 借：代建工程开发-××代建工程 贷：应付帐款(银行

16、存款)-××单位 (二)代建工程竣工后，按实际本钱结转 借：开发产品-代建工程-××工程 贷：代建工程开发-××代建工程 五、开发间接费的分摊 各内部核算单位发生的开发间接费用，先通过开发间接费科目核算，季度末按在建工程完成的工作量进展分配，季末一般无余额。计算公式： 1开发间接费分摊系数(季开发间接费用总计季在建工程完成工作量)×100 2某在建工程工程应分摊的开发问接费分摊系数×某在建工程工程季度完成工作量。 六、其他费用的核算 1预提费用：企业按规定从本钱中预先提取，但尚未支付或发生的费用。提取的原那么应根据

17、哪期受益哪期预提的原那么进展，待实际支付后，据实调整预提费用。 2待摊费用：企业已经支出，但需由本期或以后各期本钱负担的，分摊期不得超过一年的各项费用，如果摊销期超过一年时，应在"递延资产"中核算，但连续不得超过十二个月。第七章 期间费用的核算一、管理费用 企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。包括工资、福利费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险金、房产税、印花税、车船使用税、土地使用税、技术开发费、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待费、坏帐损失、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、技术转让费、存货盘亏毁损和报废损失等其他费用。 二、财务费

18、用 企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业在经营中发生的利息净支出汇总净损失，调剂的外汇手续费，金融机构手续费及企业筹资中发生的其他财务费用等。 三、销售费用 企业为销售产品或提供劳务过程中发生的各项费用，以及专设的销售机构的各项费用。包括在产品销售过程中发生的广告费、展览费、代销手续费、销售效劳费；在产品销售前发生的改装修复费、产品看护费、水电费等；专设销售机构人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费等。第八章 本钱分析第二十一条 企业为了降低本钱，加强本钱管理，制定降低本钱目标，编制本钱方案，加强本钱控制，进展本钱核算和本钱考核，并采取各项措施，保证完成和超额完成降低本钱的方案要求，在这个过程中，为了挖掘降低本钱的潜力，寻找降低本钱的途径和方法，应经常地进展本钱分析。 第二十二条 本钱分析实行全面分析和单项专题分析相结合，分季、年度分析，并加以说明。本钱分析的方法，主要采用比照分析法和因素分析法两种。 1比照分析法：以实际指标与方案指标比照，找出实际与方案的差异，可以说明方案完成的情况，为进一步分析提供方向；同规模小区相比，可以找出各小区的差距原因。 2因素分析法：按本钱工程逐个分析影响因素。第九章 本钱报表第二十三条 为了及时了解企业本钱费用情况，指导各开发企业本钱核算，