防范房地产企业财务风险的探讨

1、 防范房地产企业财务风险的探讨 摘要：在房地产企业开发建设中，因为存在投资额巨大及投资周期长的明显特点，如果未来房地产开发建设成本、市场销售价格及市场吸纳能力出现没有预料到的变化，都将给房地产开发企业的预期收益造成很大的影响，有可能出现因为实际收益没有达到预期收益，以及无法到期偿还债务或者影响到企业资金运营正常等。因此，为了把房地产企业的损失降至最小，加强对房地产企业的财务风险的防范极为重要。 关键词：房地产；财务风险；防范 财务风险的定义在新会计准则中是：财务风险指的是在企业的所有财务活动中，由于企业受到内外部环境和各种难以预计或难以把握的因素影响，在相应的时期内，企业的实际财务状况与预期财

2、务状况出现了误差，从而造成企业经济受到损失。而对于房地产开发企业这一具体行业，可指房地产开发企业因为财务状况出现异常而致使企业的房地产投资、资金报酬难以正常收回。从这些可以判定，财务风险对于房地产开发企业是影响较大的风险。对房地产企业财务风险加强防范就显得很有必要了。1房地产企业财务风险形成的原因1.1企业现金流量的关注程度不够房地产企业现金流管理就是企业通过对外融资、存货及应收账款管理等手段,使企业保持正向现金流以满足企业正常经营及发展需要,而不至于现金囤积造成浪费。房地产有其特殊性,因为全部靠资本运作,现金长时间搁置,不能达到资金投入及利润最大化,影响企业发展,也不能现金短缺严重,容易造成

3、资金链断裂,表面上看似矛盾,其实不然。房地产企业开发经营过程具有长期性,开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段,资金的周转期较长,周转率偏低,项目变现能力差,因此,需要加强对现金流量的管理。据调查,目前房地产企业多属民营经济成分,缺乏现金流量管理观念,在经济效益良好的情况下,盲目扩大生产规模,加大了企业风险控制的难度。很多企业难以持续发展,一个极其重要的原因就在于资金管理水平低下。过大扩大规模,使现金管理失控。1.2资本结构比例不恰当现有房地产企业资本总额中自有资本和借入资本比例不恰当对收益产生负面影响而形成财务风险。房地产企业进行项目运作必须具备一定数量的资金,能否及

4、时足额地筹集到所需资金,要求房地产企业融资能力是非常强的,其直接关系到企业的开发活动能否顺利进行并进而影响到企业的生存的问题。房地产企业的自有资金往往不能满足企业运作项目的需要,多数企业都是靠外来资金注入,达到资本运作的目的。目前绝大多数房地产企业一般依靠自有资金征地,用土地向银行抵押融入资金进行房地产产品的生产,借入资本比例越大,资产负债率越高,财务杠杆利益越大,伴随其产生的财务风险也越大。1.3成本费用控制实施不力房地产企业成本管理工作繁杂,由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等一系列成本费用构成项目成本。项目完工时,需要对成本费用进行

5、分配、归集、再分配、再归集直至最终计入受益对象,这一系列的工作需根据开发产品的具体情况分别处理。因房地产企业开发项目一般周期较长,成本控制的风险较大,其从前至后是有一系列的贯通的,在项目前期的预算与期间的执行到后期的核算都是密不可分的。有些房地产企业只注重工程进度和质量,忽视了成本管理,导致财务部门无法收集第一线成本管理的基础资料,成本管理工作与财务预算偏差大,中间缺乏管理与衔接,财务不明白成本,成本不懂得财务,二者之间出现断档,严重影响了企业效益。1.4执行状况缺乏有效的监督目前很多中小型企业,制度还不健全,就是在前期有预算,但是执行难的问题普遍存在。一年到头,缺乏监督部门。现在的房地产企业

6、只重视产品、销售、而忽略风险控制。风险控制是无处不在的,由最初的选址、规划、设计、预算、施工、验收、销售等组成,往往是很多个部门自己各管一边,每个部门只负责自己面前的一块,没有一个部门去监控全局,有的时候可能一个部门,或者一个政策将会影响整个大局。对财务风险的防范决不仅仅是财务部或者是会计及财务经理的事情。2防范房地产企业财务风险的对策2.1合理实施财务预算房地产企业在开发经营周期过程依旧会出现很多问题，这主要是由于财务预算存在很多的不确定因素，这直接关系到开发企业投资项目的成功与否，也能给企业的经济效益造成相当大的负面影响。房地产企业财务部门应该把项目预算和资本预算当成前提条件，合理具体地安

7、排好企业资金的投资项目、收支比例、利润获取及资金调整。企业财务部门在对企业做好前期预算时应该积极考虑建设的可行性。费用消耗、工程投资、销售收入、借款工作等内容都应该有个详细地计划，并且根据资金使用标准执行财务预算，以保证项目开发投资决策过程能够起到良好的市场效应，让企业根据市场制定投资决策，避免出现资金失误而造成资金损失。在对企业进行资金预算时,企业财务部门应该参照企业的整体运作情况，对资金的需求和使用详细地规划，建立一个完善的企业财务预算指标体系。在日常工作管理方面，可采取月度考核、季度审查、年度小结等各种方式结合起来，对企业财务预算做好检查、考核工作，合理调整企业的经济运转，让自己的财务职

8、能得到充分的发挥。2.2实施资金流动性管理房地产企业的开发项目通常需要很长一段时间才能结束，由于开发周期长这一特点常常会给企业的资金使用带来困难，容易造成资金链条的紧张，如果这一过程中的环节资金运转出现异常,必将阻碍了链条的运转,甚至造成企业破产。这就需要企业对资金的管理给予足够的重视，根据实际情况安排有效的资金使用计划，确保企业日常经营能够符合资金状况，实现资金的有效利用。房地产资金支出数额巨大，在财务收支上必须要进行严格的估算与审查，对资金调度合理安排，以保证建设项目施工运营和营销资金满足具体需要。还要不断加快支出资金的周转，不断优化库存结构，尽可能把存货资金的使用金额减小，让企业在经济方

9、面的支付能力得到加强，促进企业信誉度不断增加，给下次融资铺设打下良好的基础。对费用的支出严格控制，杜绝铺张浪费和使用超支的现象，这样才能确保资金的安全性和合理性得到提高，使得企业资金的运用得到有效的管理。2.3实现资金结构的优化房地产企业应该不断完善自己的资金结构，对于负债经营适当控制，在充分估算企业的偿债能力下，通过合法途径筹集到能够满足企业发展的资金。在采用传统方式筹集资金时可以按照融资渠道多样式的原则，科学合理地分配外部多余的储备资金，在协调资本权益比率方面要保证比例的有效性，将资产负债率降至最小，对企业的资本使用合理规划，这样能够避免企业在资金筹备方面面临较大的压力，大大降低了财务风险

10、。这就需要有关部门对预售房款、银行回款等传统的融资渠道加强管理，还要确保资金的回收能按时到位，这样就能避免资金的浪费；企业还可以利用股票、债券筹资、合作运营等方式不断提升自己的资金储备能力，让企业的运营规模得到扩大。这样能够吸收到很多投资者与企业实现合作交流，不断扩展投资者与企业合作的项目。这对于房地产公司的持续发展很有帮助，同时能够不断优化公司资本结构，对于降低财务风险的控制能够发挥良好的效果。2.4增强处理风险的能力从美国前两年的经济危机中我们能够积累到很多应对危机的方式，这些都是值得中国企业深刻回味和反思。从市场行情分析，房地产市场的风险与不确定因素是十分复杂不定的，这些现实情况都是值得

11、我们不断借鉴参考的，我们对于应对风险的措施需要不断思考、设计、应对、处理。例如：市场上多数房地产企业正在朝着规模化、集团化方向发展，而有的地区在成立房地产联盟后企业主要还是为了能够化解该区域的风险，防止出现财务危机,提高资金使用效率。企业需要针对市场行情进行详细地分析，在风险出现之前做好防范措施，使得企业在度过风险时期的经济损失降至最低，让每笔资金都能够得到充分的利用。考虑到每个企业经营的业务项目情况存在差异，其采取的措施也是截然不同的，这就需要根据企业的实际情况制定策略，这才是有效避免风险的最佳措施。3结语 总之，经济利益是每个企业在经营过程中的最终目的，房地产企业在采取措施追求经济利润的同时也面临着很大的市场风险，这就要求房地产开发企业对这些问题能够给予足够