商品房买卖合同模板解读

1、1 / 84商品房买卖合同解读第一条 项目建设依据出卖人以 方式取得位于 、编号为 的地块的建设用地使用权。 载明该建设用地使用权来源的批准文 件 或 合 同 是。 该 地 块 总 土 地 面 积为。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房， 【建设项目名称】 【现 定 名】【暂 定名】。建设 工程规 划许 可证号为 ，施工许可证号为 。要紧变化1、旧版中的“土地使用权”改为新版中的“建设用地使用权” ， 相应将“土地使用权出让合同”改为“载明建设用地使用权来源 的批准文件或合同” ；2、旧版中“土地规划用途”与“土地使用年限”移至新版中第2 / 84三条“买受人所购商品房的差不多情况”中。分析1

2、、因中华人民共和国物权法颁行之前的中华人民共 和国土地治理法 等相关法律、 法规中并无建设用地使用权的规 定，此处将 “土地使用权” 改为 “建设用地使用权” ，系响应物 权法 第十二章关于建设用地使用权的规定， 以追求法律用语的 精准，并为适用物权法解决相关纠纷提供援引可能。2、旧版合同中把“土地规划用途”与“土地使用年限”作为第 一条“项目建设依据”的内容，在逻辑上认为该部分内容仅涉及 行政机关与开发企业之间的审批、许可、核准等行政法律关系， 从而否定了买受人针对违反土地规划用途与土地使用年限的开 发行为提起民事诉讼的可能性。新版合同将 “土地规划用途” 与“土地使用年限” 移至第三条“买

3、 受人所购商品房的差不多情况” ，则不仅确信该部分内容仅涉及 行政机关与开发企业之间的审批、许可、核准等行政法律关系， 同时为买受人针对违反土地规划用途与土地使用年限的开发行 为提起民事诉讼提供了一条便捷的通道。对策/建议 合法建设，如实填写。第二条 商品房销售依据买受人购买的商品房为【预售】 【现售】商品房。预售商品房批 准机关为 ，预售许可证号为;或者,现售商品 房备案机关为 ，备案号为 。3 / 84要紧变化 明确现售商品房的备案机关与备案号。分析该部分内容存在办理顺序上矛盾。 通常的交易程序是： 确定合同 内容f签订合同f合同备案， 在合同未签订之前如何知晓备案号 码？新、旧版合同均约

4、定出卖人承担合同备案义务， 若此处先行填写 的备案号码与实际备案号码不一致的， 开发商可能面临一定程度 的违约风险。对策/建议 暂不填写，或留待相关机关修订。第三条 买受人所购商品房的差不多情况买受人购买的商品房 （以下简称该商品房， 其房屋平面图见本合同附件一），为本合同第一条规定的项目中的：月 日。该商品房有阳该商品房相关节能措施、保温工程保修期等信息讲 明：该商品房【合同约定】 【产权登记】建筑面积共 方米。其中，套内建筑面积 平方米，应分摊的共有建筑 面积 平方米（应分摊的共有建筑名称及建筑面积清单 见本合同附件二） 。除上述商品房买卖外，有出售（或赠送、出租等）车位、车4 / 84库

5、、绿地或其他物业的， 有关该物业买卖、 赠与、租赁合同事项， 双方另行约定于本合同附件三。要紧变化地上单元号房，或。建筑层数层，地下该商品房位于第层。该商品房土地使用权年限自年月日至该商品房的设计用途为，属结构，层个，其建筑样式封闭式、非封闭式或其他）1、旧版中有“房号以附件一上表示为准” ，新版此处不再专 门强调房号；2、新版增加“该商品房位于第层”；3、新版增加“该商品房有阳台个”；4、新版增加“该商品房相关节能措施、保温工程保修期等信息 讲明： ”；5、旧版中使用的“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”在新版 中改为“应分摊的共有建筑面积” ，旧版附件二中须讲明“公共 部位与公用房屋分摊建筑

6、面积的构成” ，新版附件二中须明确 “应 分摊的共有建筑名称及建筑面积清单” ；6、新版增加“除上述商品房买卖外，有出售（或赠与、出租等）车位、车库、绿地或其他物业的，有关该物业买卖、赠与、租赁 合同事项，双方另行约定于本合同附件三” 。风险提示1、关于房号 预售商品房的房号是如何样确定的？实践中， 应由开发商于预售5 / 84前将经规划确定的图纸向当地政府下属的地名办报批，经核准后 方可在使用。因此， 图纸上确定的房号与地名办核准的房号一般 差不多上一致的。然而， 开发过程中， 因图纸发生设计变更导致房号变更的现象也 并非偶然，即使该类变更是通过合法程序在相关部门进行的， 行政程序上并无瑕疵

7、， 但 在中国那个讲究吉利数字的社会里， 不难想象， 假如买受人订的 是带有8或6的楼号、房号，交付的房号里却没有了那个“发” 或“顺”字，更甚的是， 难道是有4、14、13如此不吉利的数字， 则极有可能引发一场比较严峻的民事纠纷。 不使用阿拉伯数字表示房号因此能够幸免这类纠纷， 国内一些酒 店就把小包间命名为“聚贤厅” 、“听松轩”或者“富春江” 、“普 陀山”之类的，这种做法一定程度上能够借鉴，把小区里的楼名 都叫做宝、富、贵、财、喜什么的，应该比较好卖一点。然而， 小区规模若大了， 里面有几十甚至上百幢楼， 汉语里这些吉利的 词可能就不够用了，再讲，楼名能够如此叫，楼层总得用阿拉伯 数字

8、吧，每一层从左到右排下去也得用数字吧。实际上，使用阿 拉伯数字要紧是为了治理上的便利， 只是中国人凡事都喜爱讨个 彩头，没听讲过美国带8或6的车牌号、手机号能卖出个天价6 / 84正是因为治理的必要， 新版合同做不到干脆取消房号， 只能是取 消旧版中有的 “房号以附件一上表示为准” 那个事实上没有多大 意义的讲法，但仍需标明“第 幢 单元 号房”以建立买卖 标的物的特定性。值得注意的是，后面紧跟着又有一行空白 “或 ”，这种选择性做法体现了新版合同撰写者不再把房 号变更作为一种违约事由的意图。那个修改， 对买卖双方并无任何实质阻碍， 但体现了一种社会进 步。2、关于楼层旧版合同里全然就没有提起

9、那个问题， 大概在那个简单问题上买 卖双方发生争议的可能性微小。然而实践中确有此类纠纷发生，某楼盘销售时为幸免因13、14层数字不吉利，12层上面直接就叫15层了，有户人家买的是2301号房子，交的时候门牌上写的也是2301，但他们认为从下往上数，明明是在第21楼嘛，如何会是2301呢？因此就找媒体投诉， 讲开发商违约，媒体也是唯恐天下不乱，连续报道帮着起哄，最 后开发商无奈赔了一笔钞票了事。那个情况其 实放在法院处理的话会专门清晰的， 只需要调查一下这幢楼在预 售时究竟有没有13、14层就能够了，假如起初图纸和按公示的7 / 848 / 84规划方案制作的沙盘模型、效果图上就全然没有13、1

10、4层，就 不能讲开发商存在欺诈有意，也不能讲买受人对楼层存在误解， 约定的那个2301本来确实是事实上的2101。但实践中有意挑刺 的客户大差不多上明白人， 他们咨询过律师， 明白这种情况找法 院处理自己要败诉的， 找媒体闹一闹成本又低，对开发商的杀伤 力度又大，解决问题还要快得多。事后想想，要是当时的合同中 有“该商品房位于第21层”这句话，媒体想起哄也没招啊。 据律师了解， 地产行业里大概有这种一种误解： 合同里约定得越 多，回旋的余地就越小，解释的讲辞也越少，因此合同里能讲的 模糊点的尽量模糊点。对此，律师的看法恰好相反。商品房买卖 合同的履行周期长、金额大，特不是履行过程中的变数较多，该 特点与建设工程施工合同相同， 差不多上典型的诚信合同， 凡合 同里未明确约定之处均需要买卖双方的相互谅解与支