代建的模式有哪些代建能力怎么评估

1、1. 房地产市场化推动代建模式由政府代建向商业代建扩展在政府项目“投、建、管、用”四位一体问题下政府代建模式出现。在计划经济体制时代，我国所有项目由政府出资、生产、监管、使用，出现了官商合一、建设项目中政府与企业权责分位不清晰而出现的建设资金挪用等问题。由于经济体制改革下城市化进程步伐加快，修建保障性住房及其他公共设施的需求加大，为满足经济发展需要，最大化政府项目投资效益，分离投资、监督管理、生产、使用管理，社会资本介入政府项目建设，为政府执行部分专业化职责，政府代建营运而生。以福建厦门为起步点，政府代建模式向全国铺展。1993 年厦门市政府首先将非经营性政府投资项目通过直接委托或招标让专业化

2、项目管理公司建设管理，在不断完善和规范中逐步发展成为政府代建模式。为全面推进该模式，2002 年国家对“政府投资项目管理方式改革”进行研究，2003 年建设部发布的关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见提出深化我国工程建设方式改革，2004 年国务院出台关于投资体制改革的决定以促进全国代建制管理模式发展，此后全国各地对代建制进行试点，并形成具有当地特色的政府代建模式。成熟的政府代建制度对之后的商业代建模式的发展有借鉴意义。房地产快速发展产生的诸多问题促进商业代建模式的出现。我国房地产开发之初以重资产模式发展，土地投资和房屋开发资金需求大，开发资金主要来自贷款，造成企业的负债率过高。

3、2004 年起，房地产行业迅速发展，房企大规模的囤地、拍地融资行为抬高了房价，国家出台多项应对政策抑制融资、投资投机需求，导致土地供应量不足、房企利润率变低、地产融资变困难、资金风险提高等问题的出现。同时，伴随着经济的快速增长，城镇化进程不断推进，消费者开始注重住房品质与服务，部分中小企业缺乏专业化经验，难以确保项目品质。行业的融资难题以及资金回笼问题为商业代建的出现提供了条件，出现代建方开始为资金链紧张、投资困难的房企提供代建服务，同时为缺乏开发经验的中小房企进行项目代建，满足市场中对住房质量越来越要的要求。伴随着商业代建的高速发展，代建市场逐渐形成政府代建与商业代建并行的新格局。图 1：我

4、国房地产代建模式发展趋势资料来源：中指研究院中国房地产代建行业发展蓝皮书，2. 商业代建交接政府代建，逐渐成为主流代建模式商业代建渐渐成为主流代建模式，政府代建占比逐渐减小。自商业代建出现以来， 得益于城镇化建设、住房质量要求提高等因素，缺少开发经验的房地产开发商委托具备高质量项目开发经验的代建企业代建的需求不断扩大，商业代建驶入发展快车道，逐渐成为主流的代建模式。据中指研究院，2020 年至 2025 年，就代建行业潜在市场而言， 2020 年，商业代建占比 51%，预计其将以 12%的年均复合增长率于 2025 年升至 68%； 就新签约代建面积而言，商业代建占比稳定，2021 年至 20

5、25 年占比基本维持在 66%左右，商业代建的主流地位预计将持续巩固。图 2：商业代建占总代建潜在市场比例图 3：商业代建占预测新签约代建面积比例100 100 80 80 60 60 40 40 20 20 0202020212022202320242025020212022202320242025资料来源：中指研究院，资料来源：中指研究院，2.1. 政府代建代建方通过政府招标获得代建项目，进行项目全过程管理。政府代建指代建方参与政府邀请、公开、指定等方式进行的招标获得代建项目，与政府有关部门合作，承接安臵房、限价房等保障性住房和大型公共服务配套的全过程建设管理与服务，确保项目建设按照合同目

6、标顺利实施，项目完成后转交给政府部门相关单位使用。以代建龙头企业绿城管理控股为例，中标政府代建项目后，依据代建协议，绿城管理控股分阶段为政府提供多种类服务，进行代建项目的全过程管理（代建程序详见图 4）。图 4：绿城管理控股政府代建项目代建程序委托方规 报 全划 批 景设 报 计计 建 划投 供 成 工标 方 本 程管 管 管 管理 理 理 理竣 交工 付验 管收 理投标中标 签订代建合同管理输出绿城管理控股前期阶段营造阶段后期阶段项目公开招标资料来源：绿城管理控股招股说明书，2.1.1. 政府代建的基本模式三种基本模式：政府直属事业单位代建模式+社会化代建模式+政府授权委托代建模式。根据中指

7、研究院，从代建单位产生和运作标准来看，可将政府代建划分为三种模式：政府直属事业单位代建模式、社会化代建模式、政府授权委托代建模式。（详见表 1）一般情况下代建单位指对政府负责并对项目的投资、质量和工期进行专业化控制与管理以确保项目按照合同目标顺利实施的单位。政府授权委托代建模式是有别于政府直属事业单位代建和社会化代建的中间模式，政府对投资项目实行间接管理。表 1：政府代建模式对比政府直属事业代建单位选择方式投资管理代表地区政府成立的事业单位/单位代建模式直属于投资主管部门的单位政府组建财政部门深圳、安徽、陕西社会化代建模式市场化工程管理企业公开招标财政部门北京、宁夏、广西政府授权委托代建模式市

8、场化工程管理企业公开招标政府性投资公司/ 城市建设公司上海、重庆资料来源：中指研究院中国房地产代建行业发展蓝皮书，宋金波等政府投资项目代建制模式比较研究，2.1.2. 政府代建的主要特点政府代建具备非营利性，因缺乏直接利益驱动，房企入局积极性不高。相比于以经济获利为目的的私有投资项目，政府代建项目配合政治政策，以满足社会需求和经济发展的宏观目标为核心，导致代建方的个体利润被缩减。以代建保障性住房为例，由于受到价格限制，根据中指研究院，经济适用住房利润仅在 3%左右，而市场化住宅开发利润一般高于 8%。由于相对较低的利润率，房企参与代建工程的积极性较弱，代建方主要为国企和大型房企。政府代建可帮助

9、代建方实现社会效益扩大和企业形象提升的双赢局面。政府代建项目体量大，涉及社会群体广泛，代建企业运用开发和管理经验技术，为政府项目提供良好的建设平台，建设高品质高效用的建筑并提供高效的服务，能够帮助提升社会效益， 促进社会经济发展。社会效益体现的背景下，企业形象得到提升，推动品牌口碑的建立。专业化代建助力提升政府项目市场化水平，提高综合管理能力。政府代建解决了过去计划经济体制下政府“投、建、管、用”四位一体的问题，通过市场招标选择代建人，是充分结合我国国情的政府项目管理模式市场化改革后的体现。代建企业能够充分发挥其专业优势和积累的工作经验，对工程质量、进度和成本的控制提供专业化保证。比如， 代建

10、企业可以结合市场化经验优化建设方案，做到建设成本的严格控制；可以及时、准确地核定工程量和进度，避免建设资金高估、冒领等问题的出现。政府投资人通过委托代建降低对具体的工程管理工作的关注，能够更投入地推进目标性监控和规范市场规则的本职工作。政府主导型房企和区域性龙头房企在严格的代建资质要求下崭露头角。代建企业在公司资金背景、规模、过往建筑业绩等方面通过政府的考核并获得相关部门认可后才能获得代建项目竞争资格。政府主导型代建企业是由政府出资成立并运行的拥有财政资金背景的企业，承建了上百项大中型市政、公路、建筑工程项目。因为各政府代建市场未全面打通，区域性房企为重要的招投标企业，在工程管理经验、企业全方

11、面的资质、人才技术配臵等综合考量下，龙头房企更有能力与机会承建项目。地方代建模式不一，全国性的品牌房企兴起。我国政府代建形成了各地多样化发展的局面，各地模式的差异主要来自于各地政府对代建企业不同的选择方式，如北京通过公开招标选择代建单位，上海直接指定代建单位。保障性住房建设的加速推进丰富了政府代建模式和内容，区域性龙头房企向全国性品牌房企发展，如万科、绿城等企业不局限于总部所在地区项目，而是承接全国各地的保障性住房建设。2.1.3. 政府代建案例：绿城管理控股明德明理府绿城管理控股是中国代建行业的先驱及市场领导者。政府代建是绿城管理控股的第二大业务分部，仅次于商业代建；绿城管理控股的政府代建业

12、务主要承接公共住房物业开发。样板先行是绿城项目建设的根本要求，在建项目需严格执行，工艺程序清晰便于项目的精确建设。项目管理团队通过反复交底确定标准与流程，层层验收各环节。凭借十多年的经验和专业知识积累，绿城管理控股打造了众多政府代建行业标杆案例。明德明理府是绿城管理控股政府代建项目之一，荣获杭州“最美安臵房”。明德明理府位于滨江区浦沿街道杨家墩社区，距地铁浦沿站 A 口直线距离仅约 500 米，周围教育、卫生、商业等配套十分醇熟。该建筑于 2021 年 11 月竣工，总建筑面积约 18.8 万平方米，容积率为 2.5，共有 11 幢建筑 1096 户，层高 31-32 层。采用现代风格，借鉴经

13、典三段式造型，打造简洁大方的时代感。主入口设臵于地块南侧园区中轴，且引入人车分流体系， 便于居民出入；针对安臵人群的需求，设计更多的开敞空间，2000 多平米的中央庭院为居民提供巨大绿色活动场地；各住宅楼结合架空层设臵公共及绿化公建，辅以居民休闲、游戏及生活便利服务空间；沿街配套用房分区设臵，涵盖超市、卫生服务、居家养老服务、物业经营等功能。图 5：杭州滨江明德明理府安置房资料来源：绿城管理控股官网，2.2. 商业代建商业代建委托方多为中小型房企，代建方输出品牌与管理。商业代建委托方多为拿地后无力开发的中小型房企，经委托方委托后，代建方进行项目的开发建设、交付、销售等，管理项目，为项目输出品牌

14、及各种资源。以绿城管理控股为例，绿城管理控股为项目拥有人提供综合性端到端的开发管理服务，覆盖了从前期管理、规划设计等到售后服务的全过程开发管理服务，并在代建流程中利用其优质的产业链资源提升项目价值、最大化其管理效益（代建程序详见图 6）。图 6：绿城管理控股商业代建项目代建程序委托方（拥有项目权益）委托协议 绿城管理管理、品牌、资源项目交底市 规 报 全场 划 批 景定 设 报 计位 计 建 划招 供 成 工投 方 本 程标 管 管 管管 理 理 理理营 推 销 客销 广 售 户方 策 管 服案 略 理 务交 竣物售付 工业后管 验管服理 收理务交底阶段前期阶段营造阶段销售阶段售后阶段资料来源

15、：绿城管理控股招股说明书，2.2.1. 资本涉足，衍生多种商业代建模式最初商业代建主要为纯收取服务费的商业模式。根据中指研究院，纯收取服务费的商业模式下，代建方与已经或计划取得标的地块土地所有权证的委托方合作，委托方承担全部或部分资金，代建方依据双方签订的代建委托协议负责项目全过程开发管理服务， 输出管理、品牌与资源，因无任何项目股权占比，代建方的收入来自代建服务费用，或能得到部分项目超额利润。资本涉足，配资、股权式和资本商业代建模式开始出现。随着资本进入代建领域， 商业代建的模式不仅仅局限于纯收取服务费模式，而是开始多样化发展，出现了配资、股权式和资本商业代建模式。根据中指研究院：1） 配资

16、代建：配资代建下，代建方不仅仅是提供代建服务，而是会为代建项目引荐金融资本，来补充项目拥有人拿地之后短缺的资金。资本的提供者通常为代建企业，与代建方归属统一集团，但或因业务目标、管理模式不同等原因，是不同于代建方的部门或公司。在这种模式下，资本提供者将因对项目的投资获取相应的投资收益。2） 股权式代建：股权式代建下，代建方占据代建项目小比例的股权，提供代建服务， 即“小股操盘”；持股比例由双方品牌实力、风险评估、服务模式等综合决定，并无固定比例，持股比例通常在 10%以下。该种模式下，代建方能获取代建服务费、股权收益及溢价分成；因代建方有一定股权，与委托方共担风险，相较纯收取服务费模式，委托方

17、对代建方的品牌要求相对较松，因此，股权式代建下的代建服务费低于纯收取服务费代建模式。3） 资本代建：资本代建模式下，委托方与资本方实为一体，资本方多为具备雄厚资金实力进行房地产投资的信托公司、保险公司等金融机构，资本方持有项目 100% 的股权；该种模式下，代建方可因提供代建服务收取代建服务费，同时可因为金融机构提供投资建议、项目公司组建建议等服务收取服务费用。表 2：纯收取服务费的商业代建模式、配资、股权式和资本商业代建模式对比类别纯收取服务费代建配资代建股权式代建资本代建资本是否参与无资本介入资本介入程度加深 à委托方房地产开发企业、拥有土地的非金融机构金融机构项目持股者委托方（

18、100%）委托方、资本方委托方、代建方（一般低于 10%）资本方（100%）（资本方即委托方）风险承担者委托方委托方、资本方委托方、代建方资本方（资本方即委托方）资本来源无自有资金或与代建方合作的地产基金、信托等代建方以持有股权的形式注入资本信托公司、保险公司等金融机构代建方收益代建服务费代建服务费、引入资本的服务费用代建服务费、股权收益、溢价分成代建服务费、投资咨询等服务费资料来源：中指研究院中国房地产代建行业发展蓝皮书，2.2.2. 商业代建的主要特点委托方与代建方在关键问题上需达成一致是促进良好合作、保障项目的高质量完成的重要条件。关键问题不仅指开发理念，同样包括对代建方代建管理团队的素

19、养要求以及委托方的资金保障力度。委托方多为无力进行高质量房地产开发或高质量物业运营的中小型房企，因此此类地方性龙头房企倾向于寻找具有品牌影响力与优质产品的企业来为其提供代建服务，以保障项目的高质量建设以及溢价水平。代建方作为高端项目营造者，其开发理念、项目标准、成本控制易与没有相应开发经验的委托方产生分歧；然而， 双方开发理念的一致是合作的根基，是项目高质量完成的必要条件。同时，双方需就代建服务管理团队的素养达成一致，团队的能力是高质量输出品牌、标准化产品的决定性条件。委托方资金的保障力度亦是合作时需达成一致的重要方面，委托方及时的资金支付是保障项目开发进度、销售进度的关键。聚焦微笑曲线两端的

20、研发与营销。根据中指研究院，微笑曲线中间的制造环节附加值最低，而微笑曲线的两端，即研发与营销，是附加值的主要来源；给房地产企业增值的分别是项目的规划设计、企业品牌以及营销和服务，而这正对应于微笑曲线的两端。轻资产模式运营的代建企业脱离重资产，将中间环节交予委托方负责，而其则构建并不断完善其管理团队，聚焦代建咨询、设计规划、教育培训、物业管理等服务，实则正是追求微笑曲线两端的高附加值。图 7：房地产行业“微笑曲线”资料来源：中指研究院中国房地产代建行业发展蓝皮书，商业代建项目去化压力较大。商业代建项目的委托方多为三四线城市的中小型企业， 而三四线城市的需求总量相较一二线城市有较大差距，且不少三四

21、线城市面临人口净流出现象，需求呈萎缩趋势，代建项目具备一定的去化压力。此外，随着一二线城市土地资源减少，众多房企开始下沉至三四线城市，加大对三四线城市的布局，三四线城市供给端的竞争日趋激烈，库存总量较重，加重了代建项目的去化压力。2.2.3. 商业代建案例：绿城管理控股上海诚园延续母公司绿城中国二代高层诚园系的代建项目上海诚园。诚园系秉承绿城二代高层“精细、安定、恒久”的精神特质，精细指从规划、景观、建筑到工艺细节均精雕细琢;安定指园区景观、建筑给予人安宁和舒适感；恒久指建筑风格和型材选择符合经典美学。上海诚园属诚园系，由绿城管理控股代建，项目位居上海临港自贸区，采用“大社区、小组团”、“园林

22、居中，建筑围绕”的布局，大化公共绿化，保证每家每户得以享受园林景致般的瑰丽景观。在约 3 万平方米的绿化园景中，无边际镜面泳池、派对式阳光大草坪以及慢跑道、儿童滑轮场、立体植栽园等多种类型的互动空间被创造性引入。上海诚园项目广受市场青睐，每开每罄，曾获年度品牌价值楼盘、“上海市优秀住宅”房型设计奖和规划建筑奖等奖项。图 8：上海诚园资料来源：绿城管理控股官网，3. 基于四个维度衡量代建能力3.1. 品牌和标准化品牌是代建企业的核心竞争力。品牌展现企业的文化和产品特点，是企业深耕行业多年的经验与影响力的彰显。委托方的诉求是高质量的项目开发建设，其自然倾向于选择经过市场、时间检验的优质品牌，品牌影

23、响力较大的代建企业的容易受到委托方青睐， 更容易获得更多优质的项目，获得项目溢价。代建企业通过优化、升级产品与服务，对优势资源进行整合，提高专业能力，加强代建环节标准化模式，最终实现业务绩效的提升进而对品牌进行持续夯实，这不仅能为企业带来短期效益，如签约代建项目的增长， 长远来看，更加有利于与客户达成长期的战略合作、为企业带来更高水平的增值以及溢价。品牌认知度和满意度是反映品牌影响力的重要指标。高品牌认知度有利于品牌和产品的推广销售，房地产企业的专业化水平或是综合能力水平影响着品牌认知度，综合服务能力强或是专业特色明显的代建房企认知度水平普遍高于其他房企；高品牌满意度有利于提升消费者对企业的信

24、任与忠诚度、品牌的塑造和传播，较高的满意度能促进项目的销售与品牌的推动。产品标准化助力企业“规模+质量”双增长，为品牌输出奠定基础。房地产代建充分体现房地产行业的专业化分工，标准化的代建环节有利于帮助企业实现产业化和规模化的发展，提升产品与服务的规模和质量。目前代建行业房企均已建立符合企业发展的标准化体系，比如万科在住宅产品中确立了各种系列标准，帮助实现项目设计生产标准化、产品通用化与工业化发展，以代建项目深圳万科红树湾为例，该项目典型覆盖了住宅四季系列的建造模式，为中端目标人群在城市远郊建造小高层建筑，标准化复制与工业化生产优势促进万科在股权式代建领域的扩展。标准化在带来“规模+质量”双增长

25、的同时， 实则也是对品牌影响力的巩固；对外呈现众多高质量项目，即是在对外展示品牌的优质形象，有利于品牌输出范围的扩大、输出质量的增长。3.2. 成本管控能力代建方成熟的成本管控能力对推进项目建设正常进行、维持与委托方的合作至关重要。成本管控是委托方的重要诉求之一，合理的成本管控能够缓解委托方资金压力、推动项目以计划速度建设实施。能够专业化执行代建行业成本管控模式（详见表 3），即控制项目总目标、明确权力和职责、严格考核各项内容，进行制定成本管理计划与考核、委托代建双方履行各自义务严格执行和监督项目进度安排的代建方更容易在成本管控上与委托方达成一致，得到委托方认可的同时，双方的合作关系将受益于此

26、得到巩固。表 3：代建行业成本管控模式简介主要内容“控总”确定协议形式初期一般签订“总价+经济价格调整”类型的合同控制总成本和进度确定成本和进度委托方和代建方共同制定产品设计方案、成本目标，确定“最高目标成本限额”和“省奖超罚”补充条款“管分”区分权责项目公司董事会代行委托方的监督、决策、建议和知情权，项目管理团队由代建方组建履行项目管理职责控制付款模式和条件项目成本款项：实行资金预算管理制度，经营团队定期编制资金使用计划，委托方根据计划和进度直接支付资金给供应商，避免代建方的代付或周转，提高付款效率，确保施工进度委托开发管理费款项：代建方签订委托合同后获得首付款；根据工程进度与计划完成率获得

27、进度款，质保金被委托方保留以制约代建方管理成本和招标代建方拟定招标方案经委托方审批后组织实施，供应方优先考量代建方的合格供应商“严收尾”销售与服务房地产代建项目销售和后期物业多由代建方提供整体经营目标考核根据约定的经营指标作为考核目标，若结果超过目标，提供一定的奖励资料来源：中指研究院中国房地产代建行业发展蓝皮书，3.3. 物业服务能力物业服务重视程度显著提高，物业服务提供质量是代建能力重要衡量基准之一。2020 年 1 月 6 日，住建部等部门联合发布的关于加强和改进住宅物业管理工作的通知指出要加快发展物业服务业，推动物业服务向高品质和多样化升级，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要；同年

28、 10 月，发改委等 13 部门发布近期扩内需促消费的工作方案，指出要推动物业服务线上线下融合发展，搭建智慧物业平台，首次在国家层面把物业管理纳入扩内需的核心领域；“十四五”规划同样也提到了“以提升便利度和改善服务体验为导向，推动生活性服务业向高品质和多样化升级。加快发展物业等服务业，加强公益性、基础性服务业供给，扩大覆盖全生命期的各类服务供给”。物业相关政策的持续出台反映出国家对物业服务的重视程度，也是居民对高质量物业服务需求的侧面体现； 因此，高质量代建项目的完成应不止于项目销售，而需在后续的物业服务提供方面着重规划。高质量的物业服务不仅能使现有居民的需求得到满足，提升居民对品牌的认可度、

29、满意度，同时能够验证代建企业能力的全方位发展。3.4. 资源整合能力内部资源整合能力助力代建服务的规模化提供。最初的代建仅仅局限于建筑施工环节的管理服务，随着各企业不断成熟化其代建业务，企业内部的代建项目管理体系不断丰富。内部资源的丰富对企业的内部资源整合能力提出了更高的要求；环环相扣、环环支撑的内部资源能够支撑已有代建项目的高质量、标准化提供，助力代建业务的规模化拓展。根据中指研究院中国房地产代建行业发展蓝皮书，众多房地产代建企业已构建了自身的产品线，通过整合内部资源，来提供标准化的服务，稳定产品的品质，维持其品牌影响力；同时，众多房地产代建企业也致力于完善投资决策、设计开发、流程管理、物业

30、服务提供等内部资源的整合，系统化其服务体系。产业链打造赋能代建业务扩张。以代建龙头绿城管理控股为例，绿城管理控股持续执行其战略目标，进行着产业链的横向以及纵向资源整合；2022 年 1 月 11 日，其已收购一家利润率较高的代建公司，进行代建行业资源横向整合，同时，其持续孵化产业链上下游公司，进行资源的纵向整合，丰富以及高质量化前端的代建咨询、设计、教育培训、金融服务等以及后端的营销策划、商业管理、市政管理等多种服务，向产业链上下游输送资源与价值的同时与产业链上下游公司协同发展。我们认为，代建企业对产业链的横向及纵向打造力度与成果将是衡量企业长期发展能力的重要参考，充分的产业链打造将成为企业未

31、来代建业务规模开拓、服务质量提高的重要驱动力，对支持长期发展尤为关键。4. 继往开来，代建行业发展亮点十足多层面继往开来，行业发展趋向于高质量、多元化。1） 继房地产原有开发模式，开房企、代建企业携手发展格局；随着重资产模式的繁荣不再、人们对住房质量需求的逐渐提高，房企发挥资源优势拿地、代建企业利用经验开发高质量产品的代建模式对双方的发展都大有裨益。2） 继政府代建，开以政府代建与商业代建并存、商业代建为主流的代建行业面貌； 承接政府代建，商业代建维持较高增速发展，成为代建行业的主要发展驱动力。3） 继旧有模式，开代建新模式，在纯收取服务费商业代建模式之后，资本的涉足衍 生出了配资、股权式和资

32、本商业代建模式，引入资本的商业代建模式在许多发达 国家逐渐成为房地产开发的主流模式之一，目前中国该模式尚处于摸索发展阶段。4） 继固有开发经验，开行业发展标准化之路，虽经过多年的发展，代建行业中积累了一定代建标准，但统一标准的缺乏导致行业整体在衡量产品品质、有效选取供应商、度量运营能力等方面面临分歧，阻碍了行业的高效、迅速发展。绿城管理控股依据多年的代建经验，提出以产品指标、服务指标、运营指标、供应商指标四方面为主的绿星标准，为行业规范发展提出指引，有利于行业的高质量发展。图 9：绿城管理控股绿星标准资料来源：绿城管理控股官网，行业整体发展前景良好：商业代建规模增长可观，保障房建设助推政府代建

33、规模扩增。据中指研究院预测，2019 年至 2025 年，中国代建行业收入将以 23.2%的年复合增长率增长，2025 年，行业规模将达到 316.7 亿元。具体到商业代建及政府代建来看，根据中指研究院，两者皆具备充分发展潜力，2025 年商业代建新签约面积将达到 1.5 亿平方米；而政府代建得益于“十四五”期间保障性住房的大力筹建，其中住建部已设立 40 个重点城市“十四五”时期初步计划新增 650 万套保障性租赁住房的目标，保障性住房的建设推动政府代建规模增长，2025 年政府代建新签约面积将达到 7880 万平方米，2021至 2025 年的年复合增长率为 23%。商业代建与政府代建齐发

34、力，促进代建行业的渗透率持续增加，2021 年代建行业新签约建筑面积占已售商品房面积之比为 5.6%，2025 年则将增至 14.3%。根据中指研究院，得益于轻资产模式运营，代建业务的毛利率能够达到39-42%，此远高于房地产开发的利润率，我们认为，随着房地产开发利润率下行，二者间的利润率差的逐渐加大将推动代建的规模持续扩大，行业发展前景良好。图 10：2015-2025 中国代建行业收入规模及预测（亿元）图 11：2020-2025 中国代建行业潜在新签约建筑面积（百万平方米）350300250200150100500 800600400200020202021202220232024202

35、5商业代建政府代建资料来源：中指研究院，资料来源：中指研究院，图 12：2021-2025 中国代建行业新签约建筑面积及项目数预测图 13：2021-2025 年新签约代建面积占已售商品房面积之比2001501005002021202220232024202515001000500016.0 14.0 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 商业代建（百万平方米，左轴）政府代建（百万平方米，左轴） 新签约项目（个，右轴）0.0 20212022202320242025资料来源：中指研究院，资料来源：中指研究院，未来发展的着重发力点为产业链打造。随着需求端不断扩大，代建供给端也应持续发力，朝高质量满足需求的目