中天城投财务报告分析论文

1、中国房地产建设公司贵阳公司目前已更名为中天成，从1993年开始，就开始进行股份改革分组，以股份的发起人的总资产折合为国家股 3021.8053万 股、法人股400万股，在1993年12月正式投入使用，而1994年时总股份为6421.8053万股；1994年8月26日职工股的129.5万股将会上市。经营范围：房地产一级开发、城市基础设施建设、设施开发、搬迁安置、室 内装修；包揽外国工程；国内企业投资、遵照法律规定在国外举办各类型的而企 业；商业产品、物品销售的专利申请和审批；高新技术产品研发、加强科技力量 投入。农业、工商业的基础建设和管理；咨询服务台建设；文化产业建设；酒店 经营管理和运作；旅

2、游行业投资和管理；城市基础设施投入和开发（遵照法律的 规定），矿物质资源的开发和利用，会议中心的建设和设计，以及相关配套设施 的完善。该公司是目前贵阳房地产行业中规模最大、核心实力最强的一家企业， 在此公司名下开发的中天花园已经得到了全国优秀小区的美称，成为中天星园、 中大广场的前两期建设中的主要目标，也对贵阳房地产行业的发展起到了不可忽 视的作用。贵阳市城镇建设用地综合开发公司更名为中天城投集团股份有限公司（以下简称本公司、公司），本公司成立于1980年，1984年正式改名为中国房地产建 设开发公司贵阳公司，经过1993年第二次更名为现在的中国房地产开发 （集团） 贵阳总公司，并且在同一年度

3、实施股份改革制度，将公司的所有净资产折合成3, 021.8053万股国家股，而其他发起人折合成为400万股，经原贵州省体改委【黔 体改股字（1993） 66号】批准设立为股份有限公司，并于1993年12月6日至 1993年12月22日，向社会公开发行3, 000万股普通股票（包括法人股1, 000万股、公众股1, 860万股、职工股140万股）。直至1994年1月8日， 经过了重重审核和批准的“贵阳中天（集团）股份有限公司”成立。1994年2月， “黔中大A”在深圳证券交易所上市交易。在此之后的第四年更名为中大企业股 份有限公司，股票的名称也变为“中大企业”。而在2000年11月，有进行了再

4、次的更名，因为世纪兴业投资公司占据了公司的大部分权利，因此公司更名为世纪中大投资股份有限公司，股票也改为“世纪中天” 。2006年9月4日，世纪 兴业与金世旗国际控股股份有限公司签署了股份转让协议，世纪兴业下金世 旗控股公司成为世纪兴业公司的最大股份代表，并且后来发展成为本公司的主要 股东。在2008年1月31日，原名为世纪中天股份有限公司正式更名为中大城头集 团股份有限公司，并且在贵州的工商管理局陆续办理手续，于此同时，也登记了了 “中天城投集团”，从2008年2月5日，公司的股票正式更名为“中天城投”。 而经过2007年本公司的第二次临时大型股东会议以及第十二次董事会议的召 开，并且在中国

5、证监会证监许可 2008493号核准的基础之上，公司开始将 非公开发行策略实际上发行普通人民币的股份开始正式落入实践中去，为（ A 股）3, 000.00万股，下一年度的10月6日在中国的证券登记有限公司的深圳 分店正式进行登记。公司开始发行 A股份之后，注册资本折合成人民币为 356, 811, 466.00元，并且在同一年度的12月份完成了工商变更的等级程序。而在 2009年3月11日，公司2008年度股东大会审议通过了关于2008年度利润 分配或资本公积转增股本预案的临时提案，公司向全体股东每10股派发现金 红利1元（含税），同时用资本公积金每10股转增6股股份。本次利润分配方 案实施后

6、，本公司股本由 356, 811, 466股增加至570, 898, 345股，于2009 年6月24日完成工商变更登记手续。2010年3月31日公司正式审核通过了关 于2009年度利润分配或资本公积转增股本预案的议案，公司向全体股东每10 股派送红股6股并派发现金红利0.7元（含税）。本次利润分配方案实施后， 本公司股本由570, 898, 345股增力口至913, 437, 352股，于2010年6月17 日完成工商变更登记手续。从目前来看，公司的注册资本实际为913, 437, 352.00元，经过贵州工商 管理局核对后：经营范围：房地产一级开发、城市基础设施建设、设施开发、搬 迁安置、

7、室内装修；包揽外国工程；国内企业投资、遵照法律规定在国外举办各 类型的而企业；商业产品、物品销售的专利申请和审批；高新技术产品研发、加 强科技力量投入。农业、工商业的基础建设和管理；咨询服务台建设；文化产业 建设；酒店经营管理和运作；旅游行业投资和管理；城市基础设施投入和开发（遵 照法律的规定），矿物质资源的开发和利用，会议中心的建设和设计，以及相关 配套设施的完善。企业的业务性质和主要经营活动业务性质主要经营活动房地产开发与经营房地产开发与销售母公司以及集团最终母公司的名称：本公司目前是金世旗控股公司旗下的一家分店， 所有权实际掌握在罗玉平手 中。本公司的基本组织架构而股东大会主要支配着公司

8、的权利行使，其有权参与公司经营策略、投资 方向、统筹工作、利润分配等等重大决定权利。而董事会主要是负责监督和管理 股东大会，依照法律的规定严格行使自身的权利， 而监事会则是公司的一个行政 部门，负责监督公司内部的企业机构， 建立董事会级别以下的领导阶层分配。 总 裁则是主要管理公司的运营管理活动， 组织各项事业报告会或者董事会，并且积 极的向董事会反应公司的发展现状， 财务报表的编制基础本公司的财务报表主要将维持企业运营发展作为基础， 依照在实际运营过程 中出现的状况，依照财政法颁布的企业会计准则等其他相关规定，并基于附 录四的针对会计的各项政策、会计的统计估计、流量监测等等。遵循企业会计准则

9、的声明本公司的财务报表完全符合企业会计报表的要求， 能够较为准确、真实的反 应公司现状，包括公司的经营成果以及现金等问题。会计制度本公司以及其旗下的子公司都严格依照企业会计的规定进行相关的统计，并且迎合国家的补贴规定。会计年度本公司的会计期间为公历1月1日至12月31日。记账基础和计价原则本公司会计核算的主要手段和措施是依靠记账，遵循着企业会计准则一基 本准则第四十三条和相关具体准则的规定， 并且在此基础之上允许对资金的流 动进行监管和调控、调动金融资产等一系列企业连锁而造成的债务以及债务重组等等，拥有商业最具实力的货币交易系统，以及转换系统，对其他资产、负债等 等都做详细的报价统计。记账本位

10、币本公司以人民币为记账本位币。资产规模：个股（11年前3季）标准行业（11年前3季）市场流通股本（万股）19, 279.7311, 314, 421.75总股本（万股）57, 570.5015, 629, 543.09流通市值（亿元）33.066, 890.78总市值（亿元）98.739, 765.28市盈率48.0317.46市净率（倍）10.841.96财务每股收益0.38-每股净资产1.78-14.71净资产收益率0.210.06主营业务收入（亿元）17.562, 301.55净利润（亿元）2.17311.80流动比率2.402.03速动比率0.540.78中大城投标准行业市值排名26位

11、，营业收入排名32位二、报表分析三、报告综合分析及结论杜邦分析法：资产负债表项目2010 年2009 年流动资产8434358517.744757480138.77非流动资产440605876.37222288585.65资产总计8874964394.114979768724.42流动负债4121383786.983340966483.92非流动负债3819279433.02824625543.37负债总计7940663220.004165592027.29所有者权益934301174.11814176697.13负债和所有者权益合计8874964394.114979768724.42禾I润表

12、项目2010 年2009 年一、营业总收入864651665.64439395777.45二、营业总成本531208873.09231590800.35三、营业利润154284572.06101792554.5四、利润总额153991084.86105681422.58五、净利润112458202.6775970221.34销售净利率=净利润/营业总收入=13.00%总资产周转率=营业总收入/平均总资产=0.12总资产净利率=销售净利率*总资产周转率=1.56%资产负债率=平均负债/平均资产总额=87.38%权益乘数=1/（1-资产负债率）=7.92权益净利率=总资产净利率*权益乘数=12.8

13、3%杜邦分析图：所有者权益报酬率12.35%总资产净禾1J率 1.56%*权益乘数7.92III销售净利率 13%*总资产周转率0.12净利润112458202.67/主营业务收入 864651665.64主营业务收入 864651665.64/ 总资产平均额6927366559.265销售净额-成本总额-其他利润- 所得税流动资产+非流动资产864651665.64531208873.09154284572.06153991084.866595919328.255331447231.01通过对数据的分析统计可以发现，如果只是单纯的只看销售带来的净利 润，那么公司的利润为13.00%,高于目前

14、炙手可热的房地长行业实行的8%的份额，而依据国家税务总局在2010年颁布的行业净利润数据也表明，我国国内所 有行业的净利润平均ewing10%,这样对比来说，房地产行业的净销售利润已经 低于平均水平，于此同时，去总资产的净利润为 1.56%,相比标准水平来说仍存 在一定程度上的差距。这些数据的显示虽然让我国很多对房地产行业很看好的人 感到困惑和矛盾，但是也成为了房地长行业内部人士残生不满情绪的主要原因所 在。但是，经过进一步考察我们可以发现，由于财务杠杆较高，其资产的负债 率也达到了 87.38%,使得权益乘数高至7.92,依据杜邦分析可以得出结论，权 益净利润就是总资产净利率同权益乘数之积，

15、以确保权益在 1.56%以下，并且能 够保证资产周转率为0.12,这样就可以将权益净利率一下子就提升至 12.83%, 这表明了一个问题，资本密集处的行业水平相对较高，依照杜邦分析法进行分 析可以知道，这才是企业投资收益最真实的水平。1、通过对杜邦分析的数据可以得出结论，销售净利率和总资产周转率以 及权益系数之间存在的关系，虽然从某一个方面上来说只考察净利率是符合实际 要求的，但是从企业总体的角度上来看，只是片面的追求销售净利润是欠缺考虑 的，如果过分的追求较高的销售净利润则会导致企业丧失一些投资和发展的机 会，也有可能导致整个企业发展脚步的退后， 如果将总资产周转率降低也会导致 权利总资产率

16、的下降。所以说，从企业发展的宏观角度上出发来看，企业应当追求权益净利率实 现最佳。2、从企业运作的角度上来看，企业的权益乘数是稍微偏高的，但是由于 中大成投企业公司的运营正处于上涨趋势， 拥有较高的权益乘数可以为企业创造 更高的价值，通过提升企业的股东权益而从整体上带动公司的发展，提供公司股份的价值并且证明刺激公司的发展，总资产净利率是影响权益指标的最主要因素，其高低又决定着销售净利率以及总资产周转率。但是讲究目前来看，房地产行业已经将利润率的转变中心放在了总资产周转的层次上，这样就可以进一步提高资产净利率最后提高公司的资产净胜率。初始时，中天城投的资金周转率进位 0.12,资金周转的效率较低

17、。而造成这种情况产生的原因主要是因为中大城投属 于房地产行业，而且项目周转的周期较长，连本带利的收回速度较慢，而且在建 造过程中需要较多的资金投入，选购设施和各种机器，占据了大部分的资产，导 致总资产流动受阻，最后导致金融上出现危机，3、通过对杜邦表的分析中可以看出，销售净利率与总资产周转率之间有 着密不可分的联系，企业应当促进销售，通过销售获取利润，尽可能的降低生产 的成本，最终提高企业的净利率，增强企业的核心能力。4、权益乘数从某种程度上反映了一个企业承受债务的程度，也反应出了 公司在进行运营过程中的财务投入。 如果权益乘数数值较大，就说明资产负债率 较高，也表明公司承担着较高的风险。中天

18、城投公司利用权益乘数来获得更多的利益，但是从近几年国家对房地产的新法律的出台，银行的存款的资金也在随之上涨，市场上的货币在出逐年的 减少，于此同时，受到房款支付的限制，房地产行业通过此种方式来获得利益的 机会也变得越来越小，而通过对杜邦的分析也可以得出结论，如果权益乘数减小， 但是销售利润在一定的时间内又不能迅速的提升，这就会对权益造成较大的影 响。特别是资产负债表格的分析可以的出结论， 由于中大城投公司将向外借出贷 款，而且其中的资产占到了很大的一部分份额，大约为60.14%,而另一方面，银行进行大量的资金筹备，这就使得没有一个固定的经营资金的流入， 而且经营 的能力也比较低下。因此，企业应

19、当适当的进行转变，开拓更多的融资渠道，比 如股份现行法制等等。结论：随着关于房地产法律的相继出台，企业的权益系数也随之减少，而 且同激烈的竞争相比，销售净利润率是始终处于低谷，而且中天城投也是刚刚步 入房地产行业随着国家各种法律法规的出台，企业的权益乘数将日益减小，而同质化的 激烈竞争使得销售净利率处于一个低水平状态，而中天城投刚进入房地产行业不 久，各方面不占很大优势，具面临的情况给更加严峻。而针对这些课控制的因素， 应当及时的发现缺陷并且弥补缺陷，这样才能够使得企业获得最大的利润。偿债能力分析:项目2010 年2009 年短期偿债能力营运资金4312974730.761416513654.

20、85流动比率2.051.42速动比率0.370.52现金比率0.240.46现金流动负债比-0.65-0.16现金负债总额比-0.03-0.12长期偿债能力资产负债率89.47%83.65%产权比率849.90%511.63%有形净值债务率849.90%512.01%已获利息倍数6.727.11长期负债与营运资0.890.58金比率短期偿债能力：1、从2009年的14亿，企业运营经过一年的发展，已经 达到了 43亿之多，而且运营的资金在不断的增加，企业的核心竞争力在不断的 增强。2、2010年较2009年的流动资金比率又说提升，根据调查显示，在 2009 年的流动比率在2以下，而在2010年则

21、高于2,这反应出企业的债务偿还能力 在不断的增强，但是这只说明企业的资金流动较大， 对于短期偿还债务的能力仍3、2010年相对2009年来说速动比率有所下降，而且两年内的速动比率均在1以下，这个数据表明企业的短期偿还债务的能力还比较弱， 而且同流动比率 所的出的结果相悖，这种状态产生的原因主要是因为存货较多。 而经过最终考虑, 中天城投2009年仍为*ST雅碧，属于医药行业，同2010年相比，房地产行业有 较大的变换，而且存货也没有一个较为合理的对比对象。4、相比2009年来说，2010年的先进比率仍然在下降，但是依然保持在了20%以上，这说明企业的短期偿还能力还是较强的。而且2009年现金的

22、比率也达到了 46%,所占的比率较高，而且企业的负债方式使得资金的周转没有得到及 时的缓解。5、同2009年相比，2010年流动资金的负债有所下降，并且已经变为负数。 通过查询资料可以发现，2009年流动资金出现负数主要是因为企业的运营能力 较差，导致企业经营公司的流量为负数，2010年公司处于刚刚兴起状态。6、同2009年相比，2010年企业的负债总额有所上升，究其原因是因为 2010年股份改革后中大城投通过银行融资偿还了一部分债务，从而导致了流动 资金的困难。通过对以上的叙述，说明2010年中大城投公司的债务偿还能力还是较强 的。长期偿债能力：1、通过对表中的数据可以分析可以得出结论，公司

23、的偿 还债务的能力在不断的减弱，资产负债能力在不断的衰退，企业的债权人具有的 保障能力在逐步的提高，债权人投入资本更有安全保证。而由于中大城投的资产 率过高，这就使其债权人缺少了保证。而从宏观的角度分心来看，股东最关心的 问题是通过资本来获得利润，而且负债比例所占的越大越好。而本公司正式满足 了股东的这一期望。但是从经营者的角度上来看，企业的负债比率过大，这表明 企业有较好的灵活度。但是负债比率并不是越高越好，应当针对时事，权衡利弊。2、同2009年相比，2010年企业的产权比率上涨了 200多个百分比，但是 这两年的产权比率相对来说都比较高， 这说明所有者承担的责任不断的加重， 甚 至快速上

24、升，这表明了公司的资金匮乏，偿还债务能力还比较薄弱。3、同2009年相比，2010年的无形资产为零，但是有形资产在不断的上升， 这表明企业的债务偿还能力在不断的减弱。4、同2009年相比，2010年的利息倍率已经有所下降，2010年与2009年相比，已获利息倍数下降，这表明企业的债务偿还能力 在不断的下降。5、2010年长期负债与营运资金比率相比 2009年来说上升了，这表明企业 的债务偿还能力在不断的增强。造成这种情况产生的原因是因为企业流动负债下 降而导致资产上升。综上所述，该企业长期偿债能力有待提高盈利能力分析：项目2010 年2009 年销售毛利率38.56%47.29%销售利润率17

25、.81%24.05%总资产报酬率2.23%4.19%资本保值增值率114.75%-13051.26%成本费用利用率25.64%36.32%1、同2009年相比，2010年企业销售毛利率下降，这表明公司的最初销售 没有什么可观的盈利。主要是因为公司刚刚出狱发展阶段，各项设施还不完善。2、同2009年相比，2010年销售利润率有所下降，这表明公司的销售能力 在下降。3、同2009年相比，2010年总资产报酬率有所下降，这表明企业通过资产 而产生的价值有所下降，导致资产利用率下降，企业的核心实力减弱，有待提高.4、同2009年相比，2010年资本保值增值率大于100%,企业盈利水平较上年有所回升5、

26、同2009年相比，2010年的成本费用利用率下降了，这表明公司为了获 得利益付出了较多的代价，但是盈利能力却比较弱，因此加强企业成本的控制是 中大城投的重点。营运能力分析：项目2010 年2009 年应收账款周转率17.018.27存货周转率0.110.15营业周期3272.732443.53固定资产周转率19.4110.15流动资产周转率0.030.06总资产周转率0.310.041、对过对表中的数据可以看出， 叫2009年相比，2010年的账款周转率有 所回升，这也表明了公司的催收工作有所提高，而且账款的收支效率也较高，明显提高了公司的债务偿还能力。但是目前 2010年应收装款的周转率叫正

27、常水平 来说有点高，这说明企业的信用政策收到了威胁， 可能是应为条件较为苛刻，这 将会影响企业的销售水平。2、相比2009年来说，2010年存货周转率略有所下降，而且连续两年内的 周转率都比较低，这表明企业的货物寄存管理存在欠缺， 而不利于企业资金的及 时收回。3、同2009年相比，2010年营业周期有所增加，并且连续两年内都保持较 长的周转时间。4、同2009年相比，2010年固定资产周转速度加快，这表明企业固定资产 利用效率有所提高。5、同2009年相比，2010年流动资产周转率略有下降，企业的资产流动较 弱，因此应当采取相应的措施进行大范围的小猴，以获得的更稳定的资金。6、同2009年相

28、比，2010年总资产利用效率有了较大幅度的提升，这表明 企业的总资产效率有所提升，而对利润表查询分析，是因为2010年业务收入增加造成的结论：本文通过对中大城投公司的债务偿还能力、企业盈利能力以及企业 运营能力的分析可以得出结论，其短期偿还债务的能力较强，而长期偿还债务的 能力仍待提高。于此同时，刚刚加入房地产行业，中大城投公司仍然存在较大的 发展空间。应当在今后的发展中，加强资金的管理和使用，并且拓展销路，增大 销售量，提高销售利润，从而从整体上提高企业的利润。四、其他此次报表的详细分析和学习让我进一步了解了财务经济分析这门理论课，也让我更深层次的了解了企业的信息。首先，资产负债表、企业盈利

29、表、现金流量 等等都鞫能够帮助我们分析企业的财务，从而进一步了解企业的性质。中大城投 是刚刚兴起的房地产行业，也是我国叫热门的行业之一，其具有特殊性，通过对 中大城投的分析，使得我国对房地产有了更深层次的理解， 除此之外，通过对各 个财务报表的分析让我更了解制作表格的优势，进而提升专业技能。严歌苓说，人之间的关系不一定从陌生进展为熟识，从熟识走向陌生，同样是正常进展。人与人之间的缘分，远没有想像中的那么牢固，也许前一秒钟还牵手一起经历风雨，后一秒就说散就散，所以，你要懂得善待和珍惜。人与人相处，讲究个真心，你对我好，我就对你好，你给予真情，我还你真意，人心是相互的。两个人在一起，总会有人主动，但主动久了，就会累，会伤心，心伤了就暖不回来了，凡事多站在对方的角度想一想，多一份忍耐和谦就，就不会有那么多的怨气和误解，也少了一些擦 肩而过。做人不要太苛刻， 太苛无友，人无完人， 每个人都有这样或那样的缺点，重在包容。 包容是一种大度， 整天笑呵呵的人并不是他没有脾气和烦恼，而是心胸开阔，两个懂得相互包容的人,才能走得越久。人与人相处，要多一份真诚，俗语说，你真我便真。常算计别人的人，总以为自己有多聪明，孰不知被欺骗过的人，就会选择不再相信，千万别拿人性来试人心，否则你会输得体无完肤。人与人相处不要