经济适用房造价预决算控制浅解

1、X X X X X X 学 院毕业实践报告题 目 经济适用房造价预决算浅析 学生姓名 XX X 学 号 XXXXX 专 业 工程造价 班 级 076304 指导教师 XXXX 2010年 05 月目 录摘要：3第一章我国的造价管理现状：3第二章工程造价基本内容阐述：42.1江苏省现行的建设工程工程量清单计价规范：42.2工程量清单：42.3具体分析工程造价的构成：5第三章经济适用房基本了解：73.1经济适用房的概念：73.2经济适用房和普通商品房最大的区别：73.3经济适用房的价格构成：8第四章经济适用房建设工程造价控制：84.1加强工程造价控制的必要性84.2个人见解：8结束语：9致谢：10

2、参考文献：10经济适用房造价概预算控制浅谈摘要：随着我国市场经济的不断发展、社会生产力水平不断提高，建筑行业水平已快步和国际接轨，招投标制、工程监理制已经得到广泛运用。工程造价也随之发展起来，我们可以简单的认为造价就是为了保证工程质量，解决资金投资和技术投资的矛盾，在二者之间寻找最佳平衡点，以最少的投资达到最大的预期收益。造价越来越趋向于工程管理，建设过程的监督控制，并且是面向全过程的控制。由于区域发展不协调，城镇差距存在，社会贫富差距拉大，个别开发商暴利心里使得不是所有人都能买得起房住。这次两会以来温总理更关心民生问题，而经济适用房就是政府为了解决低收入人群的住房难问题出台的对策。下面我运用

3、在校所学专业知识、思维扩展，结合经济适用房特点造价特点，对经济适用房工程造价控制进行探论。关键字：工程造价；控制；经济适用住房第一章我国的造价管理现状：我国现行的工程造价管理制度是在五十年代形成、八十年代完善起来的。表现为国家直接参与和管理经济活动。规定在不同设计阶段必须编制概算或预算并对政府负责；有关部门制定了概预算编制原则、内容、方法和审批办法，规定了概预算定额、费用定额和设备材料预算价格的编制、审批、管理权限等。随着历史进程，经过恢复、改革和发展、形成了比较完备的概预算定额管理体系。但随着社会主义市场经济的发展，这个体系的许多问题也随之暴露出来。 大致地说，概预算制度是以国家直

4、接参与管理经济活动为前提的，企业并不是实际的经济实体。由于计划经济的特点，在当时的生产力条件下，其不可避免地会成为短缺经济。在商品极度短缺的条件下，只要有一定的投入，就会有一定的产出。在这样的大环境下，项目的规划论证及技术经济分析也就无从谈起。国家控制了构成工程造价主要因素的设备材料价格、人工工资和利税分配等。在这种相对稳定的经济环境里，概预算制度为核定工程造价、帮助政府进行投资计划方面发挥了重大作用。随着社会主义市场经济体制的建立，要求我们对项目投资进行预测和控制。我国政府在工程造价管理重既是宏观管理主体，也是政府投资项目的围观管理的主题。从宏观管理的角度，政府政府对工程造价的管理有一个严密

5、的组织体系，设置了多层管理机构，规定了管理权限和职责，设置了各专业部门，如交通部，水利部等也设置了相应的管理机构。建设部标准定额司负责制定工程造价管理的法规制度，制定全国统一的经济定额和行业定额，负责管理造价单位及相关专业人员的资质管理。各省、自治区、直辖市和行业主管部门，在其管辖范围内行使管理职能。 近些年来，国际上发达国家对工程投资的要求是事前预控、事中控制。而我国传统的做法在客观上造成轻决策、重实施，轻经济、重技术，先建设、后算帐的后果。由于工程技术人员的技术经济观念和造价控制意识淡薄，使得造价管理人员的素质难于提高。工程造价的控制目标长期难以实现。 针对上述情况，我

6、国学术界最先于八十年代提出了全过程造价管理和控制的概念，有关部门也就建设项目的可行性研究和预决算向两头延伸的要求作出了相应的规定，把我国造价管理的观念和方法提到了一个新的高度。我们现在的任务应当是把现代化造价管理与符合中国国情的市场经济体制目标结合起来，借鉴发达国家的先进经验，建立一套完善的符合市场经济规律的工程造价管理体系，努力提高工程造价的编制水平。第二章工程造价基本内容阐述：2.1江苏省现行的建设工程工程量清单计价规范：较为简单的工程造价具体费用组成，是根据具体工程图纸，计算出较为准确的工程量，以套用相应的工程量清单定额，以得出较为准确的工程造价。所以造价离不开计价定额和计价规范。江苏省

7、现行的定额为建设工程工程量清单计价规范(GB505002008)(以下简称“08计价规范”)和2009年江苏省建设工程费用定额(以下简称“09费用定额”)。与03定额相比有之改动，工程量清单中需附有补充项目的名称、项目特征、计量单位、工程量计算规则、工程内容。2.2工程量清单：工程量清单是按照招标要求和施工设计图纸要求，将拟建招标工程的全部项目和内容依据统一的工程量计算规则和字母分项要求，计算分部分项工程实物量，列在清单上作为招标文件的组成部分，供投标单位逐项填写单价用于投标报价。工程量清单是把合同重规定的准备实施的全部工程项目和内容，按工程部位，性质以及它们的数量、单价、合价等列表表示出来，

8、用于投标报价和中标后计算工程价款的依据，工程量清单是承包合同的重要组成部分。严格的说不但是工程量清单，工程量清单已超出了施工设计图纸量的范围，它是一个工作量清单的概念。工程量清单是标志招标工程标底价，投资报价和工程结算时调整工程量的依据。工程量清单必须依据行政主管部门颁发的工程量计算规则、分部分项工程项目划分及计算单位的规定、施工设计图纸、施工现场情况和招标文件中的有关要求进行编制。工程量清单应由相应资质的中介机构进行编制。工程量清单格式应当符合有关规定要求。工程量清单：工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目，其他项目名称以及、其他相应工程数量的明细清单。（1） 工程量清单计价：

9、工程量清单计价是指投标人完成有招标人提供的工程量清单所需要的全部费用，包括分部分项工程费、措施项目工程费、其他项目费和规费、税金。（2） 工程量清单计价方法：工程量清单计价方法是指建设工程招投标中，招标人按国家统一的工程量计算规范提供工程数量，由投标人按照工程量清单自主报价，并按照经评审，实行招标控制价（最高限价）招标控制价,最低合理价中标的工程造的计价方法。采用工程量清单方式招标，工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性由招标人负责。（3） 建设工程工程量清单计价规范：建设工程工程量清单计价规范是统一工程量清单编制、规范工程量清单计价的国家标准，是调节建设招标中使用清单家家的招

10、标人、投标人双方利益的规范性文件。计价规范是我国在招投标工程中实行工程清单计价的基础，是参与招投标各方进行工程量清单计价应遵循的准则，是各级建设行政主管部门对工程造价计价活动进行监督管理的重要依据。工程造价最终由工程项目的招投标人，按照国家法律法规和工程建设的各项规章制度及相关计价规则，通过市场竞争形成。2.3具体分析工程造价的构成：要较准确的计算出经济使用房（或者各类土建工程）的工程造价，就需要对工程造价的组成有具体了解。工程造价的基本构成与工程建设的工作内容划分一致，完整的工程造价应包括下面一些内容。（1）建筑工程费：建筑工程费是指各类房屋建筑及一般的建筑安装工程，室内外装饰装修、各类基础

11、设备、室外构筑物等的工程费用。一般工程费指建筑物（构筑物）附属的室内供水、供热、电气、燃气通风、弱电设备、管线的安装敷设。在一些地方，特别的将建筑工程费用中有关前期工程的费用单列。前期工程指项目设计范围内建设场地的平整、为了工程需要进行的场外交通、供水、供管线引接（既三通一平，五通一平）等工程费。定额计价下的建筑工程费的组成分：直接费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、机械费。1. 人工费：直接从事建筑安装工程施工的生产工人开支的各项费用。2. 材料费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用。3. 机械费：是指机械作业所发生

12、的机械使用费以及机械按拆费和场外运费。措施费：是指完成工程项目施工，发生于该工程前，施工过程中的非工程实体项目的费用。包括：环境保护费、现场安全文明施工费、临时设施费、夜间施工费、二次搬运费、大型机械设备进出场按拆费、混领土、钢筋混凝土模板及支架费、脚手架费、以完工程设备保护费、施工排水降水费、垂直运输机械费、室内空气污染测试、检验试验费（特别注意新定额中此费用有按分部分项工程费的0.4%改为0.18%计算）、赶工措施费、工程按质论价费、特殊条件下的施工增加费。间接费：由规费，企业管理费组成。规费：是指政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用。企业管理费：是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需

13、费用。包括：管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险费、工会经费、职工教育经费、资产保险费、财务费、税金、和其他费用，在此就不一一阐述。利润：是指施工企业完成所承包工程获得的盈利。是施工单位劳动者为社会和集体劳动所创造的价值，应该计入建筑工程造价。个人认为，由于建筑工程交易的特殊性，使得建筑施工企业与其他行业的利润水平之间存在这较大的差距，并且可能在一段时间内不可能有大幅度的提高。但是从长远发展趋势来看这一差距会逐步的缩小。税金：是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市维护建设税及教育费附加等。上述与清单计价下的建安费有所不同，清单计价下的建安

14、工程造价包括：分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费及税金。与“03规范”相比，规定了采用工程量清单计价，建设工程造价由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金五部分组成。按照建筑安装工程费用项目组成（建标2003206号）的规定，工程造价（建筑安装工程费）由直接费、间接费、利润和税金组成。建筑工程费用计算规则：1) 费用项目组成：建筑与装饰工程造价由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费税金组成。分部分项工程费包括人工费、材料费，管理费、利润。管理费包括企业管理费、现场管理费。2) 费用项目分类：1.按限制性规定划分为： 不可竞争费:包括现场安全文明施工费、工程定额测定

15、费、安全生产监督费、建筑管理费、劳动保险费、税金等。 可竞争费用：除了不可竞争费用以外的其他费用。 2.按工程取费标准划分：建筑工程按照工程类别划分可分为一类、二类、三类工程;单独装饰工程按照企业资质等级可划分一级、二级、三级企业；还有包工不包料和点工。 3.按照计算方式来分:A.按照计价表子母计算：a分部分项工程费；b措施项目中的脚手架费、末班费、垂直运输机费、二次搬运费、施工排水降水及边坡支护费、大型机械进出场按拆费。 B.按照费用计算规则系数计算：a措施项目中的环境保护费、零时设施费、夜间施工增加费、检验测试费、工程按质论价费、赶工措施费、现场安全文明措施费。b其他项目费用。 C.按照有

16、关部门规定标准计价：a规费。b税金。（2）安装工程费:是指一般建筑安装工程之外的专业设备安装工程费和管线安装工程费。建筑工程费和安装工程费经常合并称为建筑安装工程费用，由直接费、间接费、利润、税金等组成。（3）设备及工器具购置费。 （4）工程建设其他费。 （5）预备费 （6）建设期利息（7）固定资产投资方向调节税：目前针对基本建设项目而言国家已经暂停征收改税种，商业盈利性房地产开发建设的费用构成与此不同。特别注意，由于经济适用房的社会效应大于经济效应，所以经济适用房亦不需缴纳此税。（8）生产经营项目流动资金(或者是铺底流动资金)第三章经济适用房基本了解：3.1经济适用房的概念：经济适用住房是指

17、已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力。适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。建设成本包括征地折让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%3%的管理费。经济适用房以微利价出售。只售不租。其成本价由7项因素（征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费。贷款利息、5%以内的利润）构成。出售

18、经济适用房实行政府指导价其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定。而且定期公布不得擅自提价销售。具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。 经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故称为经济适用房。3.2经济适用房和普通商品房最大的区别： 1) 土地是划拨而非转让，所以经济适用房买到的时候没有土地使用权； 2) 经济适用房的面积套型都有国家严格的规定； 3) 经济适用房的购买必须满足

19、国家相应的规定，也就是人均居住面积和家庭人均收入必须达到当地的相应标准； 4) 经济适用房的价格执行政府指导价，开发商不能随意定价、调价； 5) 经济适用房在不同地区在转让中有不同规定，一般都是在一定年限中不允许转让； 6) 经济适用房在转让中需向国家补缴土地出让金。7) 由此可见，不论经济适用房、商品房或者其他住宅类民用建筑，其遵循的建设规范，质量标准、功能要求几乎是相同的。所以经济适用房的建造过程也必须进行招投标，其工程造价的组成与民用建筑的造价构成无异。前文有所阐述，在此略。下面我将会结合具体资料谈一谈经济适用房的造价控制。3.3经济适用房的价格构成：1) 住房建设的征地和拆迁补偿安置费

20、； 2) 审查设计和前期工程费； 3) 住宅小区基础设施建设费； 4) 建设工程费； 5) 以上4项之和为基础的1%3%的管理费。贷款利息、税金、3%以下利润。商品房除以上8项外，还有行政事业性收费(如小区营业性配套公建费，人防建设费等)，土地出让金其利润不受限制，由市场决定。第四章经济适用房建设工程造价控制：某市经济适用住房是由人民政府组织实施的、按标准建设并依照规定计价的普通住房，其供应对象为中低收入家庭住房困难户。在这样的政策背景下参与经济适用房建设的企业，从中获得的经济收益是非常有限甚至是不允许直接从中获利的。如何使有限的资金发挥更大的社会效益，又要让参与其中的企业经济利益有所保障？结

21、合某市经济适用房建设的实际，我认为作为开发企业，合理控制经济适用住房工程造价概预算，是解决以上难题的一种有效途径。4.1加强工程造价控制的必要性1) 公平、公正、公开。目前该市经济适用房工程全部实行对社会公开招投标，所有开发商站在同一其跑线上竞争。管理不完善、工程造价控制不好的单位报价必然高于其他单位或利润低。 2) 开发成本高，该市的经济适用房多处于山坡地段，开发商要求施工单位依据地势，依山而建。因此兴建房屋需要开挖大量土石方。为了防止山体滑坡，还需要支挡土板，甚至有些地方还需要做锚杆挡土墙来支护。这样，就大大的增加了开发成本和工程难度。3) 工程造价控制直接关系到开发企业经济利益。目前该市

22、经济适用房建设基本情况是：除了主体楼栋的建设外，小区内所有的道路、地下电缆沟、消防通道、景观绿化等配套设施，都由开发商负责投资，这无疑有增加了开发成本，小区内容积率和绿化率都是严格按照标准实施的，而经济适用房的价格又严格按照政府制度。所以工程造价管理不当，开发商将达不到预期目标。但是，政府允许开发商建在此块划拨土地上，建造适当规模的商品房以弥补开发商的开发成本。4.2个人见解：1) 首先搞好经济适用房的选址工作。经济适用房的建设地点，关系到土地价格、配套成本，因此，在选址上政府应当起主导作用，应选择市政配套成熟的地段。以方便工作、生活、节约用地为原则。经济适用房选址应符合城市的整体规划、住宅建

23、设规划和土地利用规划。同时应尽可能的接近市区、城市主干道，竟可能利用现有市政设施，减少建设费用。2) 搞好规划设计，合理确定工程造价控制目标。精心规划，精心设计，精心施工。做到规划设计、设计新颖，功能合理、质量合格，创造安全舒适的环境。造价控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段，因此做好前期规划和设计影响突出。提高设计概预算的精确度，并作为施工图预算和施工实施阶段控制目标。造价在实施管理的过程中，除特殊情况，设计人员不得随意变更设计内容，严格控制施工图变更，争取不超过总投资预算金额。从而能做好经济适用房造价的事前控制和主动控制。3) 经济适用房同样要经过市场竞争机制，最终由招投标确定。作为建

24、设单位，开发商必须进行设计的招投标，通过各种设计方案的比较和优选，是经济适用房布局规划更为合理、经济投资更加低廉和适用功能最优化。最好还能进行建材招投标，因为建材单位也是市场经济的一部分；招投标的形式能保证供材质量，发挥规模采购的优势。这样不仅确保了质量，而且通过规模采购，进一步降低了建造成本。4) 应当对工程造价进行系统分析，为设计阶段工程在家管理提供准确的相关依据和标准。工程造价管理，特别是设计阶段的工程造价完全是由设计人员采用的工艺技术，材料设备、结构形式而确定的。在满足设计任务的前提下，这些因素的不同会较大的影响造价。因此设计阶段的造价控制有潜力可挖。采用科学合理，客观的方法对造价分析，尽可能大的降低人为因素；也可以及时的对新建材的报价，最新工艺的定额消耗有掌握，好及时编写最合理的造价。5) 提高概预算的编制质量，搞好结算工作。编制工程概预算是技术性、规范性、经济性很强的工作，如编制的科学合理，应该能使有限的建设资金得到充分利用，有效控投资。因此，我觉得概预算编制人员应该深入现场，搜集第一手资料，搞好勘察工作，了解市场的动态发展，熟悉施工