房地产项目定位培训讲解

1、willanwillan1| Copyright weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000-490-480 | 一文彻底明白：高大上的房地产项目是如何定位的？廊坊伟联置业房地产经纪有限公司本报告为伟联置业独创知识产权，未经书面许可，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制、传播及扩散。willanwillan2| Copyright weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室

2、| 咨询电话：4000-490-480 | 目录页CONTENTS PAGE| Copyright weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000-490-480 | 土地研究市场研究项目定位四大关键定位的过程及重点定位的四种逻辑willanwillan3| Copyright weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000-490-480 | 过渡页TRANS

3、ITION PAGE不同企业、紧邻项目，相似指标，一线之隔如何差异化开发？同一企业、相同区位，如何避免同室操戈？同一企业，不同区位，相似定位，如何避免竞争？地王项目，成本高企，资源平平，甲方期望甚高，问题多多，该从哪个角度思考？如何一步步解决问题。willanwillan4| Copyright weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000-490-480 | 过渡页TRANSITION PAGE项目定位思考过程项目定位思考过程：是不断逼定和耦合的过程willanwillan

4、5| Copyright weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000-490-480 | 过渡页TRANSITION PAGE土地研究willanwillan6| Copyright weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000-490-480 | 土地研究第一章要点与方法：土地研究willanwillan7| Copyright weilian worl

5、dwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000-490-480 | 土地研究第一章区域规划：土地研究的重点内容willanwillan8| Copyright weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000-490-480 | 土地研究第一章区域价值平台决定了项目打造的方向willanwillan9| Copyright weilian worldwide. All Rights Re

6、served | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000-490-480 | 土地研究第一章挖掘区域价值的四种方法willanwillan10| Copyright weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000-490-480 | 土地研究第一章土地研究初步成果willanwillan11| Copyright weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛

7、发展大厦2030室 | 咨询电话：4000-490-480 | 过渡页TRANSITION PAGE市场研究willanwillan12| Copyright weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000-490-480 | 市场研究第二章三大研究重点事实观点建议willanwillan13| Copyright weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000

8、-490-480 | 市场研究第二章第一节 市场基本面分析willanwillan14| Copyright weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000-490-480 | 市场研究第二章第二节第二节 竞争竞争分析分析willanwillan15| Copyright weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000-490-480 | 市场研究第二章竞争分析

9、的工作要点willanwillan16| Copyright weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000-490-480 | 市场研究第二章链接知识点1：SWOT战略工具（项目+环境+竞争）SWOT分析的价值要素具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产

10、品的可发挥空间）开发商要素目标/开发商品牌/可利用资源等针对一个即将销售的项目与地块的主要差别在于增加了产品因素：产品因素产品/户型/自身配套/昭示性等对于一个大盘的后续阶段，需要增加项目要素的判断：项目要素口碑/人气/项目知名度/客户群体/前期售价/前后产品差异性/物业管理等willanwillan17| Copyright weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000-490-480 | 市场研究第二章链接知识点2：竞争横道图willanwillan18| Copyrig

11、ht weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000-490-480 | 市场研究第二章链接知识点3：波浪图willanwillan19| Copyright weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000-490-480 | 市场研究第二章链接知识点4：二维坐标图willanwillan20| Copyright weilian worldwide. All

12、Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000-490-480 | 市场研究第二章链接知识点5：雷达图willanwillan21| Copyright weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000-490-480 | 市场研究第二章第三节 产品分析willanwillan22| Copyright weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：

13、廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000-490-480 | 市场研究第二章第三节 产品分析willanwillan23| Copyright weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000-490-480 | 市场研究第二章客户研究客户研究方法： 客户访谈、专业访谈、专家访谈willanwillan24| Copyright weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦20

14、30室 | 咨询电话：4000-490-480 | 市场研究第二章客户研究客户细分：家庭生命周期客户细分：置业周期willanwillan25| Copyright weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000-490-480 | 市场研究第二章客户研究客户细分：支付能力将月平均消费支出、房产情况与家庭年收入对应willanwillan26| Copyright weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开

15、发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000-490-480 | 市场研究第二章客户研究初步成果通过土地、市场、客户三方面的研究,各自导出产品定位的某些方面特征，据此可以初步描摹产品定位轮廓，制定若干方案，再经过对企业目标、相关案例作证进行筛选，最终得出切实可行的项目定位。willanwillan27| Copyright weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000-490-480 | 市场研究第二章企业分析一般来讲，企业的产品线战略是项目定位的指导方针；不同企业的不

16、同发展阶段，即使对于同一块土地，所需要承担的企业使命也不同，因此需要不同的开发思路。对企业的战略进行充分了解和分析，以使项目目标契合企业的长远发展要求。willanwillan28| Copyright weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000-490-480 | 市场研究第二章类比案例willanwillan29| Copyright weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦203

17、0室 | 咨询电话：4000-490-480 | 过渡页TRANSITION PAGE项目定位的四大关键willanwillan30| Copyright weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000-490-480 | 项目定位的四大关键 第三章根据项目5个要素分析，定位结论基本成形定位要回答“给什么人、提供什么样的社区/产品”willanwillan31| Copyright weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 |

18、公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000-490-480 | 项目定位的四大关键 第三章客户定位willanwillan32| Copyright weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000-490-480 | 项目定位的四大关键 第三章产品定位1、项目档次定位2、物业形态定位3、户型定位4、其他配套定位：商业、会所、学校、车库成功的月牙环最佳模式保持现金牛、明星、问题产品的合理组合，实现产品及资源分配结构的良性循环。对于企业来说，如果能同时具有

19、问题产品，明星产品和现金牛产品这三类，就有希望保持企业当前的利润和长远利润的稳定，形成合理的产品结构，维持资金平衡。willanwillan33| Copyright weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000-490-480 | 项目定位的四大关键 第三章产品定位产品定位之物业形态1、容积率确定2、容积率下物业形态的配比产品定位之户型定位户型定位的关键-与定位相匹配,定总价户型区隔的标准-面积差异与总价差异户型区隔的原则-户型之间必须不可替代willanwillan34|

20、 Copyright weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000-490-480 | 项目定位的四大关键 第三章定位之最终评判以经济测算判断项目经济效益 项目前期经济测算不同于工程概预算和房地产开发财务。 项目经济评价的使命是模拟一条现金流，帮助项目开发者决策。willanwillan35| Copyright weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000

21、-490-480 | 过渡页TRANSITION PAGE定位的过程及重点willanwillan36| Copyright weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000-490-480 | 定位的过程及重点 第四章究willanwillan37| Copyright weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000-490-480 | 过渡页TRANSITION PAGE定位的四种逻辑willanwillan38| Copyright weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000-490-480 | 定位的四种逻辑第五章第一节 传统推导式要点：基于供求和价格定位willanwillan39| Copyright wei