云南大理养老项目前期策划0914

1、 云南大理养老地产项目前期策划目 录一、项目背景1（一）我国老龄化特点1（二）养老产业1（三）养老地产2二、项目定位6（一）总体定位6（二）项目功能定位6（三）项目产业链7三、项目开发运营8（一）项目运营理念8（二）项目开发模式8一、项目背景（一）我国老龄化特点基数大：中国老年人口总数已达1.6亿，占总人口的12%。 增长速度快：每年以3.1%的速度递增，比现在人口的年增长率高1.67个百分点。高龄化趋势明显：预计到2015年我国将出现第一个老年高峰期，2040年为第三个老年高峰期。（二）养老产业概念：是以老年人为对象，以满足高层次生活、文化需求为目标，向老年人提供商品和服务的民间营利事业活动

2、的总称。养老产业分类：1、老年住宅产业老年公寓、老年集体住宅、看护服务旅馆、三世同堂住宅2、老年家政服务家务服务、保健护理、登门洗澡服务3、老年金融产品终身保险、看护保险、特殊医疗保险、年金资产代管4、文化生活服务老年人旅行、老年文化大学、各体育健身活动5、老年福利器械产业疗养床、轮椅、拐杖、多功能便池6、其他相关产业老年人生活用品开发、老年病研究（三）养老地产1、养老地产概念：指终端客户为老年人或准老年人（退休准备期的老年人）的地产产品，其实是地产产品的一个细分市场。2、养老地产特点：养老地产相对于普通商品房，受政策调控的敏感度较低，有效减少了市场波动。3、我国养老地产发展概况：我国人口结构

3、逐步老龄化，中高收入老龄人群比重逐步增加，人们的养老观念逐渐改变，养老地产需求潜力巨大。我国养老地产产品发展趋势逐步向多元化发展，具体体现在：规模化、郊区化：规模和郊区化降低了开发成本，同时郊区化也有助于提升项目环境质量；建筑多样化、功能复合化：产品建筑形式多样化，功能摆脱单一居住功能，朝复合化方向发展，如旅游度假功能，“5+2”生活模式等；服务专业化：社区服务进一步细化、规范、丰富，专业化服务带来一种全新的生活模式。4、我国养老地产客户群概述：我国养老地产客户群呈金字塔结构，见下表二、项目定位（一）总体定位养老地产精品项目高标准的建筑设计、景观规划、室内装修，把项目打造成养老地产的精品项目；

4、生态养老示范项目独特的生态环境、高水平的景观打造，使项目成为生态养老的示范项目；养老产业示范项目完整养老产业链的搭建，使项目成为养老产业示范项目。（二）项目功能定位养老公寓：普通公寓、高端公寓、独立公寓，多种产品开发，既承担当地老龄化的社会责任，又兼顾其他养老人群的需求；医疗：社区基本医疗，满足了社区基本医疗需求，与当地及国内知名医学院校合作，打造高端中医养生，能吸引外部人群，以养生产业促进项目发展；餐饮：食堂、饮食养生，即满足社区饮食要求，又能使餐饮与养生结合，吸引旅游人群；酒店：通过投资合作、酒店品牌引入，形成高端旅游度假酒店，项目独特区位、独有景观、特色产业，形成城市新的旅游目的地；活动

5、中心：社区文化、老年文化开发，社区文化向老年文化发展，既体现了对老年人的人文关怀，又能把老年文化做成产业，实现良性发展；管理办公：物业管理、社区专业服务，针对老年社区的独特、专业物业管理；（三）项目产业链三、项目开发运营（一）项目运营理念把老龄化的社会责任转变为经济增长贡献的引擎。老龄化问题是一个社会问题，但是绝对不是一种社会负担，养老地产也承担了一定的社会责任，有很大的社会效益，但是养老地产作为房地产市场的一个细分，是可以进行市场化运作的，可以即实现项目的社会效益，又能实现其经济效益，把老龄化的社会责任转变为经济增长贡献的引擎。（二）项目开发模式政府引导+企业化运作的模式政府引导：养老地产的

6、特殊性在于项目承担了很大的社会责任，这个特殊性决定了项目的发展必需依靠政府的引导与支持，同时由于项目的高端性、示范性决定了项目需要较高的投入、先进专业的运营管理，所有这些不是靠政府投入能够做好的，政府的引导与支持应该以土地出让优惠和税收优惠等来实现。项目前期，政府的收益可以通过优惠的土地政策来实现。作为一个需要长期投资并且是产业完整的项目。项目运营期，政府可以通过未来的税收、就业等得到长期稳定的回报，并且应该有税收优惠来确保项目持续稳定运营。企业化运作：养老地产作为房地产行业的一个细分，是可以进行市场化运作的，并且需要有责任感和专业的团队来进行操作，这个项目不仅是一个房地产项目，更是一个社会项目，项目的