静安动力国际房地产项目企划管理方案

1、静安动力国际企划提案壹、上海市总体市场现状分析、上海房地产市场最新经济政策从 2002 年 4 月 1 日开始上海市出台的蓝印户口政 策正式停止实施。 从 2002 年 5 月 1 日起， 建行上 海分行宣布，将执行新的住房信贷政策。2. 上海调整购房契税标准， 取消 政府补贴2002 年 9 月 1 日起， 本市个人购买普通商品房按 成交价格的 1.5% 征收契税，购买花园住宅按成交 价格的 3% 征收契税。3. 上海高层建筑限“身高” ，严 控高度和容积率上海市政府强调要严格控制高度和容积率， 特别是 超高层。 做好日照环境可行性分析和环境容量、 城 市景观评价，并适当提高标准。4. 投资

2、 50 亿元，上海浦东将兴 建首条百公里铁路上海将与铁道部共同投资 50 亿元，在浦东建造全 程为 113 公里的铁路预计在 2005 年与洋山深水港 一期工程同步建成，年运输量可达 100 万标准集 装箱。为了缓解上海中心城区的道路拥堵， 在内环线与外其中， 中环线北段汶工程将在今年年底环线之间将建设一条中环线， 水路高架 （共和新路大柏树） 实施建设。整个中环线（浦西段）可望 2005 年完 成。6. “三环 +三纵三横 + 十三射” 上海中心城区的主体路网络将形成“三环 + 三纵三 横+ 十三射” 的格局， 其要点是， 内环线以内地区， 实现高架道路交通快速疏解， 逐步实现中心城 “三

3、纵三横” 主干道机动车专用道， 将非机动车道改建 为公交专用道， 在内环线之间， 加快中环线路网的 建设， 建成内环线之间十三条放射状道路， 与逐步 建设的市域高速公路相衔接。整个方案计划在 2005 年完成预售商品住房交易执行新规7.从 2002 年 7 月 1 日起， 本市预售商品住房交易将 执行新的规定。其中包括预售商品房交付使用时， 对共用部位分摊的建筑面积和套内建筑面积的实 测结果与合同面积的差异处理办法。8. 市房地产颁布 关于推行上海 市商品房预订协议示范文本的通知2002 年 10 月 23 日， 市房地局颁布： 房地产开发 企业取得商品房预售许可证后进行商品房预订的， 均应采

4、用预订协议示范文本， ，房地产开发企业自 制协议文本的，应报工商部门备案后方可使用9. 上海市配套商品房建设启动2002 年，上海市“ 100 万平方米重大工程配套商 品房建设工程” 正式启动。 首批项目有 5 块基地共 72 万平方米。此工程建设拟每年新开工 100 万平 方米，以多层住宅两室一厅建筑面积70 平方米左右为主导房型， 价格控制在每平方米3000 至 3500元左右。10. 第一个房地产资金信托产品在沪推出上海国际信托产品在沪推出 新上海国际大厦项目 资金信托计划 。市民可投资位于陆家嘴的新上海 国际大厦， 此产品规模为 2.3 亿元人民币， 计划期 限为三年， 每份合金额不低

5、于人民币 5 万元， 预计 可获得的年收益率达 4% 。11. 上海明确 2003 年底创建国家园林城市上海将启动新一轮绿化建设计划， 首期目标为到 2003 年底创建国家园林城市，中期目标实现市民 出门 500 米可见 3000M 2 大型绿地，出门 3 公里 有一座 300 亩以上的区级公园， 5 公里范围内有一 座 1000 亩以上相当于动物园、 植物园大小的市级 大公园。12. 绿化建设重头戏， “一纵两横”“ 一纵”就是黄浦江两岸大面积建绿，“两横”是苏州河岸沿线绿化和延安路沿线景观绿化。 在未 来几年上海将在苏州河沿岸建设 8 块大型集中绿 地，新增绿化面积 78 万平方米，从而使

6、苏州河沿 岸绿化面积达到 102 万平方米。在沿岸路主干道 沿线，除完成 5 万平方米的延中绿地三期工程外， 还将新建数块大型公共绿地， 同时， 上海近年还将在中心城区新建 20 块 4 万平方米以上的大型绿 地。二、上海房地产市场其它相关信息：1 2002 年一季度，上海完成国内生产总值达1159.53 亿元， 比去年同期增长了 9.6% ，增幅 高于全国水平 2 个百分点。2 2002 年一季度， 全市完成固定资产投资总额289.7 亿元，比去年同期增长 21.2% 。3 2002 年一季度，上海城市建设计划投资额542 亿元，其中城市基础设施计划投资额为219.23 亿元，占总投资额 4

7、1.8% 。4 截止 2002 年 9 月底， 全市商品房空置面积为779 万平方米，其中住宅 452 万平方米，比去 年同期减少 28% ，而空置一年以上的住宅为222 万平方米，比去年同期减少 28% 。1、市场信息数据汇总对比内容2002 年 1 9月2001年同期比例%房地产开发投资额5649868 万元4300550 万元31.4完成土地开发面积1724065M 21687415M 22.2商品房新开工面积17593610M 214084173M 224.9商品房竣工面积11941394M 28051371M 248.3商品房批准预售面 积185113849M210260161M 2

8、80.4商品房住宅批准预售面积15471370M2903353 M 271.3已登记商品房预售面积18681336M212877240M 245.1商品房预售成交金 额8884142 M 25437138M 263.4商品房批准销售面 积18378164M216660700M 210.3商品房住宅批准销售面积14291527M213143056M 28.7已登记商品房买卖面积12810046M210126970M 226.5存量房交易成交金额3674325 M 22397227M 253.32.市场数据分析2002 年1 9月和去年同期相比，房地产开发投资额增加31.4% ，商品房新开工面积和

9、商品房竣工面积分别增加24.9% 和48.3% ，完成土地开发面积增加 2.2%2002 年1 9月商品房批准预售面积比去年同期增加 80.4% ，但商品房批准预售面积和实际预售面积之比仍达到1 : 1.009 ，实际预售面积大于批准预售面积，商品房批准销售面积比去年增加 10.3% 。2002 年 1 9 月商品房预售与去年同期比较，增加 45.1% ，登记预售面积达 1868 万平方米。2002 年 1 9 月登记预售的商品房中，以成交 面积统计，住宅占 96.7% ，办公占 1.3% ，商业 占 1.9% 。2002 年 1 9 月登记预售的商品房中，以成交 套数统计，小于 3000 元

10、 / 平方米的低价位商品 房占 16.0% ，而中价位商品房占 55.2% ，中高 价位商品房占 20.1% ，大于 7000 元 / 平方米的 高价位商品房仅占 8.6% 。2002 年 1 9 月预售的商品房中，以成交面积 统计，本市居民购买占 75.3% ，外地人士购买 比为 19.0% ，境外人士购买比为 5.7% 。2002 年 1 9 月登记预售的商品房中，主力房 型仍为面积从 70 150 平方米的二房或三房， 占总套数的 79.5% 。2002 年 1 9 月商品房登记预售排名为浦东、 闵行、普陀 、宝山、分 别占全市预 售总量的 20.0% 、 14.0% 、 9.4% 、

11、6.8% 。2002 年 1 9 月存量房交易继续稳步上升，达1281 万平方米，比去年同期增加26.5% ，其中住宅占 75.2% 。2002 年 1 9 月已售全市房地产期房抵押建筑 面积为 2528 万平方米，约 11 万件，比去年同 期增加 54.8% ，其中个人抵押 10.8 万件， 1374 万平方米，抵押贷款金额为 375 亿元，而房地 产现房抵押建筑面积为 3702 万平方米， 比去年 同期增加 14.2% ，抵押贷款金额为 857 亿元。综上所述：2002 年 1 9 月上海房地产市场开发投资继续 保持高速增长， 一级市场上土地出让速度不减， 商品房新开工面积和竣工面积大幅增

12、长，批准 预售量仍保持着高位。值得关注的是，第三季度已登记商品房预售面 积开始呈现出下降的态势，也是今年以来首度 出现已登记商品房登记面积小于批准预售面积 的情况。商品房价格经过了长时间的上涨之后，其房价 重心已移至每平方米 5000 元左右，价格范围在每平米 3000 7000 元的商品房占据了市场 总成交量的七成，上海楼市呈现出“价格重心 上移，高端迅速增长，低端萎缩”的状况。房型面积的交易增长速度是“两头快于中间” 即单套在 70 平米以下的小房型和 150 平米以 上的大房型增速加快，占总体比例明显上升， 今年上海房地产市场掀起的 “小户型热” 和“别 墅热” ，这一状况在交易数据上得

13、到充分体现。贰、上海市高档住宅市场分析市场概论以及区域概述市场概论高档住宅在 90 年代初期的房地产市场中由外销 房和侨汇房一统天下，内外销房并轨后， （所指的 高档住宅从价格上划分即指单价为每平方米 8000 元以上的住宅） 。从 2000 年开始，上海高档物业 的推盘速度明显加快，其中最为人所熟知的要数 “世茂滨江花园” ，其占据地段、区位、环境、规 划等多处优势， 挟风雷之势， 推动了沪市高档住宅 的进程， 拉开了浦江沿线高档楼盘开发的序幕。 自 去年下半年以来， 城区旧改力度不断加大、 浦江两 岸综合开发实质性启动、 世纪公园周边楼市趋向火 爆、 交通干线与绿地等市政配套设施日益完善，

14、使上海楼市中高档住宅的开发环境日益趋向成熟。进入 2002 年，高档住宅概念不断被炒作，频频露脸 于各家媒体， “尊园” 、“国际丽都城”等高档楼盘 迅速地广为人知，针对高档住宅的愈演愈烈之势， 我们作了此次调查， 其目的就是让读者能进一步对 上海目前的高档住宅市场有比较深入的了解单价分布情况示意图：从上图可以看出，2002年前三季度，上海新盘的推案量为239 个，其中开盘价为每平方米8000 元及其以上的新盘共计22 个，每平方米8000 元以下的中低档楼盘有217个。从今年一季度数据看，与去年相比，均价在每平方米15000元左右的高档住宅供应更是出现强势增长，从而推动一季度新盘均价上攻至每

15、平方米11470 元的高位，由此可见高档楼盘发展势头之强劲。同时数据也表明，高价位的楼盘占楼盘总量的比例仍比较 小，后市还有一定的发展空间。目前，市场比较集中的仍是中档以及中高档楼盘，并且此类楼盘的开发力度远大于高档楼盘。区域概述在今年新开的高档楼盘中，浦东共有 6 个，徐 汇为 3 个，静安、长宁各 2 个，卢湾和虹口各 1 个。 下图显示的是今年高档楼盘的区域分布情况以 及市场占有率情况，从中可以看出在徐汇、静安、 长宁等市中心和次中心城区的高档楼盘占据了上 海高档住宅市场 60% 的份额，这主要因为：一方面上述地区是上海传统的高档住宅集中地区，无论是环境还是设施配套都比较完善； 另一个原

16、因则是 上述地区旧改力度的不断加大以及市政的日益完 善。而浦东新区，则是高档楼盘发展最快的区域， 在列入统计的 10 个区中独占鳌头，占据了市场份 额的 30% 。随着大量外资企业及驻华机构不断地 涌入， 浦东已成为众多大集团、 大公司入驻的首选 之地。 数据表明， 每年有超过 3 万的净人口迁入浦 东，在浦东工作和居住的外籍人士更是超过了 2 万人，每天进出浦东的各类外籍商务人员估计有 2-3 万人次。这些外籍商务人员的大幅度增加，在 一定程度上推动了浦东高档住宅的发展， 从而使得 上海高档住宅的市场份额逐步东移， 而传统高档住 宅区的静安、 长宁、 徐汇等区的客户也渐渐将目光 瞄向了浦东。

17、据不完全统计，在每平方米7000 元以上的中高档楼盘中， 浦东新区已占到近7 成， 专家也预计，今年浦东在商品住宅需求方面将是个 “火红之年” 。、热点区域分析此次统计我们列入了6个区，其中高档住宅主要分布于浦东以及徐汇、静安、长宁等市中心城区。今年头五个月， 长宁、徐汇、浦东等地区高档住宅 上市量已达百万平方米左右，与去年年中时的水平基本相近。据了解， 上海部分中心地区每平方米商品房中分摊的土地成本已达3000 元以上， 而从合理的成本与收益关系考虑，房价约为土地成本的3倍比较合理。 目前，我们统计的楼盘价位大多在每平方米 8000 12000 元之间，基本符合“价有所值”的审视标准。作为上

18、海楼市投资的热点区域， 浦东的房地产发 展一直走在全市的前列， 无论是房价走势、 销售排 名、 广告投放、 新盘推量都呈现较强劲的发展态势。 此次统计中， 今年新开盘的高档住宅有 4 个： 分别 是“国际金融家”均价 12000 元 / 平方米； “金色 维也纳”售价 8500 17600 元 / 平方米（含别墅 部分价格） ；“水清木华公寓”均价 8500 元 / 平方 米；“仁恒滨江园”均价12000 元 / 平方米左右，而浦东今年全年新盘总量为 37 个，高档楼盘占总 量的 10% 。目前浦东房地产开发出现了五大热点区域， 即陆家嘴金融贸易区、 张杨路沿线、 浦东南路上南路板 块、世纪公

19、园板块、黄浦江东岸沿江板块。目前，盘开发比较集中的区域，尤其是世纪公园附近，随着“香梅花园” 、“金色维也纳”的开盘，更使这一 地区成为了浦东高价位住宅开发的一个极具代表性的区域。作为上海楼市最为活跃的一个地区，无论是新开盘的品质，或是后续盘的内涵，都彰显出浦东高档楼市多元化的发展方向以及多层次的发展思路， 随着浦东政策面利好消息的不断出台，在促进房产开发的力度上，浦东地区将会进一步有所表现。在此机遇下，浦东高档楼盘的开发潜力较大。静安区静安区是传统的市中心高档住宅集中区域，区域内洋房林立，更有时尚的南京西路和静安寺等多处商业、贸易中心，其得天独厚的区位优势以及与之密切相关的完善的配套生活设施

20、都为高档物业的 开发提供了地段、区位、配套、人文、景观等多方 面的综合优势。但同时静安也是因为区位、地段的原因，在旧城改造和大规模的社区建设方面表现一 般。2002 年以来，静安高档楼盘较为集中开盘， 其中有“上海壹街区”，每平方米均价为9500元；“国际丽都城”二期每平方米均价为16000 元左右（全装修），“静安枫景”，每平方米均价为11000元左右， 在同一时期内是全市高档楼盘推量比例最高的区域，高价盘占到市场份额的50% 。同时这一数据也说明， 静安依然是上海高档楼盘的热点区 域，在高档住宅市场上占有举足轻重的地位。虽然在楼市持续升温的条件下，静安楼市不温不火，但随着静安今年不少烂尾楼

21、项目的改造以及静安寺 地区的综合改造，都表明静安楼市渐旺。时至第四季度，静安楼市有大量的新盘推出，且均价都在万元左右，在沪上八大聚居区名列前茅， 与其市中心区域的地位相配。从其高价位楼盘特点 看，静安的楼盘大多位于南京路南北两冀的市中心地带， 并且大多建立在旧改地块上，具有相当的规模和成熟的周边环境， 近期随着拆迁力度的加大以 及传统市中心房地产开发的兴旺， 静安区今后将会 有一批成规模、 高品位的高档物业推出， 值得关注。长宁区今年长宁地区的两个高价位楼盘都出现在第一 季度，分别是位于虹桥的“古北中央花园” ，每平 方米售价在 15000 17000 元；另一个是愚园路 上的 “畅园” ，每

22、平方米售价在 10000 15000 元， 而新盘总数为 17 个，高档楼盘占据市场份额的 12% 。从两个高价位楼盘地段看， 一个是位于人文沉淀 较深的愚园路和新华路附近，周边洋房别墅较多；还有一个就是中高档住宅、别墅密集的虹桥地区， 为新兴中高档住宅群落。 由此可见， 长宁的高档住 宅虽然在地段区域上存在一定的差异， 但在投资思 路和开发方向上存在一定的共性。 长宁的高档住宅 发展的空间较大， 特别是虹桥地区可供开发的条件 相当成熟， 周边有古北国际社区以及大量的别墅区 和宾馆群，其环境条件相当优越。卢湾区随着明珠线和卢浦大桥的建设，城改造的步伐， 环境得以进一步改善卢湾区加快了旧 目前，

23、 其楼 打浦路以东， 制 中山南路以北， 已经 也是今后一段 作为上海的传今年卢湾区只有 1 个高档楼盘开盘，即“思南 路 88 号”，每平方米均价为 8200 元。 因其新盘总 量有限，所以高档盘占市场份额高达 33% 。盘集中开发的区域在斜土路两侧， 造局路以西， 徐家汇路以南， 有十七八个项目聚集在这片热土上， 时间内中高档住宅开发的主要阵地， 统区域， 卢湾区淮海路周边有许多人文遗迹以及历史沉淀， 但可供开发的价值虽大， 空间却有限， 向 南发展已成为必然， 同时， 徐家汇路沿线等主要干也就比较大徐汇区徐汇区推出的高档楼盘较多，共有 3 个，分别 是“巴黎时韵” ，每平方米售价 110

24、00 13000 元； “景福苑” ，每平方米售价 8200 10500 元；“尊 园”， 每平方米售价10000 15000 元。 从新盘总量为 24 个的市场总量看，高档物业占据了市场的 13% 。今年，徐汇区加快了建设“静、净、洁、景”等 四大环境功能区的步伐，从其高价位盘的地段看， 主要集中于徐家汇商圈、 肇嘉浜路沿线， 即内环线 以内部分区域， 但由于徐汇区内环线以内已无大幅 土地可供开发， 而见缝插针的楼盘根本就不具备高 档住宅所应具有的各项条件。 为了进一步加快改造步伐，两年内，徐汇将启动地块17 个，动迁居民达 1 万户， 但这些地块大部分集中在上海南站、 物园等内环线以外区域

25、， 今年开盘的 “天然居” 是目前环线外紧邻植物园的商品住宅， 开出了该区 域的天价，每平方米在 6300 9800 元之间。毫 无疑问， 景观、 空气的确可以卖钱， 而且开发得好， 价格自然不菲， 但仅有景观还是不够的， “天然居” 无论是楼盘品质还是其价位，离高档住宅的标准还有相当大的距离。 由此可以看出， 虽然徐汇也是传 统高档楼盘集中的市中心区，但其高档住宅的发展空间随着地块的渐渐稀缺以及向环线外发展的必 然， 为数不多的环线内地块将会成为开发商的争夺 热点。八、八、°虹口区 每平方米售价在 10000 15000 元，同比其他区 域高档住宅， 其价位较高。 目前， 虹口高档

26、物业的 开发还处于启动期。今年虹口开盘的高档住宅只有“临潼苑”1 个，从规划等角度分析， 虹口的发展应与北外滩的开 发紧紧联系在一起。目前虹口区内可分为四个板 块， 即北外滩和周家嘴路沿线、 四平路沿线、 鲁迅 公园附近以及外虹口地区。 在这四个板块中， 以北 外滩周家嘴路沿线楼市最为活跃， 供应量占到虹口 全区的六成左右， 内虹口北部地区则将在今后一段 时期内出现持续放量。 虽然虹口不是传统的高档住 宅区， 但随着人文历史的发掘， 譬如多伦路的改造、 四川北路的改造等等， 将会有一批成规模的高档住 宅上市，发展潜力较大。三、高档楼盘综合分析对于起价每平方米8000元以上的楼盘， 其客户已不再

27、是改善型或舒适型客户，而是以享受型客户为主，他们对高价楼盘的要求主要体现在环境配 套、小区物业以及房型设计、景观设计等多个方面。他们主要有这两方面共同点：一是有较高的收入水平及生活水平，所以这类消费群对居住的需求已从居住到讲究环境上升为一种居住的生活享受；二是此类消费者一般事业有成，心理上存在着巨大的优越感，因此他们购置物业时也存在着强烈的品牌意 识。地段自然景观区域人文历史区域商业中心区域33%27%40%对于高档住宅的地段选择，大多数选择具有浓厚人文历史沉淀的地区和地段，按其地段性质可以将其分为三种： 一是文化历史浓厚区域； 二是商业中 心或主要干道附近；三是自然景观丰富的区域。依上可以发

28、现， 今年开盘的高档物业中选择人文 历史浓厚区域的占到总量的 27 ，如“思南路 88 号”，便是选择了老洋房聚集区，其中有著名的历 史保护建筑物， 像孙中山故居、 周公馆、 复兴公园、 第二医科大学等等， 其他如 “畅园” 等也选择在愚 园路等同质地段。 位于徐汇黄金商业圈地段的 “尊 园”，离地铁一号线仅数十步之距， 附近还有高架， 明珠轻轨等便利的交通。与“尊园”相似，“巴黎时韵” 等楼盘也同属于第二类别， 即商业中心或交 通干道附近， 此类楼盘占到了今年新开楼盘总量的 40 ， 比选择人文历史浓厚区域的楼盘高出 13 个 百分点。三是以“水木清华” 、“仁恒滨江园” 、“香 梅花园”

29、等楼盘为代表的自然景观丰富的区域， 以 “仁恒滨江苑” 为例， 面向黄浦江， 可以望见浦江 两岸风景， 还有部分则面向金茂大厦， 东方明珠等， 景观优势相当明显。规划良好的规划是高档住宅成功的先决条件之一，档住宅规划的要求不仅是满足经济指标，更重要的是冲破传统要求的约束，具有前瞻性，充分展示居住者的地位， 合乎居住者的要求，在今年开盘的高档楼盘中， 大多选择有实力的国外规划设计和景观 设计、居室设计公司为其服务。值的关注的是此次调查的楼盘在建筑设计方面全部由国内企业操刀（见下图），只有“畅园”和“思南路88号”两个楼盘邀请了国外建筑设计公司做顾问。但在景观设计方面， 国内企业则存在着明显的差距

30、，调查的高档楼盘全部由国外景观设计单位接盘。由此可见，国内景观设计企业离高档楼盘所需要的条件还有相当大的差距。125%100%75%50%25%0%国外建筑设计企业国内建筑设计企业国外景观设计企业国内景观设计企业规划特征:整体景观规划引用水、绿、小品等构成一个完整的社区系统，用艺术和生活的方法表达以小高层、高层为主，其中高层占到总量的60%，小高层占30% ；设置会所，以教育、休闲、娱乐为主；开发趋向规模化；设置智能化物业管理服务系统；会所以运动为主以休闲为住以教育为主未定或无会所27%47%13%13%此次调查的高档楼盘中，除巴黎时韵外， 均配置有高档会所。以上海壹街区会所为例，设置有棋牌室、壁球室、健身房、桌球室、屋顶露天灯光网球 场、乒乓室等活动场所，其设置体现出运动型会所的特点，此类会所约占总数的27%。而以教育为主题的则占到约13%，如水清木