阜南县房地产市场宏观分析

1、行政区划行政区划 阜南县隶属安徽省人口最多的阜阳市，地处省西北部，淮河中游左岸，南端，隶属阜阳市，面积1768平方公里。1950年由阜阳县南部地区析置阜南县，因在阜阳之南，故名。 阜南县辖20个镇、9个乡辖区内有耕地154万亩，可开发水面近17约167区位价值区位价值 阜南区位独特，位居东部发达地区与西部资源丰富地区的衔接带，是华东经济圈与京九经济带和陇海经济带的交汇区，被专家喻为京九经济带最具发展潜力的地区，有着承东接西、呼南应北的集聚吸纳功能，是商贾云集，商家必争之地。 华东经济带京九经济带陇海经济带独特的区位、便利的交通、优越的环境，使阜南具有良好的发展机遇四张名片，四个特点，突出阜阳独

2、特的区位、悠久的历史，丰富的资源状况四张名片，四个特点，突出阜阳独特的区位、悠久的历史，丰富的资源状况四张名片：厚重的文化底蕴春秋青铜器精品龙虎尊人杰地灵，名人辈出三国名将吕蒙、现中科院院士刘德培精湛的技艺：阜南黄岗柳编王家坝精神：为长江中下游防汛抗洪的重任四个特点：农业、人口大县全县人口167万，农业人口约130万，农业总产值约占全县GDP的39%经济、财政小县单一的产业结构，频繁的自然灾害及蓄洪区的影响，县经济水平远低于全国平均水平防汛。抗洪重县淮河王家坝闸和蒙洼蓄洪库在阜南境内资源、物产富县全省林业资源十强，劳动力资源约80万之多，农副产品丰富交通交通铁路：县城距皖西北中心城市阜阳全国六

3、大编组站之一的阜阳站36公里，京九铁路贯穿县境并在该县设客货站两个。机场：距阜阳机场仅20分钟车程。公路：105国道、 S202线、S328线省道在县城交汇，贯穿该县东西、南北，四通八达。全县通车总里程1400余公里，县乡道路晴雨畅通水运：境内淮河、洪河流经东西，形成了纵横交错的水运交通网络，沿淮河可南下长江，北上京杭运河，东达黄海。阜南交通便捷，依托阜阳市，已基本形成了铁路、公路、航空、水运相互衔接、相互补充纵横交错的立体交通网络经济发展经济发展商业：阜南商贸发达，市场繁荣，流通体系健全，已建成各类市场50余个。县城富陂商城、皖北建材大市场、等辐射省内外，是远近闻名的农副产品集散中心。 工业

4、：近年来工业经济迅猛发展，并规划了工业园区，目前已入驻企业155家，协议利用外资90亿元，杉杉集团、江苏圣象地板等一批知名企业先后入驻园区，已形成了林木加工、纺织服装、机械电子等三大主导产业。农业：十一五期间阜南农业快速发展，农村经济显著增长。截止2010年全县农业总产值达到60亿元，年均增长4.1%。农民人均纯收入突破3000元，达到3401元，年均增长14.15%，农民生活水平进一步得到提高。城市规划城市规划 规划设计2020年阜南县城人口将达到27万人，面积2678公顷，发展成为皖西北中等城市水平。 规划时间为2009年2030年。新规划明确:今后阜南县城发展方向是“北进、东拓、南优、西

5、控”，即今后阜南县城重点往北往东方向发展。城市规划指导思想:抓园区，巨力加快工业发展加力推经城镇基础设施，强化经营城市概念抓招商，强力扩大对外开放，突出以商招商，环境招商、产业招商着力巩固农业基础地位抓项目，倾力打造发展硬支撑GDPGDP分析分析宏观经济增长宏观经济增长房地产发展状况房地产发展状况小于4%萎缩4%5%停滞5%8%稳定发展大于8%快速发展经济发展状况与房地产发展相关图2011年阜南GDP为93.85亿元，相比2010年总值，增长率约为13%左右，根据房地产发展速度与宏观经济增长的关系分析，阜南房地产市场目前正处于快速发展时期近年来，阜南国民生产总值呈现快速上升趋势。近年来，阜南国

6、民生产总值呈现快速上升趋势。阜南近年GDP, 2006, 45.2阜南近年GDP, 2007, 52.38阜南近年GDP, 2008, 62.98阜南近年GDP, 2009, 69.4阜南近年GDP, 2010, 82.9阜南近年GDP, 2011, 93.85人均人均GDPGDP人均人均GDPGDP突破突破80008000元元 阜阳人均GDP06年到10年均处于匀速增长阶段，由于政府加大了招商引资的力度，同时工业产业增加，使得10年再度增幅超越50%，人均GDP突破8000元大关，处于房地产市场发展的生存需求阶段。以数量的增长为房地产发展的重要导向发展阶段发展阶段启动阶段启动阶段快速发展阶段

7、快速发展阶段平稳发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030008000400080008000以上需求特征生存需求生存。改善要求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征快速发展 单纯数量型快速发展、以数量为主平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展，综合性发展人均GDP与房地产发展的关系人均GDP, 2006年, ￥2,829.00 人均GDP, 2007年, ￥3,254.00 人均GDP, 2008年, ￥3,874.00 人均GDP, 2009年, ￥4,249.00 人均GDP, 2010年, ￥5,015.00 人均GDP, 2011年, ￥8,

8、048.00 人均人均GDP人均GDP多项式 (人均GDP)产业结构分析产业结构分析年份年份 百分比百分比第一产业第一产业第二产业第二产业第三产业第三产业2009年40.8%24%35.2%年份年份 百分比百分比第一产业第一产业第二产业第二产业第三产业第三产业2011年38.5%30.9%30.6%长期以来阜南产业结构都以第一产业为主，但第一产业的比重呈现下降的趋势由于政府加大招商引资的力度，重点发展工业经济，使得第二产业呈现快速增长的趋势。产业结构一定程度上反映了房地产的消费结构，有图可看出，淮北购房群体相对比较平均。阜南为农业大县，第一产业虽然占的比重较多，但是从业人口也相对较大，从人均的

9、角度上讲，阜南的富裕阶层仍为第二产业、第三产业从业者，所以主力购房群体更偏向于二三产业从业者第一产业为阜南县的支柱产业，第二产业呈现快速增长的趋势第一产业为阜南县的支柱产业，第二产业呈现快速增长的趋势2011产业结构, 第一产业, 38.52011产业结构, 第二产业, 30.92011产业结构, 第三产业, 30.62011产业结构产业结构第一产业第二产业第三产业2009年, 第一产业, 40.82009年, 第二产业, 242009年, 第三产业, 35.22009年产业结构年产业结构第一产业第二产业第三产业农民纯收入农民纯收入 农民纯收入收入的增加，一定程度上影响了城市化的发展步伐，同时

10、影响着农民对房地产价格的承受能力，当收入增长、及城市化步伐加快时人们就会增长住房消费，带动房地产需求和房地产价格的上涨。 农民收入不断增长农民收入不断增长农民村收入, 2007年, 1992农民村收入, 2008年, 2390农民村收入, 2009年, 2825农民村收入, 2010年, 3401农民村收入, 2011年, 4000农民村收入农民村收入农民村收入社会消费品零售总额社会消费品零售总额阜南县社会消费品总额成不断上升趋势阜南县社会消费品总额成不断上升趋势社会消费品零售总额, 2006年, 15.95社会消费品零售总额, 2007年, 18.7社会消费品零售总额, 2008年, 23.

11、1社会消费品零售总额, 2009年, 28社会消费品零售总额, 2010年, 34社会消费品零售总额, 2011年, 39阜南社会阜南社会消费品零售总额消费品零售总额社会消费品零售总额近年来，阜南县社会消费品零售总额呈现快速发展趋势2006年阜南县社会消费品总额仅为15.95亿元，2011年增长至39亿元人们消费水平不停提升，用于房地产的消费也将随之不断增加社会消费品零售总额的不断增加，反映城市消费水平的不断提高，讲有效拉动房地产经济的快速发展固定资产投资分析固定资产投资分析社会投资于房地产的关系房地产业的发展很明显的受到社会总投资增长情况的影响。当社会投资总量增加时在房地产投资占社会总投资的

12、比例不变时，房地产投资也随之同比例增加，由此可见阜南县房地产投资规模也同时扩大阜南县固定资产投资总额处于快速上升的阶段阜南县固定资产投资总额处于快速上升的阶段2006年固定资产投资额为11.37亿元，2011年固定资产投资值达到46.7亿元，总投资数额增长较快，增长幅度相对较大固定资产投资, 2006年, 11.37固定资产投资, 2007年, 15.9固定资产投资, 2008年, 22.3固定资产投资, 2009年, 31.3固定资产投资, 2010年, 43.6固定资产投资, 2011年, 46.7固定资产投资固定资产投资固定资产投资小结阜南整体经济水平不断提升阜南工业经济发展呈现一定的气

13、色，处于快速起步阶段阜南为农业大县，农业的基础地位不动摇阜南城镇化的步伐不断加快阜南对外招商引资的开放程度不断提高阜南房地产市场发展处于以数量为导向的启动阶段政策解读政策解读楼市调控的三个大方向：楼市调控的三个大方向：1、房地产产业政策：限购、现价、税收、市场监管等2、货币政策：加息、提存准、限制房地产贷款、购房首付及利率上调3、保障房：地方政府任务、资金及土地支持时间时间政策政策具体内容具体内容2011年1月国八条强化差别化住房贷款2011年3月限购令明码标价，一房一价2011年5月保障房各省市保障房完成任务分配2011年7月国五条推进商品房双向定价2011年8月限购令扩展到二三线城市201

14、1年12调控不放松坚持房产调控不动摇2、4、7月三次加息存款利润达3.5%贷款利率6.56%2011年1-6月六次上调存款准备金大金融机构大21.5%，中小金融机构达18%2011年8月扩大存款准备金基数回收市场约9000亿流动性2012年3月调控继续坚持房地产调控政策不动摇政策解读政策解读市场市场反映反映 对于仍然不属于二三线城市的阜南来说，在房地产市场整体进入淡季的2011年7月开始，阜南楼市虽然发展步伐相对放慢，并未随之出现大幅的量价齐跌的现象受国家宏观调控政策影响并不明显开发商们对于淮北的投资激情，房地产投资仍抱着很强的信心。相对于发展水平相对较好的城市来讲，阜南县购房群体的购房热情受

15、政策影响相对较小，持观望态度的状态并不明显。阜南房地产市场价格仍一路走高 阜南县城购房者一般分为公务员,个体户,老师,当地支柱型企业职工.回乡打工者等个体户工薪阶层包括i：公务员、教师、支柱产业职工等，收入相对可观，知识水平相对较好，一般注重产品的环境、质量、便捷度等因素，主要以改善需求及投资为主要购买目的购房群体打工返乡者乡镇居民主力群体受知识水平、经济水平等因素的影响，在购买房子时对产品的总价格反映较为敏感、更注重产品的性价比。这类群体经济能力相对较好，购买需求一般为投资或者是改善需求为主，更注重产品的地段、升值空间、便捷度等因素经济能力在当地相对较好，想往县城发展，在购买产品时更注重产品

16、的地段、价格、质量等因素，对环境的要求并不高，主要以改善需求为主要的置业目的客户分析客户分析项目地址：阜南县建材大市场西200米，陶子河西路南侧建筑面积： 15万平方米绿化率：35%物业类别：高层住宅13栋，部分带2层商业网点。地下室共一层，为机动车库和设备用房等。定位语：新中心、新价值、新生活主力户型： 均价：住宅：3500元/ 商铺：7000元/优惠政策：住宅3万抵5万，商铺10万抵20万。预计六月 初开盘，一期推出3栋，97、108三室两厅的户型，3380元/起项目配套：成熟社区毗邻，小商业铺面经营相对发展较好，学府林立，第七小学、第二初级中学、英才学校万霖钱丰万霖钱丰项目地址：阜南县新

17、水利局西侧建筑面积： 10万平方米绿化率：40%物业类别：高层定位语：高度、高雅、高贵、高调主力户型：103、118三室两厅均价：住宅：3300元/ 商铺：7200元/优惠政策：住宅已经入住，目前在售商铺，两千抵一万的优惠政策项目卖点：高层住宅框架结构建筑品质高，绿化较好，小区内部环境相对较好，区域噪音低、污染小，楼间距宽，采光和通风均较好永耀香港花园永耀香港花园宏泰春晖苑宏泰春晖苑项目地址：阜南县阜南园区管委会对面陶子河路南侧建筑面积：6万平方米绿化率：37%物业类别：高层、多层定位语：核心文教、核心生活、核心价值主力户型：109、116、 116三室两厅均价：住宅：4600元/项目进程：目

18、前暂无优惠，一期已入住，二期已封顶，三期正在建设中项目卖点：学区配套较好，主打学区牌，超市。医院。酒店等配套设施相对较好，生活便利，环境优美，处于城市核心与新城工业园黄金承接点，未来升值价值相对较高。欧陆花苑欧陆花苑项目地址：东环路与陶子河路交叉口（春晖中学北一百米）建筑面积：8万平方米绿化率：37%物业类别：高层、多层、别墅定位语：主力户型：124、117、 116三室两厅均价：住宅：4700元/ 商铺：10000元客户群体：客户群体相对高端。主要为公务员、教师、企业中高层等项目卖点：居住、教育、景观、休闲、商业于一体的一站式新型综合生活社区阜南双城记 欧陆花苑 欧陆风情园阜南双城记生态新城

19、新行政中心、.得天独厚的自然、人文环境使得多元化在此共存共融欧陆花苑欧陆花苑项目地址：阜南县府前路（县政府对面）建筑面积：20万平方米绿化率：37%物业类别：多层定位语：史诗般的现代生活花城主力户型：119、115三室两厅均价：住宅：4450元/ 商铺：10000元/（一二层连体享受）项目进程：一期已入住，二期已封顶，项目卖点：体量大，一期已入住且口碑相对加好；与乡政府隔路相望，政务区核心位置；顺应城市发展规划，升值潜力巨大；自身景观设计相对较好；开发商在当地已经成功操作过楼盘，其知名度和口碑占有一定优势；多层异性钢架结构，产品质量相对较好售楼部地址：阜南二环路疾病控制中心斜对面建筑面积：10万平方米绿化率：未定物业类别：小高层定位语：尊享悠然生活、彰显独特魅力主力户型：74两室一厅、90-115三室两厅均价：暂无信息项目进程：项目尚未动工，接受前期认购，认购成功后，总价优惠3000元项目卖点：园林及建筑设计档次相对较高；与现代商贸城相邻后期居民生活便利，各种商业配套相对齐全；户型设计相对合理，可使用率大90%；处于阜南城市规划的相对核心的位置，未来发展潜力巨大。锦绣名城锦绣名城风采世纪广场风采世纪广场售楼部地址：淮河东路与中岗路交汇处（原武装部）建筑面积：5.6万平方米绿化率：未定物业类别：小高层定位语：尊享悠然生活、彰显独特魅力主力户型： 均价：暂无