物有所值评价报告某岛市西站PPP项目

1、目录第一章 项目概况1一、项目基本情况1二、项目运作方式3三、可行性缺口补助分析4四、运营方案7五、项目交易结构9六、风险分配16七、项目产出及绩效考核22第二章物有所值评价原则及方法29一、物有所值评价的内涵29二、物有所值评价的依据29三、物有所值评价的原则及适用范围30四、物有所值评价的方法30五、物有所值评价的准备工作31第三章物有所值定性评价33一、确定定性分析指标33二、组成专家小组39三、召开专家小组会议39四、定性分析结论40第四章物有所值定量评价49一、PSC 值的计算49二、PPP 值的计算53三、物有所值定量评价结论55第五章物有所值评价总结论58第六章评价报告和信息披露

2、59第一章 项目概况一、项目基本情况（一）项目名称某某西站换乘中心及配套工程。（二）项目类型本项目为新建项目。（三）实施主体实施机构：某某市黄岛区交通局；出资代表：某某西海岸交通投资建设有限公司。（四）项目建设的背景某某至连云港铁路位于胶东半岛东南部，向北衔接胶济客专、青荣城际、蓝烟线，并经烟大轮渡与东北地区连接，向南通过连盐、新长、沪通铁路与“长三角”地区紧密相连，是我国“五纵五横”综合运输大通道南北沿海运输通道的重要组成部分，构建了我国东北地区经山东半岛至华东沿海地区间便捷的大能力铁路运输通道，在国民经济和铁路网中具有重要的意义和作用。青连铁路拉近了某某和北京、上海的距离，使某某融入环渤海

3、经济区和长三角经济区。2014 年 6 月，某某西海岸新区正式获批，纳入国家发展战略，成为第九个国家级新区，是某某市三个核心城区之一，未来将成为某某市新的区域发展增长极，目前经济总量紧排上海浦东新区和天津滨海新区之后，位列全国第三。某某西站位于某某市西海岸新区，是青连铁路的中间站，将与某某站、某某北站共同构成三位一体模式的某某铁路枢纽，连通环渤海经济圈与长三角经济圈。除铁路外，区域内还规划有地铁、公交、长途、出租车、社会车辆等多种交通方式，是集合多种交通功能、建筑和商业开发于一身的综合交通枢纽。随着高速17铁路系统的建设发展，某某西站必将成为某某地区的重要核心之一， 在区域快速铁路系统中承担重

4、要角色，成为联系区域城市、环渤海经济区和长三角经济区联系的重要纽带。某某西站的建设对于西海岸新区是拓展城市空间、拉开城市架构的一次难得的机遇，新的综合交通枢纽必将成为某某市的西部门户和西海岸新区的对外新名片，同时带动周边地区的经济增长。为推进某某西站开发建设，加快落实西客站商务区的整体规划，某某西客站商务区开发建设指挥部提出实施某某西站换乘中心及配套工程。（五）项目建设地点项目建设地点位于黄岛区铁山街道办事处大小平岭村，现状道路沈海高速以东、海西路以西、东岳西路以北。项目规划占地面积约 23 万 m3 。图 1-1 项目区位图（六）项目建设内容与规模根据黄岛区发展和改革局关于某某西站换乘中心及

5、配套工程可行性研究报告的审查意见，项目包含站房工程、东广场地下枢纽、西广场交通换乘中心工程、长途客运站与旅游集散中心、公交总站与商业配套、进站层高架桥工程、地铁青西站及下穿海西二路工程。 根据项目可行性研究报告，总建筑面积 216675 ，其中，东广场地下枢纽 63844 、长途客运站与旅游集散中心 73754 、公交总站与商业配套 67098 、西广场 11979 ，同时，配套工程还包括引道路基面积约 6450 、进站层高架桥面积约 17948 、绿化面积约80613 、海西二路下穿站前广场约 27725 。（七）项目投资根据黄岛区发展和改革局关于某某西站换乘中心及配套工程可行性研究报告的审

6、查意见，工程估算总额为 252152 万元，其中：工程费用为 217950 万元，工程建设其他费为 15731 万元，征地拆迁补偿费用 7573 万元，预备费为 10898 万元。（八）进度计划根据黄岛区“决战 300 天，打赢西站攻坚战”行动要求，为确保项目顺利实施，建设期按社会资本中标之日起，至项目整体竣工验收为止计算。本工程暂按总工期约 18 个月考虑。二、项目运作方式（一）运作模式项目选择建设-经营-移交（BOT）模式，SPV 公司负责某某西站换乘中心及配套工程的融资建设，项目建成后，SPV 公司负责商业办公与酒店部分出租服务以及广告牌与社会停车位经营，同时负责公共设施部分的运营维护，

7、仅包括道路及引道养护保洁（道路小修维护和道路应急抢修、保洁）、绿化养护（洒水、施肥、修剪）、桥梁养护保洁（桥梁常规检测、巡视、应急抢修、小修维护、保洁）、站前广场养护保洁等内容。合作期满后，SPV 公司将设施全部移交政府指定机构。运营标准参照某某市市政设施养护维修服务规范、某某市园林绿化养护管理标准等标准执行，具体条款在 PPP 合同中进一步细化。（二）合作期限为满足最低合作期限与项目生命周期要求，并保证最大程度平滑政府支出，结合上述比选因素分析，推荐本项目合作期拟定为 21.5 年，其中，建设期 1.5 年（按社会资本中标之日起，至项目整体竣工验收为止计算，本工程暂按总工期约 18 个月考虑

8、）、经营期 20 年。（三）回报机制项目自身运营收入难以覆盖项目建设投入及运营成本，故拟采用“可行性缺口补助”方式，通过政府给予可行性缺口补助，达到 SPV 公司对项目建设及运营的合理回报需求。三、可行性缺口补助分析（一）测算方法工程采用可行性缺口补助方式，可行性缺口补助综合考虑可用性服务费、运维绩效服务费、运营收入、经营成本以及超额收入政府分配等方面，公式如下。可行性缺口补助以项目资本金内部收益率作为社会资本方收益衡量及验证指标，最终以实际中标的可行性缺口补助额为准。可行性缺口补助 = 可用性服务费 + 运维绩效服务费 - 运营收入 - 超额收入政府分配（二）测算结果经测算，项目可行性缺口补

9、助约 384796 万元，年均约 19240 万元。项目资本金内部收益率可达到 5.39%。（三）调价机制1、可用性服务费调整可用性服务费不随项目公司经营收入的变化而调整。运营期内如相关法律法规发生变更，如涉及税率、基准利率调整时，按照相关文件执行，同时调整可用性服务费。（1）可用性服务费调整本项目可用性服务费的调整依据本项目工程竣工验收合格后，依据经审计确认的总投资（扣除政府方支付的相关费用、建设期财政补助资金等）、可用性服务费中标回报率进行调整。可用性服务费依据实施方案中公式 2 测算。（2）利率变化调整可用性服务费本项目按中国人民银行颁布五年期以上贷款基准利率4.9%测算。若运营期内五年

10、期以上贷款基准利率变化幅度超过±3%（基准利率变动范围：4.753%-5.047%），则按期初融资贷款余额与新的贷款利率重新计算运营期当期的财务费用，并调整可用性服务费；若五年期以上贷款基准利率变化幅度没有超过±3%（基准利率变动范围：4.753%-5.047%），则此风险由项目公司承担，政府不调整可用性服务费。其 中，期初贷款余额按经项目实施机构或有权部门批准的融资方案确定。具体公式如下：Kn=Dn×（R-4.9%）（公式 3）Kn：基准利率变化导致可用性服务费的调整额；n：发生利率调整的时点，运营期内若发生基准利率变化，应于央行调息之日的下一年度 1 月 1

11、日起进行调整；Dn：对应 n 时点的项目公司尚未偿付的期初贷款余额；R：对应 n 时点的五年期以上贷款基准利率；4.9%：2017 年 8 月 1 日的五年期以上贷款基准利率。2、运维绩效服务费调整本项目中道路、广场、绿化、环卫等设施的运营维护费用以西海 岸新区现行同类设施的维护费用标准和项目工程量测算。在合作期内，若西海岸新区政府调整此类设施的运营维护费用标准，则本项目同类设施的年运营维护费用测算标准同步调整。按照某某市黄岛区城市设施管理考核办法对维护进行考核， 考核得分与维护费挂钩。3、运营收入调整机制若实际运营服务收入超出报价收入 10%以内，超出部分收入由政府方和项目公司按照 10%：

12、90%的比例进行分成；若实际运营服务收入超出报价收入 10%以上 30%以下时，超出 10%以上部分收入由政府方和项目公司按照 25%：75%的比例进行分成；若实际运营服务收入超出报价收入 30%以上 50%以下时，超出 30%以上部分收入由政府方和项目公司按照 40%：60%的比例进行分成；若实际运营服务收入超出报价收入 50%以上 70%以下时，超出 50%以上部分收入由政府方和项目公司按照 55%：45%的比例进行分成；若实际运营服务收入超出报价收入70%以上 90%以下时，超出 70%以上部分收入由政府方和项目公司按照70%：30%的比例进行分成；若实际运营服务收入超出报价收入 90%

13、以上 100%以下时，超出 90%以上部分收入由政府方和项目公司按照 85%：15%的比例进行分成；若实际运营服务收入超出报价收入100%以上时， 超出 100%以上部分项目公司不参与项目超额收入分配，或由政府方与社会资本对超出 100%以上部分超额收入分配以补充协议形式进一步调整约定。政府方不承担低于报价收入亏损风险。政府方分成部分从当年应付的缺口补贴中相应扣减，在政府方超额收入分配后，项目公司中政府出资代表不再参与超额收入分红。4、财政建设期补助如本项目政府给予建设期补贴，则计算可用性服务费时，应从建设投资中扣除政府建设期补贴，可用性服务费计算公式中 P 值相应调整。四、运营方案项目可开展

14、商业办公用房及酒店出租、停车位及广告牌经营业务， 其中，商业用房建筑面积 28588 、办公用房建筑面积 19874 、酒店建筑面积 9014 ，可运营社会停车位 1061 个，广告牌初步考虑可设置约 50 个。同时开展公共设施运维，包括道路及引道养护保洁面积约 6450 、绿化养护面积约 80613 、桥梁养护保洁面积约 17948、站前广场养护保洁面积约 27725 。未来 SPV 公司仅负责道路及引道养护保洁、绿化养护、桥梁养护保洁、站前广场养护保洁等内容。本项目中各项运营规模依据可行性研究报告数据测算，如进一步深化设计后，项目运营规模及收入应依据已审批的设计方案中可具体建设落成的运营各

15、项设施面积进行测算。表 1-1 项目可运营设施规模表序号 功能区 总面积 商业用房 办公用房 酒店 公交综合楼 长途车站 枢纽安全中心 设备用房 出租车场 其他功能用房 停车 社会停车位 1 东广场地下枢纽 63844 2082 9191 7247 23851 21474 210 2 长途客运站与旅游集散中心 73754 11241 4756 9014 9165 3643 13771 22164 437 3 公交总站与商业配套 67098 15265 15118 6691 10194 19829 364 4 西广场 11979 160 11819 50 合计 216675 28588 1987

16、4 9014 6691 9165 3643 9191 7247 47976 75286 1061 5 引道路基 6450 6 进站层高架桥 17948 7 绿化 80613 8 海西二路下穿站前广场 27725 （1）本项目商业部分出租价格选取区域内比较典型的同类设施作为比较实例，以枢纽交通因素对参考项目价格进行修正，最后计算得出结果。本项目所在区域为新开发建设区，近距离暂无同类设施， 选取黄岛区商业设施出租价格进行分析，项目周边平均出租价格约1.0 元/天。鉴于本项目为交通枢纽设施，考虑枢纽站价格影响系数取值 1.2，则修正后商业设施出租价格约 1.2 元/天。鉴于未来周边区域逐步成熟，商业

17、出租价格增长率以三年为周期调整，第 1 个周期出租价格约 1.2 元/天，第 2 个周期出租价格增长约 10%，第 3、4、5 个周期出租价格增长约 12%，第 6、7 个周期出租价格增长约15%。根据设计测算，商业设施公摊面积约 12190，商业实际可出租面积约 16398 。运营初始出租率按 70%测算，以三年为周期出租率按 10%增加，出租率达到 90%后保持稳定。商业运营前三年启动 60% 区域，至运营期第 4 年后商业部分全部启动，同时，为保证招商运营及人气聚集，采取优惠及部分免租考虑，前两年商业部分出租率及价格均按 0.5 倍系数考虑。办公设施出租价格约 1.0 元/天。办公出租价

18、格增长率以三年为周期按 8%增长。办公出租按建筑面积测算。考虑区域目前为建设初期，周边设施及人口规模均未达到成熟饱和阶段，运营初始出租率按 30%测算，后期出租率每年增加 10%，出租率达到 90%后保持稳定。酒店按整体出租考虑，按办公设施价格 80%考虑，酒店出租价格为 0.8 元/天。酒店出租价格增长率以三年为周期按 8%增长。酒店出租按建筑面积测算。（2）根据可行性研究报告，项目可利用通道长度约 500m，初步考虑项目设置广告牌约 50 个，参照已批复铁路北客站东西广场及周边地下空间 PPP 项目广告牌运营价格 6 万元/年，本项目单个广告牌运营价格约 6 万元/年，价格以 3 年为一周

19、期按 10%增长幅度递增。（3）根据可行性研究报告，项目可设立社会停车位约 1061 个， 参照关于转发<某某市物价局机动车停放服务收费管理办法>的通知，本项目社会停车按二类停车场收费标准，运营期停车位价格按白天 10 元/个、过夜按 3 元/次，单车位收入约 13 元/个天。考虑区域目前初步建设初期，周边设施及人口规模均未达到成熟饱和阶段，车位使用率同商业出租率，价格以 3 年为一周期按 10%增长幅度递增。五、项目交易结构（一）SPV 公司1、SPV 公司组建（1）由政府授权某某黄岛区交通局作为实施机构，由某某西海岸交通投资建设有限公司作为政府出资代表与社会资本合作成立SPV

20、公司，SPV 公司负责工程的建设、运营及移交等工作。（2）SPV 公司注册资本同项目资本金（总投资 20%），约 50430万元。政府出资代表在 SPV 公司中股东出资约 1009 万元，为企业自有资金，股权比例为 2%。SPV 公司章程及 PPP 合同中应明确约定，政府出资代表拥有 SPV 公司重大事项决议否决权。项目公司作为独立的法人机构，按照国家的有关法律、法规及规章规定，根据现代公司制度，组建董事会、监事会，项目公司经营管理机构成员由董事会聘任， 并设置各职能部门。（3）除项目资本金以外部分由 SPV 公司融资解决，由社会资本承担资金筹措责任，保障政府出资代表企业投资参股资产的安全与增

21、值。2、SPV 公司治理结构（1）股东会项目公司设股东会，股东会由全体股东组成，股东会是公司的最高权力机构。在重大事项和涉及公众利益的事项政府出资代表具有一票否决权。（2）董事会董事会于项目公司成立之日成立，对股东会负责。董事会根据公司章程的规定，决定项目公司的重大事宜。董事会由股东会选举的3 名董事组成，其中，政府出资代表 1 名，中标社会资本 2 名，董事长由中标社会资本担任。（3）监事会监事会应于公司成立之日成立，是项目公司的监督机构，并根据公司章程的规定行使职权。监事会由 3 名监事组成，其中，政府出资代表与中标社会资本各推荐 1 名，另 1 名由项目公司的职工代表大会选举产生。首届监

22、事会主席由监事会选举政府出资代表推荐监事担任。（4）经营管理机构项目公司经营管理机构成员由董事会聘任，其中，总经理 1 名、副总经理 1 名（由政府出资代表推荐）和财务总监 1 名组成。除公司章程明确规定由董事会行使的权利外，经营管理机构全权负责公司的日常经营管理工作。经营管理内容主要为项目公司负责本项目范围内设施的融资、投资、建设、运营、维护、管理等业务（以工商注册核准为准）。具体管理工作应在公司章程中进一步明确。3、SPV 公司重大事项SPV 公司重大事项主要包括：董事会决议；监事会决议；股东大会（股东会）决议；购买或者出售资产；提供财务资助；提供担保； 委托或者受托管理资产和业务；债权、

23、债务重组；签订许可使用协议； 公司业绩预报、业绩快报和盈利预测；公司利润分配和资本公积金转增股本；变更公司名称、股票简称、公司章程、注册资本、注册地址、主要办公地址和联系电话等；经营方针和经营范围发生重大变化；变更会计政策或者会计估计；董事长、总经理、董事或者三分之一以上的监事提出辞职或者发生变动；生产经营情况、外部条件或者生产环境发生重大变化；订立重要合同、可能对公司的资产、负债、权益和经营成果产生重大影响；聘任或者解聘为公司审计的会计师事务所； 获得大额政府补贴等额外收益，转回大额资产减值准备或者发生可能对公司资产、负债、权益或经营成果产生重大影响的其他事项等内容。4、SPV 公司职责（1

24、）投资建设：负责筹集建设资金、开展项目尚未完成前期工作、办理基本建设程序手续、组织项目施工、按期保质完成项目建设。（2）运营：项目建成后，SPV 公司负责商业及办公部分招商出租以及广告牌与社会停车位经营，同时负责公共设施部分的运营维护， 包括道路桥梁维护及绿化养护等（不含各项设施大修维护）。（3）移交：运营期满后，SPV 公司将项目全部设施移交政府指定机构。（二）投融资结构SPV 公司注册资金按项目总投资 20%设置并作为项目资本金，资本金及项目公司注册资金需按工程建设进度投入。项目公司应在资本金到位后三十（30）日内将有关财务凭证报项目实施机构或指定机构审查。项目公司注册资金以现金方式存入项

25、目公司基本存款账户。社会资本方承担项目融资贷款责任，项目融资由驻黄岛区金融机构承贷出账（政策性银行、低息境外融资，以及其他经区财政认定的低息融资除外）。政府方及出资代表不为项目融资提供任何形式的担保，如项目公 司不能顺利完成项目融资，则由社会资本方自行通过股东借款、补充 提供担保等方式解决融资问题，以确保项目公司的融资足额及时到位。政府方及出资代表不承担相应的股东借款或补充提供担保等补救或 增信担保责任。序号 项目 合计 建设期 1 2 建设进度 50% 50% 一 资金使用 252152 126076 126076 1 建设投资（含土地费用） 252152 126076 126076 二 资

26、金筹措 252152 126076 126076 1 资本金（公司注册资金） 50430 25215 25215 1.1 政府出资代表 1009 504 504 1.2 社会资本 49422 24711 24711 2 银行贷款 201722 100861 100861 表 1-2 项目融资资金结构（三）超额收入分配若实际运营服务收入超出报价收入 10%以内，超出部分收入由政府方和项目公司按照 10%：90%的比例进行分成；若实际运营服务收入超出报价收入 10%以上 30%以下时，超出 10%以上部分收入由政府方和项目公司按照 25%：75%的比例进行分成；若实际运营服务收入超出报价收入 30

27、%以上 50%以下时，超出 30%以上部分收入由政府方和项目公司按照 40%：60%的比例进行分成；若实际运营服务收入超出报价收入 50%以上 70%以下时，超出 50%以上部分收入由政府方和项目公司按照 55%：45%的比例进行分成；若实际运营服务收入超出报价收入70%以上 90%以下时，超出 70%以上部分收入由政府方和项目公司按照70%：30%的比例进行分成；若实际运营服务收入超出报价收入 90%以上 100%以下时，超出 90%以上部分收入由政府方和项目公司按照 85%：15%的比例进行分成；若实际运营服务收入超出报价收入100%以上时， 超出 100%以上部分项目公司不参与项目超额收

28、入分配，或由政府方与社会资本对超出 100%以上部分超额收入分配以补充协议形式进一步调整约定。政府方不承担低于报价收入亏损风险。政府方分成部分从当年应付的缺口补贴中相应扣减，在政府方超额收入分配后，项目公司中政府出资代表不再参与超额收入分红。超额收入政府分配 = 超额收入 * 政府分配比例为了督促项目公司更好的提供服务，同时抑制社会资本获取暴利。针对项目公司获得经营收入，设置超额收入分配机制，并在项目实施 机构与中标社会资本方、项目公司签订的PPP 项目合同中予以明确。政府方获得的超额收入分配可用于抵减年度可行性缺口补助。经营收入超出该年度基准值比例 项目公司分成比例 政府方分成比例 0 至

29、10%（含）的部分 90% 10% 10%至 30%（含）的部分 75% 25% 30%至 50%（含）的部分 60% 40% 50%至 70%（含）的部分 45% 55% 70%至 90%（含）的部分 30% 70% 90%至 100%（含）的部分 15% 85% 100%以上的部分 0 100% 表 1-3 超额收入分配比例表（四）项目资产形成和转移1、资产形成资产包括东西广场交通换乘中心、长途客运站、旅游集散中心、市政配套桥涵及景观绿化等。土地获取形式为划拨，项目建成后，根据规划方案项目用地可开展相关酒店商业等运营。根据企业会计准则解释第 2 号等相关规定，项目投资多数情形下计为项目公司

30、的无形资产等。2、资产转移（1）前期转移SPV 公司成立前，拟由实施机构办理完成项目土地、规划、环评、立项等前期相关手续，SPV 公司成立后，并由相关主管部门准予 SPV 公司办理本项目后续土地及工程建设相关手续，土地无偿提供给社会资本无偿使用。项目前期工作发生的费用，包括项目建议书、可行性研究报告、实施方案、招标、征地补偿、前期工程及设计等费用，全部转移给 SPV 公司，并由 SPV 公司向前期建设主体支付垫付资金及利息；实施机构已完成合同移交 SPV 公司，已签订未完成合同由 SPV 公司承继，并由SPV 公司与合同相对方签订补充协议。（2）股权变更项目建成后运营期前 5 年内 SPV 公

31、司不得进行股权变更，运营期满 5 年后，SPV 公司需征得政府同意后，可按公司法等相关法律执行股权变更，但不得影响 SPV 公司所开展的相关运营服务。具体股权变更要求在 PPP 合同中设定。（3）期满转移资产转移需要在项目招标阶段PPP 项目合同中设定条款，要求项目公司承担设施维护，保证相关设施正常使用，按期提交设施使用状况及质量检验报告。合作期满后由项目公司移交符合移交标准的资产及设施设备，项目公司不承担资产移交后（不含移交维修期）设施更换或新购置费用。在合作期期满前 12 个月，实施机构或其指定机构和项目公司应共同成立移交委员会，负责过渡期内有关合作期届满后项目移交的相关事宜。项目移交时，

32、项目设施应符合 PPP 项目合同约定的技术、安全和质量标准，并处于良好的运营状况。本项目的移交范围包括：（1）项目设施；（2）与项目设施相关的设备、装置、备品备件以及其他动产；（3）与项目设施有关的手册、图纸、文件和资料（书面文件和电子文档）；（4）移交项目所需的其他文件、资产及权利等。若移交不达标，项目公司应修正项目存在的任何缺陷，如果项目公司不能自政府方提出具体要求后 30 日内修正任何上述缺陷，政府方可以自行修正，由项目公司承担相应的费用。政府方有权从运营维护保函中支取费用以补偿修正上述缺陷的支出。（五）相关配套安排1、配套设施由政府完成项目用地红线外配套设施接口。2、相关手续由相关主管

33、部门准予 SPV 公司办理本项目后续各项相关手续，土地及工程建设等，发改部门负责项目立项审批工作，规划部门负责规划审查工作，国土部门负责土地办理工作，财政部门负责项目 PPP 审核工作，建设部门负责工程建设监督审批工作，实施机构对以上工作予以协助。3、工作计划（1）实施机构编制项目 PPP 实施方案；（2）主管部门组织专家评审论证；（3）实施方案审查通过后，PPP 实施方案报政府批准；（4）PPP 项目实施方案获批后，由实施机构组织进行社会资本招标工作。六、风险分配（一）风险分配原则1、风险分配优化原则政府和社会资本间实现最优风险分配而非政府风险转移的最大化，因此并非所有的风险都会被政府转移给

34、社会资本，在风险转移水平由低至高的区间内，存在一个最优风险转移水平，使项目可实现价值最大化。2、风险收益对等原则项目风险主要通过合同约定的方式进行，在风险分配时应遵循风 险与收益对等的原则。合同条款中应既关注合同主体对于风险管理成 本和风险损失的承担，又尊重其获得与风险相匹配的收益水平的权利。3、风险可控原则项目实施期限较长，一些风险可能会出现政府和社会资本都无法预料的变化，导致风险发生概率上升或财务损失增加。在项目协议中， 应按项目参与方的财务实力、技术能力、管理能力等因素设定风险损失承担上限，不能由某一方单独承担超过其承受能力的风险。基于上述原则，为解决风险分配这一贯穿 PPP 项目生命周

35、期的核心问题，节约政府和社会资本方风险分配方案谈判时间，降低交易成本，建立本工程风险分配的标准化流程。（二）风险分配框架根据上述风险分配原则，考虑政府风险管理能力、项目回报机制、市场风险管理能力等要素，得到以下风险分配基本框架。图 1-3 项目风险分配基本框架（三）风险识别与分配项目风险分配详见下表 1-4。某某西站换乘中心及配套工程 PPP 项目物有所值评价报告表 1-4 项目风险分配表风险因素 政府方承担 社会资本方 主要影响对象 风险主要处理方式 项目公司 社会资本 政策级 政府干预 社会资本方 全部由政府承担相应的风险。 政府信用 社会资本方 全部由政府承担相应的风险。 税收调整 社会

36、资本方/地方政府 在合同中对可能出现的情况进行约定，明确责任主体。 审批获得延迟 社会资本方 相应延长特许经营期，经营期从项目开通试运营算起。 环保、文物风险 社会资本方 在合同中对可能出现的情况进行约定，明确责任主体。 法律及政策变更 社会资本方/地方政府 全部由政府承担相应风险及收益。 法律及监管体系不完善 地方政府 全部由政府承担相应的风险。 政府决策失误/过程冗长 社会资本方 全部由政府承担相应的风险。 市场级 利率风险 社会资本方/地方政府 针对本阶段实际基准利率与未来基准利率的差异设定利率调整机制。 外汇风险 社会资本方/地方政府 全部由项目公司承担。 通货膨胀 社会资本方/地方政

37、府 由各主体自行承担相应风险。 客流风险 社会资本方 社会资本承担市场风险 第三方延误/违约 社会资本方 全部由项目公司自行承担。 融资 社会资本方资金筹措 社会资本方 全部由社会资本自行承担。 21风险因素 政府方承担 社会资本方 主要影响对象 风险主要处理方式 项目公司 社会资本 项目级 建设 征地拆迁及管线改迁 地方政府 在合同中对可能出现的情况进行约定，明确责任主体；若导致工期延误，顺延特许经营期。 工程变更 社会资本方/地方政府 在合同中对可能出现的情况进行约定，明确责任主体。 配套基础设施风险 社会资本方 全部由政府自行承担。 工期风险 社会资本方 提前完工或滞后完工皆不再调整特许

38、运营期，效益和风险由项目公司全部承担，并纳入履约保证机制。 工程质量 社会资本方 全部由项目公司承担，在合同中对可能出现的情况进 行约定（纳入履约保证机制）。 工程安全及职业健康 社会资本方/地方政府 劳工争端罢工 社会资本方/地方政府 建设成本超支 社会资本方 设立投资审计机制，鼓励工程优化和投资节约。 运营 运营协议成本超支 社会资本方 在合同中对可能出现的情况进行约定，超支风险全部由项目公司承担。 运营效率低 社会资本方 在合同中对运营服务标准进行约定，风险全部由项目公司承担。 租金价格变化 社会资本方 运营价格低于投标价格风险由项目公司承担。 补贴支付风险 社会资本方 在合同中对可能出

39、现的情况进行约定，风险全部由政府承担。 风险因素 政府方承担 社会资本方 主要影响对象 风险主要处理方式 项目公司 社会资本 运营商违约 社会资本方/项目公司 在合同中对可能出现的情况进行约定，风险全部由项目公司承担。 服务质量不好 公众/社会资本方 在合同中制定运营服务标准和绩效考核方法，调整补贴支付；风险全部由项目公司承担。 移交 移交设备不达标情况 地方政府 合同中明确项目移交标准，并设立移交保证机制。 项目整体 组织协调风险 社会资本方/项目公司 全部由社会资本自行承担。 社会资本方变动 社会资本方 在合同中对可能出现的情况进行约定，风险全部由社会资本承担。 招标竞争不充分 地方政府/

40、社会资本 由政府和社会资本各自承担相应风险。 财务监管不足 地方政府/放贷方 在合同中对可能出现的情况进行约定，明确监管机制和办法，并由政府和项目公司各自承担风险。 测算方法风险 社会资本方 社会资本自行承担相应风险。 合同文件冲突/不完备 社会资本方/地方政府 由各主体自行承担相应风险。 由政府引起的合同终止 社会资本方/地方政府 在合同中对可能出现的情况进行约定，风险全部由政府承担。 由社会资本方引起的合同终止 社会资本方/地方政府 在合同中对可能出现的情况进行约定，风险全部由社会资本承担。 不可抗力 气候/自然灾害等 社会资本方/地方政府 在合同中对可能出现的情况进行约定，由各主体自行承

41、担相应风险。 风险因素 政府方承担 社会资本方 主要影响对象 风险主要处理方式 项目公司 社会资本 不可预见风险 社会资本方/地方政府 在合同中对可能出现的情况进行约定，由各主体自行承担相应风险。 某某西站换乘中心及配套工程 PPP 项目物有所值评价报告七、项目产出及绩效考核（一）建设产出根据黄岛区发展和改革局关于某某西站换乘中心及配套工程可行性研究报告的审查意见，项目包含站房工程、东广场地下枢纽、西广场交通换乘中心工程、长途客运站与旅游集散中心、公交总站与商业配套、进站层高架桥工程、地铁青西站及下穿海西二路工程。根据项目可行性研究报告，总建筑面积 216675 ，其中，东广场地下枢纽 638

42、44 、长途客运站与旅游集散中心 73754 、公交总站与商业配套 67098 、西广场 11979 ，同时，配套工程还包括引道路基面积约 6450 、进站层高架桥面积约 17948 、绿化面积约80613 、海西二路下穿站前广场约 27725 。表 1-5 产出说明序号 功能区 总面积 商业用房 办公用房 酒店 公交综合楼 长途车站 枢纽安全中心 设备用房 出租车场 其他功能用房 停车 社会停车位 1 东广场地下枢纽 63844 2082 9191 7247 23851 21474 210 2 长途客运站与旅游集散中心 73754 11241 4756 9014 9165 3643 1377

43、1 22164 437 3 公交总站与商业配套 67098 15265 15118 6691 10194 19829 364 4 西广场 11979 160 11819 50 合计 216675 28588 19874 9014 6691 9165 3643 9191 7247 47976 75286 1061 5 引道路基 6450 6 进站层高架桥 17948 7 绿化 80613 8 海西二路下穿站前广场 27725 （二）运营内容项目建成后，SPV 公司运营内容如下：50（1）项目可开展商业办公用房及酒店出租、停车位及广告牌经营业务，其中，商业用房建筑面积 28588 、办公用房建筑面

44、积 19874、酒店建筑面积 9014 ，可运营社会停车位 1061 个，广告牌初步考虑可设置约 50 个。同时开展公共设施运维，包括道路及引道养护保洁面积约 6450 、绿化养护面积约 80613 、桥梁养护保洁面积约 17948 、站前广场养护保洁面积约 27725 。（2）未来 SPV 公司仅负责包括道路及引道养护保洁（道路小修维护和道路应急抢修、保洁）、绿化养护（洒水、施肥、修剪）、桥梁养护保洁（桥梁常规检测、巡视、应急抢修、小修维护、保洁）、站前广场养护保洁等内容。（3）本项目中各项运营规模依据可行性研究报告数据测算，如进一步深化设计后，项目运营规模及收入应依据已审批的设计方案中可具

45、体建设落成的商业运营各项设施面积进行测算。（4）本项目合作期拟定为 21.5 年，其中，建设期 1.5 年（按社会资本中标之日起，至项目整体竣工验收为止计算，本工程暂按总工期约 18 个月考虑）、经营期 20 年。（三）运营标准运营标准参照某某市市政设施养护维修服务规范、某某市园林绿化养护管理标准等标准执行，具体条款在 PPP 合同中进一步细化。（四）考核体系1. 建设期考核项目公司有义务保证所提供的各项服务均符合相应的质量标准规定。依据相关的技术规范和标准，本项目涉及的各个行业主管部门协同相关职能部门对项目公司的运营服务质量、运营维护情况等进行考核、评估。项目公司应全力配合相关部门的考核工作

46、。本项目制定具体的绩效考核标准，实行打分制并设定及格线为 60 分。若项目公司绩效考核得分低于及格线，按低于及格线每分处以一定数量的违约金，该违约金可由政府从应付给项目公司的服务费中扣除或兑取维护保函。具体考核指标及打分体系可根据实际需求进行选择并在 PPP 合同中明确。表 1-6 建设期绩效考核指标序号 主要内容 分项内容 评分标准 满分分值 考核 分值 一 项目管理质量和能力 1 组织管理 人员配备 配备的技术人员数量与投标承诺一致且能及时到位，人员无变更，专业齐全等； 2 2 内控制度 建立完善的内控制度，制定切实可行的建设总控计划和实施方案等； 2 3 资料管理 认真及时做好项目管理台

47、账，按时上报管理月报；收集整理好工程资料等； 1 4 前期管理 手续办理 基建手续申报快捷、高效、及时且齐全，无未办或漏办现象等； 3 5 合理建议 能提出利于项目建设实施的措施或方案，能提出节约投资的合理化建议等； 2 6 施工管理 质量控制管理 1、所有工程必须按国家相关建设技术标准、规范、规程施工，质量达到优良标准。达不到扣 8 分。 8 7 2、出现质量事故或对已发生的质量事故不及时妥善处理的；每出现一次一般质量事故扣 3 分，较大质量事故扣 5 分，重大质量事故扣 10 分。 10 8 3、质量管理机构、制度健全、人员及责任落实到位，发现一项扣 3 分。 3 9 4、质量保证措施有针对性，按程序组织实施。 发现不合格一次扣 3 分。 3 10 1、建立安全责任制度和应急预案。 4 11 12 13 14 15 16 17 安全文明管理 2、落实安全巡检制度，施工、监理单位主要负责人每月组织巡检不少于 2 次，现场项目班子每周巡检不少于 1次，发现一次扣 1 分。 3、发生安全事故未及时上报、未妥善处理的，发现一次扣 3 分。 4、将项目红线外 15 米区域全部纳入工程环境控制范围，确保新建工程与周边环境的协调统一；不符合扣 3 分；5、工地现场必须采用全封闭新围挡，并保持外观严密、归整、洁净，出现破损及时更换，发现一次扣 3 分；