估价结果报告模板

1、房地产估价报告估价工程名称：城西花园 10-1101 房地产价值评估委 托 方：蔡 倩估 价 方：无锡城市职业技术学院估 价 人 员：杭晨 姜元元 曹梦婷 王平估价作业日期：2022 年 06 月 29 日至 2022 年 07 月 3 日估价报告编号：无锡城院房估2022 HC6401号致委托方函2估价师声明4估价的假设和限制条件.6一、估价的假设条件 6二、估价的限制条件 6三、估价报告应用说明 7房地产估价结果报告.8一、委托方8二、估价方8三、估价对象8四、估价目的10五、价值时点10六、价值定义10七、估价依据 11八、估价原那么11九、估价方法 12十、估价结果 14十一、估价人员

2、 15十二、估价作业日期15十三、估价报告应用的有效期 15十四、变现能力分析15附 件191 、评估业务约定书复印件2、法定优先受偿权利调查表复印件3、估价对象?房屋所有权证?复印件4、估价对象?国有土地使用证?复印件5、估价对象现状照片6、估价机构营业执照复印件7、估价机构资质证书复印件8、估价人员注册资格证书复印件房地产抵押估价技术报告估价机构存档或用于备案致委托方函蔡倩：受贵方的委托，本公司对贵方所属的位于 市无锡市盛岸西路 城西花园10-1101住宅房地产进行价值评估，估价目的为确定房 地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价对 象权属状况见表1：表1估价对象权属状况表

3、房屋登记状况表房屋所有权证证号坐落房屋所有权 人共有情况所在层/总层数结构建筑面 积就他项 权利其他 权利 限制锡房权证惠山字第10029304号城西花园10-1101吴周奇、刘 位兰共同共有11/12钢混无无土地登记状况国有土地使用 证证号座落土地使用权人地号登记用途使用权类型终止日期使用权 面积就他项 权利常国用2022第13396号城西花园10-1101吴周奇、刘位兰城镇住宅 用地071岀让2077-10-24无本公司根据估价目的，遵循估价原那么，按照严谨的估价程序， 运用比拟法，对估价对象在价值时点2022年06月29日的抵押价 值进行了专业分析、测算和判断，在满足本次估价的全部假设和

4、 限制条件下的估价结果为详见表 2：1未设定法定优先受偿权利下的市场价值： 总价为人民币 万元含房屋所有权价值及相应面积的土地使用权价值，取整至 82万元，即大写人民币捌拾贰万元整。2于价值时点2022年06月29日知悉的法定优先受偿款 为0元，大写：零元整。3估价对象扣除法定优先受偿款后的抵押价值：总价为人民币82万元含房屋所有权价值及相应面积的土地使用权价值， 取整至万元，即大写人民币 捌拾贰万元整。表2估价结果一览表房屋所有权 人坐落所在层数/总层数建筑面 积就土地面 积就评估单价 元 / m2房地产总价 万元法定优先受偿 款万元扣除法定优 先受偿款后 价格万元吴周奇、刘 位兰城西花园1

5、0-110111/1282082合计-82082注：1.本报告须经无锡市房地产业协会评估专业委员会备案 并加盖无锡市房地产业协会评估专业委员会评估报告备案专用章 前方可用于抵押。2. 本报告仅限于向 苏州银行股份常熟支行申请抵押贷款使 用，不作他用。3. 本报告包括致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制 条件、房地产估价结果报告、附件等五大局部，必须完整使用方 为有效。4估价报告应用的有效期为2022年06月29日至2022年 06月28日。无锡城市职业技术学院法定代表人签章：2022年06月29日估价师声明我们郑重声明：1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2. 本估价报告中

6、的分析、意见和结论是我们自己公正的专业 分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件 的限制。3. 我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事 人没有个人利害关系或偏见。4. 我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999?房地产估价标准?和GB/T50899-2022?房地产估价根本术语标准? 进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5. 我们已由评估人员估价人员：杭晨 姜元元 曹梦婷 王 平对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客 观性、真实性、公正性承当责任，但我们对估价对象的现场勘察 仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部

7、 分，我们依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们 不承当对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6. 权属证书的真伪只有原办证机关才能作出准确判断，颁证 机关在办理抵押登记时对权属有瑕疵的房地产依法不能办理相关 他项权利登记手续。抵押权人如采取亲自或派员到登记机关办理 他项权利登记并领取他项权利证书的方式将在一定程度上防止他 项权利证书造假的风险，提醒抵押权人关注这一点。7. 我公司对估价对象的优先受偿权调查截止于委托方提供 优先受偿款调查表之日 2022年 07月03日。8. 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。9. 本估价报告的全部或其局部内容不得发表于任何公开媒 体上，报告解释

8、权为本评估机构所有。10. 本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用， 不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不 得向委托方、报告使用者及报告审查部门以外的单位及个人提供， 也不得以任何形式公开发表。凡因委托人使用估价报告不当而引 起的后果，估价机构和估价人员不承当相应的责任。11. 参加本次估价的注册房地产估价师。姓名 杭晨 ：注册号86601643姜元元：86601643曹梦婷 ：86601643王平：866016432022年 07月 03日估价的假设和限制条件 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分 析、意见和结论，但受以下及本估价报告中已说明的假设

9、和限制 条件的限制：一、估价的假设条件1. 假设估价对象现状在估价报告的使用有效期限内无重大变 化。2. 假设委托方提供的房地产权属证书等资料真实、合法、有 效、全面，估价对象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵 押情形，房地产权属无纠纷，土地使用权符合法定的转让条件。3. 假设交易双方是在公开的市场上进行交易，交易目的在于 最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的 时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开 并不具有排他性。二、估价的限制条件1. 本报告估价结论仅为向银行申请抵押贷款确定房地产抵押 贷款额度提供价值参考依据，不作他用。2. 价值时点后，估价报告

10、有效期内估价对象的质量及价格标 准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时不能直接使用本 估价结论。3. 本公司估价人员已对委托方提供所有资料履行了必要的注 意义务，未发现明显异常，故本报告以委托方提供的房地产权属 证书等资料含提供的复印件全面、真实、合法有效为估价前 提，假设提供的资料有误致使评估结果有误的，根据?房地产抵 押估价指导意见? 规定应由提供方承当法律责任 , 评估机构和评估 人员不承当相应责任。4. 本次评估报告所确定的房地产抵押价值是在本次评估特定 目的及限制条件下的公开市场价值减去估价时得悉的优先受偿款 后得出的结论，未考虑强制处分与快速变现、处置费用、交易税 费等因素的影

11、响，委托方在利用本报告结果时，应仔细参阅本报 告的风险提示和变现能力分析的内容并予以充分的考虑及重视， 慎重决策。5. 本次估价未考虑国家宏观经济政策发生重大变化、遇有自 然力和其他不可抗力、特殊交易方式对评估结论的影响。三、估价报告应用说明1本报告包括致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制 条件、房地产估价结果报告、附件等五大局部，必须完整使用方 为有效，对使用本报告中的局部内容而导致损失，本公司不承当 责任。2. 抵押权利双方按规定须到有关管理部门进行抵押登记。3. 本报告仅限于中华人民共和国境内使用，用除中文以外的 其它文字制作本报告，须经过本评估机构及签署本报告的房地产 估价师认可。

12、4. 本评估报告的报告解释权为本评估机构所有。本评估报告 的全文或局部内容公布以前，需征得本评估机构及法定代表人书 面同意；未经本评估机构及法定代表人书面同意，其全部或局部 内容不得在任何公开文件或声明中引用，亦不得以其他任何方式 公开发表。房地产估价结果报告无锡城院房估2022: hc6401号一、委托方名 称：蔡倩二、估价方机构名称：无锡城市职业技术学院机构地址：无锡市惠山区钱藕路12号房地产估价资质：壹级证书编号：无锡PG00343法定代表人：杭晨联系 ：邮政编码：252300企业邮箱：187132q三、估价对象一房地产权利状况表3估价对象权属状况表房屋登记状况表房屋所有权证证号坐落房屋

13、所有权 人共有情况所在层/总层数结构建筑面 积就他项 权利其他 权利 限制锡房权证惠山字第10029304号城西花园10-1101吴周奇、刘 位兰共同共有11/12钢混无无土地登记状况国有土地使用 证证号座落土地使用权人地号登记用途使用权类型终止日期使用权 面积就他项 权利常国用2022第13396号城西花园10-1101吴周奇、刘位兰城镇住宅 用地071岀让2077-10-24无估价对象两证齐全，产权合法、有效，为吴周奇、刘位兰合法拥有根据委托方提供的资料，至价值时点，该估价对象未设定抵押等他项权利事项。二估价对象实体状况 1名称：城西花园 10-11011。2规划用途：成套住宅。3建筑面积

14、：川。 4建筑结构：钢混结构。 5层高：米。 6竣工年代： 2022 年。 7平面布置：估价对象为高层公寓房，平面布置合理。 8保养及装修装饰情况：房产保养较好，外墙涂料，铝合 金窗，防盗门。估价师未进入室内。 9设备设施：水、电、管道天然气、通讯设施齐全。 10室外公共配套设施完备程度：估价对象所在建筑有可 视对讲门禁、消防报警、安防及监控系统，单元内配备升降电梯。 11维护使用状况：估价对象所在建筑工程质量较好，基 础有足够承载力，无不均匀沉降；承重结构稳定，建筑物整体维 护、保养情况较好。 12总层数： 12 层。 13所在楼层： 11 层。 14其他因素：估价对象为高层公寓房。小区绿化

15、率高、 树木葱郁、修剪整齐。2. 土地实体状况1土地面积：估价对象所在宗地面积为川。 2土地形状：估价对象宗地形状较规那么。 3地形：地形平坦、无坡度。4地势：与相邻土地、道路上下一致，被洪水淹没可能性 小。5土壤：该宗地未受过污染，可直接生产使用。6地基、水文状况：待估宗地土质较好，承载力较好，建 筑建设时需作较简单的根底处理，地基条件较优。水文地质无重 大地质灾害隐患。7土地开发程度：估价对象所在宗地到达红线外通路、通 上水、通下水、通电、通讯、通气“六通和宗地内到达通路、 通上水、通下水、通电、通讯、通气及场地平整“六通一平的 开发水平。四、估价目的为该宗房地产评估价值作为实训内容。五、

16、价值时点2022年 06月 29 日六、价值定义针对估价对象的特点和估价目的， 本次评估房地产抵押价值， 采用公开市场价值标准。所谓房地产抵押价值是指抵押房地产在价值时点的市场价 值，等于假定未设定法定优先受偿权利下的公开市场价值减去房 地产估价师知悉的法定优先受偿款。公开市场价值是指估价对象在价值时点，市场交易条件充分 前提下最可能形成的市场价格。法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，法律规 定优先于本次抵押受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工 程价款、已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。七、估价依据1.法律、法规和政策文件1.1?中华人民共和国城市房地产管理法?1.2

17、?中华人民共和国土地管理法?1.3?中华人民共和国担保法?1.4?中华人民共和国物权法?1.5?城市房地产抵押管理方法?1.6?城市房地产转让管理规定?1.7?中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例?2.技术依据2.1中华人民共和国国家标准?房地产估价标准? GB/T5029119992.2中华人民共和国国家标准?房地产估价根本术语标准?GB/T 5089920222.3中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局、中国国家标准管理委员会发布的国家标准?城镇土地估价规程?GB/T18508-2022?房地产抵押估价指导意见?3. 委托方提供的有关资料3.1 ?房屋所有权证?复印件3.2

18、?国有土地使用证?复印件4. 本估价机构掌握的有关资料及估价人员实地查勘、调查收 集的资料八、估价原那么本估价报告在遵循独立、客观、公正的根本原那么下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原那么：1. 合法原那么遵循合法原那么， 即要求房地产估价应以估价对象的合法产权、 合法使用或合法处分为前提进行。2. 最高最正确使用原那么所谓最高最正确使用，要求房地产估价应以估价对象的最高 最正确使用为前提进行。它是指法律上允许、技术上可能、经济 上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值到达最大的 一种最可能的使用。3. 价值时点原那么价值时点原那么要求房地产估价结果应是估价对象在价值时

19、点 上的客观合理价格或价值。估价不是求取估价对象在所有时间上 的价格，而是求取估价对象在某一时间上的价格，而这一时间不 是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时 间即是价值时点。4. 替代原那么房地产价格遵循替代规律，具有相同使用价值、有替代可能 的房地产之间，会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一 致。替代原那么要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同 等条件下的正常价格。5. 谨慎原那么房地产抵押估价应遵守谨慎原那么。谨慎原那么是指在存在不确 定因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充 分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风 险和损失

20、，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。 九、估价方法房地产估价方法主要有比拟法、收益法、本钱法、假设开发估价人员认真分析了本估价工程的特点和实际状况，并研究 了委托方提供的及所掌握的有关资料。在实地勘察的根底上，考 虑估价目的，结合估价对象属于住宅用房的特点后，采用比拟法 进行评估。比拟法一般适用于同一供求范围内存在着较多的类似交易案 例的房地产工程，估价对象位于无锡市惠山区城西花园 10-1101 ， 该区域房地产市场活泼，成交案例资料较多，因此本工程采用比 较法进行评估。收益法一般适用于收益和风险能够较准确地量化的房地产， 鉴于该类型房地产不以出租取得收益为主要目的， 多以自住为主

21、， 因而不宜采用收益法进行评估。本钱法适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产，本项 目属于住宅房地产，市场成交状况活泼，因而本工程不太适宜采 用本钱法进行评估。假设开发法一般适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产 的估价，对其未来开发完成后的价值进行预测，减去未来正常开 发本钱、税费和利润等来求取估价对象的价值。估价对象当前为 最高最正确利用，暂时不具有再开发潜力，因此本次评估亦不采 用假设开发法进行评估。经综合分析，最终确定本工程采用比拟法进行评估。 比拟法，是将估价对象与价值时点的近期发生过交易的类似 房地产进行比拟，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来 求取估价对象价值的方法。比拟

22、法技术路线：1. 在同一供需圈选取与估价对象成交日期接近、交易类型吻 合成交价格为正常市场价格或可修正为正常市场价格的三个以上的案例作为可比实例2. 对可比实例成交价格进行换算处理，建立价格可比根底。3. 计算公式为：评估对象的评估价格 二可比实例价格士交易 情况修正士交易日期修正士区域因素修正士个别因素修正。4. 综合确定估价对象的房地产价值。十、估价结果本公司根据估价目的，遵循估价原那么，按照严谨的估价程序， 运用比拟法，对估价对象在价值时点2022年06月29日的抵押价 值进行了专业分析、测算和判断，在满足本次估价的全部假设和 限制条件下的估价结果为：1未设定法定优先受偿权利下的市场价值

23、： 总价为人民币 82万元含房屋所有权价值及相应面积的土地使用权价值，取整 至万元，即大写人民币捌拾贰万元整详见表4。2于价值时点2022年06月29日知悉的法定优先受偿款 为0元，大写：零元整。3估价对象扣除法定优先受偿款后的抵押价值：总价为人民币82万元含房屋所有权价值及相应面积的土地使用权价值， 取整至万元，即大写人民币 捌拾贰万元整。表4估价结果一览表房屋所有权 人坐落所在层数/总层数建筑面 积就土地面 积就评估单价元 / m2房地产总价万元法定优先受偿 款万元扣除法定优 先受偿款后 价格万元吴周奇、刘 位兰城西花园10-110111/1282082合计-82082城院注册房地产估价师

24、杭晨城院注册房地产估价师姜元元城院注册房地产估价师曹梦婷城院注册房地产估价师王平、估价作业日期2022年 06月 29日至 2022年 07月 03日止。 十三、估价报告应用的有效期估价报告应用的有效期自报告出具之日 2022年 06月 29日 起原那么上为一年，如市场状况变化较大，估价报告应用的有效期 那么不超过半年。十四、变现能力分析本报告所称抵押房地产变现能力，是指假定在价值时点实现 抵押权时，在没有过多损失的前提下，将抵押房地产转换为现金 的可能性。抵押权人将抵押房地产转换为现金实现抵押权时，存 在着资金损失和不能快速变现的可能性，因此提请报告使用人注 意估价对象的变现能力。1. 估价

25、对象的通用性：是抵押房地产是否常见和普遍适用。 一般而言，越是常见和越是普遍适用的房地产，即通用性越强， 市场流动性越强，一旦进行处置，受众面广市场上可能购置的 客户多，易于处置和变现，变现能力也越强。用途差异性也在一 定程度上影响房地产的变现能力。通常商业和居住用途的房地产 比工业用房地产在拍卖时更易接近当时正常的市场价格水平。估 价对象作为住宅类房地产，适用性强，通用性强。2. 估价对象独立使用性及可分割转让性：是指抵押房地产是 否可以单独使用而不受限制，是否可以在实物形态上较经济地别 离开来进行转让。估价对象为高层公寓房，其独立使用性较强。 且只能按套转让交易，不可分割转让。3. 体量：

26、一般而言，但凡体量较小、价值量也因而较小的房 地产，市场流动性较强。估价对象总体价值量一般，购置人群一 般，市场流动性一般。4. 开发程度：一般地说，开发程度越低的房地产，不确定因 素越多，变现能力就越弱 , 例如，生地、毛地通常比熟地的变现 能力弱，在建工程通常比现房的变现能力弱。估价对象目前为现 房，变现能力强。5. 区位：一般而言，但凡区位条件较好的房地产，市场流动 性较强。估价对象位于无锡市山北城西花园6. 市场交易情况：估价对象所在区域房地产市场交易比拟活 跃，有利于抵押物的变现。7. 假定在价值时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估 的市场价值的差异程度分析。假定在价值时点拍卖或

27、者变卖估价对象时，因存在短期内强 制处分、潜在购置群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实 现的价格一般比公开市场价格要低，预计估价对象最可能实现的 快速变现价格为市场价格的 70-80%。8. 处置抵押房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的 种类、数额和清偿顺序与处置方式和处置过程中的营销策略等因 素有关。一般来说，以拍卖方式处置抵押房地产时，变现时间较 短，但变现价格较低，变现本钱较高。9. 抵押房地产变现的时间长短以及费用、税金种类、数额和 清偿顺序。抵押房地产变现的时间主要取决于估价对象的“通用性， 一般说来，通用性好的比通用性差的房地产变现时间短。估价对象通用性好，变现时间一般为

28、2-3个月。费用主要包括拍卖处置的佣金及拍卖过程所产生的费用。 通常需交纳的税费有：拍卖佣金费淘宝网拍卖除外、营业税及 其附加、印花税、契税、交易手续费、评估费、登记费、合同公 证费等。表5处置税费构成表序号工程明细1诉讼费用按照诉讼标的金额的 5%2执行费用按照诉讼标的金额的1%3律师费按照诉讼标的金额的 5%4拍卖费用按照成交金额金额的3%-5%淘宝网拍卖时不需要拍卖费用5营业税及附加差额征收，税率为 5.6%6土地增值税按四级超率累进税率计算，税率为增值额的30%60%7契税按成交金额的3%8评估、代理等费用1%-2%9此外，产权人系企事业单位含社团的，还可能涉及企业所得税税负的调整，产权人系 个人的，涉及个人所得税清偿顺序为：1支付处置房地产的费用；2扣除抵押房地产应缴纳的税款；3归还法定优先受偿款；4归还抵押权人或债权人的债权本息及违约金；5赔偿由于债务人违反合同而给抵押权人造成的损害；6剩余余额交还抵押人。十五、抵押风险提示1估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押 价值可能产生的影响：估价对象位于常熟市区北部，该区域房地 产价格较高，预测随着国家宏观调控政策的逐步落实，将对未来 房地产市场价格产生一定影响，存在小幅调整的可能性。提请报 告使用