都金牛区项目商业定位报告初稿

1、COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIALPrepared by 保利成都金牛区项目商业定位报告（初稿）Colliers International - East China咨询服务部保利集团西南分公司2017.09.19Prepared forCOLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIALAGENDA0102项目发展背景项目发展背景金牛区大丰新都片区消费金牛区大丰新都片区消费人群特征人群特征03对标板块底商发展情况对标板块底商发展情况0405项目需求市场规模预估项目需求市场规模

2、预估苏州邻里中心代表性案例苏州邻里中心代表性案例研究研究06金牛区项目自持商业开发金牛区项目自持商业开发建议建议COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL01 项目发展背景COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL项目发展背景地块背景分析地块位于金牛区天回镇，距离天府广场13千米项目建设体量较小且远离城市核心商业，无法成为区域商业中心项目；地块属于北部新城板块，位于新城核心区域，未来预估与大丰新城形成重要的城市居住区把握区域周边居住人口需求，打造社区型商业是关键；区域拥有完善

3、的产业、交通、教育规划 ，地块南临西部北斗产业园满足产业人口办公时间的消费需求，为项目商业提供客流补充；片区当前尚在规划及待开发中，人口导入少，商业气氛薄弱预测人口导入速度，以合理开发时序规避项目开发风险；本项目本项目所在地所在地西部北斗产业园西部北斗产业园北部新城板块北部新城板块大丰新城板块大丰新城板块COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL项目发展背景项目周边商业市场竞合分析编号项目预计开业时间与本项目之间的直线距离01福地广场已开业4KM02城北优品道已开业3.1KM03绿地城商业综合体待定2.9KM04保利大都汇20193.

4、7KM05保利爱尚里20193.6KM目前区域暂无大型商业配套，只在目前区域暂无大型商业配套，只在5公里范围内有城北优品道广场、绿地商业综合体、大都汇、爱尚里等公里范围内有城北优品道广场、绿地商业综合体、大都汇、爱尚里等大型商业配套在建大型商业配套在建本项目本项目所在地所在地COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL项目发展背景项目周边商业市场竞合分析本项目面临的直接竞争对手，是以住宅底商为主的社区商业；地块所在区域二手商铺供应较少，铺面切割较小提供住宅底商无法补充的150平米以上业态是项目成功关键类型 项目名称 商业价值分级1F2F

5、出租率面积（） 当前租金（元/月） 面积（） 当前租金（元/月） 在售 保利城（二手房）正街421001505090%中街37801504075%背街38601502540%北延新居（二手房）正街327090%中街386080%背街404050%p正街二手房价格在3.0-3.3万之间，租金约80-100元/平米月；中街二手房价格在2.5-2.7之间，租金约70-90元/平米月p背街二手房价格在1.8-2.2万之间，租金约60-80元/平米月COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL项目发展背景成都集中式社区型商业热门业种热门业种包括：

6、超市、生活类零售、餐饮、儿童、影院与健身房；零售类普遍高坪效，依次为：化妆品（中岛）3C配件儿童游乐生活杂货集合店；相比较，餐饮、儿童培训、娱乐休闲、超市等业态普遍坪效较低，基本在0.1万元/月平方米以下业种业种面积（平方米）面积（平方米）营业额（万元营业额（万元/月）月）月均坪效（万元月均坪效（万元/月月平方米）平方米）大超市8,000-10,000280-3500.03-0.04精超3,000-生活杂货集合店20020-300.1-0.153C配件200-300800.27-0.4化妆品（中岛）20-2515-200.6-1自助餐（人均100以下）海鲜牛排烧烤： 800-1000海鲜牛排烧

7、烤： 80-100海鲜牛肉烧烤：0.08-0.13其他：500-600其他：50其他：0.08-0.1儿童培训200-40030-400.08-0.1儿童游乐300-40040-500.1-0.17影院3,000-5,000100-200（纯票房）0.02-0.07健身房1,200-1,50040-700.03-0.06COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL项目发展背景项目发展背景：小结1.预估地块预估地块1.5千米范围之内千米范围之内5年之内无大体量商业项目入市，本项目发展集群式商业综年之内无大体量商业项目入市，本项目发展集群式

8、商业综合体有优势；合体有优势；2.大体量类社区型商业综合体项目（如城北优品道）现实中招商较为困难，大体量类社区型商业综合体项目（如城北优品道）现实中招商较为困难，“小而小而精精”、 “小而美小而美”的项目有助于成功招商开业，是发展趋势；的项目有助于成功招商开业，是发展趋势；3.根据高力国际对于成都类社区商业项目的流量监控，根据高力国际对于成都类社区商业项目的流量监控，0.3人人/平方米平方米天是人流量天花天是人流量天花板；类社区型购物中心缺乏辐射外部的能力；板；类社区型购物中心缺乏辐射外部的能力；4.市民对集中式社区型商业中的餐饮、儿童培训、娱乐休闲、超市等业态有热情，但市民对集中式社区型商业

9、中的餐饮、儿童培训、娱乐休闲、超市等业态有热情，但坪效表现基本在坪效表现基本在0.1万元万元/月月平方米以下，需要与高坪效的零售与儿童游乐业态合理平方米以下，需要与高坪效的零售与儿童游乐业态合理搭配以平衡租金。搭配以平衡租金。COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL02金牛区大丰新都片区消费人群特征COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL金牛区大丰新都片区消费人群特征大丰客群消费特征研究路径研究方法与样本研究方法与样本研究形式选取合适的调研对象以每组6人的规模，进行焦点小

10、组访谈调研对象的选取住在城北区域打算1-2年内购买大丰片区住宅项目接受单价在1.3万上的首改群体调研内容目标客群基本情况和行为模式目标客群消费现状和消费习惯目标客群社区商业消费需求与理想生活方式COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL刚需婚房 + 周边生意人住宅改善，地缘性家庭群体主导金牛区大丰新都片区消费人群特征生意人荷花池批发市场周边商贸市场周边建材市场拆迁户原地拆迁来自城北及新都区域的购房客群为结婚或改善的个体老板城内工作人群片区当前人群画像片区当前人群画像片区当前家庭结构片区当前家庭结构以12岁以内的三口之家为主三代同堂占部

11、分（老人帮年轻夫妇带小孩上到幼儿园）城内工作外溢购房的刚需婚房客群 周边片区个体商贸生意人住宅改善客群有12岁以下小孩的家庭强地缘性片区未来片区未来5年内人群画像年内人群画像COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL带有生鲜蔬果、熟食酒水与面点的平价超市最受瞩目，早餐市集备受期待金牛区大丰新都片区消费人群特征目标客群的社区消费现状目标客群的社区消费现状目标客群的社区商业消费需求期望目标客群的社区商业消费需求期望早餐偏好外出购买，晚餐存在较强家庭烹饪需求；菜市与超市购买食物用品常作为夜晚重要活动内容；消费水平：早餐人均10元以内，超市购

12、物单次100-200元超市：具有新鲜蔬果、生鲜熟食、面点，偏平价的、大众的综合类超市（如家乐福），酒水是必不可少吸引点；早餐市集：强调丰富度、满足不同年龄层与口味需求便利店式平价菜市场：部分客群表达对于具有新鲜蔬果、有品牌的生鲜熟食（如金忠、铜锣、双汇）的菜场需求COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL期待定位中高档次、有品牌、有氛围的招待宴请与聚餐场所更丰富与新鲜的业态受欢迎金牛区大丰新都片区消费人群特征目标客群的社区消费现状目标客群的社区消费现状目标客群的社区商业消费需求期望目标客群的社区商业消费需求期望餐饮场所满足目标客群与朋

13、友、家庭、客户之间的互动与交流需求应酬（个体商贸生意人群体）与聚餐（年轻家庭群体）集中于周末与工作日晚间聚餐消费水平人均100-150元，处于中至中高档次受访者普遍表达对于招待宴请与聚餐业态的需求客单价心理预期100-200元对业态丰富性存在高期待：开放式餐饮、儿童自助餐、网红店COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL儿童教育需求旺盛，孕婴零售、培训、儿童书店等业态受欢迎寓教于乐的儿童娱乐存在高需求金牛区大丰新都片区消费人群特征目标客群的社区消费现状目标客群的社区消费现状目标客群的社区商业消费需求期望目标客群的社区商业消费需求期望儿

14、童的教育与娱乐活动是家庭的重点消费内容：工作日晚上与周末家长常带小孩参加培训活动（补课），周末家长会带小孩去儿童乐园玩耍小孩游乐玩耍单次消费30-50元小孩的教育及娱乐活动受普遍关注孕婴零售、培训、亲子互动业态需求较高；儿童书店受欢迎，家长愿意带小孩在家门口附近消磨时间，满足儿童学习需求；寓教于乐的儿童娱乐业态受欢迎；但对家附近6岁以上儿童娱乐（如大玩家等）家长接受度低，不希望影响小孩学业COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL对交流互动性质的休闲娱乐活动存在高需求游泳健身、养生休闲、聚会游乐业态受期待金牛区大丰新都片区消费人群特征

15、目标客群的社区消费现状目标客群的社区消费现状目标客群的社区商业消费需求期望目标客群的社区商业消费需求期望工作日晚上与周末的休闲娱乐活动目前消费较为分散，主要受到住家附近无法满足需求，或朋友客户的便利需求影响；当前主要休闲娱乐活动：游泳、健身、瑜伽、茶楼打牌、看电影、KTV等周边生意群体与工薪类年轻刚需家庭均对交流互动性质的休闲娱乐活动存在高需求，在具体业态方面存在差异；周边生意群体：追求与生意伙伴与客户一同进行的休闲娱乐活动，如茶楼打牌、养生桑拿、KTV及喝酒；工薪类年轻刚需家庭：追求与朋友家人共同的健康休闲消费，对泳池需求旺盛COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE

16、& CONFIDENTIAL小饰品化妆品、中档次运动集合类服装零售消费频率高，需求突出但在与区域商业中心竞争中，社区零售商业可选择品类少、存在劣势金牛区大丰新都片区消费人群特征目标客群的社区消费现状目标客群的社区消费现状目标客群的社区商业消费需求期望目标客群的社区商业消费需求期望在零售购物方面，目前服装饰品、化妆护肤品以中档消费为主，关注购物场所可供选择的品类丰富度；快时尚、运动集合、种类多的中档服装店受青睐购物目的地更愿意前往区域性商业中心（如SM广场、北城天街、金牛万达、伊藤、三千集、大悦城、海滨城等）小饰品、化妆护肤品零售、运动类服饰是日常所需，存在社区商业 需求COLLIERS

17、 INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL金牛区大丰新都片区消费人群特征小结：核心消费习惯 有别于街铺与社区底商购买日常所需的单纯消费目的； 目标客群期待邻里中心的业态能够满足“消费+交流/沟通”需求； 满足与家人、朋友、生意伙伴聚餐宴请、娱乐休闲的需求消费+交流/沟通场所 目标客群期待邻里中心能够提供更具档次感、品质感、品牌感、氛围感的场所、服务与商品（甚至于炫耀式的展示方式）； 消费层次上区别于街铺与社区底商；档次感 + 品质感 + 品牌感 + 氛围感 目标客群关注业态丰富性、提供商品与服务的品类多样性；产品与服务丰富性 目标客群乐见新鲜业态与场

18、所； 然而其最主要的消费决定仍为大众的、中档的、平价的、传统的； 性价比仍为其关注重点新鲜场所与传统选择的平衡COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL金牛区大丰新都片区消费人群特征小结：核心业态需求生鲜超市 早餐集市中高档次宴请聚会场所游泳健身养生休闲儿童教育亲子娱乐运动服装小饰品 化妆护肤15分钟步行尺度分钟步行尺度品质生活方式品质生活方式COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL03 对标板块底商发展情况COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE

19、& CONFIDENTIAL对标板块底商发展情况对标板块底商发展研究路径对标板块筛选标准对标板块筛选标准区位：非核心商圈，非核心区域社区基本情况：较成熟居住区域，发展阶段领先本项目片区3-4年人口规模与构成：3-5万人口之间，以年轻有小孩家庭为主消费特征：中等选取最适合对标板块 研究对标板块底商业态构成、定位档次与运营情况基于对标板块底商状态，模拟未来本项目最直接竞争对手，确定本项目商业发展机会研究路径：以对标板块底商发展状况，研究路径：以对标板块底商发展状况，模拟未来本项目最直接竞争对手模拟未来本项目最直接竞争对手COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE &a

20、mp; CONFIDENTIAL对标板块底商发展情况对标板块概况建设路板块大面板块板块概况板块概况大面板块大面板块建设路板块建设路板块区位条件紧邻地铁2号线，周围是有大量产业人口支撑的经开区和汽车城位于成都东郊核心区域，现为成都第二商圈社区基本情况大部分为底商形式，商铺招租情况良好底商形式，内街比外街更繁华；社区商业氛围浓厚，档次较高端人口规模与构成板块辐射人口规模约为5万人，以年轻人（18-20岁）居多板块辐射人口规模约为3万人，以25-40岁带孩子的家庭居多消费状况家庭年总收入集中在8-20万中等COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDEN

21、TIAL对标板块底商发展情况对标板块底商发展概况板块底商发展情况板块底商发展情况大面板块大面板块建设路板块建设路板块调研商户总数38076底商形态多为三层地上商铺除西边部分一层，其余均是两层底商运营状态状况良好，空铺少状况良好，内街比外街更繁华建设路板块建设路板块大面板块大面板块对标板块底商底商发展较为成熟多为2至3层底商，运营状况良好，空铺少COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL对标板块底商发展情况对标板块底商业态分析业态方面，对标板块底商以餐饮、服务与生活零售为主；以能满足基本生活需求为主，娱乐、培训等娱乐休闲体验业态少业态类

22、型业态类型*大面板块大面板块建设路版块建设路版块娱乐9%5%餐饮37%30%服务32%39%生活零售16%16%教育培训6%9%注*：以商户数量计算业态比例代表租户代表租户LOGO大面与建设路板块底商业态构成大面与建设路板块底商业态构成COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL对标板块底商发展情况大面板块底商业态细分餐饮业态丰富，餐饮以川菜及小吃、茶饮与甜品，能满足便捷外出就餐与简单聚会所需；娱乐业态丰富，KTV、酒吧，也向健身房、瑜伽馆延伸，亦有独立电影院；商户构成方面，有个别代表性的知名连锁品牌，但大多为独立的单店，集中于中/中低

23、端水平业态类型业态类型业态细分业态细分品牌品牌人均消费人均消费/ /元元娱乐健身SuperS健身私教工作室60-70餐饮川菜小龙坎80-100 小郡肝50-70茶饮、甜品后甜25-35安德鲁森50-60服务宠物爱么儿宠物生活馆60-200生活零售便利店红旗连锁100-200教育培训升学辅导麦克星球-大面板块代表性品牌与消费水平大面板块代表性品牌与消费水平COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL对标板块底商发展情况建设路板块底商业态细分发展成熟且档次较高，餐饮品类丰富，亦有早教机构、茶楼与宠物会所等较为成熟的商业发展；商户构成方面，有

24、较多知名品牌餐饮与连锁娱乐、生活服务商户，集中于中端水平业态类型业态类型业态细分业态细分品牌品牌人均消费人均消费/ /元元餐饮川菜小龙坎80-100 小郡肝50-70双流老妈土头50-60鸡毛店50-60烤肉火上芭蕾60-75茶饮、甜品华西鲜奶屋5-20大通冰室12-20自助澳洲肥牛50-65服务美容美发文峰美容美发50-60痣缘宫-药店太极大药房-生活零售便利店红旗连锁10-20零食类良品铺子40-60空调格力空调-婚庆惟妮婚庆-建设路板块代表性品牌与消费水平建设路板块代表性品牌与消费水平COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL对

25、标板块底商发展情况对标板块底运营分析租户以非连锁单店为主，进驻率高于80%，部分第三层底商入住率为 50% ，发展成熟租金占营业额比例约在 10%-25%大面板块大面板块建设路板块建设路板块商家进驻率80%95%租金租金 （/月）月）1F 外街200-3001801F 内街100250-3502F50-150110-1803/4 F50-代表店家日均销售额（租金占营业额比例）代表店家日均销售额（租金占营业额比例）便利店2,000（25%）2,000（21%）超市5,000（13%）5,000（12%）茶饮小吃1,000 （25%）1,000-2,000（12.5%）密室逃脱/网咖5,000（1

26、0%）-COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL对标板块底商发展情况小结对标板块底商对应的需求 中等消费力的家庭为主，年收入水平在 8 20 万； 一个楼盘底商（商户数量75）需要约一万人口来支持； 楼盘约需 3 5 年时间成熟，以达到 80% 以上入住率当前对标板块底商发展状况 整体档次较低，以单店形式为主，品牌连锁店较少；底商存在消费水平提升、品牌化的趋势 中式餐饮食为主种类丰富，能满足便利性与假日聚会需求；但档次低，客单价约在10-50元； 娱乐业态数量较少，品类简单，以KTV、茶馆、酒楼为主，档次较低 面向亲子互动、培训、娱

27、乐的儿童类业态少底商的供应缺口：对于本项目的发展启示 中至中高水平的生活零售与饮食品牌连锁店； 有品牌、重气氛的中型聚会型餐饮店（如优创名品、KFC、麦当劳）； 亲子假日消磨时间的商业空间COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL04 项目需求市场规模预估COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL对标板块的人口入住速度项目需求市场规模预估大面板块大面板块建设路板块建设路板块 楼盘数31 建成时间20102012 调研底商周围人口规模4-6万0.75-1万 人口入住速度0 2

28、年交房40-60%50-60%3 4 年交房80%以上80%以上五年以上交房80-90%80-95%根据对于大面与建设路板块的小区入住数据：与本项目相似的社区，在交房 5 年内能达 80% 人口入住率COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL项目需求市场规模预估项目所在区域未来人口预测交房时间交房时间社区入住率社区入住率0-2年40%3-4年80%5年及以上85%根据前一页提示的大面与建设路板块相似社区的人口入住速度；预判本项目所在社区（周边约1.5公里）人口入住速度如下：板块板块项目项目总户数总户数全部交房时间全部交房时间北部新城保

29、利公园里 2,081 2018北部新城碧桂园城市花园 1,580 2018北部新城北星城 1,746 2018大丰新城绿地城 4,263 2017大丰新城凤凰山1号 216 2013大丰新城蓝光花满庭三期 1,978 2018大丰新城保利城 9,013 2019大丰新城爱尚里 2,286 2019大丰新城城北优品道 884 2017大丰新城北延新居 1,635 2012大丰新城尚林花园 1,272 2012大丰新城万圣家园 2,048 2016大丰新城家益凤凰富居 2,073 2017大丰新城保利大都汇 2,442 2019除交房较早的3个小区（凤凰山1号、北延新居、尚林花园）以实际入住率计算

30、，其余小区根据对标板块入住情况模拟未来入住人口COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL项目需求市场规模预估项目所在区域未来人口预测年份年份20172018201920202021202220232024202520262027区域入区域入住人口住人口 17,549 25,525 42,577 50,375 58,627 74,442 75,439 77,294 77,294 77,294 77,294 户均人口2.7人，按照六普成都市平均水平计算；此外考虑到该区域将以年轻家庭为主，2.7可以较好反应区域家庭规模17,54925,52

31、542,57750,37558,62774,44275,43977,29477,29477,29477,294-10,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,00020172018201920202021202220232024202520262027预期项目所在区域预期项目所在区域在在2018年年末能够年年末能够达到达到2.6万人；在万人；在2019年年末能够达年年末能够达到到4.3万人口；万人口；2022年进入稳定期，年进入稳定期，达到达到7.4万以上人万以上人口口COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE &a

32、mp; CONFIDENTIAL项目需求市场规模预估新城市购物广场周边人口估算根据新城市购物广场所在区域的板桥社区人口密度，推测对标案例新城市购物广场步行范围内的人口总量，约为4.4万人基于板桥社区人口数据的新城市购物广场周边人口预估基于板桥社区人口数据的新城市购物广场周边人口预估板桥社区辖区面积（平方公里）0.52板桥社区常住人口10,105板桥社区人口密度（人/平方公里）19,4321515分钟步行范围内常住人口数量分钟步行范围内常住人口数量43,72343,723COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL项目需求市场规模预估预估

33、项目需求市场规模根据新都新城市购物广场步行范围内的人口总量 4.4万人与日均客流量 1.25万人，渗透率为28%本项目以 0.4人/平方米/日为目标，计算得到所需日客流量为 7,000人，反推所需支撑本项目的社区人口数约为 2.5万人按前述社区人口入住速度，本项目周边在 2019年能到达所需人口入住量。17,54925,52542,57750,37558,62774,44275,43977,29477,29477,29477,294-10,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,000201720182019202020212022202

34、32024202520262027项目所在区域未来人口预测图项目所在区域未来人口预测图COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL05苏州邻里中心代表性案例研究COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL苏州邻里中心代表性案例研究苏州邻里中心代表性案例研究本次共调研四栋不同时期中具代表性的邻里中心，调研其运营模式；其中方舟与漕湖邻里中心的开发规模与本项目更相近，其规模设计、动线安排与招商模式对本案有借鉴意义第一代第一代第二代第二代第三代第三代第四代第四代COLLIERS INTE

35、RNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL苏州邻里中心业态组成业态定位业态定位便民惠民的商业，以饮食、生活零售为主，便民惠民的商业，以饮食、生活零售为主，45% 面积面积按政府规定设置按政府规定设置12项便民服务业态，项便民服务业态，10%面积作为民面积作为民众联络所。饮食品牌连锁与超市为主力店，培训店家众联络所。饮食品牌连锁与超市为主力店，培训店家与民众联络所为聚集客流重要店家。与民众联络所为聚集客流重要店家。周边商业竞争周边商业竞争周围没有街铺、底商，仅有大型购物中心如华润万家，周围没有街铺、底商，仅有大型购物中心如华润万家，对影响邻里中心影响不大对影响邻

36、里中心影响不大经营绩效经营绩效日销售最高：培训类、餐饮、超市日销售最高：培训类、餐饮、超市日均人流：日均人流：1万人万人客单价：客单价：20100元元苏州邻里中心代表性案例研究湖东湖东方州方州漕湖漕湖独墅湖独墅湖平均平均娱乐1%9%10%3%6%餐饮7%12%25%39%21%服务44%18%18%21%25%生活零售29%37%44%30%35%教育培训19%24%3%7%13%商家数量9787649385.25业态定位与便民惠民，以餐饮、生活零售服务类型为大宗业态定位与便民惠民，以餐饮、生活零售服务类型为大宗苏州邻里中心业态构成苏州邻里中心业态构成邻里中心代表性商户邻里中心代表性商户COL

37、LIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL方洲邻里中心建筑外观与内部设计苏州邻里中心代表性案例研究2F 民众联络所1F 生鲜超市KFC建筑设计特色要点建筑设计特色要点外立面：以连廊连接不同栋建筑，立面为米黄色配上棕色开窗。外立面：以连廊连接不同栋建筑，立面为米黄色配上棕色开窗。内部：宽敞，简洁明亮，主过道中间设有长椅。内部：宽敞，简洁明亮，主过道中间设有长椅。外立面内部设计COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL方州邻里中心平面图与动线苏州邻里中心代表性案例研究50mP2F 平面

38、图 动线设计特点：主力店（超市、肯德基）放在一楼端头；双动线，将民众联络所放置生鲜超市之上；动线设计特点：主力店（超市、肯德基）放在一楼端头；双动线，将民众联络所放置生鲜超市之上；尺度：商业面积为尺度：商业面积为 26,000 m2 ，单层商业面积约为，单层商业面积约为 7,000 m2，每，每 50m 以内设置一手扶梯，主过道为以内设置一手扶梯，主过道为 4.5m ，开间进，开间进深比深比 1.550m52m主入口次入口人流动线P停车场66mCOLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL漕湖邻里中心建筑外观与内部设计苏州邻里中心代表性案

39、例研究建筑设计特色要点建筑设计特色要点外立面：采用大量玻璃幕墙，与米黄色实墙对比鲜明外立面：采用大量玻璃幕墙，与米黄色实墙对比鲜明内部：主过道宽敞明亮，玻璃防雨棚大大增加了室内采光内部：主过道宽敞明亮，玻璃防雨棚大大增加了室内采光2F吴江大润发肯德基内部设计玻璃防雨棚COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL苏州邻里中心代表性案例研究漕湖邻里中心首层动线设计与平面图动线设计特点：商场主入口处以扶梯将人流动线设计特点：商场主入口处以扶梯将人流往上引导；主力店吴江大润发与往上引导；主力店吴江大润发与KFC位于商位于商场端侧，大大吸引了商场

40、外部人流。场端侧，大大吸引了商场外部人流。尺度：单层商业面积约为尺度：单层商业面积约为 8000 m2，主过道，主过道宽达宽达8米，单过道型的商铺面积有大有小，米，单过道型的商铺面积有大有小，建议开间进深比以建议开间进深比以 1.5 为最佳经营比例。为最佳经营比例。主入口次入口人流动线100m100m54mCOLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL苏州邻里中心运营要点苏州邻里中心代表性案例研究规模规模2-3万平方米的体量为建议的经营规模，其辐射万平方米的体量为建议的经营规模，其辐射1.5公里内约要公里内约要有有2-3万人口支撑（没有底

41、商竞争）。万人口支撑（没有底商竞争）。运营成本与物业管理费运营成本与物业管理费物管为自营，收费标准为物管为自营，收费标准为 12 -18 元元/月，其运营成本约等于物月，其运营成本约等于物业管理费用，服务范围包含保洁、保全与水电维修。业管理费用，服务范围包含保洁、保全与水电维修。首层租金首层租金首层租金为首层租金为 8-9 元元/天天/平方米，二层以上约折价成平方米，二层以上约折价成 60%。租赁。租赁模式为一年一组，以便灵活调整业态与租金。模式为一年一组，以便灵活调整业态与租金。2-3万平方米为建议规模，辐射半径万平方米为建议规模，辐射半径 1.5 公里内需公里内需2-3万人口支撑其运营万人

42、口支撑其运营苏州邻里中心建筑示意图苏州邻里中心建筑示意图COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL苏州邻里中心代表性案例研究小结规模 以建筑面积 2 - 3 万平方米最适当 单层面积约为 5,000 9,000 平方米 建筑形态与动线 盒子式商业最佳，天街式形态不便管理 单动线或双动线都可，将主力店放置外街或建筑两端吸引人流 具集客力的商铺放置高楼层，特别设置扶梯或楼梯将人流导向商场招商与运营 以便民、惠民为发展主轴，配合民众联络所增加提高与居民的粘性 物业费用约占首层租金 6.25%COLLIERS INTERNATIONAL |

43、PRIVATE & CONFIDENTIAL06金牛区项目自持商业开发建议COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL金牛区项目自持商业开发建议开发策略 1. 社区商业的规划关键是消费粘性；社区商业的规划关键是消费粘性；2. 商家商家/商品丰富或管理简易必须择一；商品丰富或管理简易必须择一；3. 类似人口结构成熟的街铺以低单价餐饮与社区型服务业态为主。做大单一业种集群、类似人口结构成熟的街铺以低单价餐饮与社区型服务业态为主。做大单一业种集群、围绕连锁品牌、满足较高消费档次、引入入胜的空间氛围是社区商业未来与街铺竞争的围绕连锁品牌

44、、满足较高消费档次、引入入胜的空间氛围是社区商业未来与街铺竞争的主要策略；主要策略；4. 集中式商业单层面积不宜小于集中式商业单层面积不宜小于4500平米；平米；5. 需要创造极小档口与大铺，平衡租金。需要创造极小档口与大铺，平衡租金。COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL金牛区项目自持商业开发建议设计核心考虑A. 所有租金预估以2019年（片区人口超过25,000人）为价格日期B. 生鲜超市、生活服务、12岁以下儿童业态、宴请餐饮为必备业态C.所有方案建筑面积均为17,500平米 D.方案一：以甲方强排方案为基础E.方案二：在盒

45、子形态基础上进行平面与业种优化F.方案三：强调开放空间以及与周边底商的竞争力COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL做大餐饮集群方案一5F4F2F1F3,500平米平米3F42m直梯+消防梯扶梯直梯+消防梯 将扶梯.直梯消防梯外挂建筑主体外部 主要过道平均宽度6米，次要4米 东南面建议为1-3楼玻璃幕墙（参考下页） 4楼考虑局部退台，供特色餐饮与异国料理灵活运用 首层向内弧形围合，形成面向社区的开放空间6米米18m18m首层零售与生活配套餐饮超市儿童业态玻璃幕墙COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE &am

46、p; CONFIDENTIAL方案一高层集中做大餐饮集群COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL盒子17,500平米租户39家1楼生活配套为主2-3楼超市带人流4-5楼大餐饮集群，为高楼层实现引流整体建筑面积平均租金 38.6元/平米餐饮业态面积占比 41.6%备注：价格时间为2019年，1.5公里范围内人口超过25,000人COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL创造立体餐饮带，丰富夜生活方案二5,500平米平米零售与生活配套餐饮超市儿童业态娱乐KTV屋顶运动俱乐部CO

47、LLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL沿街局部骑楼空间沿街局部骑楼空间整栋立体餐饮业态整栋立体餐饮业态COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL盒子17,500平米租户48家局部垂直餐饮带经营时间灵活丰富夜生活整体建筑面积平均租金 41.2元/平米备注：价格时间为2019年，1.5公里范围内人口超过25,000人COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL多户外创租金方案三街区，中央轴线有顶盖盒子连廊空间连廊顶盖盒子1

48、0,900平米街区 6,600平米42m83m首层3,800 sqm3层总面积 6,600sqm小栋 800sqm, 2层大栋 1,000sqm,2-3层COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL多户外创租金方案三42m83mCOLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL盒子10,900平米租户3家主力店为主带泳池健身中心街区 6,600平米租户23家餐饮与生活配套为主经营时间灵活整体建筑面积平均租金 56.5元/平米备注：价格时间为2019年，1.5公里范围内人口超过25,000人备注：价格时间为2019年，1.5公里范围内人口超过25,000人COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL金牛区项目自持商业开发建议方案比较单层 3,500平方米单层 5,500平方米盒子首层 3,800平方米；街区小栋 800平方米，街区大栋1,000平方米123COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVA