无锡地产营销预案

1、1 / 22无锡太湖金色水岸营销方案一、 市场环境分析1、 市场差不多面 无锡房地产市场特不是住宅市场目前呈现出高速增长、购销两 旺、量增价升、市场一片繁荣的景象，我们能够从 2002 年的相 关数据中看得专门清晰：项目 房地产开发投资 住宅商品房施工面积 住宅商品房竣工面 积 住宅商品房销售面积 住宅商品房销售金额 空置住宅面积 数值 77.01 亿657.71 万 M2 254.06 万 M2 219.24 万 M2 45.35 亿元 39.16 万 M2比增 56.2% 62.3% 23.7% 20.1% 34% 42.3%另外，在前一周土地拍卖中，尽管全国受到“非典”的阻碍，但 拍卖会

2、依旧呈现异常火爆的场面，7 幅地块总出让金额高出底价 近 100%，表明投资者仍然看好后市的进展潜力。2 / 222、 无锡不墅市场 与房地产市场整体呈现一片荣景的状况形成鲜亮对比的是无锡 不墅市场的异常平静。 目前市场上在推不墅个案仅 7 个，总可销 售面积只有近 6 万平米，大多数为区域型日住不墅， 在整个房地 产市场中几乎微不足道。总的看来， 无锡不墅市场进展较为缓慢。当上海、北京、杭州等一线都市由于不墅类用地供应过大，导致 不墅房空置率上升时， 无锡的不墅市场却还未启动。 同时目前开 发企业自身规模较小， 又缺乏开发经验， 使之开发的不墅产品普 遍规模有限，缺乏整体规划性，产品形态也比

3、较落后，不太注重 产品的附加价值， 能够讲无锡的不墅市场是一个与其都市规模和 定位不相称、相对较为落后的市场。市场状况对企划的阻碍整体市场的繁荣和不墅细分市场的落后， 给本案的企划提供了专 门好的契机， 能够讲我们有机会在一定的高度上给无锡的不墅市 场来订立一个全新的标准， 建立一个制高点， 形成良好的市场反 应，有力地促进销售。二、 产品分析（一）差不多情况1 对外交通 本案目前与无锡市区的交通联系要紧依靠沪宜公路， 从市中心驱 车前往大约需要 3040 分钟。随着无锡市滨湖都市战略的实施，都市进展方向西移，集交通、观光、旅游、休闲等多功能于一体 的环湖大道今年破土动工确实是一个重要标志。

4、这条公路的修建 将大大改善本案至市区的交通状况， 使行车时刻缩短近一半， 从 而吸引一部分常住型客户，扩大了本案的客源面。2 自然环境本案地处马山半岛太湖国家旅游度假区内， 东面隔十里明珠堤与 烟波浩淼的太湖相邻，并与号称“太湖绝佳处”的鼋头渚遥遥相 望；西南不远处即为闻名的灵山大佛景区； 另外马山半岛作为国3 / 22300320 A、C、H 15 23.44 / 22家级的旅游度假胜地，其自然及人文景观皆十分丰富；因此，本 案的自然环境可谓是得天独厚，优越无比。3 生活配套本案距太湖旅游度假区政府所在地马山镇 1 公里左右， 镇上的各 项生活配套设施特不完善， 完全能够满足日常生活的需要；

5、 另外， 本案自身有 2000 平米的会所配套，差不多生活用品不假外出， 并配备有高档、较完善的休闲娱乐度假实施。4 规模本案占地近 19 万平米，拟建 186 栋、250 户不墅，总建面积约 6 万平米，是目前无锡已规划在建最大的不墅居住区。5 产品形态 本案的产品形态涵盖了联排、双拼、独栋等要紧的不墅形态，是 无锡目前唯一的纯不墅社区； 建筑风格采纳名家设计的经典的欧 陆风格，在无锡也是独树一帜；一期拟建 64 栋不墅，其中 9 栋 双拼、 55 栋独栋，面积配比合理：面 积 范 围 户 型 户 数 比 例（%）270290 E、F 13 20.3 250270 B、J、K 27 42.2

6、200 220 D （双拼）9 14.1合计 64 1006 景观规划 自然环境的优越并没有让本案的开发商对社区内的景观掉以轻 心， 相反， 开发商在社区景观规划上投入了大量的心力和财力：聘请深圳闻名的专业景观设计机构当纲景观设计、 精心规划每一 块土地；在 19 万广沃平坦的土地上大量开挖、回填土方，打造 出大面积人工湖和绵延起伏的缓坡地貌，极大地丰富了景观资 源；所有这一切造就出一座媲美大公园的美仑美奂的精彩景观社 区。（二）卖点归纳1 环境地处太湖国家旅游度假区内，距太湖不足百米，太湖的博大美景就在家门口；临近全国闻名的灵山大佛景区，福地旺邸，人杰地灵；5 / 226 / 22 马山镇完

7、整生活配套； 环湖快速景观大道直达社区， 20 分钟天地不同；2 建筑、景观、社区配套 无锡首个临太湖大型纯不墅社区，近 19 万平米广沃土地， 250 户宏大规模，确立无锡不墅社区新标准； 同济大学教授主笔建筑规划设计，欧陆风情洋房，风格 时尚统一，布局新颖合理； 专业景观设计公司当纲景观设计， 社区内大面积人工湖， 设有野趣钓鱼台、 花港观鱼区等多样化水景； 利用回填土方造就 区内起伏缓坡地貌，使景观有纵深、有起伏，富于变化、丰富多 彩，媲美大公园，真正的景观型社区；2000 平米私家会所， 便利店、 健身房、 棋牌室、 阅览室、网吧等生活、休闲、娱乐设施一应俱全，让度假倍有好心情； 聘请

8、上海陆家嘴物业治理有限公司当任物管顾问，周到 细致的物管服务让住户的生活无后顾之忧；（三）卖点表现方式分析7 / 221 独一无二的强势卖点 本案邻太湖、邻大佛的地理位置、宏大的社区规模、纯不墅区的 规划、 经典的欧陆建筑风格、 丰富多彩的亲水社区景观等五大卖 点在目前无锡不墅市场是独一无二的， 也是将本案与其他个案区 隔、最有望在市场上引起关注的标志性绝对优势， 因此宜在产品 定位、广告总精神、引导期及公开期的广告宣传、品牌引导及建 立活动及广告、 接待中心现场表现中予以直接的强势表现并不断重复，以便加深客户的印象、建立品牌认知；2 锦上添花的相对优势与以上独特的优势相比， 本案的其他卖点在

9、市场中并不具有绝对 的比较优势（如道路交通、生活配套、会所等）或不易用广告包 装的方式来建立认知（如物业治理） ，包括景观的细节内容，由 于内容繁多而不易让人有深刻的印象。 但这些比较优势在客户对 本案大的方面有认同后又能够起到专门好的加分效果， 因此宜在 现场印刷资料、持续销售期的广告宣传中来表现。（四）产品慎重点 尽管处于较有利的市场环境， 且产品本身也具相当多的优势， 我 们依旧要对以下一些因素保持高度的关注，做好应对预备：1 市场对不墅的同意度和胃纳量 无锡不墅市场发育的严峻滞后并持续较长时刻是否是因为市场 本身对此类产品需求低糜造成的呢？假如是， 我们就需要做长期 销售的预备了。 威尼斯花园也曾有过专门好的销售业绩， 可后续 开发乏力， 有开发商的问题， 但或多或少也有市场需求不旺的问 题，因此，我们要有培育市场的预备； 2 本案一8 / 22期交房时环湖快速路还未通车 因此一期对交通的宣传应适度，并以吸引度假型客户为主； 3 目前本案的位置并不是热点地区 从威尼斯花园到世纪湖滨、 太湖世家， 无锡为数不多的湖滨不墅 大都在离市区较近的五里湖周边， 目前该区域也是政府拟重点进 展、市民