国际商贸城项目营销方案销售推广策略

1、报告结构报告结构洞察篇：策略前的项目审视策略篇： 价值突破解决方案执行篇：营销推广价值落地洞察篇洞察篇策略前的项目审视策略前的项目审视站前区在池州人心中认知度不高，信心不足，客户心理距离大于实际距离，认为前站前区在池州人心中认知度不高，信心不足，客户心理距离大于实际距离，认为前景可期，但需要景可期，但需要3-53-5年发展时间；年发展时间；站前区缺乏住宅配套，固定居住人口较少，城市建设配套缺乏，现代化城市商业成站前区缺乏住宅配套，固定居住人口较少，城市建设配套缺乏，现代化城市商业成熟度比较低，专业型市场泛滥，同质化产品粗放型竞争，都做不出价值；熟度比较低，专业型市场泛滥，同质化产品粗放型竞争，

2、都做不出价值；总体建筑体量有限，产品形态规划仅投资性公寓产品和商业两类，决定其未来商业总体建筑体量有限，产品形态规划仅投资性公寓产品和商业两类，决定其未来商业容量、城市功能的复合价值单一，在区域地理位置的客观限制下和体量规模的有限，容量、城市功能的复合价值单一，在区域地理位置的客观限制下和体量规模的有限，其未来的商业辐射范围将受到一定限制；其未来的商业辐射范围将受到一定限制；站前区人口基数约站前区人口基数约5 5万左右，且分布区域比较广泛，流动人口支撑不足，若缺少政万左右，且分布区域比较广泛，流动人口支撑不足，若缺少政府层面的大力推动建设和结构性的区域产业经济强力推进，未来府层面的大力推动建设

3、和结构性的区域产业经济强力推进，未来2323年内，区域年内，区域商业消费能力和人口基数增长空间有限；商业消费能力和人口基数增长空间有限；1234项目面临局势项目面临局势在一个池州人在一个池州人内心接受度不高内心接受度不高、认为是、认为是城市边缘城市边缘的的区域里，区的的区域里，区域短期内的消费人口基数、消费力和人群结构都比较低的背景下，域短期内的消费人口基数、消费力和人群结构都比较低的背景下，打造一个打造一个MINIMINI型的都市综合体型的都市综合体，要取得价值传播及营销上的成功，要取得价值传播及营销上的成功，要要说服说服客户客户认可认可、信赖信赖并投资本案，要让池州人相信：站前区的并投资本

4、案，要让池州人相信：站前区的甲地项目会发展成池州第二商业中心！甲地项目会发展成池州第二商业中心！ 我们的策略出发点我们的策略出发点跳出跳出 “ “城城”的包围，以的包围，以“街区街区”对抗对抗“城市综合体城市综合体”从上海城到徽商城，再到华泰中鑫城，近2年来池州新老商圈中以商业综合体、城市综合体概念包装上市的项目此起彼伏，在池州日益城市化的进程中，池州人的视野和见识，早已同步世界！在一个区域价值在一个区域价值支撑相对有限的地段上，单纯的去传播和贩卖支撑相对有限的地段上，单纯的去传播和贩卖“城市综合体城市综合体”的的主题、概念及城市集合价值，在广告传播上而言主题、概念及城市集合价值，在广告传播上

5、而言：既缺少市场竞既缺少市场竞争层面的新鲜感，亦无法真正建构起足以说服池州人下单的项目争层面的新鲜感，亦无法真正建构起足以说服池州人下单的项目独特独特USPUSP支撑点！支撑点！策略思考点策略思考点1跳出站前区，在整体城市战略下创造跳出站前区，在整体城市战略下创造“池州城市核心第二极池州城市核心第二极”单纯的立足于站前区来理解甲地项目的价值，在区域当前相对薄弱和落后的城市建设及消费水平下，无法构建起足够的商业投资、经营收益价值支撑点。换个角度看问题，变不利为有利！在池州“向西向南”发展的城市空间体系战略规划中，站在“池州城市化建设过程中，城市从单核心向多核心”的历史发展进程的角度，我们发现：站

6、前区正是池州城市化战略的“城市核心商圈网络体系”的下一站！ 项目在城市战略核心的功能区域的价值提升意义！项目在城市战略核心的功能区域的价值提升意义！策略思考点策略思考点2街区价值如何表述街区价值如何表述 + + 如何结合商业品牌的价值进行资源整合如何结合商业品牌的价值进行资源整合通过一年多时间的市场沉淀，项目的知名度已经建立，但由于定位不清晰，价值点传递模糊、市场信心不足等原因，项目核心价值未能被挖掘出来并被客户认可，而陷入价格泥潭的恶性竞争中。因此，在项目后期的营销操作上，我们要思考的是：如何升级项目整体形象，提升街如何升级项目整体形象，提升街区价值？商业资源的重新整合，如何转化为让客户信赖

7、甲地的区价值？商业资源的重新整合，如何转化为让客户信赖甲地的价值点？价值点？策略思考点策略思考点3跳出区域本体，跳出区域本体，以城市的视角审视，以城市的视角审视，以以“我我”为核心，为核心，发起一场多资源整合的营销提升运动！发起一场多资源整合的营销提升运动！策略核心思想策略核心思想让新改变带领新甲地策略篇策略篇价值突破下的解决方案价值突破下的解决方案策略一：对甲地项目形象营销策略一：对甲地项目形象营销 形象重建形象重建策略二：对甲地项目策略营销策略二：对甲地项目策略营销 营销提升营销提升形象重建形象重建1 1获得新客群对获得新客群对甲地甲地品牌和项品牌和项目形象的赞同目形象的赞同让让公寓公寓产

8、品和产品和商业商业产品获得产品获得新的生命力新的生命力促进销售，对促进销售，对项目销售起到项目销售起到关键的促进关键的促进获得市场客群获得市场客群对品牌的重新对品牌的重新审视和关注审视和关注 关注关注 认可认可 新生命力新生命力 销售销售形象重建的目的形象重建的目的植入概念，重新占位树立标准，重建价值体系形象重建的步骤形象重建的步骤物业形态及功能匹配物业形态及功能匹配概念统领升级概念统领升级差异化竞争差异化竞争引起客户共鸣引起客户共鸣这个定位必须能够包容匹配项目商业院落街区和公寓的多重物业形态和功能这个定位必须能够提升项目整体形象，适度超前，引领需求这个定位必须鲜明新颖，跳出区域同质化市场竞争

9、，摆脱专业市场的阴影这个定位必须能够引起市场和客户的共鸣，形成价值认同的基础项目重新定位必须满足的定位出发点街区在欧美是城市中的组成单位，城市商业的最成熟模式，代表着最时尚、最合理、最舒适的城模式，代表着最时尚、最合理、最舒适的城市居住环境和生活方式。市居住环境和生活方式。简单的说，街区是开放的，这里没有围墙，所有的商业步行小街都是繁华城市中心的一部分，街区里有店铺、有餐厅、有办公也有住家，吃喝玩乐应有尽有，和真的市中心一样。这就是我们所提倡的街区概念！定位切入点：定位切入点：街区概念街区概念与本案的契合程度与本案的契合程度 与现有物业形态和功能完美嫁接与现有物业形态和功能完美嫁接街区，是由街

10、道合成的特性区域，是组成都市的因子，使表现建筑形式和城市空间的场所。这个概念来源于美国，具有与街道结合性强，与商业和各种城市活动结合紧密的特性。即BLOCK：BBusinessBBusiness（商业）、（商业）、LLiefallowLLiefallow（休闲）、（休闲）、OOpenOOpen（开放）、（开放）、CCrowdCCrowd（人群）、（人群）、KKindKKind（亲和），使多种建筑形态集中融合。（亲和），使多种建筑形态集中融合。与其说它是具备商业特征的商业城，不如说是应有与其说它是具备商业特征的商业城，不如说是应有尽有的生活城。以便捷、休闲、开放和亲和为特征，尽有的生活城。以便捷

11、、休闲、开放和亲和为特征，融合在人们的商居行为中。它不同于区域性购物中融合在人们的商居行为中。它不同于区域性购物中心，更有别于郊区的大型商业集散地。它是以满足心，更有别于郊区的大型商业集散地。它是以满足人们生活需求为前提，又别于现代生活社区的商业人们生活需求为前提，又别于现代生活社区的商业形态。形态。什么是街区什么是街区与本案的契合程度与本案的契合程度 传统商业概念的颠覆，满足同质化市场的差异化生存法则传统商业概念的颠覆，满足同质化市场的差异化生存法则MOMA街区涵盖项目公寓、商业、办公三大业态。这是这座城市最富传奇色彩的地方，它包纳着商务、商铺、艺术品、咖啡馆、书吧、超市、ktv、茶楼各种建

12、筑、业态与思想和谐相融，个性张扬，生气勃勃，既是一片繁荣的商业地带，亦是一片鲜活的栖息地带。概念植入概念植入Mmore possibility更多可能OHappy Office 快乐商务Mshopping mall巨大商城Aa first第一公寓公寓MOMAMOMA街区街区案名建议案名建议第六街区第六街区引入一线城市的主流生活模式，以人为本，超越传统商业形态，超越建筑和生活本身，树立城市商业价值和生活方向的标杆，同时也表达了我们要带给池州的一种全新国际化商业生活模式。六象征顺的意思，在商业中是大吉大利的数字，同时也能够代表六大院落共同组成一个开放式的国际化社区。国际生活开放区国际生活开放区项目

13、形象标签项目形象标签以另一种姿态，颠覆城市的秩序、等级、习惯、趣味；抵御中产阶级平庸的生活方式。以另一种姿态，颠覆城市的秩序、等级、习惯、趣味；抵御中产阶级平庸的生活方式。池州只有城池州只有城 没有街区没有街区以另一种姿态，颠覆城市的秩序、等级、习惯、趣味；抵御中产阶级平庸的生活方式。以另一种姿态，颠覆城市的秩序、等级、习惯、趣味；抵御中产阶级平庸的生活方式。在考虑项目形象定位时，我们摈弃传统商业综合体、商业集群等生硬字眼和概念，因为池州人不缺大型综合商业体，在当前的地理环境下，商业体、综合体大而泛的字眼难以让客户关注和产生共鸣，也无法准确形象的向外界传达项目的特质。因此，我们以更为情感化和模

14、糊化的概念统领项目形象，我们向外界传达的是一种全新的革命性的生活方式，给客户以更多想象空间，从而产生共鸣。这里就是一个开放的生活区，包容万象的有机建筑集群，营造的是一种自在随意的多维空间，享受生活，体验精彩。20102010年甲地带给池州的，不只是一座庞大的建筑体，更是一种革命性的生活方式年甲地带给池州的，不只是一座庞大的建筑体，更是一种革命性的生活方式概念之上的价值演绎概念之上的价值演绎价值主线一：城市经验的池州实践价值主线一：城市经验的池州实践池州远见！池州远见！ 跨越发展跨越发展 多核心商业布局多核心商业布局站前雄心！站前雄心！ 联动世界的池州南门户联动世界的池州南门户最好的时代，甲地领

15、航池州城心变迁！最好的时代，甲地领航池州城心变迁！通过“池州主城两大核心商圈”，制造“板块竞合关系”，提升“中央商贸区”板块价值，关联合肥新站区，置于同等地位，给予客户关联想象。区域价值的利用有两种：一种是现在+一种是未来！在一个区域价值短期认同度不高的客观条件下，我们需要赋予本案全新的区域价值内涵，给予客户一个可期的未来蓝图概念之上的价值演绎概念之上的价值演绎价值主线二：街区经验的池州实践价值主线二：街区经验的池州实践北京建外北京建外sohosoho、2222院街，上海新天地、永新坊，院街，上海新天地、永新坊，杭州信义坊、西湖天地，合肥哈街、金地杭州信义坊、西湖天地，合肥哈街、金地19121

16、912 每一个街区，每一个城市名片，每一个城市区域新中心每一个街区，每一个城市名片，每一个城市区域新中心第六街区第六街区来自北京的顶级商业模式来自北京的顶级商业模式“院街院街”+MOMA+MOMA概念，概念，制造前景遐想，关联街区的全国经验，提升项目商业价值。制造前景遐想，关联街区的全国经验，提升项目商业价值。以国际街区的名义，再造池州新城心！以国际街区的名义，再造池州新城心！TANKSTANKS，池州池州！开发商层面开发商层面为为池州池州，再造新城心，再造新城心CHANGECHANGE，池州池州项目项目层面层面MOMAMOMA街区街区的的池州池州实践实践激活，激活，南池州南池州门户核心商圈崛

17、起门户核心商圈崛起第六街区第六街区整案品牌演绎体系整案品牌演绎体系步行商业街步行商业街购物购物中心中心精装公寓精装公寓 SHARE SHARE，池州池州！投资、经营者层面投资、经营者层面中心中心向向南南，甲地甲地向向南南与与甲地甲地，共享城市无限价值共享城市无限价值NEXTNEXT，池州池州政府层面政府层面城市、商业双重城市、商业双重经验，领航经验，领航南池南池州州巨变巨变启幕启幕，池州池州国际级中央商圈第国际级中央商圈第二二核核中央商贸区中央商贸区联动世界的联动世界的池州南池州南门户门户在以MOMA街区国际生活开放区为项目定位的统一引领下，本案的商业与公寓产品形象和价值如何演绎？才能实现各物

18、业之间的动态价值互动和支撑？定位前的思考定位前的思考【市场市场】公寓定位公寓定位公寓市场表现公寓市场表现坚持三点核心价值突围坚持三点核心价值突围 公寓市场起步阶段，市场认知度不高 客户对公寓产品的功能认知模糊人口基础不足导致客户投资信心缺失 毛坯公寓为主，样板房展示只有一家 依靠返租、低首付等策略刺激购买项目自身商业资源价值驱动项目自身商业资源价值驱动品牌优势利用品牌优势利用多功能精装复合物业价值多功能精装复合物业价值功能价值挖掘功能价值挖掘站前区未来发展前景站前区未来发展前景区域价值蓝图区域价值蓝图定位前的思考定位前的思考【产品产品】公寓定位公寓定位可作为私人办公+可作为私人居住+可作为商务

19、酒店 = 酒店式精装修 + 依托站前区核心商圈 +多功能复合型公寓产品 ！它具有：复合（复合（MIXMIX）多样的价值内涵）多样的价值内涵站前区唯一复合型公寓产品，前景优越；可出租、可自住、可办公多功能的稳健收益型投资物业；可以作为商务接待的私人酒店，家门口的私人会客厅；酒店式装修，拎包入住，城市中的私人专属休憩地，周末、午间短暂的个人休憩、会友畅谈的场所；品牌物业全程管理谁将成为我们公寓的购买客户？周边专业市场经商的个体老板，满足自住或办公需求在周边专业市场工作的，非池州本地人看重区域发展前景的市区投资户自营快捷宾馆、家庭旅馆的客户考虑度假需求的外地投资户看重区域发展前景的周边县城乡镇投资户

20、周边县城乡镇向往市区生活的自用需求定位前的思考定位前的思考【 客户群客户群】公寓定位公寓定位公寓定位公寓定位第六街区第六街区66号公馆号公馆激活无限城市价值激活无限城市价值 精装精装MIXMIX私人行宫私人行宫 原创复合型收益物业原创复合型收益物业精装精装MIXMIX私人行宫私人行宫公寓产品定位公寓产品定位MIX：强调公寓产品功能、价值的多元性，暗示其投资价值的复合性；强调公寓产品功能、价值的多元性，暗示其投资价值的复合性； 可作为私人办公可作为私人办公+ +可作为私人居住可作为私人居住+ +可作为商务酒店可作为商务酒店 = =酒店式精装修酒店式精装修 + + 依托区域商业价值依托区域商业价值

21、 + +多功能的稳健收益型投资物业多功能的稳健收益型投资物业私人行宫：私人行宫：在概念和形象上强化其品质尊贵感，拉开与一般单身公寓、酒店公寓在概念和形象上强化其品质尊贵感，拉开与一般单身公寓、酒店公寓 的区别，为高端价格行为寻求品牌价值内涵上的支撑；的区别，为高端价格行为寻求品牌价值内涵上的支撑；精装：精装：则是对产品基本物理属性的特点的清晰化传达则是对产品基本物理属性的特点的清晰化传达无限量【价值】无限量【价值】6号公馆，共享中央商贸区无限向上价值无界域【功能】无界域【功能】6号公馆，可居可商多功能复合物业无极限【享受】无极限【享受】6号公馆，共享第六街区24小时商业资源6号公馆，激活无限城

22、市价值！号公馆，激活无限城市价值！MIXMIX【】小户型小户型多复合功能低投资高回报商圈价值的坚强后盾家电全配拎包入住品牌精装修低总价/低首付价值梳理价值梳理公寓产品定位公寓产品定位定位前的思考定位前的思考商业部分定位商业部分定位项目整体定位为街区，街区是一个包容性极强的复合体，是一种休闲、娱乐、商务等多种元素共济共荣，是一种全新的多元居住生活模式。其所包含的商业具有功能多样性、业态丰富性、建筑形态趣味性的特点，其自身的商业配套就可以满足区域的生活商务需要，因此，街区是独立的生活圈，是一个完整的商业链，是一个具有一定档次和品味的商业体。1-在站在街区生活本质的高度审视本案的商业定位因此，要塑造

23、一个街区概念的商业综合体，本案的商业定位必须因此，要塑造一个街区概念的商业综合体，本案的商业定位必须要朝着以满足街区生活价值的多功能、多元化业态的方向发展要朝着以满足街区生活价值的多功能、多元化业态的方向发展定位前的思考定位前的思考商业部分定位商业部分定位2-从市场角度审视本案的商业定位池州池州缺乏缺乏 “城南生活副中心城南生活副中心”城南城南缺乏缺乏“核心商业区核心商业区”客户客户缺乏缺乏“多元化，多功能商业街区多元化，多功能商业街区” 商业部分定位商业部分定位国际化都市生活体验中心国际化都市生活体验中心满足项目“国际生活开放区”的整体调性满足引领区域商业价值提升的战略方向满足多元化/多业态

24、/多功能的商业价值满足时尚/品味/一站式/体验式/的市场需求功能定位功能定位商业部分定位商业部分定位结合一期和二期已售商业部分的定位，按照统一、提炼、提升的原则，在以国际结合一期和二期已售商业部分的定位，按照统一、提炼、提升的原则，在以国际化都市生活中心的整体商业定位下，最终形成适合商业街整体定位下的化都市生活中心的整体商业定位下，最终形成适合商业街整体定位下的4 4大功能大功能价值：价值：零售零售购物购物餐饮餐饮环球美食街环球美食街休闲休闲娱乐娱乐奥特莱斯奥特莱斯购物中心购物中心针对以休闲娱乐为主要商业功能的针对以休闲娱乐为主要商业功能的3 3期，是本案商业部分的营销重点期，是本案商业部分的

25、营销重点以奥特莱斯为品牌主力店，以零售购以奥特莱斯为品牌主力店，以零售购物、餐饮美食、休闲、娱乐四大功能为纽物、餐饮美食、休闲、娱乐四大功能为纽带，共建一个国际生活体验中心带，共建一个国际生活体验中心3 3期商业发展方向的深层次思考期商业发展方向的深层次思考商业部分定位商业部分定位一场有关于休闲娱乐与建筑形态、池州人三者之间的对话思考：“池州没有地方玩”“闲暇的时候只能逛公园”“年轻人就去唱唱歌”“池州人爱喝茶，没事也去茶楼坐坐”“池州人很热情，开放，公园跳舞的老年人很多”“池州现在也有酒吧、迪吧、咖啡吧了，生意很火”“池州人喜欢徽派风格，地方文化浓郁”“池州是个旅游城市，文化底蕴丰富，拥有“

26、池州傩戏”、“青阳腔”国家非物质文化遗产”池州休闲娱乐商业消费层次较低池州休闲娱乐商业消费层次较低池州人已经表现出向较高层次物质精神消费的需求池州人已经表现出向较高层次物质精神消费的需求3 3期商业主题定位期商业主题定位商业部分定位商业部分定位全业态全业态全龄段全龄段24小时小时休闲娱乐街区休闲娱乐街区主题业态丰富，囊括休闲、娱乐涉及的全部相关业态男女老少不分年龄层次，均可以找到适合自己的业态不分时间，无论白天黑夜的全天候休闲娱乐消费区以整合提升池州休闲娱乐的消费层级为己任，以塑造池州休闲娱乐的标杆旗帜为目标，打造一个：3 3期商业业态定位期商业业态定位商业部分定位商业部分定位徽州古戏台结合徽

27、派建筑形态，结合徽派建筑形态，以古戏台为亮点以古戏台为亮点以以“北京茶馆北京茶馆”为代表为代表的休闲娱乐广场，的休闲娱乐广场，将地域将地域文化发扬光大，是本案文化发扬光大，是本案商业中最具特色和最具商业中最具特色和最具竞争力的核心主题商业竞争力的核心主题商业区。区。此类物业全部返租销售。3 3期商业业态定位期商业业态定位商业部分定位商业部分定位徽州古戏台池州文化坊池州文化坊零售零售+ +展示展示整合地方旅游文化资源，整合地方旅游文化资源，依托徽州古戏台的文化依托徽州古戏台的文化牵引力，将具有池州特牵引力，将具有池州特色的茶行、古玩、工艺色的茶行、古玩、工艺品等业态进行整合。品等业态进行整合。此

28、类物业返租销售。3 3期商业业态定位期商业业态定位商业部分定位商业部分定位徽州古戏台内部步行街内部步行街零售零售+ +休闲娱乐休闲娱乐涵盖精品店、家饰、咖啡厅、茶楼、KTV、浴场、网吧、足疗、少儿体验馆等品类。此类物业直接销售。3 3期商业业态定位期商业业态定位商业部分定位商业部分定位徽州古戏台街区形象的外在展街区形象的外在展示，设置品牌店、示，设置品牌店、服务型主力店，把服务型主力店，把握非零售原则，提握非零售原则，提示形象为主。示形象为主。以直接销售为主，但为提升市场信心，考虑引入品牌商家，局部返租销售。3 3期商业业态定位期商业业态定位商业部分定位商业部分定位徽州古戏台餐饮定位餐饮定位呼

29、应呼应“风情美食街风情美食街” 此类物业直接销售。此类物业直接销售。从城市地理的感官坐标，到城市风尚的精神坐标从城市地理的感官坐标，到城市风尚的精神坐标悠乐汇，创造城市更多可能悠乐汇，创造城市更多可能3 3期商业街推广形象期商业街推广形象商业部分定位商业部分定位悠乐汇，凝聚一座城市的狂欢理由悠乐汇，凝聚一座城市的狂欢理由悠乐汇全业态全龄段24小时休闲娱乐街区MOMA第六街区国际都市生活体验中心商业部分定位商业部分定位奥特莱斯品牌主力店的招引力和吸附力联合国内专业招商运营团队运营能力与实力的安全保障城市二级商业核心池州中央商贸区的发展前景传统地域文化与国际理念接轨的特色商业主题规划价值梳理价值梳

30、理核心优势核心优势在哪里在哪里6 6号公馆号公馆第六街区第六街区悠乐汇悠乐汇项目定位：MOMA街区形象定位：国际生活开放区核心主题：以国际化街区名义，再造池州中心街区定位：国际化都市生活体验中心3期主题定位：全龄段/全客群/24小时休闲娱乐街区产品定位：精装MIX私人行宫核心主题：激活城市无限价值项目产品线形象体系项目产品线形象体系平面平面VIVI部分展示部分展示营销提升营销提升2 2利用现场商业示范区、样板房做足现场装展示设立市内售楼部，开创池州体验式营销先河展示策略活动策略营销策略营 销 提升 总 纲渠道策略名人效应点爆市场/大小活动贯穿营销不断制造市场热点/招商造势、品牌意向签约，增强置

31、业信心，降低公寓置业门槛，促进公寓快速去化户外广告拦截，主动渠道出击，拓展客户资源4大营销提升策略的执行将在各阶段营销推广中具体阐述执行篇执行篇营销推广价值落地营销推广价值落地项目营销推广作战总思路项目营销推广作战总思路【推售节奏推售节奏】 制造悬念制造悬念蓄势待发蓄势待发强势引爆强势引爆持续渗透持续渗透 引发关注引发关注革新立势期革新立势期 蓄客期蓄客期开盘强销期开盘强销期持续热销期持续热销期持续销售期持续销售期【推广思路推广思路】11.611.6日日公寓首公寓首批房源批房源开盘开盘10.1610.16日日公寓首公寓首批房源批房源认筹认筹商业商业开盘开盘公寓二公寓二批房源批房源开盘开盘“池州

32、，变心了池州，变心了”“池州只有城，没有街区池州只有城，没有街区”“城市的味道，城市的味道，在街区在街区”“公寓分公寓分2 2种，一种，一种是种是6 6号公馆，一号公馆，一种是其它种是其它”“买房，看过上寓再决定买房，看过上寓再决定”“强势造强市，携手中国强势造强市，携手中国运营商前运营商前5050强共振财富圈强共振财富圈”9 9月月1 10 0月月1 11 1月月1212月月1 1月月- -“8 8大优势凌驾寻常小户，大优势凌驾寻常小户，全城公寓从此失宠全城公寓从此失宠”“热销鉴证价值热销鉴证价值”第第1ST阶段阶段革新立势期革新立势期2010年年9月月街区生活概念的市场导入，重建项目形象，

33、引发市场的思考和关注推广动作推广动作制造悬念制造悬念 池州，变心了池州，变心了 以国际化街区的名义，再造池州中心以国际化街区的名义，再造池州中心引发关注引发关注 池州只有城，没有街区池州只有城，没有街区 以一座街区带动一座城市以一座街区带动一座城市革新立势期革新立势期策略分解策略分解推广主题推广主题推广目标推广目标活动营销活动营销销售动作销售动作招商动作招商动作推广策略推广策略制造悬念，以高调事件营销切入市场，重点渠道媒体推广，小活动不断吸引客户关注，变被动坐销为主动行销现场展示户外广告单页派发重点商业场所广告植入现场展示户外广告单页派发重点商业场所广告植入高峰高峰论坛中秋暖心派送老客户论坛中

34、秋暖心派送老客户活动（权益卡）活动（权益卡）前期客户梳理新售楼部布局行销前期客户梳理新售楼部布局行销当地经营户摸底，访谈当地经营户摸底，访谈1。2。3。4。现场展示户外广告单页派发重点商业场所广告植入革新立势期革新立势期推广动作推广动作现场展示一：现场展示一：商业示范区包装目的：营造目的：营造 现场商业氛围，让客户提前感知未来的美好现场商业氛围，让客户提前感知未来的美好前景前景完成时间：完成时间：1010月下旬月下旬重点强调：灯光、景观小品、中心广场、精神堡垒、楼重点强调：灯光、景观小品、中心广场、精神堡垒、楼顶昭示牌顶昭示牌商业示范区组团商业示范区组团1。2。3。4。现场展示户外广告单页派发

35、重点商业场所广告植入革新立势期革新立势期推广动作推广动作现场展示二：现场展示二：精装修公寓样板房目的：帮助客户建立直观价值感知目的：帮助客户建立直观价值感知完成时间：完成时间：1010月上旬，开盘前完成月上旬，开盘前完成重点强调：重点强调：建议做建议做2-32-3种不同风格的样板房，以满足不同种不同风格的样板房，以满足不同类型客户需求类型客户需求自然风格自然风格商务酒店风格商务酒店风格商务办公风格商务办公风格1。2。3。4。现场展示户外广告单页派发重点商业场所广告植入革新立势期革新立势期推广动作推广动作现场展示三：现场展示三：宣传短片目的：项目核心理念和价值的宣传，更可以在后期的推目的：项目核

36、心理念和价值的宣传，更可以在后期的推广动作中配合使用，如电视广告播放、售楼部视听中心广动作中配合使用，如电视广告播放、售楼部视听中心播放等播放等完成时间：完成时间：9 9月底。市区售楼部完成前月底。市区售楼部完成前1。2。3。4。现场展示户外广告单页派发重点商业场所广告植入革新立势期革新立势期推推广动作广动作现场展示四：现场展示四：市区展示点目的：利用市区优势资源，与市区内客户建立直接沟通，目的：利用市区优势资源，与市区内客户建立直接沟通，有利于客户积累及项目早期形象传播和建立有利于客户积累及项目早期形象传播和建立完成时间：完成时间：9 9月中旬月中旬重点强调：重点强调：新售楼部首选在市中心乐

37、天玛特内。其次在新售楼部首选在市中心乐天玛特内。其次在其附近不超过其附近不超过500500米。后期可长期租用，作为外展场，中米。后期可长期租用，作为外展场，中转客户。转客户。1。2。3。4。现场展示户外广告单页派发重点商业场所广告植入革新立势期推广动作革新立势期推广动作户外广告：户外广告：池州主要推广媒体，项目长期信息的重要输出载体高炮户外广告牌目的：目的：高形象立势，展现领导者气势完成时间：完成时间：9 9月中旬月中旬重点强调：重点强调：除正在使用的高炮外，还应在市区内关键交通人流节点设置2-3个广告牌。位置可选择在长江路与翠微路交口附近；长江路与秋浦路交口附近；1。2。3。4。现场展示户外

38、广告单页派发重点商业场所广告植入革新立势期推广动作革新立势期推广动作单页派发：单页派发：人海战术，最快最省钱的推广渠道，能帮助项目口碑的快速传播目的：目的：快速融入市场，并被市场所得知和传播完成时间：单页制作完成时间：单页制作9 9月中旬完成，根据销售需要有步骤月中旬完成，根据销售需要有步骤有计划的派发有计划的派发重点强调：重点强调：单页以月刊的形式设计，需要根据销售推广单页以月刊的形式设计，需要根据销售推广需要及时更换内容需要及时更换内容1。2。3。4。现场展示户外广告单页派发重点商业场所广告植入革新立势期推广动作革新立势期推广动作广告植入：广告植入：重点商业消费场所的广告植入，重点商业消费

39、场所的广告植入，覆盖目标客户的行为场所覆盖目标客户的行为场所目的：目的：主动推广，覆盖目标客户广告形式：广告形式：X X展架、报刊架、单页夹报、扑克牌展架、报刊架、单页夹报、扑克牌重点植入场所：茶楼、咖啡会所、重点植入场所：茶楼、咖啡会所、KTVKTV、饭店、宾馆、银、饭店、宾馆、银行、电信、移动大厅行、电信、移动大厅革新立势期活动营销革新立势期活动营销活动目的：为增强项目核心竞争力造势，加快项目的市场认知。在圈层内形成话题，建立市场影响力，活动时间：9月中下旬特邀嘉宾：安徽重量级商业专家、池州市政府相关单位领导参与者：新老业主、潜在客户、当地商家邀请媒体：新浪地产网，合房网、池州房产网、新安

40、晚报、合肥晚报、池州日报、铜陵日报、安庆日报操作关键点：政府介入加强公信力和影响力，起到正面的引导作用。针对中国商业发展现状及池州未来商业发展趋针对中国商业发展现状及池州未来商业发展趋势的预判为课题，举办高峰论坛。势的预判为课题，举办高峰论坛。活动一：专家论坛活动一：专家论坛革新立势期活动营销革新立势期活动营销活动三：老带新手段创新老带新手段创新 老客户活动（权益卡）活动目的：维系老客户关系，发展老带新活动目的：维系老客户关系，发展老带新活动形式：活动形式：客户权益卡发放客户权益卡发放 活动时间：活动时间：9 9月月1515号之后开始，可长期操作下去号之后开始，可长期操作下去一、权益卡作为实物

41、可引起客户重视，客户不容易忘记。二、老客户将权益卡交给新朋友后，纯粹是给到新客户优惠，介绍之嫌减弱，也让老客户觉得有面子。三、老客户介绍成功后，能得到实惠（价值500元购物券），促进客户积极介绍新客户。四、有了业主权益卡，老带新操作流程变得清晰。五、有了业主权益卡，客户容易记住“老带新”这件事，优惠幅度可以减少。活动二：中秋暖心大派送活动形式：从9月15-9月30日，凭借项目单页即可获赠礼品一份活动目的：小活动贯穿营销全程，能够增加现场人气，积累客户资源，抓住客户贪小便宜的心理，迅速博得口碑宣传革新立势期销售动作革新立势期销售动作成交客户分析，把握区域及项目客户特征；成交客户关系维护；现场售楼

42、部面临拆迁，利用市区优势资源提前蓄客；销售说辞及道具准备；在售楼部正式开放之前，让项目团队走出去，变坐销为行销，既作为项目启动时不得不进行的动作，也是竞争需坚持的持久战；前期客户梳理前期客户梳理新售楼部布局新售楼部布局变坐销为行销变坐销为行销第第2ST阶段阶段蓄客期蓄客期2010年年10月月深入阐述街区生活价值，将项目价值及前景传达给客户，通过招商及营销活动稳固品牌形象，重点释放公寓价值营销。推广动作推广动作蓄势待发蓄势待发 “城市的味道，在街区城市的味道，在街区” “奥特莱斯对话第六街区奥特莱斯对话第六街区” “ “公寓分公寓分2 2种，一种是种，一种是6 6号公馆，一种是其它号公馆，一种是

43、其它”蓄客期蓄客期策略分解策略分解推广主题推广主题推广目标推广目标活动营销活动营销销售动作销售动作招商动作招商动作推广策略推广策略蓄势待发，通过体验式营销暨样板区、样板房开放，以及招商启动、主力商家签约等活动，不断推高市场热情，为开盘奠定气场。媒推广渠道全面铺开，媒介和户外巩固，重要节点增加报广媒推广渠道全面铺开，媒介和户外巩固，重要节点增加报广新售楼部启动仪式样板房启动运营公司签约暨招商启动大新售楼部启动仪式样板房启动运营公司签约暨招商启动大会奥特莱斯签约仪式公寓产品解析会置业会启动（认筹）会奥特莱斯签约仪式公寓产品解析会置业会启动（认筹）以商业造势推推动公寓蓄水公寓认筹以商业造势推推动公寓

44、蓄水公寓认筹运营公司签约，招商全面启动，主力商户签约运营公司签约，招商全面启动，主力商户签约蓄客期蓄客期推广动作推广动作媒推广渠道全面铺开，媒介和媒推广渠道全面铺开，媒介和户外巩固，重要节点增加报广户外巩固，重要节点增加报广户外拦截户外拦截单页派发单页派发户外更换户外更换消费场所广告消费场所广告植入植入电视宣传片电视宣传片短信短信报广报广周边县镇广周边县镇广告条幅告条幅渠道渗透渠道渗透蓄客期蓄客期活动营销活动营销活动一：新售楼楼启用仪式活动一：新售楼楼启用仪式活动时间：活动时间：10月国庆期间，市区人流集中，宣传效果最佳月国庆期间，市区人流集中，宣传效果最佳活动目的：宣传项目，做到一天内人尽皆

45、知，重点针对公寓活动目的：宣传项目，做到一天内人尽皆知，重点针对公寓产品推售信息的发布产品推售信息的发布活动形式：启动仪式，广场路演、派发单页活动形式：启动仪式，广场路演、派发单页配合开通看房车配合开通看房车活动内容：市内售楼部开放后，促进客户持续到达售楼处的小规模活动：凭单页到售楼部可领取小礼品一份。活动目的：积累客户，增强口碑宣传活动时间：市区售楼部启用后2周内活动二：新售楼部现场暖场小活动活动二：新售楼部现场暖场小活动蓄客期蓄客期活动营销活动营销活动内容：样板房正式对外公开，活动目的：让客户实地体验装修品质，加强品牌形象和价值认同，促进口碑宣传活动时间：10月上旬活动三：联手北京知名设计

46、大师及装修团队活动三：联手北京知名设计大师及装修团队盛装开启样板房体验之旅盛装开启样板房体验之旅蓄客期蓄客期活动营销活动营销现场参观即可获赠现场参观即可获赠X000X000元购房现金卡元购房现金卡蓄客期蓄客期活动营销活动营销活动目的：通过招商大会时间迅速引爆市场，形成全城轰动的新闻，引起商家的关注；活动时间：10月上旬活动形式：联合政府、商家、以新闻发布会的形式，邀请媒体全方位报道；参与方：商业局、工商局、商会、市政府、商家重要操作点：此活动必须要以政府为主导，其权威作用比引发市场关注。活动四：运营公司签约暨招商启动大会活动四：运营公司签约暨招商启动大会蓄客期蓄客期活动营销活动营销活动目的：通

47、过本次事件，迅速引爆市场，形成全城新闻轰动，并引发商家的极大关注活动时间：10月上旬形式：以联合政府、商家以新闻发布会方式，组织相关媒体全面大篇幅报道参与方：市政府、工商局、商业局、商会、操作要点：此次活动主要以政府作为主导，其权威作用必引发新闻轰动效应活动五：奥特莱斯签约仪式活动五：奥特莱斯签约仪式蓄客期蓄客期活动营销活动营销活动六：公寓产品解析会活动六：公寓产品解析会活动内容：向客户传递产品定位及价值解析活动目的：增强客户对产品的价值认同活动时间：10月中上旬（认筹前）蓄客期活动营销蓄客期活动营销活动目的：以发展会员形式积累客户资源，可通过卡片升级甄别和筛选客户；活动形式：客户凭身份证办卡

48、后，可凭卡获得相应购房优惠。活动时间：10月16日活动七：置业会启动（暨认筹活动）活动七：置业会启动（暨认筹活动）蓄客期蓄客期销售动作销售动作蓄客蓄客认筹认筹客户积累、梳理和排查，甄选意向性客户认筹流程、方式、认筹道具及物料准备、认筹演练第第3ST阶段阶段开盘旺销期开盘旺销期2010年年11月月通过前期宣传及商业价值支撑下，引爆公寓开盘，制造开盘热烈气氛，为后期商业销售延续销售铺垫，为项目赢得良好市场口碑。推广动作推广动作强势引爆强势引爆 “买房，看过买房，看过6 6号公馆再做决定号公馆再做决定”开盘旺销期开盘旺销期策略分解策略分解推广主题推广主题推广目标推广目标活动营销活动营销销售动作销售动

49、作招商动作招商动作推广策略推广策略强势引爆，户外、单页、报纸、短信等媒体并举，造成客户紧迫感，通过前期广告和活动的影响力，在开盘当天造成火爆局面，后期重点针对圈层营销和促销活动，持续热销局面。媒推广渠道维护和更换，配合推售产品节奏更换主题媒推广渠道维护和更换，配合推售产品节奏更换主题开盘仪式客户活动促销活动开盘仪式客户活动促销活动公寓开盘促销手段公寓开盘促销手段已售物业，招商资源的对接、造势已售物业，招商资源的对接、造势开盘旺销期开盘旺销期推广动作推广动作户外拦截户外拦截单页派发单页派发户外更换户外更换消费场所广告消费场所广告植入植入电视宣传片电视宣传片短信短信节点性报广节点性报广周边县镇广周

50、边县镇广告条幅告条幅渠道渗透渠道渗透推广渠道的维护推广渠道的维护配合推售主题更配合推售主题更换换开盘旺销期开盘旺销期活动营销活动营销活动一：开盘仪式活动目的：扩大知名度，建立项目影响力活动时间：11月6日开盘方式：摇号选房开盘优惠：“送装修”+认筹正常优惠+当天小活动+惊喜礼品备注：如现场展示不到位，就在市区举行开盘旺销期开盘旺销期活动营销活动营销活动二：客户维系活动活动目的：维持市场热度，制造客户圈内的持续话题，促进小众口碑传播，为公寓加推挖掘客户资源活动形式：以前所未有的超值大奖，博取市场倾注，每50组成交客户中抽取一名免费名额，享受“0房款全赠送”； 品茶会；业主试住体验；自驾游等开盘旺

51、销期开盘旺销期活动营销活动营销活动三：促销活动活动目的：为公寓加推增加销售筹码，保持热销局面活动形式：零首付、团购欢乐惠、秒杀巧夺宝活动建议：最终促销活动视蓄水情况和实际销售情况而定开盘旺销期开盘旺销期销售动作销售动作 公寓开盘公寓开盘促销执行促销执行开盘方案开盘流程开盘培训及演练开盘道具物料准备促销政策制定促销政策执行持续热销期持续热销期2010年年12月月第第4ST阶段阶段公寓热销是项目价值获得认同的结果，因此此阶段需趁热打铁，促成商铺热卖局面，为首批剩余房源清售及后期公寓的二次推售奠定提价基础。推广动作推广动作持续渗透持续渗透 “强势造强市，携手中国运营商前强势造强市，携手中国运营商前5

52、050强共振财富圈强共振财富圈” “ “加盟第六街区，与世界加盟第六街区，与世界500500强共舞强共舞”持续热销期持续热销期策略分解策略分解推广主题推广主题推广目标推广目标活动营销活动营销销售动作销售动作招商动作招商动作推广策略推广策略持续渗透，通过商业实景展示，现场活动体验深化街区价值，同时利用圈层营销和老带新等手段、结合招商成果一并实现商业开盘抢购。商铺投资讲座行业交流会街区游乐会商铺开盘仪式商铺投资讲座行业交流会街区游乐会商铺开盘仪式圣诞狂欢夜焰火晚会圣诞狂欢夜焰火晚会商业开盘促销政策老带新商业开盘促销政策老带新与与3期商业定位相匹配的商家资源对接，招商期商业定位相匹配的商家资源对接，

53、招商媒推广渠道维护和更换，配合推售产品节奏更换主题媒推广渠道维护和更换，配合推售产品节奏更换主题持续热销期持续热销期推广动作推广动作户外拦截户外拦截单页派发单页派发户外更换户外更换消费场所广告消费场所广告植入植入电视宣传片电视宣传片周边县镇广周边县镇广告条幅告条幅渠道渗透渠道渗透推广渠道的维护推广渠道的维护配合推售主题更配合推售主题更换换持续热销期持续热销期活动营销活动营销活动目的：引导客户正确认识项目的商业投资价值，体现出专业运营能力和主力店的优势，提升投资价值，强化市场信心活动形式：开放式座谈会，联合地方商会、工商局活动时间：12月上旬活动一：活动一：奥特莱斯与街区价值的共荣共生奥特莱斯与街区价值的共荣共生商铺投资讲座商铺投资讲座持续热销期持续热销期活动营销活动营销活动二：xx商会交流会活动目的：建立项目在行业内的影响力，形成圈内的口碑传播活动时间：12月上旬持续热销期持续热销期活动营销活动营销活动三：街区游乐会活动三：街区游乐会活动目的：让客户身临其境感受街区文化，体验街区价值，加