涉执房地产处置司法评估报告

1、涉执房地产处置司法评估报告 估 价 技 术 报 告估价报告编号：（山东）鸿润（2020）估字F107号估价项目名称：潍坊市坊子区人民法院拟执行拍卖所涉及的潍坊宏鑫置业有限公司名下位于潍坊市潍城区青年路3333号西湖御景1、2号共7套商住楼及储藏室房地产市场价值评估估价委托人：潍坊市坊子区人民法院 房地产估价机构：山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司注册房地产估价师：白传栋（注册号：3720160059）王子丰（注册号：3720110064） 估价报告出具日期：二零二零年十二月十日山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司 涉执房地产处置司法评估报告 目 录一、 估价对象描述与分析2（一）区位状况

2、描述与分析2（二）实物和权益状况描述与分析3二、市场背景描述与分析5三、 估价对象最高最佳利用分析7四、 估价方法适用性分析8五、估价测算过程10六、估价结果确定171、 估价对象描述与分析（一）区位状况描述与分析1、位置状况坐落：潍坊市潍城区青年路3333号西湖御景1、2号共7套商住楼及储藏室（含地下一层储藏室）。方位：东至青年路，临小支路。与重要场所距离：估价对象附近无大型商场、西北方向300米左右是潍坊市荣富军人医院。临街状况：东至青年路，临小支路。2、交通状况道路状况：东至青年路，临小支路，交通通达度较高。出入可利用交通工具：小区楼下50米是公交站牌，13路29路36路48路51路26

3、路等多路公交车，在市中心位置，交通便捷。交通管制情况：无交通管制。停车方便程度：小区地上停车，能基本满足使用需要。3、外部配套设施状况基础设施：估价对象宗地红线外“七通一平”（即通路、供电、通讯、供水、排水、供气、供热及场地平整），宗地红线内“七通一平”（即通路、供电、通讯、供水、排水、供气、供热及场地平整），基础设施完善。公共服务设施：小区位于市中心商圈，学校、银行、医院等公共服务设施配套齐全。4、周围环境状况自然环境：自然环境较好。人文环境：租客多、流动人口多，人文环境一般。景观：景观一般。5、区位状况优劣估价对象位于潍坊市潍城区青年路3333号西湖御景1、2号共7套商住楼及其地下一层储藏

4、室，东临青年路。宗地外基础设施状况为“七通一平”（即通路、供电、通讯、供水、排水、供气、供热及场地平整），相关配套齐全，区位状况较优。（二）实物和权益状况描述与分析1、土地实物状况描述与分析开发程度：宗地红线外“七通一平”（即通路、供电、通 讯、供水、排水、供气、供热及场地平整）、宗地红线内“七通一平”（通路、供电、通 讯、供水、排水、供气、供热及场地平整）；宗地形状较规则，地势平坦，没有被淹没的可能，土质良好，地基承载力良好；从该宗土地现状看，估价对象土地利用率、集约程度较高，可以满足估价对象房地产的使用要求。2、建筑物实物状况描述与分析幢号户号层次/总层数规划用途/实际用途面积（）1号1-

5、1-140514/14成套住宅/住宅93.641号1-1-140614/14成套住宅/住宅110.082号2-1-5035/14成套住宅/住宅96.792号2-1-6056/14成套住宅/住宅96.932号2-1-7057/14成套住宅/住宅96.932号2-1-140514/14成套住宅/住宅96.932号2-1-140614/14成套住宅/住宅114.02综合分析，估价对象的设施设备、装饰装修、规模、空间布局等能满足当前需求。3、 权益状况未办理房产证。综上，估价对象权属清晰但存在抵押和查封，预期会对其交易产生影响。二、市场背景描述与分析（一）、城市性质 潍坊市位于山东半岛中部，地跨北纬3

6、532至3726，东经11810至12001。南依泰沂山脉，北濒渤海莱州湾，东与青岛、烟台两市相接，西与东营、淄博两市为邻，地扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。直线距离西至省会济南183公里，西北至首都北京410公里。潍坊市地表水系主要有6条，即潍河、弥河、白浪河、南胶莱河、北胶莱河及淄河，其他数百条河流及溪流，均系上述主要河流的支流，过境河流只有小清河。由于受自然条件的限制，地表径流主要来自大气降水。潍坊市域属北温带季风区，背陆面海受欧亚大陆和太平洋的共同影响，大陆度在50%以上，是暖温带季风型半湿润大陆性气候。截至2019年底，潍坊市常住人口963.8万人，户籍人口9

7、18.01万人。全年出生人口157391人，增长7.7%，合法生育率97.5%，出生人口性别比105.8。2019年，潍坊市地区生产总值（GDP）5858.6亿元，按可比价格计算，增长7%。一、二、三、四季度累计分别增长7.7%、7.8%、6.9%、7%。按常住人口计算，人均GDP达到62592元（按年末汇率折算为9620美元），增长6.5%。（二）房地产市场概况目前房天下已收录潍坊省市内房源总计约2600套。按照目前的情况，如果在潍坊租房，按照不合租、可拎包入住、房屋新、靠近市中心、交通便利等标准来寻找房源，房租价格大约是在10002000元/月左右。所以说若要保障一定的租住房屋质量，那么房

8、租最少也要在1000元/月左右。其中奎文区的租房房源最多，约为820套，房租均价在10001500元/月，从户型的角度看，以二居室为主，提供简装修和一些实用家居，基本可以实现拎包入住。但是很多户型都是很老旧的小区，年限可以用久远来形容了。如果说只是从租房市场的确是有点片面。那么接下来看下工资情况，根据目前2019年潍坊市的最低工资标准来看，分为两种：潍城区、寒亭区、坊子区、奎文区、诸城市、寿光市执行标准为：月最低工资标准2110元，小时最低工资标准18.1元。青州市、安丘市、高密市、昌邑市、临朐县、昌乐县执行标准为：月最低工资标准1640元，小时最低工资标准16.4元。之前一直觉得虽然说潍坊的

9、房价情况近年上涨情况较稳定，但是似乎作为新二线城市还略有不足。但是按照目前的潍坊的房地产发展情况来看，的确是二线城市的稳增模式。而且房价的稳增似乎并没有对租房市场有太大影响，调查的3天时限内，房天下租房房源数量就有很大变动，最高的时候单日上下浮动约200套。可见潍坊的租房市场还是十分活跃的。按照前几天公布的山东省工资水平排名，潍坊排在全省第三！人均月薪工资5568元！虽然上涨情况居全省最末，上涨幅约64元。虽然说按照调查结果和网上公布的统计数据来看，人均5568元的月薪算是比较准确的，但是这个工资数据毕竟还只是税前，实际结算下来，到手工资约为4500元左右。也有一部分调查对象选择了一些房屋年限

10、较老的房源，略微降低了生活质量，但是相对房租降低几近一倍，约为700元/月。目前很多一线城市的房租约占工资的50%，相比之下，潍坊的租房市场还是比较良性的。按照目前国际上的房价租售比公式（房价租售比单套月租总价。）计算，目前潍坊的房价租售比约为1:100，约为的国际标准线1:300的三分之一。如果租售比高于1:300，意味着房产泡沫已经显现。如果低于1:200，表明这一区域房产相对较大，后市看好。所以按照目前数据情况来看，潍坊的房地产市场还是比较健康的，而且预期会有不错的发展空间。三、估价对象最高最佳利用分析最高最佳利用分析是按照最高最佳利用原则，分析估价对象在法律上允许、技术上可能、财务上可

11、行并使其价值最大的合理、可能的利用。（一）估价对象是通过正常合法渠道开发的，其用途、规模、容积率、高度、形状、外观、朝向等建筑要素都已经过有关部门审批，并办理了产权证书，估价对象系合法房产；（二）估价对象现用途为住宅，其选用的建筑材料性能以及施工技术手段达到同类房地产的技术要求，且配套齐全完好；（三）从财务可行性方面分析，估价对象外部配套实施齐全，适宜目前使用，且能真实客观体现房地产的市场价值，经济上可行。从以上分析可以确定估价对象保持现实际用途是其最高最佳利用方式。四、估价方法适用性分析房地产估价常用方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等，估价过程中应根据估价对象的实际情况选择适合的估价

12、方法。比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；具体地说，比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例的成交价格进行处理后得到估价对象价值的方法。比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，例如住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等。估价对象规划用途用途为成套住宅，其同类房地产有较多交易，应选用比较法进行估价。收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值的方法；具体地说，收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值的方法。收益法适用的估价对象是收

13、益性的房地产，包括住宅、写字楼、商店、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）等。估价对象规划用途用途为成套住宅，有租金等经济收入，可以选用收益法进行估价。成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法；具体地说，成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值的方法。成本法适用的估价对象包括新近开发建设的房地产、旧的房地产、在建建工程等。估价对象为整栋建筑物的一部分，不可以假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设，其同类房地产有较多交易且有租金等经济收入，不选用成本法进行估价。假设开发法是根据估价对象的预期剩余开发价值

14、来求取估价对象价值的方法；具体地说，假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值的方法。假设开发法适用于具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，包括可供开发的土地、在建工程、可重新开发重新改造或改变用途的房地产。估价对象不具备开发或再开发潜力，不选用假设开发法进行估价。综上所述，本次选用比较法和收益法进行估价。比较法的估价技术路线：搜集当地房地产市场上近期内类似

15、房地产的若干交易实例，从中选取三个可比实例，建立比较基础，与估价对象进行比较，对其交易情况、市场状况和房地产状况进行综合分析和合理调整后，求得估价对象比较价值。收益法的估价技术路线：搜集社会上类似房地产出租价格，从中选出三个类似房地产租赁价格，采用比较法测算出估价对象的潜在毛租金收入，减去空置和收租损失，加上其他收入，再减去出租人负担的运营费用，求得其年净收益；最后根据有关资料，采用适当的报酬率，选用适宜的计算公式，求得估价对象的收益价值。5、 估价测算过程以2号楼1单元503室为例进行说明：（一）比较法1、搜集交易实例、选取可比实例估价人员经过对估价对象必要的市场调查，取得了同类房地产的交易

16、实例，经过分析比较后选择下列三个交易实例作为可比实例（所选交易实例价格内涵：面积为建筑面积，币种为人民币，与估价对象相符）。可比实例A：坐落于西湖御景，面积92平方米，所在层数15/176，单价5760元/平方米；可比实例B：坐落于西湖御景，面积100平方米，所在层数12/17，单价5500元/平方米；可比实例C：坐落于西湖御景，面积95平方米，所在层数10/17层，单价5810元/平方米。2、建立比较基础3个可比实例价值包含地下室，在财产范围方面与估价对象一致，不需进行调整。比较情况如下：比较项目估价对象可比实例A可比实例B可比实例C建立比较基础统一财产范围含地下一层储藏室含地下一层储藏室含

17、地下一层储藏室含地下一层储藏室统一付款方式设定为一次性付款一次性付款一次性付款一次性付款统一融资条件设定为常规融资条件下的价格常规融资条件下的价格常规融资条件下的价格常规融资条件下的价格统一税费承担设定为各付各税各付各税各付各税各付各税统一计价单位单价：元（人民币）/（建筑面积）单价：元（人民币）/（建筑面积）单价：元（人民币）/（建筑面积）单价：元（人民币）/（建筑面积）3、进行交易情况修正可比实例的成交价格均为正常价格，故不修正。比较情况如下：比较项目估价对象可比实例A可比实例B可比实例C交易情况设定为正常交易正常交易正常交易正常交易4、进行市场状况调整可比实例均为近期交易实例，近期市场状

18、况变化很小，故不修正。比较情况如下：比较项目估价对象可比实例A可比实例B可比实例C统一到价值时点2020年11月26日与价值时点接近与价值时点接近与价值时点接近5、进行房地产状况调整比较因素及调整系数如下：比较因素说明表估价对象及比较案例 比较因素估价对象实例一实例二实例三西湖御景西湖御景西湖御景西湖御景成交单价（元/）待估576055005810成交日期2020年12月2020年12月2020年12月价格内涵房地产范围整套住宅及其分摊土地使用权整套住宅及其分摊土地使用权整套住宅及其分摊土地使用权整套住宅及其分摊土地使用权付款方式正常一次性付款一次性付款一次性付款价格单位元/元/元/元/交易情

19、况交易情况正常正常正常正常市场状况交易日期2020年12月2020年12月2020年12月区位因素居住社区成熟度较成熟较成熟较成熟较成熟交通便捷度交通便利交通便利交通便利交通便利自然和人文环境状况环境较好环境较好环境较好环境较好公共设施完备程度生活较便利生活较便利生活较便利生活较便利基础设施条件七通一平七通一平七通一平七通一平实物因素建筑结构混合混合混合混合装修情况毛坯毛坯毛坯毛坯楼层5/1415/1712/1710/17朝向南北南北南北南北户型，面积适中适中适中适中建成年代2017 2017 2017 2017 权益完全产权完全产权完全产权完全产权房地产状况调整系数表估价对象及比较案例 比较

20、因素估价对象实例一实例二实例三成交单价待估576055005810成交日期100100100100价格内涵房地产范围100100 100 100 付款方式100100 100 100 价格单位100100 100 100 交易情况交易情况100100 100 100 市场状况交易日期100100 100 100 区位因素居住社区成熟度100100 100 100 交通便捷度100100 100 100 自然和人文环境状况100100 100 100 公共设施完备程度100100 100 100 基础设施条件100100 100 100 实物因素建筑结构100 100 100 100 装修情况1

21、00 100 100 100 楼层100 105 104 103 朝向100 100 100 100 户型，面积100 100 100 100 建成年代100 100 100 100 权益100 100 100 100 6、计算比较价值比较价值=可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数 计算过程和估价结果如下：估价对象及比较案例单位实例一实例二实例三一、成交单价元/576055005810二、成交日期年/月2020年12月2020年12月2020年12月三、建立比较基准后价格元/576055005810统一房地产范围后价格元/576055005810统一付款方式后价格

22、元/576055005810统一价格单位后价格元/576055005810四、交易情况修正后价格元/5760 5500 5810 交易情况修正系数100 100 100 五、市场状况修正后价格元/5760 5500 5810 市场状况调整系数100 100 100 六、房地产状况调整后价格元/5486 5288 5641 区位状况调整后价格元/5760 5500 5810 区位状况调整系数100 100 100 实物状况调整后价格元/5486 5288 5641 实物状况修正系数95 96 97 权益状况调整后价格元/5486 5288 5641 权益状况修正系数100 100 100 七、测

23、算结果总价元529,400.00 单价元/5470 （二）收益法1、选择具体估价方法选用报酬资本化法并选用全寿命模式。因潍城区住宅物业的出租市场较稳定，假定净收益每年不变，报酬率每年不变且大于零，收益期为有限年，计算公式：V= a/(r-g)1-(1+g)n/(1+r)n式中：V-收益价值A -年净收益 Y-报酬率n-收益期2、测算收益期建筑物剩余经济寿命估价对象房屋为钢混结构，耐用年限为70年。根据估价对象的施工、使用、维护和更新改造等状况并结合市场交易状况、类似建筑物收益周期等情况，确定其建筑物经济寿命与其耐用年限相近，故建筑物经济寿命取70年；估价对象建成时间为2017年，至价值时点已使

24、用3年，建筑物剩余经济寿命为67年。收益期估价对象为住宅，本次估价假定收益期与建筑物剩余经济年限一致，为67年。3、测算未来收益净收益=有效毛收入-运营费用有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入（1）潜在毛租金收入经过对周边房地产市场的调查，结合估价对象的特点，选取了三个类似出租交易实例作为可比实例，将估价对象与可比实例进行比较，对可比实例的交易情况，市场状况和房地产状况等方面与估价对象进行比较和修正，确定估价对象市场租金为17.61元/月.。可比实例A可比实例B可比实例C坐落西湖御景西湖御景西湖御景租金价格（元/.月）13.0415.7611.96区位状况修正100/10010

25、0/100100/100权益状况修正100/100100/100100/100实物状况修正100/100100/100100/100比较价值（元/.月）13.0415.7611.96估价对象租金价格（元/.月）13.59说明三个可比实例，区位状况相近、修正后价格差异不大，因此取其简单算术平均值租约限制本次估价不考虑租约限制对估价结果的影响，采用市场租金进行测算。租赁面积确定上述调查得到的市场租金是以产权登记的建筑面积计算的，从而估价对象可出租面积亦以产权登记的建筑面积为准，其可出租面积比率为100%。（2）空置和收租损失空置和收租损失为估价对象空置的面积以及已出租的面积因拖欠租金造成的收入损失

26、，一般按照潜在毛租金收入的一定比例估算。经现场调查，潍坊市高新区住宅物业租赁市场平均空置率在5%左右。估价对象周围人流密集，居住氛围好，该区域内物业租赁情况良好，考虑估价对象实际情况，取空置率为5%。一般在租赁合同中，欠交租金在一个月以上为违约。估价对象租赁情况较好，几乎没有欠租的情况，确定收租损失率为0%。空置和收租损失=潜在毛租金收入（平均空置率+平均收租损失率） =（13.5912）（5%+0%）=8.15元/年.（3）有效毛收入年有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入=13.59*12-8.15=154.89元/年.（5）运营费用一般出租型物业运营费用包括房产税等税费、房

27、屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费、出租人提供的物品折旧费等。根据市场调查确定各项费用如下：房产税等税费：包括房产税、增值税、城建税及教育费附加等，一般由承租人负担，本次估价取零；房屋保险费：估价对象为商业房，租金中不包含本项费用，本次估价取零；物业服务费：一般由承租人负担，本次估价取零；管理费用：估价对象为商业房，本次估价取零；维修费：一般由承租人负担，本次估价取零；水电费：一般由承租人负担，本次估价取零；出租人提供的物品折旧费：一般不提供，本次估价取零；其他费用：房屋出租中可能涉及的一些费用，如手续费、无规定缴纳标准或无法预见的费用。考虑估价对象实际情况，其他费用取0。 综上所述，本次估价运营费用取0。（6