最新房地产营业税税收政策教案

1、1 / 352010年最新房地产、建筑业营业税税收政策讲义政策第一节 新营业税暂行条例及其细则一、营业税条例修订的要紧内容（一）调整了纳税地点的表述方式。（二）删除转贷业务差额征税规定。（三）删除税率表中征税范围一栏。（四）将纳税申报期限延长至15日。二、新条例、细则涉及建筑、房地产业营业税新规定（一）“视同销售”新规定：1、旧细则第四条规定：（1）转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无 偿赠与他人，视同销售不动产。（2）单位或个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其 自建行为视同提供应税劳务。2、新细则第五条规定：2 / 35纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为： （1）

2、单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位 或者个人；（2）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其 所发生的自建行为；（3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。3、新旧变化。（1）调整了视同销售的范围。转让“有限产权”或“永久使用 权”不再视同销售； 增加了“个人将不动产或者土地使用权无偿 赠送其他单位或者个人”视同销售的规定。（2）增加了兜底性条款“财政部、国家税务总局规定的其他 情”。（二）“混合销售”新规定：1、旧细则规定：第五条 一项销售行为假如既涉及应税劳务又涉及物资， 为混合 销售行为。从事物资的生产、批发或零售的企业、企业性单位及 个体经营者的混合销售行为，

3、视为销售物资，不征收营业税；其他单位和个人的混合销售行为， 视为提供应税劳务， 应当征收营 业税。纳税人的销售行为是否属于混合销售行为， 由国家税务总局所属 征收机关确定。3 / 352、新细则规定：第六条一项销售行为假如既涉及应税劳务又涉及物资， 为混合 销售行为。除本细则第七条的规定外，从事物资的生产、批发或 者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为， 视为 销售物资，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视 为提供应税劳务，缴纳营业税。百 行 会计 网,税务筹划专家 第七条纳税人的下列混合销售行为， 应当分不核算应税劳务的营 业额和物资的销售额， 其应税劳务的营业额缴纳营

4、业税， 物资销 售额不缴纳营业税； 未分不核算的， 由主管税务机关核定其应税 劳务的营业额：（1）提供建筑业劳务的同时销售“自产物资”的行为（2）财政部、国家税务总局规定的其他情形。3、新旧变化（1）新细则第七条明确规定“提供建筑业劳务的同时销售 自产物资的行为”， “应当分不核算应税劳务的营业额和物资的 销售额， 其应税劳务的营业额缴纳营业税， 物资销售额不缴纳营 业税”。_百 行 会 计网,会计实务专家（2）增加了兜底条款“财政部、国家税务总局规定的其他（应 分不核算应税劳务营业额和物资销售额的）情形。4 / 354、案例分析：【例11】某公司要紧从事防盗门窗销售业务。2009年与某房地产

5、开发公司签订销售、 安装协议。 约定共计为房地产公司某开 发项目安装防盗门1200户，每户金额（含安装费）1000元，合 同总金额为1200000元。该种防盗门市场销售价格800元，成本 价为700元。分析：该公司要紧从事防盗门窗销售业务，依照营业税暂行条 例实施细则第七条规定，其混合销售行为应分不缴纳增值税、 营业税。应纳增值税=1200000（1+17%X17%- 1200X700X17%=174358.97-142800=31558.97元应纳营业税（1000-800）X1200X3%=7200元【例12】某建筑公司，负责为某工厂建设一座大型厂房。工 程施工合同总造价45000000元，

6、其中含土建工程款21000000元， 钢结构安装工程款500万元，钢结构设备款19000000元。所需 钢结构设备全部为建筑公司本身制造的、 能够单独对外销售的成 型设备构件。该部分设备可抵扣进项税额为2500000元。分析：该建筑公司主营业务应为建筑安装。依据营业税暂行条 例实施细则第七条，其混合销售业务应分不处理。营业税应税劳务应纳营业税=(4500000019000000)X腎780000元5 / 35应纳销售物资增值税=19000000(1+17%X172500000=260683.76元5、【相关链接：“自产物资”的概念】物资，是指可供出售的物品。 既包括有形物品， 如：钢结构设备、

7、 水泥制品、其他建材等等；也包括无形物品，如：电、热、气等 等。判不企业使用的是否为“自产物资”要紧应注意以下两点：(1)是否符合物资的特点：自产物资， 是指企业利用自身技术与各种资源， 自己生产的可供 出售的物品。 自产物资也是物资的一种， 应该具备一般物资差不 多特点：第一、通过企业的加工制造过程，所生产的物品与原来 用于生产的原材料物品在形态、 性能各方面都发生了变化； 第二、 产品本身的价值，既包含了物料消耗价值，也包含了人工价值；第三、能够单独作为一种产品对外销售。（2）加工过程是否属于“生产过程”：判不建筑企业使用的原材料是属于外购材料依旧“自产物资” 关键在于区分加工过程是属于“

8、生产过程”，依旧“施工过 程”。假如加工过程是生产过程，则属于使用“自产物资”；假 如加工过程属于“施工过程”则属于使用“外购材料”。（三）“兼营业务”新规定：6 / 351、旧细则规定：第六条 纳税人兼营应税劳务与物资或非应税劳务的， 应分不核 算应税劳务的营业额和物资或者非应税劳务的销售额。 不分不核 算或者不能准确核算的， 其应税劳务与物资或者非应税劳务一并 征收增值税，不征收营业税。2、新细则规定：第八条纳税人兼营应税行为和物资或者非应税劳务的， 应当分不 核算应税行为的营业额和物资或者非应税劳务的销售额， 其应税 行为营业额缴纳营业税， 物资或者非应税劳务销售额不缴纳营业 税；未分不

9、核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。3、新旧对比：旧细则规定：“不分不核算或者不能准确核算的，其应税劳 务与物资或者非应税劳务一并征收增值税， 不征收营业税”。 新 细则只规定：“未分不核算的，由主管税务机关核定其应税 行为营业额”；不再强求一并征收增值税。4、案例分析：【例13】某建筑公司主营业务为建筑安装，同时还从事建材 销售和建筑工程机械修理业务。2009年总的收入68000000元， 统一计入一个7 / 35科目“经营收入”中。 经地税机关审核， 建安收入 为50000000元，建材销售业务收入15000000元，修理修配业务 收入为300万元。假定建材销售与修理修配所适用的增

10、值税税率 相同，均为17%，增值税扣除项目金额为2550000元。分析：该企业的经营行为属于兼营行为。依照营业税暂行条例 实施细则第八条规定： “纳税人兼营应税行为和物资或者非应 税劳务的，应当分不核算应税行为的营业额和物资或者非应税劳 务的销售额， 其应税行为营业额缴纳营业税， 物资或者非应税劳 务销售额不缴纳营业税； 未分不核算的， 由主管税务机关核定其 应税行为营业额。应纳营业税=50000000X3%1500000元百行 会 计 网财会人员的好帮手应纳增值税=(15000000+3000000) - (1+17%X17% 2550000=65384.62元5、【相关链接：“混合销售”与“兼营”的区不】(1)混合销售与兼营的概念1混合销售是指一项销售行为既涉及“营业税应税劳务