基准地价系数修正法案例

1、基准地价系数修正法案例1估价对象情况某省某市主要商业街有一待估面积为2000m2的商业用途土地（具体区域因素、个别因素不列）。其出让时间为1998年1月1日出让年限为40年，开发程度为三通一平，宗地容积 率为1.5,现要评估该宗地在估价基准日2002年1月1日价格。该宗地属市区商业二级地段，该市二级地段商业用途基准地价为7000元/ m2 （开发程度为三通一平，标准容积率为 1）。基准地价公布时间为 1996年1月1日。该市商业基准地价修正系数和修正系数说明见表1、表2和表3。表1某市商业服务用地修正系数说明表影响因素优较优一般较劣劣商 业 繁 华 条 件企业经营类别首饰咼档 服装家电服装 饮

2、食日用百货 理发副食店等基本生活 用品企业职工总数（人）> 40025040015025080 150W 80距商业中心距离W R/2> R/2且W R> R 且W 2R> 2R 且W 4R> 4R交 通 状 况距公交车站距离 （米）< 1001002002003003005005001000公交车站车流里 （辆/小时）> 3015 3081558V 5距火车站距离 （千米）W 1122334> 4距汽车站距离 （千米）W 1122334> 4宀 宗地条件宗地临街门面宽 度（米）> 8482412V 1宗地形状形状好形状良好形状规则形

3、状不良形状差宗地自身深度距 离（米）v 33779912> 12容积率:43210.5 0.9V 0.5宀 宗 地 临 街 道 路道路级别（米）20 4010 20710V 7无人行道宽度（米）> 5351.5 31 1.5V 1区域交通管理规疋无限制货车禁行货车禁行 其他车不 能停放汽车行道不能停放限制机动 车通行宀 宗 地 外 界 环 境周围土地利用类型商业用地住宅生活 用地市政小道公共建筑工业仓储交通用地园林风景 其他用地未来地规划用途商业用地住宅生活 用地公共事业教育卫生机关用地工业交通 用地影响因素优较优一般较劣劣商 业 繁 华 条 件企业经营类别157.50-3.75-

4、7.0企业职工总数（人）15.47.70-3.85-7.7距商业中心距离11.85.90交 通 状 况距公交车站距离（米）43210公交车站车流里（辆/小时）3.81.80-0.9-1.8距火车站距离（千米）5.74.282.851.430距汽车站距离 （千米）5.74.282.951.430宀 宗地条件宗地临街门面宽 度（米）52.50-2.5-5宗地形状2.51.250-1.25-2.5宗地自身深度距 离（米）10.50-0.5-1容积率7.33.670-3.67-7.3宀 宗 地 临 街 道 路道路级别（米）2.41.20-1.2-1.4人行道宽度（米）420-2-4区域交通管理规疋21

5、0-1-2宀 宗 地 外 界 环 境周围土地利用类型7.63.80-3.8-7.6未来地规划用途73.50-3.5-7表3商业用地容积率修正系数表容积率0.70.81.01.21.52修正系数0.850.91.01.51.21.3表4期日修正系数表日期1996.1.11997.1.11997.1.11999.1.12000.1.12001.1.12002.1.1地价指 数1001021051091121131152 估价要求用基准地价修正法评估该宗地于2002年1月1日的地价。3 估价过程(1)确定对应基准地价通过查对基准地价， 确定待估宗地属商业用途二级地，其对应的基准地价为 7000元/

6、m2 (开发程度为三通一平)。(2 )确定宗地地价评估的修正系数根据宗地区域、个别因素条件，对照修正系数说明表中各项指标，确定各子因子情况从上到下依次为：一般、一般、一般、优、较优、一般、较劣、优、一般、较优、较优、一般、一 般、较劣、一般、一般。则根据修正系数表，具体计算出宗地宗修正系数：K = 17.25%(3) 确定待估宗地适用年期修正系数Y = 0.953(4) 确定期日修正系数日期1996.1.11997.1.11998.1.11999.1.12000.1.120001.1.12002.1.1地价指数100102105109112113115则期日修正系数：T = 115/100 = 1.15(5) 确定容积率修正系数待估宗地容积率为 1.5，本基准地价标准容积率为1。查商业用的容积率修正系数表，则Kij = K i/Kj = 1.2/1