凌云尚都项目策划

1、u首先，非常感谢各位老师能够给予我们这次展示的机会，我们将本着客观、学习态度，在有限时间内，从思路上进行大致的讲解。u方案整体结构如下：项目周边状况分析项目土地项目土地性质调查性质调查项目周边项目周边环境调查环境调查项目交通项目交通条件调查条件调查项目配套项目配套调查调查项目土地性质调查项目土地性质调查项目周边项目周边环境调查环境调查地块周地块周边小区边小区景观及景观及环境环境项目交通项目交通条件调查条件调查交通现状交通现状项目交通项目交通规划规划盘龙大道、渝黔高速、南滨路、大佛寺大桥、朝天门大桥、慈母山隧道多路公交线路东水门大桥、寸滩铁路大桥、南山隧道、两江隧道、新增快速道、轻轨等宏观环境资

2、料显示，中国的投资行业将继续火爆，而西部地区仍将作为投资者的首选。全国看西部，西部看重庆，作为西部第一大城市，当然是各投资者的上上之选。而房地产业作为一大支柱性产业也必将继续受到各投资者的青睐，重庆的房地产市场不可能萧条。从国家经济政策看，国家的意图在于规范房地产行业而不是打压房地产行业，今年房地产价格走势明显要平稳的多。市场状况市场状况项目周边楼盘还比较少房地产产品较单一该CBD对住宅的需求亦不可小觑升值潜力极大，将吸引大批投资者进入总体来说应该是供略小于求价格状况价格状况南岸区价格走势图南岸区价格走势图弹子石价格走势图弹子石价格走势图价格状况价格状况主要为周边各大商业中心的高收入人群及投资

3、商，主要为企业家、白领和各行业成功人士。年龄一般在四十岁以上，多为理智型、沉默寡言型、盛气凌人型或感情冲动型中低档住宅客户多为周边各地的上班族、有车族及本地老居民。年龄大部分集中在三十至四十五岁之间（本地回居的除外），多为理智型、犹豫型、小心谨慎型中高档住宅都是有名无实，基本为空白。 PS：项目项目SO(优势机会优势机会)组合导向分析组合导向分析利用机会放大优势利用机会放大优势地块拥有打造中高档项目的优势；目前项目所在地房地产市场缺乏专做某一人群的项目；居民可支配收入增加，购买高品质房子的意愿强烈。从规划着手塑造项目品质，走差异化市场战略，以品质赢得市场项目项目S SW(W(优势劣势优势劣势)

4、 )组合导向分析组合导向分析扬长避短扬长避短区域的价值感不强，周边道路情况以及民房，影响项目的整体形象；周边的市政及生活配套还相当匮乏，居住及商业环境还不成熟。若采用常规居住类开发模式将面临大盘与低端项目夹击的市场格局，市场前景堪忧。项目项目O+TO+T（机会（机会+ +威胁）组合导向分析威胁）组合导向分析大处着眼小处着手大处着眼小处着手国家政策威胁具有一定的不确定性和不可控性，它对地产开发影响具有普遍意义，就弹子石市场而言由于地产开发起步较晚，区域处于发展阶段，项目周边环境及道路设施形象欠佳，其改建尚需要一定的时间。借势营销，抓住未来升值潜力及特色，提升片区竞争力和价值感。走品质之路，跳出同

5、质化竞争。重点做好“内秀”。项目附近项目附近供给状况供给状况混杂混杂高端价高端价位太高位太高竞争并竞争并不算激不算激烈烈契机中低端中低端品味不品味不足足从项目所在地看所以，我们的定位：实行全面品质管理是实行全面品质管理是项目成功的关键项目成功的关键做好情感营销和情景体验做好情感营销和情景体验服务是提升项目附加值的服务是提升项目附加值的有效手段有效手段 立足弹子石立足弹子石放眼重庆市放眼重庆市 树立品牌价值树立品牌价值 树立个性，形成差异化的竞树立个性，形成差异化的竞争优势争优势这就需要我们：案名经过综合考虑，我们给本项目命经过综合考虑，我们给本项目命名为：名为：凌凌 云云 尚尚 都都财富积累阶

6、段，有足够的经济实财富积累阶段，有足够的经济实力；力；追求健康高品质生活，对住宅小追求健康高品质生活，对住宅小区绿化、文化、档次比较在意；区绿化、文化、档次比较在意；消费叫理性，生活态度非常积极，消费叫理性，生活态度非常积极，希望获得他人的认可，重视家庭希望获得他人的认可，重视家庭观念及子女成长；着重居家品质、观念及子女成长；着重居家品质、生活环境等；对新生事物的接受生活环境等；对新生事物的接受能力较强。能力较强。年龄主要集中在年龄主要集中在30453045岁；岁；家庭结构为处于满巢期的三口家庭结构为处于满巢期的三口之家；之家；来源区域主要集中在来源区域主要集中在“金三角金三角”地区；地区；工

7、作稳定，家庭年收入较高，工作稳定，家庭年收入较高，非顶富阶层，多为二次以上置非顶富阶层，多为二次以上置业。业。物理物理层面层面心理心理层面层面目标客户群定位目标客户群定位白领精英阶层白领精英阶层年龄主要集中在年龄主要集中在30453045岁，主要来源于周边岁，主要来源于周边具备一定经济基础，经过多年打拼，想要一具备一定经济基础，经过多年打拼，想要一个品质温馨的家个品质温馨的家第二部分：第二部分：经济分析经济分析项目类比皓晖香雨蓝苑价格=8600*100/105*100/100*100/100*100/95*100/105*100/100*100/958557元/平方米项目类比国际社区观园价格=

8、8500*100/100*100/105*100/105*100/95*100/100*100/102*100/958375元/平方米则，本项目类比平均价格=8557*40%+8375*60%=84428442元/平方米（其中，因为以国际社区对比为主，皓晖香雨蓝苑对比为辅。）第三部分：第三部分：营销思路营销思路品牌的力量品牌的力量借借 势势 政政 府府优优 势势 整整 合合 适适 时时 高高 调调市场特征客户群特征总体处于上升期房地产市场健康良性，还存在很大的上升空间，中高档项目销售情况总体良好，市场具有一定承受力且价格具有攀升潜能较为理性购置物业谨慎区位、项目反复对比户外媒体举例户外广告牌户外媒体举例罗马旗户外媒体举例站牌户外媒体举例大型商场（黄金位置）的展板或多媒体展示户外媒体举例立牌：吸引过路人流注意，为看楼者指引方向。户外媒体举例看房车及车身广告户外媒体举例互联网广告销售蓄势期销售蓄势期持销后续期持销后续期开盘强销开盘强销期期项目导入项目导入期期阶段性投放重视“活动营销”（传统媒体配合），它是最具有杀伤力和时效性的传播模式，鉴于重庆地区规模较大，建议“活动营销”有计划有顺序的进行；PS：在前期，传统媒体应该采用井喷式媒体投放策略，集中爆发，在短时