琼海市农村宅基地改革试点管理实施办法

1、琼海市农村宅基地改革试点管理实施办法（征求意见稿）第一章 总 则 第一条 为推进琼海市农村宅基地制度改革，完善宅基地管理制度，促进农村土地节约集约利用，改善农村人居环境，根据中华人民共和国土地管理法、中共中央 国务院关于支持海南全面深化改革开发的指导意见（中发201812号）、关于规范农村宅基地审批管理的通知（农经发20196号）、海南省农村宅基地管理试点办法和琼海市农村土地制度改革试点工作实施方案（海自然规办201955号）等法律法规及相关政策规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条 本市行政区域内实施农村宅基地制度改革试点的，适用本办法。 第三条 本办法所称农村宅基地，是指农村村民用于建造

2、住宅及其生活附属设施的集体所有土地。农村宅基地界线范围为村民实际建造房屋及附属生活设施的现状范围。庭院经济用地和村庄公共设施用地不列入宅基地范围。第四条 农村宅基地权能分为所有权、资格权和使用权三种形式。宅基地所有权归属农民集体所有。本办法所称宅基地资格权，是指依法向农村集体经济组织申请使用宅基地的成员资格。宅基地资格权原则上由所属农村集体经济组织的成员享有。本办法所称宅基地使用权，是指根据本办法，通过分配、继承、租赁、购买、置换等方式依法获取的，对宅基地的占有、使用的权利。第五条 农村宅基地管理坚持“土地公有制性质不变、耕地红线不突破、农民利益不受损”三条底线的原则。第六条 市人民政府负责本

3、市行政区域内的宅基地管理，由市农业农村部门、自然资源和规划部门按职责实施。市农业农村部门负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查；参与编制国土空间规划和村庄规划。市自然资源和规划部门负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排乡村建设用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农转用审批相关手续。市农业农村部门、市自然资源和规划部门建立部门协调机制，信息共享互通，按各自职责指导镇人民政府做好农村宅基地审批和建房规划

4、许可工作。市住建、公安、民政等部门、镇人民政府、村集体经济组织或村（居）民委员会按照各自职责，共同做好宅基地管理工作。第二章 宅基地管理 第七条 市人民政府应当依法组织编制村庄规划，根据农村人口数量和增长趋势、宅基地现状和使用标准等情况，合理确定农村居民点的数量、布局、范围和用地规模，鼓励发展中心村及集镇建设，统筹农村公益事业、基础设施、生态和生产生活用地需求，改善农村村民居住环境和条件。第八条 宅基地选址应当符合琼海市总体规划和村庄规划。坚持节约、集约用地原则，新建住宅应当充分利用原有的宅基地和村内空闲地。引导农民通过集中统建、多户联建等方式逐步向规划的居民点集中。对规划的集中居民点，市人民

5、政府应当安排必要的资金，用于基础设施和公共服务设施建设。严禁占用永久基本农田和公益林，不得在地质灾害隐患点选址建房。第九条 宅基地占用农用地应纳入年度计划。市用于城乡建设占用农用地的年度计划指标中，应增设一定比例的农村宅基地占用农用地的计划指标。第十条 各镇根据农村村民住宅建设的实际需要，于每年年初一次性向市申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后由镇按户逐宗批准供应宅基地。第十一条 农村村民一户只能拥有一处划拨宅基地，每户用地不得超过175平方米。少数农村村民住宅建设分散、主房与其他附属设施用地不在一处，且合计用地面积不超规定标准的，可按一处划拨宅基地认定。禁止城镇居民购买农村宅基地，禁止利

6、用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆等房地产项目。第十二条 使用宅基地建房应当依法办理规划和用地审批手续。禁止非法占用土地建设住宅。第三章 宅基地审批及登记第十三条 符合下列条件之一的，农村村民可以申请宅基地：（一）本村农村集体经济组织成员、符合达到法定婚龄或者已依法登记结婚的立户条件且无宅基地的；（二）因土地征收、实施村镇规划或者村庄改造等拆迁、搬迁需要重新安排宅基地的；（三）经鉴定因自然灾害等不可抗力原因导致宅基地不能使用的；（四）现有房屋已成危房或者户人均居住建筑面积不足20平方米、住房困难，需要拆除旧房、异地新建房屋，且同意退还现有宅基地的；（五）法律、法规规定的其他情形。对前款第（一）

7、项立户条件以外的情形，确需以户申请宅基地的，可提交村（居）民代表会议集体讨论决定，经镇人民政府审核后公示认定。第十四条 本办法第十三条所称农村集体经济组织成员，是指户籍在本村的居民，在该集体经济组织生产或生活，并与该集体经济组织发生权利、义务关系的人。农村集体经济组织成员资格按照琼海市农村集体经济组织成员资格认定指导性意见的具体规定及程序进行认定。第十五条 具有下列情形之一的，申请宅基地不予批准：（一）非本集体经济组织成员申请宅基地的；（二）宅基地选址不符合琼海市总体规划和村庄规划的；（三）申请的宅基地已纳入征地范围且征地方案已经批准的；（四）申请人在户籍所在本村或者其他村内已享有一处划拨宅基

8、地，拒绝签订原有宅基地退旧协议，再申请宅基地合计面积超175平方米的；（五）申请人将原有宅基地上房屋出卖、出租、赠与他人或者改为非生活居住用途后，再申请宅基地的；（六）申请人继承房屋所取得宅基地面积已经达到或者超过宅基地限额标准的；（七）申请的宅基地土地所有权有争议的；（八）申请人违法违章建房未处理结案的；（九）其他不符合申请宅基地情形的。第十六条 有下列情形之一的，报经原批准机关批准，可以注销其不动产权证或有关批准文件，由村集体收回宅基地使用权：（一）自批准宅基地之日起满两年未动工建设的（特殊情况经批准延期的除外）；（二）未履行批新退旧协议的；（三）骗取批准或非法转让宅基地的；（四）法律、法

9、规规定应收回宅基地使用权的。第十七条 宅基地按以下程序审批：（一）申请与初审。宅基地申请人应以户为单位向农村集体经济组织提交宅基地和建房（规划许可）书面申请及相关材料。农村集体经济组织应根据村庄规划和有关规定，对申请人的条件进行初审，并对宅基地位置进行初选。（二）表决与公示。农村集体经济组织受理申请后，应提交村（居）民会议或村（居）民代表会议表决。经会议三分之二以上村（居）民（或户代表）同意的，应将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本村（居）民小组范围内进行公示，公示期不得少于5日。（三）审核与测量。农村集体经济组织经公示无异议的，报村（居）民委员会审核。经村（居）民委员会审

10、核后，由农村集体组织报镇人民政府。镇人民政府应组织相关工作人员实地测量核查拟用地是否符合规划条件及核对确定其现状地类等，并对申请人资格条件进行审核。（四）审批与公告。镇人民政府经审核符合条件且属于其审批权限范围内的，予以审批，并同步核发乡村建设规划许可。涉及占用永久基本农田以外的农用地或未利用地的，由镇人民政府呈报市自然资源和规划部门审查。市自然资源和规划部门在审查过程中，应书面征求市农业农村部门意见。符合条件的，市自然资源和规划部门按规定办理农转用审批手续。镇人民政府依农转用审批文件办理宅基地审批并同时核发乡村建设规划许可。宅基地申请经镇人民政府审批后，由属地镇人民政府在村集体公共场所进行公

11、告，公告期不得少于7日。镇人民政府要建立宅基地用地建房审批管理台账，负责对宅基地实行动态管理，有关资料归档留存，并及时将审批情况报市农业农村、自然资源和规划等部门备案。第十八条 农村村民宅基地使用权和房屋所有权实行登记颁证制度。经镇政府审批的宅基地公告期间无异议或异议不成立的，申请人持审批材料向市不动产登记机关申请办理宅基地使用权的不动产权登记。房屋建成后应当按有关规定申请办理房屋所有权的不动产权登记。第十九条 农村村民建房，应当严格按照批准的宅基地范围、面积、规划层数、高度及质量标准进行施工，不得擅自变更或扩大建设。第二十条 宅基地使用权人建设住宅应当自取得规划许可证之日起1年内实施住宅建设

12、，逾期不建设且未申请延期的，规划许可证无效。第二十一条 利用宅基地建设住宅，应当与自然环境相协调，新建住宅高度应当符合我省有关规定。市人民政府可以根据当地民族风格、地方特征、时代特色等组织编制本地区住宅通用设计图集或者标准设计图集，向建设单位和个人无偿提供，鼓励推广应用。第四章 宅基地有偿使用第二十二条 有下列情形之一的，可结合实际实行宅基地有偿使用：（一）宅基地使用面积超过175平方米的超出部分面积；（二）“一户多宅”合计用地面积超过175平方米的超出部分面积；（三）非本集体经济组织成员通过继承、受赠房屋或其他方式合法占有的宅基地；（四）本集体经济组织成员因继承、受赠房屋或其他合法方式使用的

13、宅基地，与原有宅基地合计面积超过175平方米的超出部分面积。集体经济组织根据集中调整用地或“空心村”整治用地等集体建设用地管理成本，探索新批准宅基地实行有偿分配使用。探索建立本市农民跨集体经济组织有偿使用其他集体的建设用地建设住房制度。宅基地有偿使用年限由集体经济组织确定，但最长不得超过70年。第二十三条 宅基地有偿使用按以下程序进行：（一）签订宅基地有偿使用协议书。由集体经济组织与宅基地使用人签订宅基地有偿使用协议书，协议应包括有偿使用者的姓名、面积、收费标准、收费额度、收取方式等内容，并张榜公布。（二）收取有偿使用费。有偿使用费由集体经济组织负责收取，缴入银行专户。（三）费用账务审核管理。

14、有偿使用费实行村账镇管，集体经济组织应将账务情况报镇政府备案，并向村民公开收支明细，属地镇政府应对农村宅基地使用费进行审计监督。第二十四条 宅基地有偿使用费按照由省自然资源和规划厅发布执行的琼海市农村集体建设用地基准地价的40%进行核算（农村宅基地落在城镇基准地价覆盖范围内的，参照所处位置住宅用地的城镇基准地价的40%进行核算，如一个村涉及到两个或多个城镇基准地价片区的，则按照较低基准地价的40%对全村进行核算），作为应补缴有偿使用费标准。本办法实施过程中基准地价调整的，按调整后的价格执行。拒缴有偿使用费的，在土地征收补偿中只按175平方米进行补偿，该宅基地或农房超标准占用部分不纳入补偿范围。

15、第二十五条 对因历史原因形成超标占用宅基地的有偿使用收取应结合村庄规划区别对待：（一）1982年2月13日前已建的房子，已按实际占地面积进行确权登记发证的，不收取有偿使用费。未进行确权发证的，在提供相关证据材料予以证明并经集体经济组织确认，且公告无异议后，补办确权登记颁证手续的，不收取有偿使用费，否则按照本条第一款第（二）项规定收取有偿使用费；（二）1982年2月13日至1999年9月24日建房占用的宅基地已按实际占地面积进行确权登记发证的，不收取有偿使用费。未进行确权发证的，在提供相关证据材料予以证明并经集体经济组织确认，且公告无异议后，在175平方米范围内办理宅基地使用权证。对于超过175

16、平方米的部分用地，在符合琼海市总体规划的前提下，经使用人申请并向本集体经济组织补缴清该部分宅基地的有偿使用费后可颁发宅基地使用权证，并在该宅基地证书附记中备注超出部分用地的有偿使用费缴纳信息，补缴费用按本办法第二十四条规定应补缴有偿使用费标准的50%核算；（三）1999年9月24日至本办法颁发实施前已建房（认定违法的除外）占用宅基地已按实际占用面积进行确权登记发证的，不收取有偿使用费。未进行确权发证的，在提供相关证据材料予以证明并经集体经济组织确认，且公告无异议后，在175平方米范围内办理宅基地使用权证。对于超过175平方米的部分用地，在符合琼海市总体规划的前提下，经使用人申请并向本集体经济组

17、织补缴清该部分宅基地的有偿使用费后可颁发宅基地使用权证，并在该宅基地证书附记中备注超出部分用地的有偿使用费缴纳信息，补缴费用按本办法第二十四条规定应补缴有偿使用费标准的100%核算；（四）本办法颁发实施后，所有建房已颁发宅基地使用权证的宅基地，拆除重建报建的，严格按照“一户一宅”规定标准宅基地面积执行。对超出规定面积的宅基地未退还集体的，经使用人申请并向本集体经济组织补缴清该部分宅基地的有偿使用费后，按规定办理宅基地使用权证变更登记，补缴费用按本办法第二十四条规定应补缴有偿使用费标准的100%核算。本办法颁布实施后，新建房用地仍超标准或违规占地建房的，按违法占地和违法建设认定，并依据相关规定进

18、行处置。第二十六条 宅基地有偿使用费按使用年限进行缴纳。在未缴清全部费用之前，不得按已缴费及其所占应缴总额费用的比例分期颁发使用权证。超过规定时间不缴宅基地有偿使用费的，每延期一日，按有偿使用费1的比例累计加收滞纳金。拒缴滞纳金，宅基地被征收的，集体经济组织应在征地补偿款中扣除累计拒缴的滞纳金数额之后予以分配。第二十七条 本集体经济组织的精准扶贫建档立卡对象、低保户、五保户等，经过村（居）民会议或村（居）民代表会议集体讨论同意后，可以实行缓缴、减缴或免缴。第二十八条 宅基地有偿使用费归集体经济组织所有，主要用于村内基础设施和公益事业建设、村内贫困户帮扶、土地复垦及宅基地有偿退出回购等。第五章

19、宅基地退出第二十九条 农村宅基地退出是指宅基地使用权人将宅基地退回集体经济组织的行为。宅基地退出包括宅基地自愿有偿退出和无偿退出两种方式。第三十条 对一户多宅、超占面积、华侨离乡及农民进城务工等原因造成宅基地及住宅闲置，根据本人意愿及村集体民主决策，实行有偿退出。宅基地有偿退出的补偿标准可根据现行基准地价，由集体经济组织根据实际情况与宅基地使用权人协商确定或者委托有资质的评估机构评估确定。宅基地有偿退出的补偿费用，经集体经济组织依照中华人民共和国村民委员会组织法的相关规定进行集体表决后，可从宅基地有偿使用费中列支。第三十一条 对村内无主、绝亡户的宅基地或房屋，经集体经济组织公示3个月无异议的，

20、由农村集体经济组织无偿收回。第三十二条 宅基地退出按下列程序进行：（一） 宅基地使用权人申请 1.使用权人持户口簿、身份证、退出宅基地的不动产权证书、现有居住场所证明及享有退出宅基地使用权利成员书面意见等相关材料，向集体经济组织提出宅基地退出申请；2.在城镇已有固定住房，原有宅基地全部退出，且不再回农村建房的，需提供商品房购买合同或房屋所有权证，以及永久放弃宅基地使用权承诺书。（二）村组审核经审核符合退出条件的，在集体经济组织进行公示后，由申请人与集体经济组织签订宅基地退出协议，由村（居）委会报镇人民政府审批。（三）镇审批镇人民政府对村（居）委会上报的相关资料进行审查后，组织专门人员同村组，对

21、退出的宅基地进行实地测绘确认，批准后报市自然资源和规划、农业农村部门备案，并按规定办理宅基地使用权转移登记。第三十三条 退出收回的宅基地，统一由农村集体经济组织调配安排使用，首先预留一定面积用于宅基地，其余可按村庄规划用于发展农村二、三产业或组织复垦。第三十四条 原宅基地使用权人退出宅基地进城落户后，按照城镇居民相关政策进行管理，并享受相关政策待遇。符合条件的，可租住本市公共租赁住房，购买政府政策性住房。相关部门不得将退出宅基地使用权作为村民进城入户的条件。第六章 宅基地使用权流转第三十五条 农村宅基地使用权流转，是指在保持土地所有权不变的前提下，依法取得的宅基地使用权可通过转让、出租、赠与、互换等方式在本集体经济组织内部流转。探索在本市范围内开展农村宅基地使用权流转。第三十六条 宅基地使用权流转应具备以下条件：（一）符合琼海市总体规划和村庄规划；（二）宅基地使用权权属明晰；（三）转让流转宅基地后在农村或城镇仍有合法住所，能保障基本居住需要；（四）受让人、承租人、受赠人应为在本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的人员。第三十七条 宅基地使用权流转的，按以下程序办理：（一）申请。宅基地流转双方必须同时向村集体经济组织申请，经村（居）民会议或村（居）民代表会议同意后，由村集体经济组织将申请流转双方的相关信息在本集体经济组织内部公示7日，无异议的，报村（居）民委员