赴广东猎德村考察城中村改造情况报告

1、赴广东猎德村考察城中村改造情况报告2010 年 3 月 4 日， XX区副区长、 XX街道办党工委书记XXX率领 XX 街道、区相关职能部门和相关村负责人组成考察团，赴广州市猎德村和深圳市大冲村考察学习城中村改造经验和做法。本人也参加了考察学习，现将有关考察情况整理如下，供大家借鉴参考。广州猎德村改造一、基本情况猎德村属广州市天河区，位于珠江新城中央商务区。全村总人口 7800 多人，约3000 户，改造前集体经济总收入约5000 万元。猎德村是广州市城中村整体改造的试点，纳入改造的总用地面积约 25 万平方米， 改造前地上现状建筑物约60 万平方米， 改造前容积率为2.4 。其改造模式主要是

2、通过市场化方式筹集旧村改造资金，解决村民拆迁安置和集体物业发展要求，实现改造项目自身经济平衡。改造地块划分为三部分：西部地块转为国有土地，按商业用地进行市场化拍卖，所得土地拍卖款用于支付旧村改造项目资金；东部地块仍保留集体土地，作为复建安置小区；南部地块亦为集体土地，将建起五星级酒店，作为集体经济支柱。 1 通过西部地块的土地拍卖，猎德村得到46 亿的旧村改造资金。东部的复建安置区总建筑面积约87 万平方米，其建设标准不会低于珠江新城任何一个小区，办理的是集体土地房产证，不能买卖，村民除自住外可以用来出租。二、改造主要进程猎德村改造工作在2002 年即酝酿和前期策划；2007年 5 月正式启动

3、， 9 月 -10 月原有物业和村民房屋全部腾空，11月即完成清拆建筑面积50 万平方米； 2008 年 1 月，复建安置区动工建设； 2010 年 1 月，复建安置区全部封顶。按照计划，将在2010年广州亚运会前村民可入住。南部 3.25 万平方米地块，已由合和实业旗下的诚意置业公司与猎德经济发展有限公司签约，投资10 亿元开发总面积达24万平方米的综合性商用物业（五星级酒店、写字楼、 购物中心）。该项目预计于 XX 年建成，诚意置业将向猎德公司缴付租金，并负责项目的租赁和经营。三、改造经验做法1. 政府主导，以村为主。市、区政府发挥统筹主导作用，协调解决各项配套政策， 并多次召开政府常务会

4、研究解决问题。 村为主体，具体实施谈判、协议、拆迁和复建等工作。2. 利益统筹与平衡。 在改造方案和实施过程中， 始终坚持四 2 个改造目标：一是集体经济实力增强，二是村民收入增加，三是城市环境改善，四是村落文化延续。3. 依法办事， 公开透明。在改造过程中，立足依法依规推进各项工作。通过公平、公正、公开，村委形成各项决策意见，经村民代表大会通过， 在村民与集体利益发生冲突时， 都通过司法途径合理合法予以解决。四、几点启示1. 村基层组织建设完善， 堡垒作用突出， 有效推动旧村整体改造。猎德村改造从酝酿、策划到真正启动，前后历时5 年，村两委班子始终团结一致，抓住珠江新城发展有利时机，反复宣传

5、和解读改造思路和方案，争取了村民的广泛支持。在全体股东表决拆迁补偿安置方案时，获得98.6%高票通过。2. 注重历史文化的延续。 一座村落就有一段历史， 城中村改造不是简单的推到重来的物质改造， 更重要是要关注人文历史的延续与传承。猎德村改造在文化传承方面给了我们很多的启示。在猎德村改造后， 18 座历史悠久的宗祠和家塾将保存，猎德涌一河两岸将构建历史文化风情街， 河涌东岸还将保留两至三幢现有的村民“握手楼” ，作为猎德村改造博物馆。在宗祠区背面新建的约 5000 平方米龙舟湖，将龙舟埋于湖底，未来的每年五月初五，代表广州龙舟文化的龙舟盛典将会在猎德涌延续下去。 3 3. 利益冲突的解决办法。

6、城中村改造不可避免涉及拆迁问题，而现有的政策法规主要是针对国有土地上的房屋拆迁， 对于集体土地房屋物业拆迁问题的指导依据不多。猎德村改造过程中，实践了以司法途径解决旧村改造出现的利益协调问题。2008年，广州市中级人民法院对猎德村四位”钉子户”案件作出了终审判决。法院认为，猎德”钉子户”影响了村集体利益和其他村民的合法权益；其土地归集体所有， 村里有权收回； 由于土地和土地上的房子不可分割， 因而房子也必须一并交付拆除； 至于拆迁补偿， 则按照村股东大会通过的补偿方案所规定的标准。 因此要求这几户村民应迅速腾空涉讼宅基地并交付拆除。4. 猎德村改造模式不可简单复制。 猎德村有其特殊的区位条件（珠江新城商务区） ，其复建安置区容积率高达5.2 ，远超一般居住区容积率标准。在2007 年土地市场尚好的行情下，猎德村通过拍卖部分旧村土地获得46 亿元资金，解决整体改造的资金来源。 但这种卖地筹集改造资金、单个村或单个改造地块进行经济平衡的模式， 容易面临市场波动和容积率过高的难题。如果所有的城中村都采