惠州兴合集团应聘课题

1、惠州兴合集团说明致惠州兴合集团各位领导：应董事长要求，对公司处在现在一个房地产和经济不景气的大环境中做出一个简单的战略层面应对方案和对公司未来发展做一个简单的战略层面上的构思。因本人尚未入职，对公司的信息比较有限，故此有不妥之处敬请各位领导批示！本文并非商业计划书和可行性报告，只是应领导要求对公司的发展简要发表自己的战略观。笔者的思路是先立足于房地产的现状，谈谈对如何转危于当下提出战略方针，再谈发展战略，然后根据和董事长所所聊到的一些情况简单的谈谈自己的看法。摘要本文内容：关于惠州兴合集团董事长助理一职考核课题出 题：董事长题 目：根据董事长的发展规划，立足于企业，简要提出自己的战略层面的经营

2、思想和发展思路目录：一、 个人对房地产和经济大环境的剖析和未来走势的看法.2二、 在现在的房地产大环境下我们如何走出来的战略方案.4三、 立足现状，对公司的库存提出营销组合5四、 为了打造品牌和在业界提高核心竞争力，董事长制定了“城市综合体”战略方针，在此，笔者提出自己的看法和思路,利用“差异化”引入“智能化城市”和“人性化医疗服务体系”概念,有望成为“城市综合体”的亮点，提高公司形象.6五、 对董事长的公司未来规划的描述的领会，即打造“完整产业链”或者“最优产业链”7六、 企业未来的发展战略8七、 对于董事长提出的将协议收购阳光酒店部分股份的领会。在酒店的入股的操作上笔者提出几点问题点供参考

3、.9一、 房地产和经济大环境的剖析和预测中国改革开放几十年来，现代经济迅猛发展。但中国的经济增长模式和经济结构是非常不合理的，长期以高投资带动经济增长，以低端加工作为经济增长点，其经济结构松散，比例失调。实体经济在国内生产总值中占很大的比例，构成了中国经济高速发展的主要动力，其中房地产的比例是最大的，无论是中央政府还是地方政府，房地产都是GDP主要支柱。作为这个GDP在支柱，房地产不是独立的，它和中国现在的很多经济、民生问题千丝万缕的联系，以及各个利益集团盘根错节，非常的复杂。所以谈到中国的房地产就不能不谈到中国的产业结构，不能不谈经济和通货膨胀、不能不谈产能过剩和贸易顺差、不能不谈中国特色的

4、外汇结算手法、热钱、资产泡沫化、政府以及民生。那么这些与房地产有什么样的联系呢？产能过剩、通货膨胀、资产泡沫化是目前中国经济的三大顽疾，降低通货膨胀的方法：1、货币紧缩 2、减少贸易顺差 3、抑制房价 4、消化产能过剩 5、控制人民币升值、减少热钱流入资产泡沫化因素： 1、房价拉动 2、通货膨胀 3、大量热钱流入 消化产能过剩的方法：1、大量出口，消化产能过剩 2、降低通货膨胀，解决老百姓生存问题3、增加老百姓收入，房改、医改、教改，解决老百姓后顾之忧，拉动内需不难看出房价和中国目前的几大经济痼疾是紧密联系在一起的，而且是呈螺旋式自我强化一个过程。房价涨工资涨物价涨房价涨，房地产也是通货膨胀的

5、一个推手；热钱大量流入（案例：这些年中国每年有4000亿美圆的热钱流入中国，这些钱到哪里去了呢？大多数数额毫无疑问的进入了过热的房地产）成了资产泡沫化的推手；在严重产能过剩的今天，中国要扩大内需，拉动消费，房价也是首要任务。另外，房地产对人民币的影响也是相当巨大的，房价上涨，导致土地成本上涨；通胀导致中国生产成本和生活成本急剧上升，其结果出现两个方面的现象，1、房地产成了大家保值，增值的港湾，这些年大量资金进入房地产，房地产无疑是吸收人民币市场流动性的黑洞。2、在通胀之下，导致中国劳动力成本大幅上涨以致劳动力资源枯竭，原有的中国生产优势荡然无存，外资自然选择流出中国。这就是著名的刘易斯拐点。案

6、例：在2011年10月，中国有1800亿美圆热钱出逃，其中，有1000多亿美元流向欧洲，直奔欧洲债务而去。有500多亿美元流向美国本土，因为美元指数上涨，导致美元资产价格上涨，而美元资产被市场公认是全球最安全的资产。在美元巨额出逃中国的时刻，进而爆发了汇率战，美联储和全球五大央行联手向市场注入流动性，是在促使美元加快出逃中国，这对中国来讲是致命的。因为这实际上是全球资本绞杀中国的流动性。人民币汇率立刻贬值到6.3710。从6.3260贬值到6.3710只花了两周时间。中国央行面临两种选择，一是大量购买美元，稳定汇率，保持对外贸易的基本平衡；二是释放货币，以应对流动性危机。我们看见是的后一种。后

7、一种选择的结果是，由于中国房价泡沫还未破灭，大量的资金还在流向房地产，将迫使央行大量印钞。这样下去，货币崩溃为时不远。这也是中央政府要抑制房价的重要原因。房价上涨，必然创造货币，导致货币越来越多；只有抑制住房价，才能回收货币。央行面临的是，究竟是选择房价泡沫破灭还是选择货币崩溃。如果从国家利益出发，只能选择抑制房价泡沫，阻止资金流向房地产，像日本一样。中国政府在这样的经济背景下，进行宏观调控，进行产业结构调整，进行行政干预。导致我们房地产进入了一个比较长的严冬期。中央政府的意愿是通过房地产的调整中国的几大经济问题和避免热钱频繁地流进流出对中国经济造成伤害，从这个角度看，中央政府是不希望给房地产

8、松绑的，房地产想回归到之前的水平，期望不高。但是这只是中央政府主观期望，事实上房地产已经绑架了中国经济，不管是中央政府还是地方政府，房地产都是财政收入的主要支柱，如果房地产真的一直这样处在严冬，财政收入哪里来？中国是分税制，地方政府拿30%的税，干70%事，没有新的经济增长点，少了财政收入，钱从哪里来，工作怎么开展，如何维稳？！在次，GDP如何保证，政绩从何而来，正所谓“政绩出官，官出政绩”，如此，地方政府和中央政府就存在了博弈，很多地方政府“顶风作案” 。中国房地产一直是从一个十字路口走到另一个十字路口。案例：贵阳市价悍然抛出了抢救楼市的5大举措：一，购房入户；二，加大公积金对购买普通住房的

9、支持，包括扩大公积金规模，降低公积金购买普通住房的首付，提高公积金贷款额度，积极支持人才消费；三、减免契税；四，给予优惠利率，棚户区城中村改造及二环四城带项目中所涉及征收房屋产权人购房，基准利率的下浮；五，购房免汽车摇号。从诸多因素看，房地产前景还是扑朔迷离的，难以估测。二、在现在的房地产大环境下我们如何走出来的战略方案面对房地产行业的低迷，各个开发商苦苦支撑，在现在的房地产大环境下我们可以这么办?应如何应对当前的危机，如何化险为夷，如何在危机中寻求机遇，无疑是摆在当下最为迫切的问题。政府一系列的行政政策干预市场，主要的手段是“限购”和“限贷”，主要对低中端房地产产生了较大的影响，对高端市场影

10、响较小。1、兴合集团进行了细分市场，定位高端目标市场的战略决策是肯定的。经济发展到一定的阶段，资本家会越来越集中，出现资本高度集中的现象，形成两级分化，社会阶级固化；有钱人资产不断膨胀，房地产调整的利率部分便不是影响他们购房的因素，所以房地产调整对这部分有钱人产生不了太大的影响。2、转变思路，资本运作，以此为公司积累资金、资源，可转危为安。进行资本运作，前期运作资本必不可少，但现在许多开发商面临的难题是库存量大，现金流很小，甚至断链，所以所有工作得一步步的走。A、套现案例：（内幕资料）内江xx房地产开发有限公司为提升公司营销曾引入了一个“金融衍生品”，这个所谓的“金融衍生品”就是将当时他们的商

11、业部分进行划分，认购者按折扣一次性交清认购的款项就拥有产权，然后由内江xx房地产开发有限公司成立专门的管理公司租回所有区域进行经营商场，并支付业主租金，所有业主每个月还可以额外的获得管理公司定额回报，期限为20年，这部分费用来至商场营运。这笔账让业主自己去算，当时很多人不敢相信天上掉馅饼；商业部分很快售罄。剖析：、开发商在在短期内可以套现大量资金；、定额回报这部分费用最终是商场的消费者消化买单，开发商是以业主养业主的方式转移了债权债务。这样有一定的风险，即商场营运状况，事实上，该商场现在是惨淡经营，刚好在自给自足的边缘，此案例开发商的目的是提升销售业绩，是不可取的；若开发商的目的是套现，无疑是

12、成功的B、资本运作（操作步骤）、利用优惠政策，拿地。“政绩出官，官出政绩”，在各地方政府在乎的是政绩，比如解决了多少就业，税收增加了多少，GDP涨幅有多少，新建了多少基础设施，多少公益项目。这样的话我们可以利用政策，找一个“现金流”很强的项目（比如公益项目或者工厂）做好可行性报告，商业计划书，里面告诉他我们可以帮他完成多少政绩，这样去批工业用地。现在工业用地是商业用地价格的10%左右。拿地的时候千万别做“先上车后补票”的事，这样地方政府就将你“绑架”了，坐地要价，一定要将所有证件都到位了才进行下一步工作。案例：2011年，成都青白江有一个生态园项目，一个港资企业拿到了指标，但土地使用证一直没有

13、下来，政府当时鼓励该企业将工作继续，证件后一步补上，该企业就陆续投入了3000余万元的前期建设，结果政府坐地涨价，该企业进退两难，最后选择放弃该项目，亏损3000余万元。形象工程，做过政府看拿到土地后就建设工厂，表面光鲜亮丽，里面不需要建多好，主要是做给政府看。、抵押贷款，迅速金蝉脱壳这个时地方政府是该项目的，会给你各个方面的优惠政策，其中包括融资、贷款。我们将该土地工先将钱赚到手里，这样做什么都可以。、退出机制我们可以讲该项目作为囤地，等待房地产松绑，蓄势待发，若行情好，我们可以想办法改变第性质，若行情不好我们可以将该项目转卖，或者直接让银行拍卖。这样我们先将钱赚到手里，而且进可攻退可守。3

14、、同时开展以上两个工作，以资本运作在资金上支持房地产，“以战养战”，以此作为我们的战略思想去运作，在此房地产大环境不好的情况下，可为！三、立足于我公司现状，对于库存提出营销组合。1、概念提炼 一个概念是一个产品的根本，是对该产品的各项功能、服务、文化底蕴等的高度浓缩，它直接展现产品的灵魂，正如董事长所提出的“城市综合体”。我们的目标客户有着各种各样的需求：一个感性的人可能是需要的是环境温馨；一个修养很高的人可能需要一个很浓的文化底蕴；一个商人可能需要一个好的商务交流的平台；一个很时尚的人可能需要科技含量跟多的融入生活，使生活更加人性化；每一个人的价值取向不一样，那么对于营销，我们可以细分市场，

15、直接面向目标市场，概念就是引起目标客户注意的“敲门砖”。案例：广州新生命企业发展有限公司，创于1998年，是起创始人从新西兰带回来心的牛初乳粉，第一个在中国落户，就是“生命阳光纯牛初乳粉”，他坚信牛初乳是个朝阳产业；然而当一部分保健品企业为牛初乳造势，海王的牛初乳广告铺天盖地，但是并没有拉动市场实际的消费，有人分析，原因在于消费者理性和价格因素，高出市价好几倍的牛初乳价格让消费者望而却步。2002年，一场SARS震惊了珍爱生命的消费者，一时间生命阳光几乎全线断货，价格也扶摇直上，一下子在华南地区占据了半壁江上。好景不长，中国企业最擅长就是相互攻击，打压竞争。终端拦截和相互诋毁让消费者感到茫然，

16、生命阳光不得不疲于奔命。一个新的企业哪里可以经历这样的冰火两重天，于是当机立断，聘请了专注于健康产业十余年的实战营销顾问团队。他们利于“差异化”来打破困局，建立新的规则：1、锁定婴儿和6以下岁儿童，根据06个月，6个月3岁，36岁的年龄阶段制定个性化需求，这样的“差异化”就避开了大众化路线，建立了专业的品牌形象；2、抛弃传统散打营销方式，集中兵力，重点进攻，建立样板区域，然后利用灯塔效应，向周边辐射，乃至全国。3、建立“差异化”概念，以“免疫球蛋白+益生元”的独有概念和理论建立了行业防火墙，这是说明阳光重塑金身的关键；他们将“免疫球蛋白”和“益生元”两大营养物质杂交，在营养专家的协助下推出“免

17、疫1+1”营养学说，建立了新的差异化品种，完全摆脱竞争品的纠缠。2、高空造势：A、以沟通，结交，娱乐，度假，商务交流为主题，举办集会或酒会，邀请各界名流参加，B、利用媒体资源；C、在各个交通枢纽（比如机场）进行广告的狂风乱炸，进行高空造势；这样一来，周边比我们强势的的楼盘，都完全可能被屏蔽。“因势利导”，即便是处于弱势都可能转成强势 3、提升附加值：提高产品附加值的方式有很多，比如政府高官的入住，会带动许多以商务交流为目的人群入住；比如在不是里实现生活智能化等等。试想一下如果我们将其中一栋别墅以“一定方式”让谋政府高官入住，那么其他别墅的附加值自然提升，就算在每一栋别墅上加一万快，都是470余

18、万，抛开成本，也有200余万的额外利润。4、目标射击：我们的目标客户是经济实力消费的企业家，政府公务员和一些资本家，我们可以拿到这个四川有消费实力的人群名单，进行电话邀请，客户拜访，一对一的交流。案例：四川大川企业管理有限公司拥有200000份四川有经济实力的人群名单和联系方式，依附于四川大学经济学院，招收四川大学博士生，而他们的目的是创造商务交流的平台，进而融资和资本运作。5、全方位覆盖：在安居客，搜房，腾讯，大成等网络以高频率所有人群进行覆盖四，为了打造品牌和在业界提高核心竞争力，董事长制定了“城市综合体”战略方针，在此，笔者提出自己的看法和思路,利用“差异化”引入“智能化城市”和“人性化

19、医疗服务体系”概念在房地产和经济大大环境不景气的情况下，董事长为了打造品牌和在业界提高核心竞争力，对房地产进行细分市场，我们定位“高端”，为我们提出了打造“城市综合体”的概念，次战略方针是肯定的，我们应该跟着董事长旗帜往下走，但笔者提出一下几点建议供董事长参考：A、 打造“城市综合体”，创立品牌和提高核心竞争力这样的战略方针是无容置疑的，但因各地的经济水品不一致，所以我们要注意一个问题，就是我们是企业，是要以经济利益为出发点，所以开发的规模上，资金投入和消费上要符合周边的经济水平。B、 对于“城市综合体”概念初步提出几大模块：政务模块，商务模块，娱乐模块，影视文化模块，教育模块，医疗模块 政务

20、模块主要包括：政府会务、接待、政府活动的举办商务模块主要包括：商务交流、地方各个行业峰会的举行、各类展销会、各个企业新闻发布会、商务办公、各大商场百货的入住、商贸、定期不定期举办各类商业活动等娱乐模块主要包括：休闲娱乐、美食汇聚、影视文化模块主要包括：文化交流、公益活动、演唱会教育模块主要包括：学前教育、九年制义务教育医疗模块主要包括：先进的医疗体系硬件设施：会务中心，星级酒店，购物中心，娱乐休闲中心，商务中心，美食汇集地，公益活动，演艺中心，健身中心，文化中心，会展卖场等C、对于“城市综合体”，我们当区别于其它钢筋构建的房子，以“差异化”战略思想，引入几个新的概念，以提高核心竞争力和品牌形象

21、。对于“城市综合体”，我们以“差异化”作为我公司战略思想，利用“概念差异化差异化”、“功能差异化”、“服务差异化”等迎合行业更加人性化，智能化的发展方向，满足业主智能化、人性化生活的各种需求。：让每一座兴合的“城市综合体”都是智能化城市，将智能化科技融入到生活中去，其中包括物业智能化管理、智能化电网、智能化交通、智能化建筑、智能化家居。例如：可以用ipad或手机无线网络实现家庭各个电器的智能化运作，而这样的成功案例是有的。这显而易见可以在帮助我们在钢筋水泥中脱颖而出。：让兴合的“城市综合体”成为中国第一个“医疗追踪服务体系”。案例：在澳洲，每一个上了六十岁以上的老人身上都佩戴了一个项圈，这个圈

22、的作用就是将它的主人的信息记录，包括：姓名、年龄、通讯地址、病史、用药，紧急联系人，同事对身体状况时时监控 ，当主人出现不适时，可以按下项圈上的紧急按钮，你的求救信号会立即发送到附近医院，附近的医院会马上GPRS定位你现在所处的位置，并实施求援，可以说生命的护航仪。那么我们可以复制最先进医疗体系和服务，服务于我们的业主，这将是我们兴合“城市综合体”一道耀眼的亮点。：让每一座兴合的“城市综合体”都是世界美食汇聚地。五、对董事长的公司未来规划的描述的领会，即打造“完整产业链”或者“最优产业链”。在和董事长的谈话过程中，董事长谈到对未来公司一个发展方向时说到我们以后的楼盘所用到的产品、设备我们将自主

23、研发生产。如果笔者没有领会错的话，董事长是想打造“完整产业链”或者“最优产业链”。商业模式的创新虽然可以是赢利模式、业务模式、运营模式的创新，但本质上，没有技术创新的商业模式，是容易被复制与模仿的商业模式。这个时候我们就需要有强大产业链的支持能力，技术创新能力要能够支持全产业链布局，在全产业链各个环节均要有突出的能力，某个环节出现问题，就将导致严重后果，特别是在智能化城市，医疗体系的建立，技术型不断创新升级才能降低可复制型。案例：中国铁路市场运输庞大，在动车组未出现时，内燃机产品主导铁路运输市场，而高速铁路的核心技术一直由德国与日本等少数几个国家所掌握。为了进入高铁这个市场，研发出符合中国实际

24、需要的高速火车，中国高速火车的研发团队，通过引进产品与技术，并通过再创新，以较低的成本掌握了高速动车组总成、车体、转向架、牵引变流、牵引控制、牵引变压、牵引电机、列车网络控制和制动系统等9项关键技术和10项主要配套技术，又进一步开展了研究、试验、验证、预设计、工程设计咨询，技术装备的自主创新和各系统集成研究攻关，最终使中国铁路拥有了完整的高速铁路及运营系统。2011年，高铁发生了重大的安全事故，而事故本身也恰恰证明了，以高新技术创新为主导的产品，更需要整条产业链运营的各个环节来保障其有效性。在打造“完整产业链”或者“最优产业链”之间我比较倾向于后者，因为存在一个“产业链价值”分析，在产业链中一

25、些市场饱和度比较高，技术比较成熟，前景不是不太乐观的环节（即产业链价值不高的环节），我们没有必要去做较大的投入。以下可以作为打造“最优产业链”的分析方法：产业结构分析与竞争战略采用不同策略象限A：进行较大规模的投资，从事研究发展，新产品开发，市场开拓，以期望本公司产品能在市场上提高占有率。象限B：进行较大规模的投资，但这类产品所需的资金必须由B产品从市场上自己赚回来。象限C：不必再进行不必要的投资，主要的工作是回收，还要求它提供资金，以支援A象限产品的开发与投资。象限D：加速回收，早一点收摊产业结构分析与竞争战略企业总体策略分析把公司各种产品座落的象限确定，然后看公司应该如何把资源分配在这些产

26、品身上。对A类产品，公司要尽量把资源配置给他对B类产品，让它自己赚回自己的投资对C类产品，公司不投资，但要求它提供资金对D类产品，设法关掉它，或者重新创造安排在不同生命周期的阶段都有产品存在六、 企业未来的发展战略1、我们企业未来的发展战略目标：集团化企业稳步发展2、我们企业发展的定位：以房地产为主打造“城市综合体”，打树立兴合集团的品牌形象；以影视、服务、医疗、民生产业为辅，共同发展的集团化企业。3、企业运作机制：“一业为主，两翼腾飞，多种经营”， 从而增强生产经营的稳定性，优化产业结构、资本结构，拓展企业经营范围；我们以房地产为主打造“城市综合体”，打树立兴合集团的品牌形象；以影视、服务、医疗、民生产业为辅，共同发展。这样的产业结构搭配在风险管理上是属于“控制型风险管理技术”，在这个过程中最好可以讲政府和银行“绑架”进来，有利于避免、预防、抑制各种经济活动中的