物业维修资金的收缴、使用管理问题探讨

1、物业维修资金的收缴、使用管理问题探讨 物业修理资金收缴、使用管理的探讨 物业专项修理资金是在物业保修期满后用于共用部分、共用设施、设备,发生损坏或产品淘汰不相宜时,进行中修、大修和更新改造所需储备的资金,它是业主全部,共同使用,起到物业保值、增值的保障作用,由行政主管单位监管的一种专项资金。 Y市20XX年开头建立物业专项修理资金帐户,并对98年后销售的楼盘采用“搭车”方式收缴专项物业修理资金,此方式较为顺当,但是,相对于楼宇的使用期也不过是杯水车薪,还应当有经常性的补充,保证专项修理资金的充盈性。98年前交付使用楼宇,物业管理企业按一定比例(或额度)方式收缴,由于业主对资金的使用熟悉不全都,

2、在收缴上存在很大难度,连2%启动资金也“望洋兴叹”。修理资金专户若无法建立,已出售的楼盘在有效期内连续运行将潜在着危机,特殊是高层商住楼在使用十年后,共用设备、设施及电子产品出现疲惫和更新换代,因此,如不能准时地修理,渐失去应有功能,居住、办公环境渐渐恶化,如果此时仍无修理资金投入共有设备、设施的修理和更新改造,必将影响设备、设施运行的安全,一旦共用设备、设施进入恶性循环,带病运转的楼宇将危象丛生。物业管理企业因无资金垫付修理的费用而无作为,或退出管辖区域,这种状况将影响社会的安定和稳定,因此应引起有关部门的高度重视。 一、修理资金建立难、收缴难。 物业修理资金制度的建立是随着“房改”物业管理

3、企业进入房地产开发市场后出现的新生事物,是开发商持续发展创立品牌扩大营销的重要措施之一。98年前开发商在楼盘营销过程注意房屋的销售,轻售后服务,给售后的公用部分,共用设备、设施的中修、大修及更新改造留下了空白。有的楼宇物业管理企业用房都不足,物业管理企业需租房办公,哪有可创收的收入作为专项修理资金。政府的法律、法规不健全,也是建立难、收缴难的原因之一。因此在物业专项修理资金的建立与收缴上坚冰难移。 1、收缴难: 物业专项修理资金收缴难的原因在于有的业主认为已缴了物业管理费再缴修理资金不合理不情愿缴,有的业主认为缴修理资金是增加支出不认为是为物业保值增值,有的业主现在经营困难,维持生计都有困难,

4、再缴“修理资金”简直是“对牛弹琴”爱理不理。虽然业主代表大会决议要缴物业修理资金,可个别业主就是千方百计找各种借口,拖着不缴,让物业管理企业的人员跑断腿,磨破嘴也无济无事,奈何不得,因此“物业修理资金”迟迟不能归集到位。 2、建立难: 由于“物业修理资金”不能收缴到位,专项修理资金帐户的建立就成为“空中楼阁”虽然物业管理条例第五十四条规定:“业主应根据国家有关规定交纳专项修理资金。”但配套法律法规尚未健全,在较多物业管理区域内物业管理企业屡催业主交缴“修理资金”,建立在“业委会”监管下的物业专项修理资金,不能收缴到位,专用帐户难于建立。 二、采取措施,确保修理基金的收缴: 1、用行政手段:在办

5、理房产证时,搭车收缴。现在Y市已执行了,1998年以后交付使用的楼宇交2%的专项修理基金。但这也是预收性质,2%修理资金远远不够楼宇70年使用期的修理费用,用完后还需再缴。不如将此笔款项作为专项修理资金启动资金,然后逐月还应按规定缴纳的方式比较好,这样才有充盈的修理资金保证物业的保值增值,保证社会安定稳定。 2、法律手段:物业管理条例规定了专项修理资金的交纳,但如何实施,至今还没有法律法规出台,操作起来“五花八门”,各楼宇做法也各种各样,因此,期望能尽快出台物业专项修理基金收缴的方法和标准,具有操作性。 三、发挥政府部门协调作用,处理好物业修理资金存在的问题。 物业修理资金的交缴是民事行为,但

6、从整体上来看又是一个社会问题,假如政府不能发挥有效的协调作用,或协调不力,就不能解决物业企业修理资金建立、使用与管理中存在各种矛盾,一旦矛盾和问题积累到一定程度,由量变到质变可能演变成对社会安定构成潜在威逼,因此,政府应充分发挥协调作用,它在“修理资金”的建立,以及对物业修理资金的收缴、使用管理中均显得非常重要。 1、行业行政主管部门应与政府有关部门协调,建立统一的物业修理资金管理机构,类似“社保”“医保”方式来管理,但又要有所区分,不能搞成统筹,而应设特地帐户,这样能保证修理资金的储备,又能应对物业管理中突发事件的发生。 2、在民事审判中建立“物业管理纠纷审判庭”。物业管理与于人民生活息息相

7、关,小小纠纷时有出现,而且金额均不大,有了这样的审判庭可以使这样的物业纠纷准时得以调解(或裁定),使物业管理企业不再是“稻草人”而是真正的法人。 四、物业修理资金的使用与管理的建议: 1、加强物业修理资金建立、使用管理宣传力度。 物业专项修理资金与其他新生事物一样,人们对它熟悉不够,了解不多,正确地建立使用与管理的程序不明晰,因此需要社会多层次、多方面的关心与支持,加强宣传物业管理条例的力度,应运多煤体,多形式、多渠道的广泛宣传,增加人们对物业修理资金的正确熟悉,使广阔业主真正了解建立专项修理资金的重要性与必要性。最大限度地调动业主建立使用管理好专项修理资金自觉性,把建立物业专项修理资金,用于

8、社会楼宇的安全运行雷同参与“社保”“医保”等社会保障体系一样,形成全社会共识,共同营造良好的社会氛围。 2、加强专项修理资金的使用管理 物业专项修理基金建立后应存入专项户头,由业主委员会和物业管理企业共同使用管理,业主委员会未建立之前在行政主管部门允许状况下,可以转入行政主管部门指定帐户由政府统一代为管理。建立社会物业专项修理资金保障体系,避免专项资金的挪用和滥用,保护业主的权益,物业管理条例第五十四条、五十五条、五十六条、第六十三条已就物业专项修理资金的收缴、使用管理以及违反规定的法律责任,都作了明确规定,但实施细则,各地还得依据详细状况逐步公布实施,Y市目前物业企业的运行方法,物业修理资金

9、的使用,由物业管理企业每年度依据共有部分、共用设备设施的状况作出下年度中、大、修、更新、改造项目计划,报业主大会审议、批准,报行政主管部门审核批复(或备案)。由业主委员会监管使用。 (1)、修理、更新改造项目有的进行投票表决,例如我司辖区有一公寓楼是97年投入使用的高层商住楼,当时没有设计空调冷凝水集水管,致使目前空调冷凝水从天而降,影响低层业主生活工作环境,有些业主提出需要,建集水管,物业公司准时将业主对项目的需求做好项目征询书,由各业主投票表决,最终赞成与不赞成的40:60,没能通过,此项目便搁置了,物业企业只好采用其他方法,简洁的临时性处理,改善业主的生活与工作环境。 (2)、业主委员会

10、审批同意由专项修理资金支付的项目,我司采用招投标方式或者货比三家择优选用的做法,由物业企业与业主委员会共同对外发包,进行选购与外包评审,并对入选的企业从规划、设计、施工细则、施工过程进行跟踪监控,物业管理企业负责现场监管外,还邀请业主委员会代表随时莅临检查,竣工验收也邀请业主委员会代表共同验收,项目决算出现超支、节省均书面报告业委会或业主代表大会,竣工项目相关资料由物业管理企业整理归档验收、决算一定要有业主委员会代表签字盖章,而后由物业管理企业存档保管。全过程公开、公正、透明、公正,近二年我司利用按项目使用的修理资金,按使用面积摊销筹积的专项修理资金,使用过程都采用了上述的使用管理程序为业主节省项目修理资金达20%,有的达30%(实际使用额与审议项目修理资金计划额比),得到业主的赞许。 市场经济的运作给我国房地产业创造前所未有的良好发展契机,房地产业已成