房地产估价(成本法)

1、成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。求取估价对象价值的方法。成本法的本质是以房地产的重新开发为导向来求成本法的本质是以房地产的重新开发为导向来求取房地产的价值。取房地产的价值。弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料；测算估价对象的重新构建价格；测算估价对象的折旧；求取估价对象的积算价值。运用成本法估价的一项最基础工作，就是要弄清估价对运用成本法估价的一项最基础工作，就是要弄清估价对象的价格构成；象的价格构成；一个常规房地产项目一般要经历土地获取、前期工作、一个常规房地产项目一般要经历土地获取、前期工作、施工建设、竣工验收、商

2、品房租售等阶段；施工建设、竣工验收、商品房租售等阶段；成本法估算中，需要估算出全过程发生的各项成本、费成本法估算中，需要估算出全过程发生的各项成本、费用、税金等必要支出以及正常的开发利润；用、税金等必要支出以及正常的开发利润； 以房地产开发企业取得开发用地进行商品房建设，然后销售所建成以房地产开发企业取得开发用地进行商品房建设，然后销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，将房地产价格构成的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，将房地产价格构成分为土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、分为土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润销售税

3、费和开发利润7大项，即：大项，即： 房地产价格土地取得成本建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润土地取得成本取得房地产开发用地的途径：取得房地产开发用地的途径：a)a) 市场购置市场购置b)b) 征收集体土地取得；征收集体土地取得；c)c) 征收国有土地上房屋取得。征收国有土地上房屋取得。a)a)市场购置下的土地成本构成：市场购置下的土地成本构成： 建设用地使用权价格（地价款）；采用比较法求取，建设用地使用权价格（地价款）；采用比较法求取，也可采用基准地价法、成本法求取。也可采用基准地价法、成本法求取。 土地取得税费，包括契税、印花税、交易手续费等。土地取得税费，包括契税、印花税、交

4、易手续费等。通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照建通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照建设用地使用权价格的一定比例来测算。设用地使用权价格的一定比例来测算。 某宗房地产开发用地的面积为5000平方米，容积率为2，市场价格（楼面地价）为800元平方米，受让人需要按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为多少？土地取得成本土地取得成本=5000=50008008002 2（1+3%1+3%）=824=824（万元）（万元）b)b)征集集体土地的土地取得成本：征集集体土地的土地取得成本： 征集集体土地的土地取得成本一般包括征集集体土地的土地取得成本一般包括土地征收补偿费用

5、土地征收补偿费用、相关相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等。建设费、建设用地使用权出让金等。b)b)征集集体土地的土地取得成本：征集集体土地的土地取得成本：土地征收补偿费用土地征收补偿费用b)b)征集集体土地的土地取得成本：征集集体土地的土地取得成本：相关税费c)c)征收国有土地上房屋的土地取得成本：征收国有土地上房屋的土地取得成本：建设成本 在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等，主要包括：屋建设所必

6、要的直接费用、税金等，主要包括：a.a. 勘察设计和前期工程费；勘察设计和前期工程费；b.b. 建筑安装工程费；建筑安装工程费；c.c. 基础设施建设费；基础设施建设费；d.d. 公共配套设施建设费；公共配套设施建设费；e.e. 其它工程费；其它工程费；f.f. 开发期间税费。开发期间税费。管理费用 房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括：要支出，包括：a.a. 人员工资；人员工资；b.b. 福利费；福利费；c.c. 办公费；办公费；d.d. 差旅费。差旅费。 管理费通常按土地取得成本和建设成本之和的一定比例计提。管理费通常

7、按土地取得成本和建设成本之和的一定比例计提。销售费用 销售成本，是指预售或销售开发完成后的房地产的必要销售成本，是指预售或销售开发完成后的房地产的必要支出，包括：支出，包括：a.a. 广告费；广告费；b.b. 销售资料制作费；销售资料制作费；c.c. 售楼处建设费；售楼处建设费；d.d. 样板房建设费样板房建设费e.e. 代理佣金等。代理佣金等。 销售费用通常按开发完成后的房地产价值的一定比例计提。销售费用通常按开发完成后的房地产价值的一定比例计提。投资利息 指房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算指房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款部分

8、的利息和手续费；的利息，而不仅是借款部分的利息和手续费； 土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论是借贷资土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论是借贷资金还是自有资金，都应计算利息；金还是自有资金，都应计算利息； 借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金的机会成本的考虑。基于资金的机会成本的考虑。 投资利息投资利息的计算把握原则：投资利息的计算把握原则：1 1、应计息项目：、应计息项目：土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税费一般不计利息

9、；税费一般不计利息；2 2、计息周期：、计息周期：计算利息的单位时间（年、半年、季、月等）；计算利息的单位时间（年、半年、季、月等）；3 3、计息期：、计息期：起点一般是取得房地产开发用地的日期，终点是到达全新状起点一般是取得房地产开发用地的日期，终点是到达全新状况的估价对象的日期，一般为竣工验收完成的时间；况的估价对象的日期，一般为竣工验收完成的时间；4 4、计息方式：、计息方式：单利计息、复利计息。单利计息、复利计息。5 5、利率：、利率：一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率。一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率。 投资利息l 单利计息公式单利计息公式 I=PI=Pi in n

10、 F=P(1+i F=P(1+in n）l 复利计息公式复利计息公式 I=PI=P（1+i1+i） n n-1-1 F=P(1+i F=P(1+i）n n销售税费 销售税费是指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方缴销售税费是指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费，可分为下列两类：纳的税费，可分为下列两类：a)a)增值税（销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税增值税（销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加（通常简称和教育费附加（通常简称“两税一费两税一费”）；b)b)其它销售税费，包括印花税、交易手续费。其它销售税费，包括印花税、交易手续费。销售税费一般按照开发完成

11、后房地产价值的一定比例来测算。销售税费一般按照开发完成后房地产价值的一定比例来测算。开发利润a. 开发利润是指房地产开发企业的利润，是典型的房地产开发企业进行开发利润是指房地产开发企业的利润，是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所特定的房地产开发所期望获得的平均利润期望获得的平均利润，是需要实现估算的；，是需要实现估算的；b. 为了与销售税费中不包含土地增值税、企业所得税的口径一致，并得为了与销售税费中不包含土地增值税、企业所得税的口径一致，并得到相对客观合理的开发利润，开发利润是未扣除土地增值税和企业所到相对客观合理的开发利润，开发利润是未扣除土地增值税和企业所得税的，简称得税的，简称

12、税前利润税前利润。c. 开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发企业所能获开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发企业所能获得的得的平均利润平均利润，不是个别房地产开发企业最终实际获得的利润；，不是个别房地产开发企业最终实际获得的利润；d. 开发利润通常按照一定的基数乘以相应的利润率来估算。开发利润通常按照一定的基数乘以相应的利润率来估算。开发利润a. 直接成本利润率直接成本利润率开发利润（土地取得成本建设成本）开发利润（土地取得成本建设成本）b. 投资利润率投资利润率开发利润（土地取得成本建设成本管理费用销开发利润（土地取得成本建设成本管理费用销售费用）售费用）c. 成本

13、利润率成本利润率开发利润（土地取得成本建设成本管理费用销开发利润（土地取得成本建设成本管理费用销售费用投资利息）售费用投资利息）d. 销售利润率销售利润率开发利润开发完成后的价值开发利润开发完成后的价值房地产价值房地产价值房地产重新构建价格房地产折旧房地产重新构建价格房地产折旧土地重新构建价格建筑物重新构建价格建筑物折旧土地重新构建价格建筑物重新构建价格建筑物折旧土地取得成本建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费土地取得成本建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润建筑物折旧开发利润建筑物折旧新开发房地产价值新开发房地产价值土地取得成本建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费土地取得成

14、本建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润开发利润新开发的土地价值新开发的土地价值待开发土地取得成本土地开发成本管理费用销售费用投资利息待开发土地取得成本土地开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润销售税费开发利润 某成片荒地面积某成片荒地面积2 2平方公里，取得该荒地的代价为平方公里，取得该荒地的代价为1.21.2亿亿元，将其开发成元，将其开发成“五通一平五通一平”熟地的开发成本和管理费用为熟地的开发成本和管理费用为2.52.5亿元，开发期亿元，开发期3 3年，贷款年利率年，贷款年利率3%3%，销售费用、销售税费，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的和开发利润分

15、别为可转让熟地价格的2%2%、5.5%5.5%和和10%10%，求该土，求该土地转让为熟地后的总价（假设建设成本和管理费用在开发期地转让为熟地后的总价（假设建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。时投入）。解：设可转让熟地价格为V 该荒地取得总价：1.2亿元12000万元； 土地开发成本和管理费用：2.5亿元25000万元 销售费用：V2% 销售税费： V5.5% 开发利润： V10% 投资利息：l 土地成本投资利息：12000（13%） l 建设成本和管理费用利息：25000 （13%） 可转

16、让熟地总价：V1200025000 V2% V5.5% V10% 12000（13%）3 25000（13%）1.5 31.5旧的房地产价值旧的房地产价值房地产重新构建价格建筑物折旧房地产重新构建价格建筑物折旧土地重新构建价格建筑物重新构建价格建筑物折旧土地重新构建价格建筑物重新构建价格建筑物折旧旧的建筑物价值旧的建筑物价值建筑物重新构建价格建筑物折旧建筑物重新构建价格建筑物折旧某栋房屋的建筑面积为300平方米，该类用途、建筑结构和档次的房屋的建筑安装工程费为1200元平方米，专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新构建价格的4%，建设期为6

17、个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6%，房地产开发成本利润率为15%，销售税费为重新构建价格的6%。请计算该房屋的重新构建价格。解：设该房屋的重新构建价格为解：设该房屋的重新构建价格为V元元/， 建筑安装工程费建筑安装工程费1200元平方米；元平方米； 专业费用专业费用12008%96元平方米元平方米 管理费用（管理费用（120096）3%38.88元平方米；元平方米； 销售费用销售费用V4%0.04V 投资利息（投资利息（120096 38.88 0.04V）（16%） 119.59+0.0006V 销售税费销售税费V6% 开发利润（开发利润（120096 38.88 0.04

18、V 19.59+0.0006V）15%203.170.0061V V （120096 38.88 0.04V19.59+0.0006VV6% 203.170.0061V）0.25建筑物重新构建价格的求取方法单位比较法 以建筑物为整体，选取与该类建筑物的建安工程费密切相关的某种计量单位为比较单位，调查在价值时点的近期建成的类似建筑物的单位建筑安装工程费，对其进行适当处理后得到建安工程费的方法。分部分项法 把建筑物分解为各个分部工程或分项工程，测算每个分部工程或分项工程的数量，调查各个分部工程或分项工程在价值时点的单位价格或成本，将各个分部或者分项工程数量乘以对应的单位价格或成本后相加得到建安工程

19、费的方法。建筑物重新构建价格的求取方法工料测量法 把建筑物还原为建筑材料、建筑构配件和设备，测算重新建造该建筑物所需的建筑材料、建筑构配件、设备的种类和数量、施工机械台班数、人工时数，调查在价值时点相应的单价及人工费标准，将各种建筑材料、建筑构配件、设备、施工机械台班的数量及人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加，并计取相应的措施项目费、规费和税金等得到建安工程费的方法。指数调整法 利用建安工程费的有关指数或变动率，将估价对象建筑物的历史建安工程费调整到价值时点的建安工程费的方法。 主要用于检验其他方法的测算结果。 建筑物折旧：建筑物折旧： 估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值估价

20、上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值的实际减损。的实际减损。 建筑物折旧建筑物重新构建价格建筑物市场价值建筑物折旧建筑物重新构建价格建筑物市场价值 建筑物折旧的原因：建筑物折旧的原因： 物质折旧：物质折旧： 自然经过的老化、正常使用的磨损、意外破坏的损毁、延迟维修的损坏自然经过的老化、正常使用的磨损、意外破坏的损毁、延迟维修的损坏 建筑物折旧的原因：建筑物折旧的原因：功能折旧：功能折旧：l 功能缺乏：如住宅没有暖气、办公楼没有电梯、集中空调、宽带等；功能缺乏：如住宅没有暖气、办公楼没有电梯、集中空调、宽带等；l 功能落后：入住宅布局过时、高档办公楼智能化程度不够等；功能落后：入住宅布局过时、高档办公楼智能化程度不够等；l 功能过剩：如某栋建筑物层高过高，不被市场接受，多花的成本为无效功能过剩：如某栋建筑物层高过高，不被市场接受，多花的成本为无效成本。成本。 建筑物折旧的原因：建筑物折旧的原因：外部折旧：外部折旧： 也称经济折旧，是指建筑物意外的各种不利因素造成的