02基础班全26讲讲义

1、二、扣除项目及其金额（二）存量房地产转让项目的扣除：（1）旧房及物的评估价格。（2） 取得土地使用权所支付的地价款和按（3） 转让环节缴纳的税金。（4） 评估费用。统一规定缴纳的有关费用。“旧房及物的评估价格”是指在转让已使用过的房屋及物时，由批准设立的房地产评估机构评定的房地产重置成本价乘以关确认。折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机评估价格=房地产重置成本价折扣率房屋及物的评估价格。（不是房屋原值）纳税人转让旧房及物时，因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用在计算土地时予以扣除。但是，对纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地除。时所发生的评估费

2、用，不在计算土地时予以扣【解释1】对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，已经包含在旧房及建筑物的评估价格中，在计征土地时，不另作为“与转让房地产有税金”予以扣除。上述关于土地 分析题中灵活运用。扣除项目金额的确定，要求考生必须熟练掌握，并能在计算题、综合【解释2】转让旧房准予扣除项目的加计问题纳税人转让旧房及物，凡不能取得评估价格，但能提供购房的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及物的评估价格，可按所载金额并从年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房所载日期起至的，可以视同为售房开具之日止，每满12 一年。计一年；超过一年，未满12

3、但超过6对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有税金”予以扣除，但加计5%的基数。【解释3】营改增前取得的营业税【解释4】营改增后取得：所载金额（不扣减营业税）普通：所载价税合计金额；所载不含金额加上不抵扣的进项税额之和第四节应纳税额的计算应纳税额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数一、税额计算一般方法计算土地税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：1.增值额未超过扣除项目金额50%土地税额=增值额30%2.增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%土地税额=增值额40%-扣除项目金额5%3.增值额超

4、过扣除项目金额100%，未超过200%土地税额=增值额50%-扣除项目金额15%4.增值额超过扣除项目金额200%土地税额=增值额60%-扣除项目金额35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。二、特殊售房方式应纳税额的计算方法【解释】纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理，也可按面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。扣除项目金额=扣除项目的总金额（转让土地使用权的面积或的总面积）面积受让土地使用权【例题1单选题】某房地产开发公司2014年销售一幢新建商品房，取得销售收入700

5、0万元，已知该公司支付与商品房相按转让房地产项目计算分摊取得土地使用权金额及开发成本合计为2400万元，该公司没有借款利息，该商品房所在地的省规定计征土地时房地产开发费用的计算扣除比例为10%，销售商品房缴纳有关税费385万元（不含印花税）。该公司销售该幢商品房应缴纳土地A.1128.25 B.1222.75 C.1535.25 D.1540.25（）万元。【】B】销售收入=7000（万元）；扣除项目金额=240010%20%+385=3505（万元）；增值额=7000-3505=3495（万元）；增值率=增值额扣除项目金额100%=34953505100%=99.71%，适用税率40%，速算

6、扣除系数5%；该公司应缴纳土地5%=1222.75（万元）。税额=349540%-3505【例题2单选题】2010年8月某房地产开发公司转让新建普通住宅一幢，取得收入5000万元， 转让环节缴纳营业税金及附加合计275万元。该公司为取得该住宅地的土地使用权支付地价款和有关税费2000万元，房地产开发成本1000万元，利息100万元（能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明）。该公司所在地规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。该公司应缴纳土地A.0 B.140.25 C.223.75 D.262.50（）万元。（2011年）【】D】扣除项目金额合计=2000+100+（2000）5%+

7、（2000）20%+275=4125（万元），增值额=5000-4125=875（万元），增值率=8754125100%=21.21%，适用税率为30%，该公司应纳土地=87530%=262.50（万元）。【例题3单选题】某公司销售一幢已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该办公楼重置成本价为800万元，折）万扣率为五成，销售时缴纳相关税费30万元。该公司销售该办公楼应缴纳土地元。（2009年）A.21 B.30 C.51 D.60（【款和按。】A】纳税人转让旧房的，应按房屋及物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价统一规定缴纳

8、的有关费用以及在转让环节缴纳的税费作为扣除项目金额，计征土地增值额=500-80050%-30=70（万元），增值率=增值额扣除项目金额100%=70（80050%+30）100%=16.28%增值额未超过扣除项目金额的50%，税率为30%，速算扣除系数为0。该公司应缴纳的土地=7030%=21（万元）。【解释】预征率为:东部地区省份不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。第五节减免税一、一般减免税规定1.纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。【解释1】20%是起征点，1

9、9.99%都不纳税，20.01%应就其全部增值额按规定计税。【解释2】普通标准住宅应同时满足：住宅小区别土地上住房平均容积率在1.0以上；单套面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级价格1.2倍以下。、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20%。【解释】对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。2.因建设需要而被征收、收回的房地产，免征土地。3.对居民个人拥有的普通住宅，从1999年8月1日起，在其转让时暂免征收土地。个人因工作调动或者居住条件而转让原自用住房（

10、非普通住宅），税务机关申报核准，凡居住满5年的（含5年），免予征收土地；居住满3年未满5年的，减半征收土地。4.对企事业、团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地。5.对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地二、特殊减免税规定。1.按照公司法的规定，非公司制企业整体改建为公司或者，有限责任公司（）整体改建为（公司）。对改建前的企业将。国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地上述所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。2.按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企

11、业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地。3.按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地。4.、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地5.上述改制重组有关土地。政策不适用于房地产开发企业。第六节征收管理一、申报纳税程序二、纳税地点1. 纳税人是法人时：房地产所在地。2. 纳税人是自然人纳税人：住所地、办理过户手续所在地。三、房地产开发项目土地的管理（一）土地的受理1.符合下列情形之

12、一的，纳税人应当进行土地（1） 房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2） 整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3） 直接转让土地使用权的。的：2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产面积占整个项目可售面积的比例在85%以上，或未超85%，但剩余可售面积已经出租或自用；（2）取得销售（预售）证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地手续的。（二）1.土地（1）土地时相关问题的处理收入的确认时，已全额开具商品房销售的，按照所载金额确认收入；（2）未开具确认收入。或未全额开具的，以双方签订的销售合同所载的售房

13、金额及其他（3）营改增后进行房地产开发项目土地：土地收入；应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含与转让房地产有税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后扣除的城市维护建设税、教育费附加2.房地产开发企业未支付的质量保证金安装施工企业的工程款（质保金），安装施工企业开具的，按所载金额予以扣除；未开具的，的质保金不得计算扣除。3. 房地产开发费用的扣除：已计入房地产开发成本的利息扣除。4. 房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。，应调整至财务费用中计算5.房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税：计入“取得土地使用权所支付的金额” 中扣除。6.

14、 拆迁安置土地7. 补缴的土地的计算：符合规定的计入拆迁补偿费（属于开发成本）。，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。（三）审核方法1.非直接销售和自用房地产的收入确定。房地产开发企业将开发用于职工福利、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他和个人的非货币性资产等，发生所转移视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地，在时不列收入，不扣除相

15、应的成本和费用。2.土地扣除项目的审核（了解）3.房地产开发企业开发建造的与项目配套的居委会和派出所用房、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、等公共设施，按以下原则处理：、托儿所、医院、邮电通信（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给以扣除；、公用事业用于非性公共事业的,其成本、费用可（3） 建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；（4） 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本；预提费用，除另有规定外，不得扣除。（四）土地1.依照法律、行政中符合以下条件之一的，可核定征收： 的规定应当设置但未设置账簿的；2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；3.虽设置账簿，但账目收入或扣除项目金额的；或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让4.符合土地，逾期仍不条件，企业未按照规定的期限办理手续，经税务机关责令限期的；5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。【提示】在土地于5%对房地产项目进行过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收率不低。（五） 在土地后再转让房地产的处理时未转让的房地产，后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土面积成本费用乘以销售或转让面积计地 算。的纳税申报，扣除项目金额按时的面积成