物业公司业务综合收费项目范围

1、 物业公司业务综合收费项目范围 类别收入名称税率/征收率物业管理收入住宅/商业物业服务费6%车位物业服务费6%装修服务费6%门禁卡销售/管理费6%装修垃圾清运费6%灭火器租赁16%入户维修16%商铺、写字楼消防/强弱电改造收费16%多种经营收入产品销售16%提供平台，收取居间费6%房屋租售中介6%业主委托经营电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告代理6%电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位出租、小区场地摆展10%或5%全体业主共有的车位出租或临停10%或5%开发商委托经营开发商产权车位出租或临停10%或5%物业项目前期启动费6%营销案场管理6%代收代垫款项代收水费0%代收电费/电梯能耗费

2、/公区电费0%代收城市生活垃圾处置费0%押金、保证金装修押金、物管费押金、投标保证金、履约保证金等0%物业公司收取的上述物业管理相关的各项费用，适用的税目税率是有所不同的，企业应该分别核算，分别按照适用税率缴纳增值税。没有分别核算的，将从高税率征收。 对于代收费事项 建议直接走往来帐 即其他应付款取得可以抵扣的各类凭证，按可抵进项税额如下取得时：借：相关成本费用科目             应交税费增值税（进项税）   

3、60;        贷：银行存款/应付帐款等物业公司的涉及的不动产租赁税目的收费项目,根据自己的纳税人身份参照不动产取得时间按租赁项目征收增值税1、门禁卡销售/安全管理费，属于物业安全服务从属业务，应为混合销售，适用主营业务的6%税率。装修垃圾清运费亦属于装修管理从属业务，属于混合销售，适用6%税率。 2、灭火器租赁，业主可租可不租，非从属业务，不属于混合销售，属于有形动产租赁，适用16%税率。税负增加物业公司需调整价格。 3、入户维修/商铺、写字楼消防/强弱电改造收费，属于提供修理修配修配劳

4、务，适用16%税率。税负增加物业公司需调整价格。 4、关于水电代收，。根据财税201636号附件一营业税改征增值税试点实施办法，第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但不包括以下项目：（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 物业公司代收水电费可以满足上述条件： （1）物业公司接受水电公司委托收取水电费，法规明确规定不得加价，不属于转售，属于代收。 （2）物业不向小业主开发票，小业主如需发票，可以请委托方（即水电公司）开具发票（当然，委托方肯定不会开）。这条满足上述“以委托方名义开具发票”，只是委托方不愿意开发票而已。

5、（3）所收的款项都是给了水电公司，物业公司不截留一分钱，符合上面所说的“代委托方收取的款项”。想不交税的前提是不加价不开发票以及体现委托代收。 至于供电公司和自来水公司给予的手续费，可开票按经济代理项目计算纳税。5、代收城市生活垃圾处置费，与代收水电费同理。   6、上述“10%或5%”，主要是涉及不动产租赁，如果小区在2016年5月1日前交付，则由物业公司自行选择10%还是5%。如果小区在5月1日后交付，则全部按照10%。对于全体业主共有的，因为没有产权，一般建议按房屋整体竣工的时间确认5%或10%。  7、电梯轿厢、电梯等候处、灭

6、绳灯箱广告位提供业务，合同中如果写明委托物业公司制作发布的为“广告代理服务”，这样可以适用现代服务中的广告服务，一般纳税人适用6%税率，小规模纳税人适用3%税率。如果是物业公司仅提供媒介，不参与发布的可参考按不动产租赁交纳。 小规模纳税人则很简单，上述不为0%的需要交税的内容，除了不动产经营租赁服务（即电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位出租、小区场地摆展和业主、开发商产权车位出租临停）外，全部适用3%的征收率。对于不动产经营租赁服务，可按照5%征收率计算纳税。 物业管理行业增值税应纳税额计算物业公司在为业主服务的过程中，也向业主提供其他服务或产品销售税率问题 如

7、向业主提供车位租赁、日常生活物品等商品销售、入户维修服务，适用什么税率？是否可认定为混合销售，按照销售服务征税。 国税答复：能否认定为混合销售，需要看是否是一项业务的派生业务。如果提供的业务是物业管理服务内的职责，则可以作为混合销售，适用于物管费税率。但如果属于单独的有偿服务，应当视为兼营，分别核算，否则从高适用税率。写字楼免收租金和物业费的涉税问题？例如签定3年合同免收一年房租和物业费。这种情况比较常见；前一年看似免费，但要按税法规定属于视同销售问题。应该按正常价格计征。同时按相关规定第一年应该按房产的余值计算房产税。企业在所签订的房屋租赁合同协议中“不确定”免租期时间，以合同确定

8、的开始租赁时间为准。将其给予承租方实际的免租期间的租金优惠采取“销售折扣”的形式来处理。按照上述规划方式，从企业的角度来看，由于免租期的优惠对承租方来说也得到了实际体现，只是在合同协议中规避了“免租期”这一大家公认的常规条款，实际执行结果并没有改变，出租和承租双方都能接受。同时，企业在出租开始时的这种特殊租赁期间通过采取上述规划方式来规划免租期间房产税问题，也是一种合理、有效的方式，出租方企业也能找出应对税务约谈等所谓“价格偏低”的合理、正当的理由。 物业公司承租不动产后再次出租，是执行简易计算办法征收还是一般计税办法征收？ 国税答复：这个问题要看承租的时间，如果实在营改增

9、前，也就是5月1日前承租，可以选择简易征收，5%税率，如果是5月1日以后签订的承租协议，需要按照10%纳税。物业服务合同中的甲方是产权人，物业公司是乙方。根据物业管理条例，房屋的产权人可以和使用人约定由使用人交纳物管费，甲方将商铺租给第三方，第三方向乙方交物管费，物业公司是向合同甲方开发票还是向实际付款人开发票？ 国税答复：物业公司可向实际付款人开发票。 按照省局的回复，物业公司就可以放心的开发票给实际付款人了。事实上，因为物业公司也确实向房屋使用人提供了物业服务，收其款后向其开票，也是合情合理，是基于交易事实所开发票，不应当属于虚开。 有的合同条款约定了结算周期

10、，可能存在提前交纳合同款项的情况，如合同约定2016.4月缴纳2016.4-2016.12月的费用，物业公司给对方公司开了地税的发票，也收到了款项。营改增后，是否对于5-12月的这部分收入还要计征增值税，如计征，是否属于重复征税？ 国税答复：若书面合同明确约定了付款日期，营改增后，对于5-12月的这部分收入不再计征增值税。若合同中没有约定付款时间，则应按照劳务提供时间纳税，5-12月的需要在每月计算缴纳增值税，之前对预收的款项已经交了营业税的，需到地税申请退税。  物业公司部分其他问题整理（国税版） 1、有的开发商将地下车库免费给物业公司用于出租，收入给

11、物业公司，应当怎么纳税？ 国税答复：增值税与营业税有一个很大的不同，有大量的视同销售行为。如开发商免费将停车场给物业公司用于出租，属于视同销售中的无偿赠送行为，开发商需要纳一次税，物业公司还需要再交一次税。但开发商只是计算纳税，并不增加其账面收入。 2、物业公司帮开发商出租车位，然后按照一定比例互相分成，如何纳税？ 国税答复：物业公司收到的款项全部做销售额计算纳税，将分成款项拨付给开发商，开发商需要按照所收金额向物业公司开具发票。  3、物业公司代收小业主电费，向小业主开具增值税票，取得的电力公司的专票，能否用于抵扣？ 国税答复：可以

12、。视同转售电业务。 4、临停费如何向停车人提供发票？ 国税答复：按照国税的要求，所有的发票都需要进入开票系统。但对于临停，因营改增时间紧，总局尚未出台有关要求和政策，过渡期可借鉴以前营改增部分特殊行业，使用国税定额发票。 5、实际的采购、外包业务是4月份的，但取得发票和付款是在5月份，是否可以抵扣进项？ 国税答复：按照实际业务发生的时间，营改增前发生的进项不可以抵扣。 6、收取5月份之前的欠费，是否需要交增值税？ 国税答复：根据增值税暂行条例及实施细则规定，销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款的凭据的当天。故增值税的纳税义务发生的时间的一个必备条件是提供了劳务。5月份之前的欠费，其纳税义务已经发生，不属于后期的纳税义务，不交增值税，应属于之前的营业税。 7、减免物管费是否需要纳税？预交1年