远洋渔业基地融资建设项目运营方案

1、远洋渔业基地融资建设项目运营方案远洋渔业基地融资建设项目运营方案远洋渔业基地融资建设项目运营方案目录一、项目概况1（一）规划1（二）现状3二、项目基础设施建设进行社会融资的可行性4（一）国内通常做法4（二）我市准公共产品开发模式8（三）远洋渔港作为准公共产品的特殊性10（四）本项目社会融资存在的问题11（五）本项目社会融资的可行性14三、开发原则及开发时序17（一）开发原则17（二）开发时序18四、本项目投融资模式选择19（一）单一开发主体模式19（二）多主体开发模式20（三）建设 - 经营一体化模式22（四）建设 - 经营多元化模式27五、本项目的建议35（一）确保渔业基地功能的连续性35（

2、二）确保周边用地规划的整体性35（三）确保开发模式的可操作性36I远洋渔业基地融资建设项目运营方案附件一、国外、国内远洋渔港融资、建设模式38（一）国外渔港38（二）国内渔港39附件二、高雄兴达远洋渔港运营风险案例44（一）未达预定目标44（二）教训44附件三、关于地方债券45II远洋渔业基地融资建设项目运营方案一、项目概况（一）规划某市某远洋渔业基地（以下简称“市渔业基地”）位于大铲湾港口三期北侧、沿江高速以西、机场港区以南。规划建成集海产品交易、配送，海洋文化、休闲旅游、海产品消费、冷链物流等多种功能为一体的综合性都市型渔港， 定位为华南重要的远洋水产品生产、加工和交易集散中心。力争5 年

3、内水产品年卸货量达到30 万吨， 10 年内达60 万吨，实现产值 100 亿元，终端消费市场产值达到300 亿元左右，市场总规模达到600 亿元左右。按照关于某市某远洋渔业基地工程项目建议书的批复 （深发改20101691 号），项目主要建设内容包括港池航道疏浚、码头工程、陆域形成及地基处理工程、临时护岸工程、港区配套建筑工程、道路工程、装卸设备购置及安装工程、导航设施工程、沿江高速公路桥墩维护工程和配套给排水、 供电照明及通信工程等。 整个港区规划总面积 90.1375 万平方米，其中陆域面积 30.5093 万平方米，水域面积 59.6282 万平方米，航道宽 108 米，疏浚量 100

4、 万立方米。项目总投资匡算约 50 亿元。其中，政府投资约 15 亿元（不含土地海域使用费），主要用于：（1）承担 2.5 千米五个远洋渔船泊位；（ 2）建造 30 万平方米渔船停泊避风区； （3）实行填海造陆 30 万平方米回填工程。引进社会投资匡算约 35 亿元。其中，缴交土地出让金 10 亿元、1远洋渔业基地融资建设项目运营方案生产生活辅助建筑设施25 亿元，主要用于：（1）建造 6 万平方米远洋水产品交易中心；（2）建设水产品加工厂、 综合物资仓库、理鱼间、物流中心、冷库 （含 4 万吨冷库 1 个和 4 万吨超低温冷库1 个）；（3）建设综合办公楼等。图 1渔业基地区位图（红线内为远

5、洋渔业基地规划范围）图 2渔业基地与周边项目关系图2远洋渔业基地融资建设项目运营方案（二）现状目前，市渔业基地项目的前期工作正在开展， 市农业和渔业局已按批复委托中标单位编制项目可行性研究报告，海域测量及初步勘察、波浪场及潮流泥沙数模研究、海洋环评、项目环评、海域使用论证等前期项目招标正在进行中， 其中工程海域测量及地质初步勘察项目已开标，准备组织实施。 虽然市发改委已安排 200 万元项目前期工作经费，但不足以完成以上各项前期工作。市财政在一些大项目（如大运会筹备）中的分流，使得市内其他项目的资金流压力加大。在此情况下，原匡算由政府投资的15 亿元资金，其前期费用都难以在近期落实，这已严重影

6、响了渔业基地的建设进度。因此，迫切需要通过建立科学的开发模式来推进我市远洋渔业基地建设，突破远洋渔业基地建设的资金壁垒。3远洋渔业基地融资建设项目运营方案二、项目基础设施建设进行社会融资的可行性（一）国内通常做法1993 年，十四届三中全会通过的关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定，把投资项目分为公益性、基础性和竞争性三类：公益性项目由政府投资建设；基础性项目以政府投资为主，并广泛吸引企业和外资参与投资；竞争性项目由企业投资建设。在其后的运行中，各地的基础设施建设演化出多种融资、建设、运营模式。1、从投资主体看，主要有两个途径：政府投入、企业投资（ 1）政府投资政府投资又分为财政投入、平

7、台融资与债务融资三类。财政投入改革开放初期， 国内城市基础设施建设均依靠财政直接投入， 资金来源除国家划拨资金外， 主要为地方财政收入， 难以适应快速增长的投资需求。平台融资1988 年，国务院发布了关于投资管理体制的近期改革方案，政府的投融资体系由单一的中央投资模式向中央与地方共同投资的模式转变，中央和地方相继成立了专业投资公司，各省、自治区、直辖市和计划单列市相继成立了地方投资公司。1994 年分税制改革后，各地政府开始建立了一系列专业投融资公司或事业单位承担建设任务， 并利用这些单位法人承接银行或信托4远洋渔业基地融资建设项目运营方案资金，成为地方政府获取资金的主要平台。这些平台公司作为

8、项目业主，往往能够获得政府划拨的土地或财政补贴，进而以此为条件向银行等金融机构要求贷款，以用于市政建设、公用事业等项目。融资平台的设立，使纯粹依赖政府财政投入进行基础设施建设的方式，发展为可以以适度融资负债的方式。地方债券融资在我国，地方债券是相对国债而言，以地方政府为发债主体，国内债券业也往往把地方企业发行的债券列为地方债券范畴。20 世纪80 年代末至 90 年代初，许多地方政府为了筹集资金修路建桥，都曾经发行过地方债券。 有的甚至是无息的， 以支援国家建设的名义摊派给各单位，更有甚者就直接充当部分工资。 由于对地方政府承兑能力信心不足，国务院于 1993 年制止了这一行为。此后颁布的中华

9、人民共和国预算法第 28 条明确规定“除法律和国务院另有规定外，地方政府不得发行地方政府债券” 。2011 年 10 月 20 日，酝酿多年的地方政府“自行发债”终于迈出了新步伐。当日财政部公布，经国务院批准， 2011 年上海市、浙江省、广东省、某市开展地方政府自行发债试点。广东省今年的地方政府债券额度为69 亿元，上海市、浙江省和某市分别为71 亿元、67亿元和 22 亿元，四省市合计229 亿元。（ 2）企业投资分为企业直接投资、成立开发集团、银团投资等多种形式，对于投入资金较大的基础设施项目，一般以后两种为主。5远洋渔业基地融资建设项目运营方案2、从融资模式看，主要有五种模式：股权融资

10、、银行贷款、项目融资、 ABS融资、债券融资（ 1）股权融资有两种方式：一种是创设专门开发公司， 通过增资扩股， 吸引其他有实力的城市开发商入股，带来现金流。按照股权的比例，对土地开发形成的利润进行分配。一种是在开发公司组建或运作一段时间后， 策划上市，进行公开市场融资，获得后续发展的稳定资金。（ 2）银行贷款利用所投入的土地作抵押，申请土地抵押贷款。（ 3）项目融资以特定项目的资产、 预期收益或权益作为抵押而取得的一种无追索权或有限追索权的融资或贷款， 一般应用于现金流量稳定的大型基建项目。项目融资以项目本身良好的经营状况和项目建成、 投入使用后的现金流量作为还款保证来融资， 不需要以投资者

11、的信用或有形资产作为担保，也不需要政府部门的还款承诺。 贷款的发放对象是专门为项目融资和经营而成立的项目公司。实际运用中有 BOT、TOT等形式，即将区内部分基础设施建设项目交由专业厂家建设、 营运一定年限后， 基础设施项目产权无偿转让给业主。6远洋渔业基地融资建设项目运营方案（ 4）ABS融资ABS即“资产担保证券”之英文缩写，指以项目所拥有的资产为融资基础，以项目资产带来的预期收益为保证， 通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式，其本质是资产证券化。（5）市政债券融资市政债券是地方债券的一种， 是地方政府或其授权代理机构发行的有价证券，所筹集资金用于城市基础设施项目的建设。在许

12、多西方国家，地方政府投资修建公路、桥梁、自来水厂、学校和医院等公用事业时，由于工程耗资巨大， 投资周期较长，单凭地方财力无法承受，往往要借助发行市政债券来筹集所需资金。3、从建设模式看，主要有三种：政府主导的单一开发主体、政府主导的多开发主体、 企业主导的多开发主体模式。市渔业基地的开发模式不外乎是这几种建设模式与融资模式的组合。（1）政府主导的单一开发主体建设模式在这种模式下， 项目开发公司是唯一的融资平台， 并总揽整个项目的开发建设工作。（2）政府主导的多开发主体建设模式在总体规划的指导下， 对项目地块进行分区， 项目开发公司只负责其中部分片区土地的开发， 其余片区则选择其它融资开发方式，

13、 可选择土地金融（城市开发基金）方式，也可以根据招投标，选择合适的城市开发商，并通过合约确定合理的分成比例。7远洋渔业基地融资建设项目运营方案（ 3）企业主导的单一开发主体或多开发主体建设模式政府部门根据城市定位和产业定位， 对地块进行统一规划， 然后整体招商。城市开发商可以单独承包或牵头组成开发集团进行整体开发投资。4、从开发过程看，主要有建设- 经营一体化模式和建设- 经营多样化模式。（二）我市准公共产品开发模式1、市财政作为单一投资主体的模式市大工业区模式某市大工业区是某市人民政府于 1994 年 7 月直接设立的一个大型工业基地，在成立坪山新区以前， 一直采取以政府为单一投资主体的开发

14、模式。该模式在大工业区建设启动期起到了积极作用， 但单一的投资模式，使得大工业区建设后续投资乏力， 也排斥了市场力量进入到大工业区的开发建设之中。因此，当园区建设进入到发展期后，这种模式在一定程度上制约了园区的发展。2、国有企业作为单一开发主体的模式（1）盐田港集团以地融资的“地主港”模式上世纪 80 年代中期某市人民政府决定上马盐田港项目，国土部门将码头岸线和岸线腹地内部分山体的规划权和土地使用权让渡划给了“东鹏实业有限公司”（盐田港集团前身）。盐田港集团与香港和记黄埔集团签订合资经营盐田港码头合同，土地资源为盐田港与香港和记黄浦集团合作成功提供了必要条件。8远洋渔业基地融资建设项目运营方案

15、（ 2）深福保公司建设福田保税区模式深福保（集团）有限公司（深福保）借助保税区管理局的土地资源，完成了由福田保税区园区开发商到招商载体，再到园区运营商的身份转换，其实质是通过内部的可经营物业获得投资回报。开发有仓库、高科技厂房、展示中心、写字楼、单身公寓以及商品房等一批房地产项目，形成了一个以房地产开发为龙头，并兼有仓储物流、物业管理、国际贸易、园林市政及投资咨询等各类专业资质的大型企业集团。3、特许经营权（ BOT）模式深高速模式某市高速公路股份有限公司 （深高速）收入及盈利主要来源于收费公路资产的投资、建设及经营管理，还通过收购、参股等方式，把公司的版图扩展到广东省和国内其他经济发达地区。

16、其实质是通过准公共产品的特许经营收费来获取投资收益。这种模式适用于有稳定现金流、在特许经营期内净现值为正的项目。4、股权融资模式市五大集团引进战略投资者模式2003 年底，某市政府宣布将包括能源、水务、燃气、公交、食品在内的 5 家市属国企，通过招标出让股权的方式引入战略投资者。其中，某水务集团吸引了12 家境外企业投标，最后法国威立雅水务集团入选，外资间接实现了对水源和管网的控制。2002 年，市政府把过去享受政府补贴的排水系统也划归某水务。某水务排水业务一年约亏损 8000 多万元，某政府的新策略是：用税收代替补贴，允许加征自来水增值税，征收率为水价的6.24 。其实质是通过政府变相9远洋

17、渔业基地融资建设项目运营方案补贴的形式，实现准公共品经营企业的收支平衡， 并按照事先约定的利润率略有盈余。5、公益项目与盈利项目组合经营模式“地铁上盖物业”模式根据某市政府与港铁公司签署的协议， 某地铁 4 号线由港铁公司获得运营及沿线开发权， 港铁公司在某成立项目公司， 以 BOT方式投资建设全长 16 千米、总投资 60 亿元的 4 号线二期工程。 某市政府把已于 2004 年底建成通车的全长 4.5 千米的 4 号线一期工程，在二期工程通车前租赁给港铁某公司。 4 号线二期通车之日起，全线交由香港地铁公司成立的项目公司统一运营，该公司拥有 30 年的特许经营权。公司同时获得 4 号线沿线

18、 290 万平方米建筑面积的物业开发权，以此来平衡地铁运营的亏损。 在整个建设和经营期内， 项目公司由香港地铁公司绝对控股，自主经营、自负盈亏，运营期满，全部资产无偿移交某市政府。（三）远洋渔港作为准公共产品的特殊性1、外部性除创造行业利税外，能带来更大的社会经济效益。2、公益性和盈利性（ 1）公益性为进出渔港的渔船和车辆所提供的水陆进出口疏运通道及其它设施而进行的投融资，如码头岸线、防波堤、护岸、港池、锚地等的10远洋渔业基地融资建设项目运营方案建筑和场所。这类项目设施按照现行的收费规定，难以直接产生经济收益。（ 2）盈利性对渔港其它生产专用设备的投资，如水产品交易市场、冷库、渔具储藏室等。

19、这类经营性项目可以产生一定的收益。3、资本密集性、成本沉没性和投资的不可分性渔港投入资金巨大，一旦进行投资建设，就很难移作他用，残值极低，具有投资成本沉没性，且必须进行一次性大规模投融资，零星的投融资往往无效或者不经济。（四）本项目社会融资存在的问题1、项目地块内经营性地块出让难以解决一级开发的资金缺口在财政投入缺位的情况下， 市渔业基地的出路在社会融资。 社会融资不同于财政投入， 是要追求投资回报的。 本项目进行社会融资的核心问题在于， 若通过社会融资进行土地一级开发， 则项目开发商投资难以通过项目地块内的经营性地块出让取得平衡， 也难以通过特许经营期内的运营收益来取得平衡。 其原因在于渔业

20、基地是一种准公共产品，具有公益性和经营性两种属性， 基地前期建造需要大规模投入，建成后还需要支出运营和维护成本， 但渔业码头等基础设施的收入来源仅仅是相对商业码头来说很低的渔港费收等形者国内事业性收费项目，收益远不能弥补投入，存在巨大的缺口。若不考虑运营收益，仅通过土地收益来平衡开发商一级开发投11远洋渔业基地融资建设项目运营方案入，则按照某市规划和国土委员会公布的2011 年某区经营性用地平均出让价格 5000 元/ 平方米计算，需出让 30 万平方米方经营型用地方可平衡本项目 15 亿元的一级开发投入，这一面积为本项目规划的陆域面积，这显然是行不通的。 假设以水产品交易市场和综合办公用地分

21、别为 8 万平米计，二者合计 16 万平米作为可出让用地，则还需要本项目地块之外 14 万平米的经营性用地出让方能平衡。因此，其收益需通过取得项目用地之外经营性地块出让的方式来实现。2、发行渔业基地地方债券面临困难由政府出面发行 15 亿地方债券，依托某发达的资本市场和优越的政策环境，组织银行承销团， 承销对象可以是社保机构也可以是各家金融类机构。此外，还可由银行将发行的地方债券打包，转移给专门的金融机构管理， 通过评级机构评级优化， 充分利用证券交易所的功能，将此 15 亿债券证券化上市交易。该种融资方式的优点是：第一，某市刚刚获得中央批复的可以自行发债的权利， 以此为机遇，推动地方债发行的

22、规范化和常态化；第二，某市有着成熟的金融市场， 某证券交易所是中国内地上海市证券交易所以外的唯一一家交易所， 在金融改革创新方面一直走在前面；第三，某市有着众多大型金融机构和专业金融人才， 为发债提供了必要的支持。该种融资方式的面临的困难是：12远洋渔业基地融资建设项目运营方案第一，严格限制发债额度。根据历史数据， 2009 年和 2010 年财政部分别代理某市发行了 24 亿元和 22 亿元地方债， 2011 年某市自主发行地方债 22 亿元。在告别中央代理发债后，某市地方债融资额度并没有明显放大， 而是维持了上一年的发债规模， 本质上这是一次地方债务管理方式的提升。第二，严格控制融得资金投

23、向。据 2011 年 10 月 31 日某市五届人大常委会第十一次会议审议通过的关于某市 2011 年本级预算调整方案的报告，此次发行地方债所得资金主要用于解决 2010 年及以前年度政府投资计划安排的中央投资项目地方配套以及政府统贷在建项目，包括污水处理厂配套污水管网等生态建设工程以及教育、 医疗卫生、交通等重点民生工程。 远洋渔业基地等项目在当前仍然没有发债指标。第三，我国虽然以前发行过地方债券， 但是在资产证券化这一部分还比较薄弱，基本可以说没有什么经验可以借鉴。而且，地方债券相比国债的信用风险较高，而收益却相当，对投资者的吸引力不足。3、成立信托基金缺乏吸引力由政府出面成立或者委托一家

24、信托公司，以渔业基地的具体发展计划为基础设计信托产品， 通过该信托产品向社会募集资金，主要募集对象是各类具有自营资产资格的金融类机构和社保机构，也可通过银行渠道向个人募集。 渔业基地运营期的净利润是信托产品的收益保障，信托产品的投资者不参与渔业基地的建设管理，信托产品的管理者监督所筹集资金的使用情况，政府负责运用资金进行渔业基地建13远洋渔业基地融资建设项目运营方案设。该种融资方式的优势：第一，某市有着发达的金融市场， 有其他城市无法比拟的融资平台；第二，某市国资部门的实力相当雄厚， 有利于信托产品顺利筹资；第三，该融资方式通过专业的理财机构管理信托资金， 减少了违规使用资金的机会，降低了投资

25、者的风险。该种融资方式的面临的问题：该种融资方式的风险在于项目投资回收期较长。 虽然项目利润可能比较稳定，但是相对于总投资来说， 运营过程的净现金流是很低的，换句话说，基金投资者的收益率相对市面上其他投资品种的收益率是偏低的，这无疑影响信托基金的顺利发行。（五）本项目社会融资的可行性排除以上不利因素，本项目进行社会融资也存在一定的有利因素。一是多年来我市已进行了多种准公共产品融资模式探索。二是我市成立了三大融资平台公司。2011 年，我市整合和组建了包括市投资控股有限公司、市地铁集团有限公司、市特区建设发展集团有限公司在内的三大融资平台公司，按政府统筹、市场运作的方式，承担政府投资项目的融资工

26、作。三大融资平台当年融资149 亿元。在市渔业基地开发时， 可选择项目14远洋渔业基地融资建设项目运营方案范围内经营性地块出让与市融资平台注资相结合的方法（以城市建设费名义注入开发商帐户，平衡资金缺口）。三是若采用一级开发与二级开发一体化模式，则能有效减少项目用地范围之外的经营性地块出让压力。香港新机场案例：多企业主体运营模式之一香港新机场货运中心占地6 万平方米，提供仓库、装卸平台、货车停车位和办公室等所需空间。机场空运中心有限公司获得了货运中心的发展权，合约价值为19 亿港元。该公司负责货运中心的融资、设计、建造及运营，租期为20 年。机场空运中心有限公司是以新鸿基地产为首的财团所组成的一

27、家联营公司。四是本项目地理位置较为优越， 其定位为华南最大的水产品交易市场，都市产业发展极核， 其开发运营模式和定位完全不同于传统渔港，将形成类似于东京筑地的、业态丰富产业多元的都市产业区。项目周边地块存在巨大的升值潜力， 可通过整体规划、 统一开发来引导社会资金投入。原城市规划位于市渔业基地东部的大铲湾物流园区和南部的大铲湾二、三期项目，原准备为大铲湾码头集装箱产业配套。但由于国内制造业转型和国际市场紧缩， 集装箱产业的增速将大为放缓， 原规划建设的集装箱泊位将出现过剩，大铲湾相关项目有转变功能的必要。在此情况下， 若对市渔业基地与周边地块进行整体规划、统一开发，再与机场南填海区进行进一步衔

28、接，根据功能定位，进行运营商国际招商，则是渔业基地目前面临的开发难题将迎刃而解。15远洋渔业基地融资建设项目运营方案1.201.051.000.97全国前十大港口深圳0.800.700.600.530.50速0.400.34增0.270.390.280.230.200.150.180.140.000.02199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010-0.20-0.15-0.40图 3 全国前十大港口及某港集装箱吞吐量增速资料来源：综合开发研究院（中国·某）信息部16远洋渔业基地融资建设项目运营方案三、开发原则

29、及开发时序（一）开发原则根据渔港设施的基本性质及其投资收益情况， 可将渔港投融资分为公益性和经营性两类。 公益性投融资是指为进出渔港的渔船和车辆所提供的水陆进出口疏运通道及其它设施而进行的投融资， 如码头岸线、防波堤、护岸、港池、锚地等的建筑和场所，这些项目设施按照现行的收费规定， 难以直接产生经济收益； 经营性投融资是对渔港其它生产专用设备的投资，如水产品交易市场、冷库、渔具储藏室等。渔港建设投融资是渔港最重要的经济活动之一， 它不仅保证了渔港基础设施的建设， 促进了渔港生产的发展， 还带动周边区域经济及贸易的发展。因此，其开发融资模式的选择需兼顾公共利益与经济利益。一是融资模式的设计、选择

30、要充分分析市场内可能存在的投资者、经营管理者以及资本市场的成熟度，以保证融资模式的可操作性和远洋渔港的利益。二是要考虑未来收益的及时返还。三是若采取建设 - 经营一体化模式，则经营性项目要用来平衡不可经营性项目的投资和运营管理费用。17远洋渔业基地融资建设项目运营方案图 4 远洋渔港开发融资模式选择原则（二）开发时序一是在对市渔业基地定位的基础上，形成整体规划；二是在整体规划的基础上， 对市渔业基地填海及形成地块的开发规模及开发模式进行选择， 形成对应的管理模式， 并根据开发建设的需要选择融资组合；三是进入市渔业基地的开发流程，确定开发方式和时序。项目定位整体规划开发模式选择融资组合开发流程生

31、地变熟地土地增值生地土地一级开发土地出让土地二级开发土地收储中心招拍挂图 5市渔业基地开发程序18远洋渔业基地融资建设项目运营方案四、本项目投融资模式选择土地开发按照主体的不同， 可以是政府或者是企业， 鉴于市财政不再提供财政支持的资金现实， 因此，确立以企业为开发主体的前提下，确定适合的融资结构。（一）单一开发主体模式远洋渔港开发公司作为远洋渔港统一的开发主体， 在总体规划指导下，对 90.1375 万平方米的开发面积进行分包， 交由不同的公司进行同步开发，并由合同确定分成方式。在这种模式下， 开发公司是唯一的融资平台， 并总揽整个港区的开发建设工作。 由于填海工程比较大， 开发公司作为开发

32、主体可能面临较大的融资压力， 为了保障开发建设工作顺利推进， 必须选择合适的融资组合。在统一规划的前提下，借助开发公司融资平台，进行融资并成片开发。19远洋渔业基地融资建设项目运营方案股权融资深圳市远洋渔港建设工作领导小组银行贷款融资远洋渔港开发公司平项目融资台发行城市债券工工程程ABS 融资承承包包公公司司AN图 6 远洋渔港单一开发主体模式（二）多主体开发模式1、企业主导的多主体开发政府通过对所在的区域进行城市定位和产业定位、 统一规划与布局，然后就整块土地进行招商。 城市开发商可以单独承包或牵头组成开发集团进行城市开发投资。 承包金额采取分期付款的方式， 首期金额用于政府的填海工程。城市

33、开发商的利润来源主要为： 土地一级开发的固定收益， 该部分收益将通过资金杠杆得到放大； 渔港可经营资源； 一二级土地开发联动，获得优先权。土地金融即城市开发基金。 基金投资于目标城市的多个土地一级开发项目，为政府提供一站式解决方案（政府主导、企业实施、市场化运作、金融支撑的政府与私人企业的合作模式， 包括区域规划和战20远洋渔业基地融资建设项目运营方案略定位及实施； 土地开发及其项目管理； 投融资方案制定和土地开发项目完成后的示范性商业开发和招商引资。）。深圳市远洋渔港建设工作领导小组领导小组办公室股权融资远城城银行贷款洋市市渔开开项目融资港发发开商基发N金发行城市债券公N司ABS 融资图 7

34、远洋渔港多开发主体模式2、多主体开发模式下渔业基地开发要点由项目领导小组组织制定市渔业基地规划，在规划指导下，对90.1375 万平方米的地块（现为海域）进行分区，远洋渔港开发公司只负责其中部分片区土地的开发，其他区域则选择其它融资开发方式，可选择土地金融（城市开发基金）方式，也可以根据招投标，选择合适的城市开发商，并通过合约确定合理的分成比例。这种模式下， 远洋渔港开发公司某种程度上和其他公司一样，都是土地一级开发商。项目地块（现为海域）被拆成多个片区，有利于多主体、多渠道实现快速、 同时推进开发，解决了远洋渔港建设融资21远洋渔业基地融资建设项目运营方案的瓶颈。项目领导小组要负责监督和管理

35、各个开发主体的开发进度和工作，并与各主体签订利润分成的协议。这种模式下，要谨防相关开发公司由于资金不足而耽误开发时间，也要对其开发的土地是否按照统一规划执行进行全程监控。3、近期开发相关建议城市开发商首先要完成填海工程基础工作，创造土地开发的条件，创造其它开发公司可以快速创造现金流的开发条件。城市开发商也可以对远洋渔港内的经营性地块进行一级开发招标，或者采取城市开发基金的模式。例如，选取城市开发商，并授权进行一个片区的成片土地开发， 要求其按照远洋渔港整体规划设计进行开发建设。（三）建设 - 经营一体化模式指在远洋渔业基地的建设和运营的整个过程中， 始终由一家公司来完成所有的工作，可以分为以下

36、两种情况：1、专业公司自主开发模式所谓专业公司自主开发模式， 是指目前已有的大型相关公司利用它们雄厚的资金优势和相关专业优势，统一完成远洋渔业基地的建设和运营的工作。在这种模式的前提：一是该公司的资金实力雄厚， 能够提供远洋渔业基地的建设费用及建成后的运营资金；22远洋渔业基地融资建设项目运营方案二是该公司具有相关的专业技术和能力， 可以满足设计和运营的正常进行。专业公司在渔港建造完成后， 拥有渔港规定时间内的运营权， 运营期限到期后， 渔港的使用权无偿转移给政府。 巨额的前期投入必然需要收益的补偿，开发机构才能在提供公共产品的同时实现投资成本回收并获得合理回报。该模式下的收益补偿机制有两种：

37、一是通过渔业基地以外的地块土地使用权转让， 来补偿公司在渔业基地土地以及开发投入。 其方式是通过招拍挂方式实现土地使用权出让，再以城市建设费的名义将等额款项打入公司帐户， 以保证其收益。二是通过运营阶段的财政补偿来保证公司前期基础设施投入的收益，这类似于市水务集团的运作模式。专业公司自主开发模式的劣势是， 专业公司实力雄厚， 在利益谈判中占据有利地位， 过分的收益补偿侵蚀社会效用， 这也正是中农发集团在此次合作谈判中不能达成共识的真正原因。这种模式在理论上称为BOT模式。BOT（ Build-Operate-Transfer ）模式，即建设 - 经营 - 移交，该模式是指政府与企业签订特许经营

38、合同， 由企业参与项目的基础设施建设， 在一定时期内对项目进行运营和管理， 并对项目的使用者收取一定的费用，以此回收项目的投资、 经营和维护等成本， 同时获得合理的回报，待特许经营期满后项目经营权无偿移交政府的一种模式。参考公司：23远洋渔业基地融资建设项目运营方案1）中国农业发展集团有限公司（简称“中农发集团”）中农发集团系国务院国有资产监督管理委员会直接管理的中央农业企业，是具有雄厚实力的大型中央农业企业。在资金方面具有雄厚的实力，能够提供足够的前期投资资金；在技术能力方面，中农发集团经过多年发展， 逐步形成了以远洋捕捞及农业资源开发等为核心的三大主业，在远洋渔业基地建设和运营方面都有经验

39、和优势。2）中水集团远洋股份有限公司中水集团远洋股份有限公司由中国规模最大、 实力最强的综合性渔业企业中国水产（集团） 总公司为主发起、经中国证券监督管理委员会批准，于 1998 年初注册成立，注册资本 2.52 亿元。中水集团远洋股份有限公司的主要业务是海洋捕捞、 水产品加工、国内外贸易及渔船、船用柴油机、渔具制造业、渔港建筑业等。拥有各种类型的远洋渔轮和运输船舶 57 艘，主要分布在北太平洋、南大西洋、印度洋和西南太平洋， 常年进行大洋性远洋捕捞生产和经营。 目前的主要产品有鳕鱼、鱿鱼、虾、金枪鱼等海产品及加工制品。3）招商局地产控股股份有限公司招商局地产控股股份有限公司（简称“招商地产”

40、 ）于 1984 年在某成立，是香港招商局集团三大核心产业之一的地产业旗舰公司， 也是中国最早的房地产公司之一， 国家一级房地产综合开发企业， 先后在某交易所（ 000024）、新加坡交易所（ 200024）挂牌上市。招商局集团 ( 简称招商局 ) 是国家驻港大型企业集团， 经营总部设于香港，业务主要分布于香港、内地、东南亚等极具活力和潜力的新24远洋渔业基地融资建设项目运营方案兴市场，是中央直接管理的国有重要骨干企业，亦被列为香港四大中资企业之一。经过27 年的发展，招商地产已成为一家具备综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团，形成了以某为核心，以珠三角、长三角和环渤海

41、经济带为重点经营区域的市场格局。4）中国华农资产经营公司中国华农资产经营公司 （简称资产公司） 前身为中国水产华农公司，系中国农业发展集团有限公司（简称集团公司）的全资子公司。2008 年 12 月 15 日，集团公司根据发展战略需要，决定以华农公司为平台，将其改组为集团的资产经营公司，负责集团非主业企业或资产的日常经营管理与改制重组工作，实行专业化、市场化、公司化运作。资产公司的主营业务包括：项目投资，投资管理；兼营业务主要有：资产管理，投资策划咨询服务，销售水产品、农产品、土产品、粮油等。5）华侨城集团华侨城集团成立于1985 年 11 月 11 日，是隶属于国务院国资委管理的大型中央企业

42、之一。 成立二十多年以来， 已发展成为一个跨区域、跨行业经营的大型国有企业集团， 培育了房地产及酒店开发经营、旅游及相关文化产业经营、 电子及配套包装产品制造等三项国内领先的主营业务。华侨城集团公司长期致力于发展有中国特色的文化产业集群，将塑造成为中国最具创想文化和影响力的企业，并通过独特的创想文化25远洋渔业基地融资建设项目运营方案致力于提升中国人的生活品质。旗下拥有华侨城控股（ SZ000069）、华侨城（亚洲）控股、康佳集团（ SZ000016）三家境内外上市公司以及锦绣中华、民俗文化村、 世界之窗、欢乐谷、波托菲诺、新浦江城、何香凝美术馆、 OCT-LOFT创意文化园、华夏艺术中心 、

43、长江三峡旅游、华侨城大酒店、威尼斯酒店、茵特拉根大酒店、城市客栈等一系列国内著名的企业和产品品牌。是少数几个连续六年入选中国企业500 强的企业之一。2、新成立公司共同开发模式此模式是指由政府牵头、 招标引入多种性质的公司共同设立一个新的公司，由该公司来完成远洋渔业基地的建设和运营工作， 建成后渔港所有权在规定的时间内归属该新成立公司。 该公司的设立， 以建成后的渔港为基础， 提供相关的服务为主营业务， 各投资主体按照入股比例分享利润。入股的主体可以包括政府相关机构、 私募股权公司、房地产开发公司、 旅游开发公司等， 他们作为新公司的股东可以利用各自的专业优势共谋发展和利益。 也可在公司组建或

44、运营一段时间后策划上市，获得后续发展的稳定资金。在这种模式下，收益补偿机制可以是渔港休闲旅游业经营权的使用或转让。除了远洋交通、 渔业服务外，休闲旅游正成为了渔港创收的一大业务。远洋休闲旅游经营权也成为了一种重要的资源。设立新公司股权融资的优势：一是产权明晰，各投资主体按照持股比例分享收益；二是通过上市融资，可以提高渔港的知名度，促进渔港的发展。26远洋渔业基地融资建设项目运营方案这种模式在理论上被称为BOO模式。 BOO（Building-Owning-Operate ），即建设 - 拥有 - 运营，该模式是一种由企业投资并承担项目的设计、建设、运行、维护、培训等工作，项目的产权归属企业，而

45、由政府部门负责宏观协调、创建环境、提出需求，政府部门只需每年向企业支付一定的费用即可拥有对项目的使用权。这一模式体现了“总体规划、分步实施、政府监督、企业运作”的建、管、护一体化的要求。新成立公司共同开发模式与专业公司自主开发模式的最大差异就是渔港建成后的所有权归属问题。（四）建设 - 经营多元化模式建设 - 经营多元化模式，是指在远洋渔业基地的建设和运营的过程中，是由两家或以上的公司来分工完成的。建设 - 经营多主体模式可以细分为以下三种情况：1、“国建 +国营”模式“国建 +国营”模式，是指由市国资委下属地产企业建设渔港，并且由市国资委另一个下属企业负责后期运营实务。 两个企业分别负责渔港建设或运营，可以充分利用在各自领域的专业优势， 节约成本、提高效率。国资委下属地产企业与政府签订特许经营协议， 由企业出资对项目的基础设施建设， 且项目建成后， 企业在特许经营期内拥有项目的所有权并进行经营， 待特许经营期满后将项目的所有权与经营权无偿移交政府所有的模式。 在该模式下， 市国资委下属地产企业在特许经营期内对项目的基础设施拥有所有权， 并且可以通过对项目进27远洋渔业基地融资建设项目运营方案行抵押或转让给市国资委其他下属企业进行再次融资，带动资本的流动，能有效保障后续项目的资金来源。例如，市国资委下属地产企业如某市物业发展股份有限公司与政府签订协议负责出资