中冶青岛百通李家庵项目市场研究分析报告

1、李家庵项目李家庵项目市场研究报告鹏翔智地鹏翔智地20082008年年1111月月2020日日一一. .区域经济及房地产分析区域经济及房地产分析二二. .项目自我分析项目自我分析三三. .市场竞争分析市场竞争分析四四. .项目定位初步建议项目定位初步建议五五. .产品细部建议产品细部建议1、李沧区域简要介绍2、政策导向性分析3、区域房地产现状及发展4、综合小结 1、李沧区域简要介绍地理位置：地理位置：李沧区位于青岛市区北部，属市内四区之一，东揽崂山余脉，西拥胶州湾畔，南与四方区接壤，北连城阳区，拥有优越的区位优势、便利的交通条件和广阔的发展空间。 1、李沧区域简要介绍交通路网交通路网( (图上的

2、道路线条在粗一些图上的道路线条在粗一些) ) “四纵”城市快速道经过该区，308国道和青银高速临近，呈现立体交通路网。 新火车站即将落户沧口，带动交通改善，推动区域城市功能定位提升。 1、李沧区域简要介绍行政区划及人口结构行政区划及人口结构现辖11个街道办事处，126个社区居委会，面积98平方公里，人口45万人，其中流动人口11万人；主要分布在李村中小企业外来务工人员及部分市南、市北白领；人口密度：人口密度：截止2007 年底，全区面积约占青岛的0.9%，而人口密度却为青岛平均的5倍多；市区面积（km2） 户籍人口（万人）流动人口（万人） 人口密度（人/km2）青岛10654757.99142

3、845李沧97.9834.18114706所占比例0.9%4.51%7.75%- 1、李沧区域简要介绍目前发展：目前发展：北方国贸大厦、维客集团、利客来商贸中心形成了多流通渠道、多经济成分并存的大商贸格局,成为青岛市第二大购物中心。 外资企业已成为李沧区经济的重要部分,现有26个国家和地区的近400家外资企业,总投资约5亿美元,年出口创汇6亿美元,对李沧区经济发展起到了极大的推动作用。区域特性：属典型的城乡结合部，拥有畅通的交通路网，成熟的商业区域特性：属典型的城乡结合部，拥有畅通的交通路网，成熟的商业属性属性；大量人口的涌入，为李沧区发展注入新的活力！大量人口的涌入，为李沧区发展注入新的活力

4、！ 2、政策导向性分析 功能特征定位：功能特征定位： 根据大青岛整体规划及李沧区经济发展，李沧区主要体现四大城市功能“物资集散、工业、商贸、居住”。 2、政策导向性分析总体布局结构：总体布局结构：“中央居住区”7大片区全面启动，面积34平方公里，规划建筑面积800万，可容纳20多万人居住；缩小南北差距，提升李沧作为“城市中部副中心”的功能地位；青岛北部商贸中心将持续繁荣，由中心商圈、沧口商圈、东李商圈、郑庄商圈等构成。交通规划：交通规划：建设互通立交路口6处、单跨立交路口7处、公共交通站场12处；地铁工程规划建设将为李沧经济的发展带来巨大的生机。联动青岛城市的人流与经济。 1）多元化产业结构，

5、增加区域就业机会，吸纳更多的人才。 2）中央居住区的启动及区域功能定位的明确，加快李沧区城市化进程。 3）未来大青岛及李沧区的规划，联动青岛城市的人流与经济。 3、区域房地产现状及发展3.1 3.1 房地产发展历程房地产发展历程时间楼盘总建筑面积标志2003年-1.商品房概念未明确，（以经济适用房为主）2.价格及综合品质均较弱2004年-1.政府规划的导向性2.受市场影响，开发商开始注重品质和细节2005年1月2006年1月2007年3月2008年4月百通馨苑一期：11.5万二期：11万三期：24.5万（可售4.5万）1.连续三年销售冠军，平均年销售面积12万；2.使人们对李沧有了重新认知；3

6、.为李沧区房地产市场结构改变，起到不可忽视的作用2008年8月绿城理想之城280万一期蓝庭23万（可售10.03万）1大盘入住，大大提高李沧区知名度；2.结合规划，李沧区将成为未来青岛的中央居住区；3.完善区域房地产市场结构，供应初步呈现梯级分布；2009年伟东幸福之城安置区：24.98万商品房：110万1.大面积的安置房，保障部分人的住房需求；2.大力度的改造，使李沧区未来的发展趋势愈加明显，3.进一步完善区域供应，梯级市场分布愈加明朗；2009年百通尚风尚水9.87万1即绿城理想之城后，又一高端项目，为区域市场带来更大冲击；2.整体拉升李沧区居住品质，中央居住区品质愈发凸显。根据新的规划，

7、李沧区将凭借六大片区成为集生活居住、文化科技、旅游休闲、商贸生活居住、文化科技、旅游休闲、商贸商住商住于一体的现代化新城。李沧楼市正朝着市区最适宜发展和居住的新城区的方向大步迈进。 3、区域房地产现状及发展3.2 3.2 目前区域市场供应分析目前区域市场供应分析根据李沧区行政区划和房地产属性、及商圈构成，将李沧区划分为1111个个片区，其中房地产最集中的为中央四个片区，但片区成熟度有待提高。青岛供应总套数5038250382套套(约530.2530.2万万)，李沧区在售楼盘30个(网上备案)，总共套数28762876套套(约19.9819.98万万)，占到整个青岛供应的3.7%3.7%，就目前

8、供应来说，李沧区供应量相对较小。市区（住宅）市南区市北区四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区即墨市胶南市平度市莱西市套数（套）313728112060287628765334946844585521123332655188面积（万）35.2729.9619.9829.8629.8663.64111.3144.796.75105.4432.8950.31所占比例（按面积）6.65%5.65%3.77%5.63%5.63%12.00%20.99%8.45%1.27%19.89%6.20%9.49% 3、区域房地产现状及发展3.2 3.2 目前区域市场供应分析目前区域市场供应分析 目前李沧市场供应结构中，

9、120120以上的15981598套套，占到目前总供应量的68.1%68.1%，而60-8060-80仅有437套，占到目前总供 应量的15.2%15.2%，截止到目前可拿到的数据可知，120以上的房源占到总量的68.1%，绿城理想之城这个项目占到相 当大的比重。3.2 3.2 按照面积区间细分供应按照面积区间细分供应 3、区域房地产现状及发展3.3 3.3 区域市场未来供应区域市场未来供应 3、区域房地产现状及发展数据截止于2007年底序号序号土地名称土地名称地块属性地块属性土地现状土地现状占地占地( () )总建面总建面( () )容积率容积率1李沧区向阳路北、京口路东、枣园路西 住宅/商

10、业/商服全部开工11035428503.88 2李沧区永年路15号 住宅/商业/商服全部开工1020018000.18 3李沧区枣山路329号 住宅全部开工24586565482.30 4李沧区九水路7号 住宅全部开工12355208861.69 5李沧区金水路北侧 住宅全部开工62302747601.20 6李沧区重庆中路211号 住宅全部开工19989279831.40 7李沧区京口路100号、君峰路66号 住宅全部开工27172543432.00 8李沧区重庆中路959号 住宅全部开工648521102481.70 9李沧区永平路31号 住宅全部开30 10李沧

11、区重庆中路688号地块 住宅全部开14 11李沧区重庆中路南岭村南地块 住宅全部开工78870693300.88 12李沧区东部九水路以北、宜川北路以东地块 住宅部分开工109212520900001.91 已开工土地中，已动工的12个（约2588628）地块,有6 6个地块（约个地块（约23463572346357 ）容积率在1.2-2.01.2-2.0 之间，与我们项目会形成较为强烈的竞争。（仅容积率一项不能说明竞争的激烈，建议加上均值中的来自哪个片区）状态状态序号序号土地名称土地名称地块属性地块属性土地现状土地现状占地占地( () )总建面总建面( () )未开

12、工动迁中1李沧区金水路北住宅/商业/公建138747932850.67 2李沧区九水路北、李村河南住宅/商业/商服1071502785902.60 3李沧区重庆中路688号住74 4九水路街道办事处九水东路南、铜川路东地块住宅4337004624001.07 未开工未动迁5李沧区夏庄路124号住宅23689710663.00 6李沧区青山路南、浮山路西住宅20628206201.00 7李沧区夏庄路7号地块住宅1015301522941.50 8李沧区虎山路11号地块住宅990561188671.20 未开工土地平整9李沧区四流中路5号住宅/商业/商服28360335

13、501.18 10李沧区大崂路1001号住宅9744510682.81 11李沧区北崂路993、995号住18 12李沧区重庆路西、兴国路北住宅/商业/商服1139741258001.10 13李沧区九水路184号住宅27502412501.50 未开工土地中，共有13个（约1450640）地块,有4 4个地块（约个地块（约562857562857 ）容积率在1.2-2.01.2-2.0之 间，与我们项目会形成较为强烈的竞争。3.3 3.3 区域市场未来供应区域市场未来供应 3、区域房地产现状及发展数据截止于2007年底3.4 3.4 区域成交分析区域成交分析（200

14、72007年二、三季度成交套数、面积）年二、三季度成交套数、面积） 3、区域房地产现状及发展单位：套、万单位：套、万市南区市南区市北区市北区四方区四方区李沧区李沧区崂山区崂山区城阳区城阳区 黄岛区黄岛区胶南市胶南市平度市平度市莱西市莱西市合计合计第第二二季季度度20072007年年4 4月月套数套数20450324951-330184736594套数:7543面积79.76面积面积2.385.710.248.25-3.711.740.063.60.8820072007年年5 5月月套数套数39936716582-4302540121247面积面积4.483.920.195.04-5.472.1

15、901.252.3820072007年年6 6月月套数套数34137893406-2523540109198面积面积4.484.010.83.69-2.663.190.011.111.83第第三三季季度度 20072007年年7 7月月套数套数361525169324279714295297254套数：9670面积105.3面积面积4.675.611.473.024.417.642.890.0212.3320072007年年8 8月月套数套数25975122029423857739070152243面积面积3.67.842.162.724.067.183.540.691.582.2220072

16、007年年9 9月月套数套数22045437136692516442110129325面积面积3.084.913.673.211.5264.170.831.342.92总计总计 套数：套数：1675216752，面积：，面积：180.06180.06单位：套、万单位：套、万市南区市南区市北区市北区四方区四方区李沧区李沧区崂山区崂山区 城阳区城阳区 黄岛区黄岛区胶南市胶南市平度市平度市莱西市莱西市合计合计第第二二季季度度20082008年年4 4月月套数套数5655131721048284327309143200209套数：9359 面积：93.6面积面积5553649968149589.263

17、2048353662758913135209651813820082008年年5 5月月套数套数286103270220299691264351284145面积面积287351150624794236458757762387732044302761300020082008年年6 6月月套数套数12948821589340527233270226159面积面积1571253891193800.78402665756521819244832300115230第第三三季季度度 20082008年年7 7月月套数套数113105217168179377217226392121套数：8001 面积：91

18、.25面积面积1190611600199251.4327674426782093820197377661061920082008年年8 8月月套数套数8438643601013314218212247266面积面积10303431061054.68122018393872036720722244102649620082008年年9 9月月套数套数162189101455977263186318143276面积面积178352480095394.81081135044018216518821743827736总计总计 套数：套数：1736017360，面积：，面积：184.8184.83.4 3

19、.4 区域成交分析区域成交分析（20082008年二、三季度成交套数、面积）年二、三季度成交套数、面积） 3、区域房地产现状及发展（1）08年二、三季度李沧区总成交比例为12.42%12.42%；（2）月均去化面积为：3825038250/ /月月；（3）目前供应的去化周期：9.549.54年年。（1）第二、三季度季度李沧区成交分别为13571357套套（12.0412.04 万万），983983套套（10.9110.91万万），李沧总成交套数环比 下降27.6%27.6%，面积下降9.4%9.4%；（1）成交量同比下降19.95%19.95%和11.49%11.49%(套数、面积)；（2）二

20、季度成交同比下降30.02%30.02%和29.09%29.09%；（3) 三季度成交套数同比下降0.1%0.1%，面积同比上升21.9%21.9%；（1）07年第二、三季度李沧成交面积占青岛的百分比依次 为：21.29%21.29%和8.5%8.5%，08年为12.86%12.86%和11.96%11.96%，同比增 长-8.43-8.43和3.463.46个百分点；（成交以大面积为主）（2）07年4-9月份，李沧总成交面积占到整个青岛成交面积 的百分比为：14.01%14.01%，08年为12.22%12.22%，同比下降1.791.79个 百分点。环比分析环比分析同比分析同比分析 3、区

21、域房地产现状及发展3.4 3.4 区域成交分析区域成交分析（20072007年二、三季度成交价格区间）年二、三季度成交价格区间） 3、区域房地产现状及发展第二季度第二季度区域区域 价格价格( (元元/ /) )30003000以下以下3000-4000 3000-4000 4000-5000 4000-5000 5000-6000 5000-6000 6000-8000 6000-8000 8000-10000 8000-10000 1 1万以上万以上青岛青岛成交 (套)12771427118911591430561178成交()12407512678711335611948815347969

22、86529727面积比例%16.84%17.21%15.39%16.22%20.83%9.48%4.03%李沧李沧成交 (套)1311256181371811成交()1225971305340713488190018285面积比例面积比例% %0.73%0.73%58.02%58.02%31.90%31.90%8.06%8.06%1.13%1.13%0.11%0.11%0.05%0.05%占青岛比例占青岛比例0.99%0.99%76.61%76.61%47.11%47.11%11.29%11.29%1.24%1.24%0.26%0.26%0.29%0.29%第三季度第三季度青岛青岛成交 (套)

23、115474695810921536473298成交()109887698421000861155871662685897852674面积比例%16%10%15%17%25%9%8%李沧李沧成交 (套)2177256220700成交()19915583245212145674700面积比例面积比例% %0.32%0.32%24.93%24.93%39.23%39.23%34.33%34.33%1.20%1.20%0.00%0.00%0.00%0.00%占青岛比例占青岛比例0.18%0.18%22.31%22.31%24.50%24.50%18.56%18.56%0.45%0.45%0.00%0

24、.00%0.00%0.00%李沧区李沧区总比例总比例0.61%0.61%57.32%57.32%36.51%36.51%14.87%14.87%0.83%0.83%0.14%0.14%0.10%0.10%3.4 3.4 区域成交分析区域成交分析（20082008年二、三季度成交价格区间）年二、三季度成交价格区间） 3、区域房地产现状及发展第二季度第二季度价格价格( (元元/ /) )30003000以下以下3000-40003000-40004000-5000 4000-5000 5000-6000 5000-6000 6000-8000 6000-8000 8000-10000 8000-1

25、0000 1 1万以上万以上青岛青岛成交 (套)16151891149319971367330566成交()1541951738611475641934621380063730984091面积比例%16.61%18.73%15.89%20.84%14.86%4.02%9.06%李沧李沧成交 (套)177252602517201成交()14516503123696210136479094面积比例面积比例% %1.23%1.23%55.22%55.22%20.12%20.12%17.84%17.84%5.50%5.50%0.00%0.00%0.08%0.08%占青岛比例占青岛比例0.94%0.94

26、%37.40%37.40%16.06%16.06%10.86%10.86%4.69%4.69%0.00%0.00%0.11%0.11%第三季度第三季度青岛青岛成交 (套)16851129222810261029415403成交()1603211195072407081066841098454722262453面积比例%18.93%14.11%28.43%12.60%12.97%5.58%7.38%李沧李沧成交 (套)3171114381199110成交()2721587411601413522716817440面积比例面积比例% %0.28%0.28%16.20%16.20%11.84%11.

27、84%42.19%42.19%27.72%27.72%1.78%1.78%0.00%0.00%占青岛比例占青岛比例0.17%0.17%13.28%13.28%4.82%4.82%38.76%38.76%24.73%24.73%3.69%3.69%0.00%0.00%李沧李沧总比例0.55%27.58%9.09%20.78%13.58%2.06%0.06%1）08年二季度李沧区价均以3000-40003000-4000元元/ /为绝对优势， 至三季度，成交均价以5000-60005000-6000元元/ /为主要区间；2）三季度成交单价集中在5000-80005000-8000元元/ /, ,成

28、交成上升趋势。1）二、三季度同期比较，成交量随价格变化明显；2）07年成交单价集中在3000-50003000-5000元元/ /，其中3000-40003000-4000 元元/ /比例有明显优势。3) 08年成交单价分别在3000-40003000-4000元元/ /、5000-60005000-6000元元/ /；4）同期相比较，成交单价仍是以3000-50003000-5000元元/ /为主；环比分析环比分析同比分析同比分析 3、区域房地产现状及发展 1）李沧区成交主力单价区间较去年同期有所变化，今年主要集中在4000-5000元/； 2）成交环比萎缩严重，月成交面积下降9.39个百分

29、点； 3.4 3.4 区域成交分析区域成交分析（李沧区近一年月成交走势）（李沧区近一年月成交走势） 3、区域房地产现状及发展1005100595195148481）2007年4月，成交951套，经济适用房成交642套(万福山庄)，限价房39套；2）2008年4月，成交1005套，经济适用房成交535套（金秋桂园），限价房294套（太平洋心怡公寓）；3）政策房的放量增大，对于中档楼盘成交冲击是非常之大的；3.4 3.4 区域成交分析区域成交分析（李沧区（李沧区1010月成交分析）月成交分析） 3、区域房地产现状及发展十月份李沧区住宅成交按套数和面积统计，月成交面积1273112731，集中在80

30、-100，其中60-80、100-120、120-150占有比例较为均好，仅有80-100的四分之一，相对而言，80-100也是供应较大的区间。%面积区间-6060-8080-100100-120120-150150-180180-成交套数015套54套16套18套6套7套成交面积010444890175823979641678成交均面积0.0 69.6 90.6 109.9 133.2 160.7 239.7 3.4 3.4 区域成交分析区域成交分析（李沧区近一年成交面积区间）（李沧区近一年成交面积区间） 3、区域房地产现状及发展单位、套60以下60-8080-10080-100100-12

31、0120-150150-180180以上总计2008年4月221667367369500110202008年5月018183183190002202008年6月09656511100862008年7月13313313340001712008年8月01664641007673293582008年9月017224224354715123502008年10月0155454161867116总计232741459145928014294492321区间比例0.99 11.81 62.86 62.86 12.06 6.12 4.05 2.11 1)、80-10080-100占到总成交量的62.86%62

32、.86%，仍是成交的主力区间，其次为100-120； 2)、未来几年80以下精致小户型具有很强市场竞争力，投资自住两相宜。综合小结：综合小结： 居住环境居住环境：工厂、旧村的拆迁改造，项目周边的生活环境、商业配套等将得到逐步改善； 价格走势价格走势：在绿城等项目以及区域大量低品质二手房的共同作用下，该区域市场价格将拉开档次。 产品变化产品变化：经过近5年左右的发展，李沧区房地产市场产品梯级分布愈加清晰； 市场层面市场层面：目前20个在售楼盘，主力面积80-100，市场竞争相对缓和； 竞争层面竞争层面：未来存量较大，加之各种政策，产品竞争愈加激烈，日趋白热化。一一. .区域经济及房地产发展区域经

33、济及房地产发展二二. .项目自我分析项目自我分析三三. .市场竞争分析市场竞争分析四四. .项目定位初步建议项目定位初步建议五五. .产品细部建议产品细部建议1、地块分析2、局限性分析3、SWOT分析 1、地块分析项目坐在为虎山休闲娱乐片区，位于李沧区中心位置，处于生态居住区和规划中的中央居住区之间，紧邻李村商业区，生活便利性，交通通达性相对均好。地块相对平整，在虎山麓下；具有自然景观优势，轻缓的坡度利于景观营造。安置区廉租房经济适用房经济适用房自然景观，具有较大优势，地块较小，产品复杂，处理商品房和政策房之间的关系是中心工作！增加景观营造，利用灌木、高大乔木等有层次的景观，将两个产品区分开来

34、。地块中有一冲沟存在，现为从虎山冲下的自然雨水等。（308的心理影响）充分利用冲沟，打造水系景观，水系组团园林等（溪水/叠水/小型喷泉广场）（建议不放解决方案，最后要加一个产品分析的小节，否则感觉话没说完） 2、局限性分析到流亭机场到流亭机场10km10km到市政府到市政府15km15km到火车站到火车站5km5km到李村商圈到李村商圈3km3km9 9条公交线路，分别到达条公交线路，分别到达市南市南香港中路、台东、轮渡、城阳香港中路、台东、轮渡、城阳等等紧邻308308国道国道，青银高速青银高速，扼进出青岛的必经之路；跨海大桥引线将与重庆路高架相连；唐山路将与308相连、金水路金水路将拓宽为

35、40米；随着2009年青岛城市快速公交、地铁线的规划建设出行更加便捷.2.1 2.1 交通路网分布交通路网分布 2、局限性分析2.2 2.2 生活便利性、生活便利性、 自然环境自然环境N NS SWWE E生活便利性生活便利性周边市政配套设施缺乏，生活便利性均较差；9条公交线路，抵达各市区，出行相对便利；产品较为复杂，商品房和安置房在同一区域；自然景观自然景观西、北向依山，北侧近邻山地高尔夫；山景、水景资源丰富，坡地地貌，属城市绿肺。本项目又处于“绿肺之心”，地块价值得天独厚。 3、本项目SWOT分析S S： 自然景观优势，具有生态社区先天优势；体量适中，优势较大，满足中高端产品环境需求；容积

36、率适中，有利于在突出建筑风格的优势；开发商具有较强资金实力和一定的品牌实力；大青岛及李沧区规划为项目发展奠定一些基础。T T： 大量的政策及村改房，对项目成交构成威胁；大环境影响，人们观望气氛日趋浓厚；政策房项目量体过大，一定程度压缩本地需求；配套相对不完善及交通的不通达，带来一定的局限性。W W： 周围交通通达性相对较差，生活配套缺乏；大盘进驻，对项目构成一定威胁；廉租房及安置区与商品房处于同一地块，不利于人文气息营造。O O： 李沧区的高速发展，提供了更多的置业机会；在售商品项目近11个，竞争相对较小，利于突围；项目所在为未来中央居住区,利于项目后期宣传；大青岛及李沧区域规划及大盘的进驻，

37、为李沧区域未来发展指出方向。综合分析比较，地块具备做中高端的产品的领先优势，综合分析比较，地块具备做中高端的产品的领先优势，性价比及打造一种全新的性价比及打造一种全新的LIFE MODULELIFE MODULE理念会成为项目策略重点。理念会成为项目策略重点。综合小结：综合小结： 1.自然景观优势明显，体量适中，利于营造生态生活社区； 2.与政策房关系相对复杂，依据景观资源去分好两者之间的关系，利于项目推售； 3.在未来市场中突围差异化及全新的LIFE MODULE的倡导，是我们后期入市的策略方向。一一. .区域经济及房地产发展区域经济及房地产发展二二. .项目自我分析项目自我分析三三. .市

38、场竞争分析市场竞争分析四四. .项目定位初步建议项目定位初步建议五五. .产品细部建议产品细部建议1、立足于青岛市场分析2、本区域竞争分析3、片区属性分析4、重点个案分析三三. .市场竞争分析市场竞争分析 1、立足于青岛市场分析时间时间各类住房各类住房经济适用房经济适用房限价商品房限价商品房廉租房廉租房2008年1300万32.5万50万15万2009年1500万32.5万50万15万2010年1800万 32.5万50万15万2011年2100万32.5万50万10万2012年2400万32.5万50万10万总计总计91009100万万约约100100万套万套162.5162.5万万2500

39、025000套套250250万万3350033500套套6565万万1300013000万套万套有图表中分析可知，未来青岛规划各类住宅面积达91009100万万，不包括政策房在内，规划面积达8622.58622.5万万，约92.8592.85万万套。 2、本区域竞争分析项目所处为虎山娱乐休闲片区，根据目前发展及未来规划，可以和我们形成竞争的区域主要集中在十梅庵生态居住区，中央居住区，双峰山片区。 目前供应：6.9万 潜在供应：270万李沧北部生态居住区，中高收入人群的第二居所；两个项目，帝都嘉苑，海信南岭风情目前供应：目前供应：0.90.9万万 潜在供应：潜在供应：176.4176.4万万以生

40、活居住为主，兼备现代都市以生活居住为主，兼备现代都市特征的青岛休闲体育娱乐中心；特征的青岛休闲体育娱乐中心；万福山庄，金秋桂园目前供应：4.8万 潜在供应：205万依托商圈，大盘云集，未来青岛的中央居住区；百通馨苑，伟东幸福之城，上王埠改造潜在供应：160万依托商圈，辐射发展发展为以居住为主，商服为辅的旅游新城区；东李改造、苏家改造、郑庄改造 目前在售5个项目（约12.6万），目前市场供应量较为平缓，但是潜在供应量不容忽视（约约811.4811.4万万），竞争将会急了程度可想而知。 3、片区属性分析区域位置区域位置代表项目代表项目人群认可度人群认可度李沧商圈区域中坚数码领地/百通大厦1虎山片区

41、（本项目所在）虎山片区（本项目所在）百通百通尚风尚水尚风尚水3 3中央居住区绿城理想之城3十梅庵生态居住区海信南岭风情4沧口传统居住区华泰翠海依居5我们对东山峰景客户的调查发现，60%以上的客户认为：本项目位置较偏；交通不便利，缺少生活便利性的基本配套。虎虎山山休休闲闲娱娱乐乐片片区区 4、重点个案分析天泰城一期：奥林匹克花园天泰城一期：奥林匹克花园天泰城二期：奥园二期天泰城二期：奥园二期天泰城三期：迦南美地（一、二期）天泰城三期：迦南美地（一、二期）效果图效果图 天泰运动工厂天泰运动工厂建筑：全装修小高层 / 绿化：58% / 容积率：1.8 / 面积区间：77-165 建筑面积：15万 /

42、 园林特点：梯田景观产品定位：集高品质、低密度、高文化、环保节能、注重自然、强调邻里、配套完善于一体 4、重点个案分析天泰城一期：奥林匹克花园天泰城一期：奥林匹克花园天泰城二期：奥园二期天泰城二期：奥园二期天泰城三期：迦南美地（一、二期）天泰城三期：迦南美地（一、二期）一、二期一、二期：主要是市区客户；着重点着重点：品牌，配套，户型（社区巴士和体育场）群体分析群体分析：主要是白领基层，收入较高的外地来 青置业的新青岛人（比例非常大）目前目前：客户较分散，市内四区均有(城阳、即墨)；着重点着重点：配套-运动工厂，对年轻人冲击很大， 精装户型及综合品质；群体分析群体分析：开通城际班车及收费站取消后

43、，越多 的年轻人选择那里；应为有地上车位，所以地下车库销售不好，目前入住率是很不错，约70%左右。详细资料附件综合小结：综合小结： 1.目前供应量相对较小，竞争缓和，但潜在供应非常之大，近800万，市场压力巨大； 2.对天泰城三期的客群分析，可以更好的为本项目进行客户及项目市场定位。一一. .区域经济及房地产发展区域经济及房地产发展二二. .项目自我分析项目自我分析三三. .市场竞争分析市场竞争分析四四. .项目定位初步建议项目定位初步建议五五. .产品细部建议产品细部建议1、客群定位分析2、项目定为初步方向四四. .项目定位初步建议项目定位初步建议 1、客群定位分析规划理念：规划理念： 低密

44、度产品、高层，产品丰富；低密度产品、高层，产品丰富；依山而住，泽地优居依山而住，泽地优居拥山环水，生态住区拥山环水，生态住区现代化、高品质的生活方式；悠闲享受，远离喧嚣，退而不隐产品构成：产品构成：洋房、高层洋房、高层普通高层、精装小公寓普通高层、精装小公寓品质社区，生态公园品质社区，生态公园社区由年轻人、中年人构成，年 轻、追求品质、时尚；项目配套：项目配套：商业街、会所商业街、会所幼儿园幼儿园商辅商辅生活在公园生活在公园满足生活工作休闲的理想生活拥山环水，尽享闲适客群关注点客群关注点 1、客群定位分析1.1 1.1 客户调查问卷分析客户调查问卷分析 1、客群定位分析来青工作的新青岛人，追求

45、品质；来青工作的新青岛人，追求品质；资金相对薄弱，考虑购房性价比；资金相对薄弱，考虑购房性价比；少部分本地人，置业考虑上班因素少部分本地人，置业考虑上班因素本地人升级产品，第二居所；本地人升级产品，第二居所；年轻客群，注重综合品质；年轻客群，注重综合品质；市南、市北、四方区市南、市北、四方区李沧土著李沧土著客群定位方向客群定位方向部分外来部分外来关键词：品质、性价比、第一居所、升级产品关键词：品质、性价比、第一居所、升级产品城阳入城人群，作为来青第一居所；城阳入城人群，作为来青第一居所；收入稳定，追求品质；收入稳定，追求品质；1.2 1.2 客群分析方向客群分析方向 2、项目初步定位方向当前缺

46、乏良好的城市配套；当前缺乏良好的城市配套；距离主城区心理距离较远；距离主城区心理距离较远；新城市住区，缺少生活配套；新城市住区，缺少生活配套；片区成熟度有待提高；片区成熟度有待提高；城市第一居所城市第一居所新城市生活中心新城市生活中心项目定位方向项目定位方向立足于本区域辐射其他立足于本区域辐射其他区域，作为生态住区是区域，作为生态住区是较为有竞争力的。较为有竞争力的。 立足城市第一句所，和其他立足城市第一句所，和其他区域相比较。没有竞争力区域相比较。没有竞争力立足新生活中心，对比其他立足新生活中心，对比其他区域，竞争力相对较弱区域，竞争力相对较弱第三个方向第三个方向都市住区中自然资源、居住环境

47、、生活方式最好的生态社区！都市住区中自然资源、居住环境、生活方式最好的生态社区！ 2、项目初步定位方向拥山环水拥山环水 生态住区生态住区 区域价值区域价值 景观、发展景观、发展 项目价值项目价值 产品、景观、规划产品、景观、规划 产品关键词产品关键词 创新、潮流、品质创新、潮流、品质 客群关键词客群关键词 创新、年轻、现代、时尚、升值创新、年轻、现代、时尚、升值 一一. .区域经济及房地产发展区域经济及房地产发展二二. .项目自我分析项目自我分析三三. .市场竞争分析市场竞争分析四四. .项目定位初步建议项目定位初步建议五五. .产品细部建议产品细部建议1、建筑风格及形态2、景观建议 3、户型

48、初步建议4、其他细部建议五五. .产品细部建议产品细部建议 1、建筑风格及形态产品关键词产品关键词 创新、潮流、品质创新、潮流、品质 客群关键词客群关键词 创新、年轻、现代、时尚、升值创新、年轻、现代、时尚、升值 建筑风格：现代简约派建筑风格：现代简约派 1、建筑风格及形态 建筑建议：建筑建议： 1.介于商品房和政策房共存，我们建议使用同一种“建筑语言”，即同种建筑风格； 2.从建筑细节区分两种建筑风格，例如“屋顶”“空调机位”“景观布局”等细部的建筑符号； 3.形成整体的同意，却又局部的不同，减少成本的同时，又可以让客户有“心里”舒服的感觉。 4.洋房部分建议：只作4+1、5+1，同时，要做

49、大阁楼的使用率，这样可以曾加销售单间，最好做到70%-80%的利用率； （参考卓越蔚蓝群岛，阁楼利用率100%，由于部分挑空，这样可以自己间隔成为LOFT，增加销售单价） 2、景观建议 采用景观中轴线依托组团景观的设计风格；充分利用坡地优势，制造“台阶”文化； 利用山、水资源，打造独具特色的景观；真正实现“移步异景移步异景”！ 2、景观建议水系：水系：尊重地势，尊重地势，线状水系、线状水系、跌水结合跌水结合以小水景取胜以小水景取胜景观建议：景观建议：1.充分利用景观区别“政策房”与“商品房”之间的关系，利用景观形成封闭组团管理；2.景观可以采用，人口水系、绿篱、篱笆相间隔的方式，即人性化，又不

50、显突兀（参考青特汇豪景园） 3、户型初步建议由调查需求可得知，主力需求面积在80-100、61-80，也有部分人需求 在101-120；在成交层面，由于理想之城都是大面积，所以成交集中在150-180，除此 之外，成交分布在100-150、60-80；这两项将作为户型配比的参考因素。高层、花园洋房面积配比高层、花园洋房面积配比总面积总面积各占面积各占面积面积区间面积区间面积比例面积比例847653914040-505%51-6011%61-7011%71-8016%81-9033%2510091-1005%101-1102%111-1204%洋房2052581-902%91-1003%101-

51、1103%121以上5% 3、户型初步建议安置区廉租房经济适用房经济适用房本部分建筑面积13749，建议做精装小户型公寓式管理（初步估算层高约13-14）：1、注重西部装修，体征整体品质；2、酒店式管理，为单身白领提供一站式服务；3、户型设计以精致、紧凑、实用为原则；入户门细节入户门细节新风系统新风系统细节化装修细节化装修即通过装修细节体现精装修产品的与众不同，以人性化和实用性为根本装修原则，通过细节打动客户。 3、户型初步建议 3、户型初步建议装修建议：装修建议：1.装修标准600-800元/ ，介于项目所在区域，不建议做豪宅装修；其次，我们的客户趋于年轻化，因此我们的风格是“简约的奢华简约

52、的奢华”；2.部分采用品牌装修，让业主看得见的品牌，如洁具、卫浴用品等，其他部分可以采用相对低成本的装修；目的：目的：1.减少成本，适当的递减了价格，这样利于撬动市场，被人们所接受和认可；2.同时减少风险投资，后期还有价格上扬的空间。1 1、恰当的灰空间能带给人们以愉悦的心理感受，使人们在从恰当的灰空间能带给人们以愉悦的心理感受，使人们在从“绝对空间绝对空间”进入到进入到“灰空间灰空间”时可以感受到空间时可以感受到空间的转变，享受在的转变，享受在“绝对空间绝对空间”中感受不到的心灵与空间的对话。而实现这种对话的方式，大体有以下几种：中感受不到的心灵与空间的对话。而实现这种对话的方式，大体有以下几种： 1）、用“灰空间”来增加空间的层次，协调不用功能的建筑单体，是其完美统一； 2）、用“灰空间”界定、改变空间的比例；3）、用“灰空间”弥