推广总案房策稿

1、*世纪阳光营销推广方案（讨论稿）二八年八月五日前言随着*世纪阳光项目各项工作井然有序的进行，项目销售中心正式对外接受咨询在即，我们在对*世纪阳光项目保持信心的同时，也应该随时做好迎接市场挑战的准备，下面我们就项目的营销推广做出定性定量的安排，而且我们将预留调整和补充的空间，从而保证高效高质地完成*世纪阳光的销售与服务工作。目录第一章背 景第二章 项目SWOT分析第三章 项目市场定位第四章 营销推广思路与策略41 营销推广思路42营销推广目标43营销推广周期44 营销推广阶段划分45媒体投放组合策略 46 宣传主线的完善第五章 具体实施第六章销售策略第七章 费用预估第一章、 背景*房地产市场在经

2、历了06、07年求大于供、抢购成疯、只要敢修我就敢买的病态市场后。在国家政策的宏观调控与整体房地产市场的低迷的因素下，2008年初*市场进入冰凝状态。3月后整体市场价格波动较大，知名楼盘大幅降价、各大开发商变相降价，造成市场观望客户较多。再经历5.12大地震过程后，对外来置业客户也造成很大程度上的影响。7月过后市场较为平静（各开发商静观其变，以静制动），*市场有部分复苏迹象，此需具备部分先决条件，开发商对自身项目优缺点理解透彻，正确认识市场情况。市场情况要得到完全改善，预计在12月后有部分项目得到缓解。第二章、 项目SWOT分析一、Sstrength（优势）1、项目规模项目规划总用地面积近60

3、亩，总建筑面积12万平方米，住宅总计800余套，规模化大型社区是当前购房者主要追寻目的之一。2、差异化 项目在同区域，从建筑类型，立面上都与前期开发楼盘所不同，地震过后，天秤再一次倾斜。3、景观（宽景）在最大限度满足规划条件的前提下，采用中庭围合布局，充分考虑项目的景观均好性及项目楼间距。最大近120米楼间距，270度观景面，一一体现出项目均好性宽景优势。4、水资源（亲水）项目位于*溪与*河双溪环抱中，拥有良好的水景资源，在景观打造方面也尽量考虑利用此资源，表现出人于自然的亲密融合，“虽由人作，宛如天成”。5、户型根据国家政策，小户型比例占70%左右，购房总价低，客户需求较大。6、人文人文优势

4、明显，*区域，越王楼、李杜祠、富乐山、科学家公园等，可以在环境营造中融入部分元素，体现项目人文特点，提高项目“味”。7、风水 背山面水，玉带缠腰，不可多得的风水宝地。二、Wweakness（劣势）1、城市规划方向新*市城市规划中，城市副中心为科创园区域，大量实力开发商重点打造。我项目区域与*市规划发展有点背道而弛。2、地段由于*城市较小，市民区域概念不强，很大一部分人认为一环路外为城乡结合部，地理位置较偏。3、成本土地成本较高，建筑材料价格、人工费用的增加，导致项目成本增加，市场缺乏价格竞争力。4、区域环境周边居住环境、卫生条件教差，影响本项目形象及价格提升。5、区域形象片区人口多为原农转非或

5、外来人口租住区，人口素质较低，不利于项目后期高档楼盘形象宣传。6、噪音污染存在部分低频噪音污染。7、空气污染本项目地对面*药业，空气中常弥漫淡淡中药味，对环境有部分影响。8、心理价位本项目周边不是传统高档住宅区域，区域心理价位较低。9、品牌资源由于本项目为*集团进驻*房地产市场的第一个项目，品牌知名度不高。10、配套设施、交通配套：公共交通较为单一。项目区域公交车只有3路、29路、50路（*镇老国道）、51路、22路、24路等，且除3路外，其余车辆班次较少，等待时间较长，不利于后期业主出行；出租车方面，由于离市中心、*商业区（沈家坝、*汉城商业带较远，车辆较少。、生活配套：项目周边生活配套设施

6、较为缺乏，除*镇有规模不大的农贸市场、小型超市、部分餐饮外，无大型或知名餐饮娱乐配套，社区氛围不浓。、医疗配套：周边有*镇医疗所、*市三医院、部分社区医疗点等，相对市中心区域，医疗较为缺乏。、教育配套：无知名学校，缺乏教育支持。三、Oopportunity(机会)1、前期市场价格波动较大（大幅降价、变相降价），观望客户较多，近期市场相对平静（静观其变，以静制动），*市场有部分复苏迹象，此需具备部分先决条件，开发商对自身项目理解透彻，正确认识市场情况。本项目的准确定位，正确认识项目优缺点，必能在项目销售上达到或基本达到预期水平。备注：近期观望客户分析可得以下结论：观望客户主要分为两类：一类为现阶

7、段有房居住，但由于原居住环境较差、不能满足现阶段居住要求或做为投资，需要换房或购房（二次置业），此类客户会选择自己认为“最佳时期”购买，但此类客户所认为“最佳时机”应为价格相对稳定，价格最低，所以此类客户在价格不稳定时期内，购买需求降低，观望时间较长。一类为现阶段没有房屋居住，急需购房（结婚或有资金想结束租房），此类客户购房欲望强烈，所以观望时间不长，通常在3-6个月内，在市场较为稳定，没有大幅度波动情况下，产品定位准确、有亮点的项目能刺激其购买。2、项目周边传统居住区，居住条件不理想，部分有改变居住环境意愿的消费者，有购房意向。3、政府着力*开发区的打造，包括*旅游项目、*别墅项目、景观大道

8、的打造，有利于本项目的开发与销售。3、周边有部分企业、学校，便于宣传，引起购买意向，可以针对性，对重点目标客户群九院客户提供销售政策或定点进行宣传。4、地震因素，导致部分需求增加。地震导致部分房屋受损或受毁无法正常使用，产生购买意向。本项目可针对，部分*周边受损较为严重地区，进行巡展宣传覆盖，增取抓住这部分客户，扩大销售。5、利用规划、景观设计淡化项目劣势。6、知名大盘相继开发，宣传力度大，通过借势，实现销售。7、在区域内已做到了差异化（项目类型、立面、后期定位），借此做好引导，实现销售。8、通过项目精确定位，后期宣传着力点放在“圈子”这个感觉，产生“圈子”概念，具体体现：项目景观营造上体现部

9、分80-90后关注的、喜欢的，如，考虑从声、光、水、风、植物等，引起目标客户群共鸣。9、“找回邻里的感觉”，社区氛围营造，强调社区概念，实现理想销售。四、Tthreat（威胁）1、本区域内多层大盘竞争力大。2、本区域消费层次较低，对价格比较敏感。3、市场大环境冰凝，整体市场情况不理想。第三章、 项目市场定位一、 定位思想基于前期项目SWOT分析，结合本项目相关基本情况及区域状态，在尽短销售周期内实现销售，达到项目利润最大化。二、 定位原则1、 差异化原则在*区域已找到产品上的差异化，通过准确的市场定位，找到推广中的差异化，才能满足现今消费者的需要，增强企业、项目竞争力。2、 规避原则规避原则不

10、仅体现在企业内部，同时还体现在面对同业竞争，这样做不仅可以降低项目本身的市场风险，同时还可以提高项目的抗风险能力，减少同质化竞争，增强企业市场细分的精准度，提升项目的利润空间。三、 项目核心卖点提炼讨论（暂时）项目已有核心卖点：1、 产品差异化：本区域唯一2梯4户超高层电梯住宅，采光通风好，户户朝南，公摊面积小，基偶层变化，更能体现建筑与家概念的完美结合。2、 景观：中庭宽景，项目超大楼间距， 景观中体现“虽由人作，宛如天成”。施工过程中，建议灌木使用应在20种以上，乔木使用不低于10中，尽量多品种乔木搭配，不一定都为珍稀树种，但重点宣传区域应采用珍稀树种， 其他区域可采用适宜本区域生长的果树

11、、长绿树种等，如：樱花、桃树、海棠、梅花等（甚至是部分果树），搭配其他长绿树种，树种的多元性能有效提高，消费者对项目档次的感觉。3、 共鸣效应：项目区域内有代表性的历史文化遗迹等，在景观小品中能体现，也可做部分变化，但最好能起到70、80共鸣，施工前提供相关照片做为参考。4、 五星级社区服务：后期针对不同业主需求，提供不同服务，降低项目劣势影响，如：公共交通影响，可提供“代业主叫车”，物业联系*2-3家出租车公司，有业主需要，进行呼叫，5-10分钟可到，达到便捷业主出行目的；设立“业主公交等候室”，由于项目公交车等候时间较长，等候室设立，提供报刊、杂志、电视或其他娱乐，减低业主等车时间概念。制

12、造部分核心卖点：1、 “找回邻里间的感觉”各栋单元门设立公共景观休闲区，提供每栋业主公共交流空间，找回70-90年代，家属区四合院的感觉，引起目标客户群的共鸣。2、 景观亮点打造景观制造亮点，主要表现在小区景观小品、命名等，尽量贴切70、80后，达到共鸣，体现出品位、品质等，做出年轻的“味道”。3、 引导、制造社区生活状态通过媒体宣传，达到社区生活概念注入，通过后续准业主、业主的参与，将社区生活进行引申，强化社区概念，最终达到营销目的。四、 项目市场定位是不是面积越大，你越幸福？是不是非要住豪宅，你才幸福？是不是可以步行上班，你才幸福？是不是名校林立，你才幸福？“不同的幸福 不同的选择”“青年

13、人置业 合适是关键”“专为都市新锐量身打造的大型青年生活社区”市场定位（讨论）：*首个真正意义青年时尚生活社区项目完成要素：轻松购房轻松入住轻松生活五、 客户群定位70、80后，现今社会主力消费群体。客户群特征：2040岁有相对稳定的职业或稳定收入，有较高学历，刚成家或即将成家，属于社会中坚阶层组群。这个特殊的群体是现今社会主导力量，但这个群体社会压力较大，被称为“三高人群”升学压力大、就业压力大、找工作难。我们可以将这个群体分为两类，一类目前处于30-40岁的年龄阶段，正处于小孩入学、改善家庭居住条件的二次置业期。一类目前处于20岁-28岁之间，也处于买房结婚或者工作购房的置业关口，他们构成

14、了首次置业的主力军，目前的情况是，他们多达到适婚年龄，市场也缺少专门为他们提供的合适房源。根据消费目的、消费能力、消费特征及生活方式的特点，将青年群体分为享受型、居家型、社交型和展示型四大类，这四类的置业需求有着不同的侧重，享受型会觉得房子是独自享受的空间，他们更在乎自己对生活的充分享受；居家型则认为房子是供家人生活的空间，他们不要奢侈浪费，希望每个空间都有其价值；而社交型则希望房子是用于社交和自己生活的空间，他们反而希望给朋友的空间更方便一些；展示型认为房子是体现地位的空间，家也是身份的标志。备注：“青年”到底指的是多少岁人群？全世界的标准都不统一。联合国教科文组织认定，14岁34岁为青年；

15、世界卫生组织认定，14岁44岁为青年；联合国人口基金组织认定，14岁24岁为青年。而在我国，国家统计局在人口普查中所界定的青年年龄为15岁34岁，共青团团章里所界定的青年年龄为14岁28岁，而根据中华全国青年联合会的规定，青年又应在1840岁之间。第四章、 营销推广思路与策略一、营销推广思路“房价涨得快，工资涨得慢”，“满城大户型，哪里是我家？”“我想要好的户型，还想要好的景观”“我想要性价比高的房子”是很多城市“新锐”年轻一族面临的购房压力。本项目推广主线（讨论）：青年时尚生活社区。讨论：标准：青年生活第一城 新锐生活第一城（首站） 青年新生活首站 青年新生活蓝本新锐新生活首站 青年新生活蓝

16、本 为年轻的心而存在 延续一个时代的精神写意、悬念引导：阳光灿烂的日子首个青年时尚生活社区我和青春有个约会首个青年时尚生活社区青年幸福人居，从来没有权威的定义，当年，建筑大师勒柯不西耶的伟大梦想或许是最早的概念：阳光、空气、绿地。有这样三元素，就是很好的房子。现在，关于幸福人居的外延和内涵已经扩展到了无比丰富。我们判断一个楼盘的标准涉及到了很多，比如：地理位置、区域配套、规划建筑、产品设计、面积、价格、社区配套、小区氛围、物业服务理想状态的幸福人居应该是：地段要好，；建筑立面要漂亮，最好是欧陆风的，门口要有喷泉、花园；户型要方正，最好是一梯两户；面积要大，最好送面积；小区配套要完善；小区氛围要

17、祥和，最好都是大学同学，邻里守望互助；物业服务要细致，最好收费低，甚至不收费青年生活新定义：六心理念地段核心+生活舒心+户型精心+景观净心+品质放心+物业贴心项目完成要素：三轻松轻松购房+轻松入住+轻松生活*世纪阳光如何吸引确定的目标客户？遇到的问题，如何的解决？ 地段不够中心？（提高人气）诉求点：*原始居住区+*未来商业副中心+自身商业带动+规模大盘。具体方式：系列软文（*规划）+招商指南（商业业态规划引导）+统一说辞（置业顾问介绍）。如何在销售过程中将客户吸引到销售中心？（聚集人气）诉求点：生活、运动、健康（要素：轻松生活的引申）具体方式：活动引导，通过大型人气活动，项目提供场地，互惠互利

18、活动。举例：千人瑜珈活动、时尚圣诞派对、现场演唱会等活动，迅速聚集人气，提高曝光率。 户型上如何体现亮点？让客户认可。诉求点：小户型、低总价、本区域唯一2梯4户电梯社区（要素：轻松购房引申）具体方式：报广+大型户外+销售策略。举例：广告语（1、后大学生活，小户型，大社区。2、以微小的力量，轻松累积成家的梦想。3、新生代圆梦，*世纪阳光，活力无限）。销售策略（降低首付、限时房源、限量房源）景观上如何体现差异化？给客户新感觉。诉求点：宽景、亲水、2梯4户、此区域唯一大型亲水生态社区。具体方式：报广+大型户外+沙盘引导+置业顾问引导。举例：广告语（1、“往高了想”，“欲穷千里目，更上一层楼”针对产品

19、差异化。2、“往宽了想”；针对宽景。3、我有我的生活主张，我有我的生活高度，新锐生活主流，*世纪阳光）。沙盘引导，做出沙盘“最好宣传”效果，比例处理。 品质上如何让准购房者放心，给予购买信心。诉求点：资金实力、建筑品质、建筑公司对外形象。具体方式：报广+软文+网络+“业主质量监督协会”。举例：定期对*实业进行宣传，通过形象+专访+软文等，体现公司实力，增强购买信心。监督建筑公司对外形象（工地形象等）。业主质量监督协会（暂定），组织对我公司忠诚度较高部分“准业主”（内部人员或关系业主）+报纸、杂志记者+网络记者，随时对项目工程进度，工程质量进行跟踪报道，提高项目知名度，提升建筑品质。物业中如何体

20、现贴心？与其他项目物业体现不同。诉求点：简单、方便、随意（要素：轻松入住的引申）具体方式：软文+楼书+置业顾问引导+前期物业形象。举例：将有别于传统的物业服务内容，类似于送餐、定期清洁房屋、洗衣等适合青年人的物业服务内容，本区域公共交通及业主家人出行较困难，物业提供星级服务，联系*市出租车公司，代客叫车，提高业主出行效率。各类物业特殊服务以软文形式宣传；后期业主活动，体现物业无微不至的关心。二、 营销推广目标选择适宜于本项目的*地区的媒体，使广告对消费者产生最佳的说服效果，同时提高*世纪阳光项目的知名度。通过科学的媒介投放组合策略，制造声势，在保证足够的有效到达率，避免不必要浪费的前提下，吸引

21、消费者前来咨询，感受现场氛围，产生购买欲望。树立开发商及楼盘形象，增强消费者的信心，发挥口碑宣传的优势，提高项目的知名度和美誉度。通过广告宣传，有力配合销售，使*世纪阳光项目在尽可能短时间内进入销售成熟期，迅速回收资金，达到公司的要求。三、 营销推广周期*世纪阳光项目推广周期的确定综合考虑了项目工程进度、传播恒温效应、传播内容和业内销售峰期等方面的因素而拟定。目前营销周期定为 : 2008年8月底至 2010年8月底 , 为期24个月 , 其中包含春节干扰期为2个月。四、 营销推广阶段划分阶段划分时间备注引导/品牌、项目形象期（广告引导）2008年8月2008年10月大气，形象树立内部认购期（

22、广告蓄势）2008年11月2008年12月信息传递开盘强销（广告轰炸期）2009年1月2009年10月信息传递持销期/尾盘（广告稳定期）2009年11月2010年8月持续性广告支持五、 媒体投放组合策略在不同时段结合销售周期使用以下媒体推广方式：传统营销方式+活动宣传方式（SP）+促销礼品宣传方式+其它宣传方式。传统营销方式：大型户外广告、车身广告、现场包装、报纸、杂志、电视、短信平台、网络宣传等。活动宣传方式（SP）：*市房产交易会、准业主活动、千人瑜珈活动、时尚圣诞派对、项目品鉴会活动、入会活动、开盘活动等。（重点推荐）促销礼品宣传方式：销售中心礼品赠送、活动现场礼品赠送、主要覆盖区域礼品

23、赠送(茶楼、酒店等)。（重点推荐）其它宣传方式：其他提高知名度宣传方式（如流动宣传车、行销人员等）。六、 宣传主线的完善已发布广告资源统计位置或版面规格签订时间发布时间备注*钟楼12m20m=2402007年11月26日07年12月31日-10年12月31日建议继续使用巡警大楼348m=2722007年11月26日08年5月21日-10年5月21日建议继续使用金三角30m9m=2702007年11月26日07年12月15日-10年12月15日建议继续使用百盛左侧三翻15.6m5.6m=87.362007年12月5日08年2月1日09年1月31日建议继续使用*收费站侧18m6m2面2007年12

24、月24日08年1月1日09年12月31日建议继续使用*收费站及*路口18m6m2面18m6m1面2007年12月24日08年1月5日10年1月4日08年4月18日10年4月17日建议入城面使用，出城面转租宣传主线构成：科委立交桥区域市中心市中心辅助性广告位*区中心区域项目地附近（交警三大队广告位）项目地（项目地户外广告位、墙体广告）*区域*辅助广告位+车身广告车身广告（3路、29路、10路和36路或6路任选其一）+*各大入城口针对形象宣传期广告覆盖情况，现阶段需完成广告覆盖区域为：科委立交桥区域主要路段细分为（科委立交桥百货大楼）；*区中心区域主要路段细分为（东方红桥头*医院沈家坝三桥桥头）；

25、*辅助广告位（各家属区门口轿箱广告位）；车身广告（3路、29路、10路和36路或6路任选其一）。备注：由于今年新开楼盘较多，市场情况不理想，部分开发商缩减相关宣传费用，部分广告位资源可联系开发公司，以低价进行共享，尽快完善本项目宣传主线。户外广告位覆盖图车身广告覆盖图第五章、 具体实施一、引导/品牌、项目形象期（2008年8月2008年10月）1、目的传递项目形象信息，形象初步建立。为淡化前期宣传印象，过渡并制造悬念。2、 应用广告语（讨论）“阳光”冉冉升起，我不能视而不见！（形象推广，过渡并制造悬念）讨论：“阳光”即将闪耀，我不能视而不见！部分应用广告语讨论：1、阳光灿烂的日子，微笑的你，发

26、现新生活已经来临*世纪阳光。2、回到纯真岁月*世纪阳光。3、新生代圆梦，*世纪阳光，活力无限！3、下一站，*世纪阳光*首个国际青年社区。4、“房”人之心，不可无。年轻人就该有自己的房子。5、告示性广告，如：“阳光”冉冉升起，我不能视而不见！*月*日*世纪阳光销售中心正式对外接受咨询等3、 工作内容及计划列项内容规格数量完成时间费用备注1宣传主线完成9月中旬1-1科委立交桥或百货大楼区域户外广告牌1块8月底20-30（1年）区域2选11-2*中心区域或沈家坝或东方红桥头户外广告牌1块8月底10（1年）区域3选11-3车身广告（建议3路2辆；6路1辆；10路1辆）4辆8月底19（1年）*市X型覆盖

27、2销售物料2-1形象DM单（前期形象宣传）100009月中旬12-2形象手提袋50009月中旬08-12-3楼书插页（规划通过后）50009月中旬12-4项目宣传太阳伞59月中旬0.53置业顾问相关3-1置业顾问名片若干9月底0.43-2置业顾问工牌若干9月底3-3置业顾问服装若干9月底4项目地宣传4-1销售中心软装9月底0.5-14-2道旗、指示系统209月底24-3项目地墙体广告9月底15销售辅助物料5-1工作日志30页2009月底0.25-2接待客户登记本30页509月底5-3销售日报表30页309月底5-4销售月报表30页59月底5-5来电登记本30页59月底6销售礼品制作（前期）6-

28、1扑克牌100009月底26-2鼠标垫（讨论）20009月底0.66-3化妆镜或吸油纸盒（讨论）20009月底0.46-4形象宣传纸包（讨论）300009月底17沙盘、单体模型制作68销售中心开放对外宣传8-1报纸（晚报、日报、新报）8月9月98-2杂志（360生活、车房、锋尚）8月9月23选28-3户外画面更换8月底18-4*日报头版题花广告1年8月底58-5电视广告（现阶段推科学城电视台）1年8月底108-6市中心辅助广告位（出租车站台）1年8月底358-7短信平台9月底0.58-8对外开放庆典活动（小型宣传）开放当天0.29*公交车赞助活动1年2坐套赞助10其他（不可遇见）5合计1043

29、115（最小最大）4、 详细安排项目内容备注户外广告牌“阳光”冉冉升起，我不能视而不见！*月*日*世纪阳光销售中心正式对外接受咨询等推广语讨论车身广告青年新生活蓝本*世纪阳光，您应该有您自己的“圈子”考虑长期宣传，仔细推敲广告语道旗形象推广语阶段性更换项目地墙体主推广语+核心卖点形象DM单主要从形象宣传为主，效果图+部分文字描述（项目核心卖点）成本考虑，体现品质*晚报2次半版，2次整版（1次整版，推广语；1次整版，推广语+告示性信息；2次半版推广语+告示性信息）减少次数，冲击效果*日报1次整版（推广语+告示性信息）广告覆盖，冲击效果新报1次整版（推广语+告示性信息）广告覆盖，冲击效果车房一月考

30、虑签定年合同，此阶段2次（1次推广语，1次推广语+告示性信息）广告覆盖，扩大宣传面锋尚考虑签定年合同，此阶段2次（1次推广语，1次推广语+告示性信息）广告覆盖，扩大宣传面科学城电视前期锁定，扩大宣传短信公益广告+告示性信息（选号段发送）销售中心开放信息传递市中心辅助广告位出租车站台广告位（推广语+告示性信息）销售中心正式对外接受咨询信息传递开放庆典结合销售中心景观，简单剪彩仪式氛围营造九院公交车赞助活动联系九院相关部门，针对市区运行公交车，*至各地中长途车，司机位靠背坐套赞助广告。锁定九院客户，广告覆盖二、内部认购期（2008年11月2008年1月）1、目的项目优势及主线概念引入，销售前期预热

31、3、 应用广告语（讨论）*世纪阳光“我和我私奔”部分应用、阶段性广告语讨论： 1、都市新锐的时尚天地*世纪阳光。2、“往宽了想”；针对宽景。3、“往高了想” ；“欲穷千里目，更上一层楼”针对产品差异化。4、“一溪水，一个家，一生爱”针对亲水。5、我有我的生活主张，我有我的生活高度，新锐生活主流，*世纪阳光。4、 工作内容及计划列项内容规格数量完成时间费用备注1宣传物料制作1-1楼书50002.5精美、大气、档次2报纸（晚报、日报、新报）883杂志（360生活、车房、锋尚）423选24户外画面更换225*日报头版题花广告免费延续6电视广告（现阶段推科学城电视台）1年免费延续7电视广告（*电视台）

32、5新房产8市中心辅助广告位（出租车站台）第1次免费更换画面9短信平台0.5公益+告示10房产交易会预计11月初1011郊县巡展（震后重点区域）210月底执行09年1月3-5根据效果调整方式12市中心SP活动（方式确定）340万方式1：能否考虑改装临时展示处（房车改装或货车改装）前期投入费用较大，后期费用较少，且可结合外地巡展使用。（*首家推出，轰动效果）20-30万方式2：市中心选择好地段设置市中心接待处市中心重要位置没有，装修费用高，除周末宣传效果好，其他一般，且费用较高。（不推荐使用）40万方式3：市中心重要地段临时现场促销（设置展示区+背景或舞台）费用较低，但展场布置不佳，影响楼盘高端品

33、质。（可以尝试）3万（3月4次）13圣诞或新年“全家福”活动（根据客户接待量）112月24日或1月中旬10万（包括辅助宣传）搭配广告宣传14*小动物保护协会冠名赞助活动（爱心）1-2年11月051/年配合报纸、杂志软文15项目推荐会1天5万搭配宣传16项目入会活动2天4万物料+宣传17其他（不可预见）5合计605100（最小最大）5、 详细安排项目内容备注户外广告牌阶段性广告语+活动信息传递阶段性推广语讨论车身广告主推广语延续*晚报共4次，2次半版，2次整版，搭配部分软文。内容：阶段性推广语阶段性推广语讨论*日报共2次，2次半版，内容：阶段性推广语阶段性推广语讨论新报共2次，2次半版，内容：阶

34、段性推广语阶段性推广语讨论车房一月共2次，2次半版，搭配软文（活动支持+企业介绍）。内容：阶段性推广语阶段性推广语讨论锋尚共2次，2次半版，搭配软文（活动支持+企业介绍）。内容：阶段性推广语阶段性推广语讨论科学城电视30秒电视广告片（中物院新闻前，1天3次）九院关注度高电视“新房产”电视广告片+活动支持具体衔接广告部短信公益广告+告示性信息（选号段发送）市中心辅助广告位出租车站台广告位（推广语+告示性信息）郊县巡展安县、平武、三台、盐亭、梓潼等（市中心区域）根据实际情况调整宣传方式市中心SP活动（方式确定）周末时间段，市中心闹市区域，以促销礼品覆盖，扩大宣传面根据实际情况调整宣传方式圣诞或新年

35、“全家福”活动开盘前预热，提高“青年“生活社区概念根据客户排号量，调整具体时间小动物保护协会冠名赞助活动以5000元/年，冠名小动物保护协会，“爱心”引起目标客户共鸣，搭配媒体软文、专题片。增加企业形象，提高项目知名度项目推荐会前期进行，尽快“抢“部分客户，场地建议选择较正规场所，如：剧院，相关介绍+相关文艺表演+抽奖项目进展、核心卖点展示，抽奖聚集人气，根据具体接待情况，调整时间项目入会活动宣传到位，增加入会优惠营销策略场地布置，景观展示区基本呈现三、开盘强销（2009年2月2009年10月）1、目的项目核心卖点传递，强调推广主线，社区概念，搭配营销策略。2、应用广告语（讨论）以微小的力量，

36、轻松累积成家的梦想！ （优惠购房，降低门槛，优惠政策）销售策略搭配部分应用、阶段性广告语讨论：1、后大学生活，小户型，大社区。2、以充分的思考，让您住的更好（前期销售服务，后期物业服务）。3、您的一切都已准备，需要的只是带着一份轻松的心情。（体验，装修样板参考）。4、告知性广告，*月呈现，敬请期待、*元购*居室或*元/，限时房源。5、“年轻人，有礼了”“阳光新人”活动。3、 工作内容及计划列项内容规格数量完成时间费用备注1部分户外广告位、车身续约科委立交桥或百货大楼区域户外广告牌1块8月底20-30（1年）区域2选1新签，延续*中心区域或沈家坝或东方红桥头户外广告牌1块8月底10（1年）区域3

37、选1新签，延续车身广告（建议3路2辆；6路1辆；10路1辆）4辆8月底19（1年）新签，延续2报纸（晚报、日报、新报）2440开盘前3次整版，其余选择半版或4分之1版3杂志（360生活、车房、锋尚）16（3选2）103选24*日报头版题花广告5新签，延续5电视广告（现阶段推科学城电视台）半年5新签，延续6电视广告（新房产）87市中心区域站牌广告152个月，推广语+告示性信息8市中心辅助广告位（出租车站台）3.5更换画面9短信平台1.5公益+告示10房产交易会（春）1011样板区开放剪彩活动3考虑是否邀请入会客户12“运动生活在我家”千人瑜珈活动3个月预计09年3月开始10邀请老师+宣传13“*

38、首届减压节”预计46月2014郊县巡展（震后重点区域）持续每月1次3-5根据效果调整15市中心SP活动（方式确定）每月1次6根据效果调整16“*新青年俱乐部”成立活动1个月09年2月5搭配青年置业计划17“年轻人，有礼了”阳光新人选活动（责任、爱心、阳光）持续2个月09年7月8搭配“爱她就送给她*世纪阳光”新婚置业计划18项目品鉴会15万入会客户+酒会19项目开盘活动1天2万物料+部分宣传20其他（不可预见）15及时性活动支持合计224236（最小最大）4、 详细安排项目内容备注户外广告牌阶段性广告语（三轻松）+营销策略搭配推广语讨论车身广告主推广语，考虑部分更换推广语讨论*晚报阶段性广告语（

39、三轻松）+营销策略搭配推广语讨论*日报阶段性广告语（三轻松）+营销策略搭配推广语讨论新报阶段性广告语（三轻松）+营销策略搭配推广语讨论车房一月形象广告+营销策略搭配、部分活动支持软文推广语讨论锋尚形象广告+营销策略搭配、部分活动支持软文推广语讨论科学城电视形象广告+广告宣传片电视片制作（阶段性更换）电视“新房产”形象广告+广告宣传片电视片制作（阶段性更换）短信公益广告+告示性信息（会员+目标客户）市中心辅助广告位出租车站台广告位（推广语+告示性信息）郊县巡展安县、平武、三台、盐亭、梓潼等（市中心区域）根据实际情况调整宣传方式市中心SP活动（方式确定）周末时间段，市中心闹市区域，以促销礼品覆盖，

40、扩大宣传面根据实际情况调整宣传方式房产交易会（春）寻找亮点+营销策略搭配样板区开放剪彩活动考虑以样板区，样板房做为支撑，反向提价（“50%计划”，产品升级，公益支持）。“运动生活在我家”千人瑜珈活动搭配媒体宣传，扩大项目影响“*首届减压节”参照大城市成功案例，扩大宣传面“新生活、心感觉”自驾活动前期体验“新感觉、心生活”活动，考虑赞助或准客户参与。“*新青年俱乐部”成立活动搭配网站宣传，考虑“新青年网”如何与项目宣传相结合。“年轻人，有礼了”阳光新人活动前期媒体扩大宣传，后期跟踪报道，造成轰动效应。搭配“新婚置业计划。新婚购房优惠或你结婚，我出车队项目品鉴会强调档次、氛围，各个环节搭配，体现项

41、目品质项目开盘活动注意好项目地场地，体现物业、开发公司对客户的细节照顾，达到口碑效应。四、持销期/尾盘（2009年11月2010年8月）1、项目推广主线进入活动支持，强调体验、社区生活。2、应用广告语（讨论）下一站，*世纪阳光*首个国际青年社区（进入活动支持，强调生活社区概念）部分应用、阶段性广告语讨论：1、告示性广告推广，如“圈子”圣诞时尚派对，邀您进入真正的年轻社交圈。2、您家门口的运动，“阳光行动”户外活动主持。3、新生活、新感觉，*世纪阳光业主感受日或周活动。4、我们生于80年代今天我是主角等5、 工作内容及计划列项内容规格数量完成时间费用备注1户外广告位更换画面42报纸（晚报、日报、

42、新报）16203杂志（360生活、车房、锋尚）16102选1延续4*日报头版题花广告免费延续5电视广告（现阶段推科学城电视台）免费延续6电视广告（*电视台）8新房产7市中心辅助广告位（出租车站台）0.5延续8短信平台1.5公益+告示9房产交易会（秋季）810郊县巡展持续每月1次3-5根据效果调整11市中心SP活动持续每月1次6万根据效果调整12音乐时尚派对109年9月底30邀请费用+场地布置+其他+宣传13“新生活、心感觉”户外活动10年3月20主办+户外俱乐部协办14其他（不可预见）10及时性活动支持合计121123（最小最大）6、 详细安排项目内容备注户外广告牌阶段性广告语+活动引导、支持

43、（部分软文）推广语讨论车身广告主推广语（考虑部分阶段性推广画面更换）推广语讨论*晚报阶段性广告语+活动引导、支持（部分软文）推广语讨论*日报阶段性广告语+活动引导、支持（部分软文）推广语讨论新报阶段性广告语+活动引导、支持（部分软文）推广语讨论车房一月跟踪软文+活动信息传递推广语讨论锋尚跟踪软文+活动信息传递推广语讨论科学城电视电视短片电视片制作（阶段性更换）电视“新房产”电视广告片+活动跟踪报道电视片制作（阶段性更换）短信公益广告+告示性信息（选号段发送）市中心辅助广告位出租车站台广告位（推广语+告示性信息）郊县巡展安县、平武、三台、盐亭、梓潼等（市中心区域）根据实际情况调整宣传方式市中心S

44、P活动周末时间段，市中心闹市区域，以促销礼品覆盖，扩大宣传面根据实际情况调整宣传方式房产交易会（秋）寻找亮点+营销策略搭配音乐时尚派对强力推广，造成轰动效应，本时间段主力活动，搭配媒体支持，起到宣传效果“新生活、心感觉”户外活动户外生活方式引入，达到预期宣传效果，业主体验日或体验周（体现物业公司、开发公司对细节、服务的关注）五、活动支持（讨论/略，并根据市场情况调整）1、房交会活动建议：房交会期间为了吸引人气及提高关注度，考虑增设部分其他亮点。（1、项目相关展示，举例：人居自动化或高科技家庭产品等。2、吸引人气及后续活动延伸，举例：彩绘表演、瑜珈表演及推广等）2、巡展活动（震后目标客户锁定）建

45、议：前期可在主要目标区域进行广告覆盖，每周采用目的地巡展形式，对分析后主要目标区域进行宣传，如反应情况良好，可增加部分宣传力度。举例：巡展形式：选择闹市地点，建立宣传区，主要以大型展示架、宣传台等，搭配置业顾问，发放宣传DM单及销售礼品；延伸：增加宣传力度，可采取宣传区+路演形式，三级市场对此种宣传较为接受。备注：覆盖区域一类为传统*外来人口购房量较大区域，相关周边如：广元、剑阁、盐亭、三台、梓潼、江油等；一类为此次地震受灾较重区域，搭配部分销售策略重点宣传，相关周边如：安县、平武、广汉等。3、 市中心展示活动（讨论）形式：1、可否考虑流动宣传车，已房车为基础（货车，客车改装），设计为流动销售

46、展示中心，包括项目基本情况，样板房基本情况，临时为市中心宣传处，优点：灵活性强，市中心人流大区域宣传效果好，降低项目地远的不利因素，后期费用低。缺点：前期投入大，项目后可能造成部分损失，可能会有部分楼盘形象降低的负面影响。4、时尚圣诞或新年派对（“全家福”活动借鉴于武汉万科）形式：业主或准业主活动，“全家福”时尚圣诞派对或新年派对“全家福”活动定义：男士：名车展搭配漂亮车模，高品质楼盘+高端汽车，组合优势，提升项目品质。女士：SPA及美容，现场体验，消费券赠送等。孩子：COSPLAY（只要为70-90时代卡通人物）搭配部分游艺活动。整体：冷餐会形式，有看，有玩，有吃。建议：场地选址项目地现场，

47、活动主要目的为项目增加人气。备注：时间节点：与工程进度搭配，如某广场建成或某景观小品建成。*奥迪有联系，能充分利用资源。5、保护小动物协会冠名活动形式：70、80后为独身子女，大部分对小动物非常有爱心，*市小动物保护协会成立已久，也引起了很大部分爱心人士的关注，我司联系小动物保护协会，以5000元/年（费用具体确定）赞助的形式进行冠名。建议：多进行媒体宣传，定期做部分相关宣传活动，以“爱心”方式，产生目标客户共鸣。6、“运动生活在我家”千人瑜珈活动形式：联系一到两家健身俱乐部，付费邀请瑜珈老师，提供场地，每周展开户外瑜珈活动，持续时间3月（暂定，根据活动效果调整），邀请业主或准业主免费参加，社

48、会也可报名免费参加，人数越多，效果越好，在最短时间内聚集最大项目人气。建议：可以选择不同地点进行（前期可选择闹市，提高宣传面，后期主要考虑项目地），做好宣传，争取阵容强大些，时间建议选在4-5-6月（09年4-5-6月）。活动过程中，我公司提供场地及饮用水，瑜珈运动其他辅助品自行提供。7、*首届“减压节”活动形式：模仿大城市“减压节”活动方式，具体方案暂为确定。建议：尽量提高宣传面，扩大影响。8、项目品鉴会活动（讨论）形式：略，展现项目大气，传递相关信息，如，入会时间，开盘时间，预计均价，核心卖点等。建议：原推广先后为先进行入会登记，再进行品鉴会，但由于今年市场具体情况，故建议先进行项目品鉴会，再进行入会活动，尽快锁定部分客户，为后期销售打好基础，入有需要可进行两次，一次为项目推荐会，后期针对已入会客户进行项目品鉴赏会。备注：选择会议形式的场所，利于运用表演手法，扩大项目优势，中间穿插表演、抽奖，提高现场气氛。9、入会活动略10、开盘活动略11、新青年俱乐部成立+新青年网（网络宣传，搭配青年置业计划）形式：提出新青年概念+网络宣传+针对性营销策略，具体活动方式暂未确定。12、“阳光新人”评选活动（搭配新婚置业计