公墓行业调研报告

1、公墓行业调研一、公墓相关知识介绍（一）、墓地应该建在荒山荒地 ,建立公墓须向民政局殡葬管理处 提出申请， 经过批准获得营业执照方可对外经营。 除了禁止对外经营 的为本村村民服务的农村公益性公墓， 城市居民只能安葬在经营性公 墓里。（二）、我国公墓的现有经营体制分为国有、联营和民营三类， 其中联营也大部分为民政部门控股 , 民营公墓一般通过招拍挂的方 式获得用地。（三）、“护墓费”：国务院办公厅转发民政部关于进一步加强公 墓管理意见的通知，明确墓地和骨灰存放使用年限原则上以 20 年为 一个周期，年满 20 年之后的骨灰，按照当初购置墓地总价的 5% 10% 缴纳管理费。区别于墓地的使用年限，墓

2、地的使用年限根据土 地的性质、用途不同一般可以分为 50年、 70年。二、公墓市场现状（一）、公墓市场的价格趋势 由于我国墓地实行市场定价的， 墓地价格不断攀升， 在某些地区 出现了“天价墓”，超出一般居民的经济承受能力，并且仍将在未来 一段时间内处于上升区间。具体原因如下：1、墓地属于人们必须购买的商品。 尽管存在着替代品，但是， 因为“入土为安，入墓为贵”是中国人对殡葬最传统的认识，目前墓葬占90%以上2、供需严重失衡，供不应求。 一方面，我国城市化和工业化、 生态建设对土地资源的需求不断增加，加上政府对墓地申请的审批严 格，墓地的供应大大减少。另一方面，我国逐步步入了老年化社会， 老年人

3、口的比例正在不断增加， 对墓地的需求也越来越多：沧州市现 有总人口 713.4万人，其中，60周岁以上老年人94.17万人，占全市 总人口的13.2%,都已经超过人口老龄化国际标准的 10%。3、物价普涨推升墓地价格。各种成本上涨也导致了墓地价格的 上扬。石材价格上涨20%，人工成本也大幅上涨15%。（二）、沧州市本级市场分析目前沧州市市区周边的公墓主要包括：运河区的“沧州市骨灰公墓”沧县的“沧州市回民公墓”。这两处公墓的对外售价普遍一般在 2万左右，相对于本市的人均收入，已经属于偏高的水品。（三）、周边大都市墓地市场价格以北京为例，20082011三年之间北京公墓的价格变化情况 如下表所示：

4、普遍最低售价也在6万元左右，将向周边城市挤出很多 墓地需求。北京市属公墓2011 年2008 年万安公墓21.8万1平方米7.8万1平方米太子峪陵园4.08万不超过1平方米1.76万0.55平方米金山陵园29万2.08平方米2. 681万0.6平方米温泉墓园5.68万0.94平方米2.18万0.8平方米三、参与墓地行业经营的必要性分析（一）、目前，土地整理开发过程中对墓地的补偿相对较少，造 成墓地拆迁成为工作的难点； 如果建立集中的公墓， 便可为迁移的墓 地找到集中安置的场所，有利于土地整理工作的顺利开展。（二）、农村的公益类墓地和城市的经营性墓地普遍缺少统一的 规划，不利于城市的健康发展；

5、建立集中的公墓可以有效地进行土地 置换，促进城市发展，按照统一规划实现城市功能优化。（三）、促进墓地市场的规范：目前，公益性墓地与经营性墓地 难以区分和监管，“小产权墓”泛滥，炒卖行为横行， 墓葬价格飞涨， 还出现预售 “活人墓”的现象 ,严重冲击公墓市场秩序。我公司作为 国有企业，建设一批非盈利性的公墓，将起到稳定墓地市场的作用。四、目标市场分析（一）、大城市的“挤出”需求 北京、天津居民因难以承受高墓价， 周边城市被排挤出来而形成 的巨大墓地市场。 距离北京市中心大约 72.4 公里的卧龙公墓， 尽管地 处河北涿州， 其中 90%以上的购墓者都是北京人， 甚至连卧龙公墓的 老板都是北京人。

6、位于河北唐山的遵化清东陵?万佛园甚至还在北京设立了办事处，为北京的购墓者提供看墓服务。随着京沪高铁开通， 到沧州的一小时的便捷车程和相对廉价的墓 地价格将对北京、天津的居民具有很大的吸引力。（二）、沧州市本级市民的需求按照 0.8%的死亡率，沧州市市区每年超过 4000人去世，但随着城市发展，现有沧州公墓所在地处于本市发展的“前沿”区域，提前 综合考虑土地置换问题成为必然。五、经济效益测算（一）、项目经营框架为了体现新建墓地项目的社会、 经济效益，应从以下两方面着手： 一方面修建公益性公墓。只要是沧州户籍、家庭困难、低保家庭 的居民，都可以向申请购买， 具体形式包括： 1.骨灰墙，每个单格 3

7、000 元，争取政府补贴 1000元，市民支付 2000元即可； 2.经济型墓地， 每座在 2平方米左右的经济适用两穴墓，售价 2 万元左右。另一方面建立一批赢利性的公墓， 保证项目的现金流， 包括：“亭 子墓”，占地 67 平方米，售价 20万；“家族墓”，占地 30 40平方 米，售价 100万；项目经营过程中的人力成本、运营费用、广告费用则可通过“护 墓费”得到解决。（二）、具体测算以经济适用墓为例进行测算：收入：按照每块墓地占地 2 平米，每亩可建设 330 块；每块收费2 万元，每亩的销售收入约为 660万；成本：每亩划拨地价格 10万元+回迁安置费用 170万（建安 2200， 补偿比例 1.2）+基础设施费用 100万+ 每块墓地的修建费用 0.3万*330， 约为 100万+融资成本 45万（ 7%） =425 万元。根据以上数据， 可测算出项目收益率达到 55%，而赢利性的 “亭子墓”、“家族墓”的利润则更高五、工作构想：（一）、积极开展全面的前期调研，与民政部门进行沟通，了解他们未来的发展思路，并结合我公司的资源，需求合作空间；（二）、向市政府领导请示，争取市