公用设施改造及维护维修规定常用版

1、公用设施改造及维护维修规定常用版（可以直接使用，可编辑 实用优质文档，欢迎下载）公用设施改造及维护维修规定部门：日期：年 月日文件编号：DY-7DF64编写人：类型：审核人：编制单位：1. 目的为确保及时更新、改选、维护维修公用设施，保证其适时适量增容 和正常运行，特制定本规定。2. 适用范围适用于物业区域内的公用设施的改造及维护维修3. 定义3.1公用设施的抢修：是指损坏的公用设施，已经严重影响到业主、 用记挂的人身和财产安全或其正常生活，必须对其及时进行维修。3.2外委：指委托公司外单位进行的改造及维护维修。3.3自修：指服务中心人员自行进行的改造及维护维修。4. 小区服务中心职责4.1负

2、责做好本管理区域内维修（改造）保养的年度及季度计划和 半年总结。4.2负责单项预算费用2000元以下的项目申报、实施及结算。4.3积极配合其他部门，做好由其他部门负责实施的本辖区内的工 程项目的施工管理和结算工作。4.4组织有关部门对本服务中心负责的项目进行竣工验收；参与本 管理区域内的其他工程项目的竣工验收工作。4.5 服务中心经理作为中心负责项目的第一责任人，须督促工程项 目的直接负责人做好工程实施、安全质量监督、总结工作；同时须督 促员工做好工程项目的年度计划、季度计划和半年总结。5. 公司财务部门做好工程项目的预算审核工作， 监督和控制工程费 用的预算执行情况。并办理工程项目的结算。6

3、. 管理程序6.1 管理区域内公用设施的确认6.1.1 服务中心应制作公用设施一览表并准备相应管网图、供 电线路图、结构图、原理图、说明书等资料，资料应予编号。6.1.2 公用设施应包括如下几种： 供电、供水设施。不包括水泵房、开关站、配电房、该部门公用设 施的控制按供电供水设施控制程序进行。路灯、公共通道灯、应急灯。花园内休闲娱乐设施。消防设施。清洁卫生设施。公共防盗设施。共他公用设施。6.1.3 责任范围划分服务中心经理根据公用设施一览表划分人员责任范围，并在一 览表相应栏目注明6.1.4 维修（改造）计划6.1.4.1 年度计划 制定须于每年 12月 25日前做好下一年度的工程维修（改造

4、）、设备保 养计划，维修（改造）、保养项目主要包括：电梯、低压配电系统、 发电机组、消防系统、生活供水系统、排水系统、防盗监控系统、停 车场智能管理系统、公共照明系统、楼宇及公共场地、园林绿化等设 施、避雷设施等。须报计划的项目是指单项预算费用 2000 元以上的项目。做计划时必 须根据实际管理需要，做到方案切实可行、预算基本准确。并以书面 形式报送公司经理审核。6.1.4.2 季度计划 制定在 年度计划 的基础上，根据实际管理情况，于每季度末做好下一 季度的维修（改造）计划（单项预算 2000 元以上的），报送公司经 理审核。6.1.5 日常巡视检查6.1.5.1 秩序员在自己责任范围的公用

5、设施在正常工作日内每天巡 视检查，并填写公用设施巡视记录。6.1.5.2 秩序员对重要公用设施应适当增加巡视频率，必要时，对 其性能状况可进行试验。6.2 计划外公用设施改造及维护维修6.2.1 客服主管、机电维修主管、秩序维护主管根据下列资料提出 计划外公用设施改造及维护维修项目。日常巡视检查记录客户投诉记录访问客户记录上级指示6.2.2 报经批准的计划外项目由秩序员按规定实施。6.3 公用设施的抢修6.3.1 服务中心经理当班时，由经理组织实施抢修；如不当班时， 由机电维修主管或责任机电维修员组织实施抢修。6.3.2 服务中心所有人力、物力、财力应做先满足抢修的需要。6.3.3 必要时，抢

6、修负责人可向上级报告抢修情况工请求帮助。6.3.4 抢修完毕，中心经理应向公司经理报告抢修情况，包括：事故原因损失情况抢修结果抢修费用纠正和预防措施6.3.5 除抢修外，公用设施在保修期内发生质量问题，由机电维修 主管书面通知并监督施工单位或供应商处理。6.4 公用设施改造及维护维修工作质量的检查6.4.1 服务中心经理重点检查费用 500 元以上的项目质量和抢修项 目质量，发现问题及时通知机电维修主管跟进。6.4.2 公司经理随机抽检公用设施的改造及维护维修工作质量，发现问题，及时通知服务中心经理处理并要求其书面报告处理结果。7. 相关记录公用设施一览表 年度维修（改造）计划 季度维修（改造

7、）计划 公用设施巡视记录设施设备综合安全管理制度以及安全设施、设备部门：日期：年 月日文件编号：DY-6GGG4编写人：类型：审核人：编制单位：维护、保养和检修、维修制度为进一步加强对公司设施、设备的安全技术管理，保证公司设施、 设备的技术状况良好、安全生产、节能增效，充分发挥设施、设备的 经济效益和社会效益，根据国际的有关规定，结合公司实际制定本管 理规定。一、设施、设备前期管理1、设施、设备管理工作由公司行政部主管负责，公司生产部为设 施、设备管理的职能部门，具体负责设施、设备管理，衔接好设施、 设备的前期和后期管理工作。2、设施、设备选配，要进行调查研究和技术论证，对设施、设备 的先进性

8、（技术、安全、节能、环保）、经济性、可靠性和可维修性 进行综合分析，择优确定。不得使用国家明文规定的淘汰或未经国家 认定的设施、设备。3、公司生产部根据国家有关政策规定和企业技术改造发展规划以 及生产实际需要，制定年度车辆设备的新增及更新计划。 计划外购置 车辆设备，由公司提出申请，经总公司总经办按选型条件审核后，报 经总经理批准后方可购置或建设。4 、为满足生产的需要，设施、设备的购置（建设）根据“先审批， 后购置（建设）”的原则，按总公司要求选型配置，以便进一步调整 公司设施、设备结构。二、设施、设备安全技术管理1 、设施、设备的技术档案管理设施、设备技术档案是设施、 设备从接收到报废全过

9、程的历史记录， 是设施、设备安全技术管理的重要内容， 各使用单位必须逐一建立车 辆安全技术档案。要认真填写，妥善保管，记载及时，完整和准确， 办理车辆过户和内部调拨时，档案必须随车移交。2 、投入使用时，必须按总公司规定的式样，进行编号，并将自编 号报总行政部处备案。3 、设施设备技术使用投入运输之前， 生产部应及时组织操作人员进行认真学习， 掌握设 施、设备的技术性能和熟悉其使用维修中的技术数据及注意事项。4 、加强设施、设备的技术管理，保证设施、设备技术状况良好， 准确掌握其实际技术状况， 必须每年进行一次设施、 设备技术等级鉴 定。设施设备技术等级划分为四级： 一级：完好；二级：基本完好

10、；三级：需维修；四级：停用评定标准：按照各设备具体由技术部汇同生产共同制定。公共设施安装、维修规定部门：日期：年 月日文件编号：DY-950A7编写人：类型：审核人：编制单位：1、公共设施维修人员进行室外维修时， 如涉及到交通或安全问题则 应设置相应标示牌（如”前面施工、请绕道”、”危险，请止步”等）， 必要时应设置安全围栏并派专人看守。2、坐厕堵塞疏通2. 1首先用胶吸泵吸5次以上，然后用大水（用水桶倒水）试 坐厕是否去水顺畅，如顺畅则表明已疏通好；如仍去水慢则按2.2步 骤进行。2. 2如堵塞严重则应拆开坐厕疏通：a）先看整个坐厕地裂缝、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷则应向 业主说明情况并征得

11、业主的同意后方可动手拆坐厕；b）剔除坐厕周围、坐厕出水口与排污口相接处的白水泥，抬开 坐厕；c ）如果坐厕座埋在地砖下面则应用钢凿凿掉坐厕座周围的地砖；如果坐厕是用螺栓固定的则应拆掉螺母，然后才抬开坐厕；d）反冲坐厕并用铁线勾出坐厕 S形存水弯头内的脏物；e ）用铁线勾出排污口弯头内的脏物或用疏通机疏通排污管；f ）用大水试排污管，如果流水顺畅则重新装回坐厕；如果仍堵塞，则按 5 条款处置。3、厨房排水堵塞疏通31 用铁线勾出存水弯内的脏物。32 用疏通机疏通排水管。33 用大水试排水管，如果流水顺畅则说明已疏通好；如果去 水较慢则说明仍堵塞，此时应按 5 条款处置。4、厨房 /卫生间查漏41

12、 确认室内给排水管的走向，并仔细查看具体渗漏部位。42 关闭室内所有用水部位（包括坐厕水箱），查看水表是否 转动，如不转动则说明给水管不漏水； 如果水表转动说明给水管漏水。43 用铁钎贴着给水管漏水可以处仔细听，如听见水流声则说 明此处漏水；如没有听到水流声则应另移一处，直至找到漏水处（一 般情况下给水管漏水，业主都会要求全部装明管）。44 排除给水管漏水故障后如果仍漏水，则应在挨近排水排污 横管与立管接口的地方用切砖机切开一块地砖，挖掉地砖下面的泥 沙，让沉箱里的水从排污立管流出。 然后分别放洗手盆、 浴缸、地漏、 坐厕、洗菜盆的水，直至查出漏水的卫生器具。45 卫生器具漏水一般情况下是接头

13、漏水。用切砖机切开漏水 卫生器具的接头， 如接头漏水则应重新安装好接头， 如接头不漏水则 肯定是排水或排污横管破裂或堵塞。46 更换排水排污横管按 5 条款进行。5、排水排污横管安装51 用电锤打碎卫生间或厨房的地砖、水泥砂浆层。52 用塑料纺织袋装运走碎的地砖、水泥砂浆。53 铲尽排水排污管上的泥土。54 取出破烂的或严重堵塞的排水排污横管。55 平整夯实装排水排污横管的基础。56 排水排污管就位 （此时应注意排水排污横管应按 5%的坡度 坡向排水排污立管）。57 从排水排污立管接口处开始朝卫生器具方向开始装管：a） 如是铸铁管接头则应先向接口内加压麻丝， 然后再加压半干的水泥，接口应全部塞

14、满；b）如是PVO胶管接头则直接用PVO胶粘结，注意接口应注满PVO胶水。58 排水排污横管全部装好后，用水反复试（三次以上）排水 排污横管是否漏水。 如漏水则应重新安装； 如不漏水则可以回填沙土。 填土时应边填边夯实，夯实时应注意装管部位的用力不能太大。6、做砂浆面层61 整理、夯实基础。62 首先将水泥、砂按 1：1 配好并干拌到颜色一致。63 水泥砂浆摊铺后应立即拍实， 在水泥初凝前做完抹平工作， 在水泥终凝前做完压光工作。64 如表面水分较多可撒适量的 1：1 平水泥砂，撒布要均匀， 撒后再用木抹搓平压光（不宜撒干水泥）。6. 5如做地面面层应保证厚度为50mn左右，如做墙面面层应保证

15、厚度为15mn左右。7. 贴地面砖7. 1在房间四周墙面弹好+ 500mn水平线。7. 2 基层处理：对于光滑的水泥地面要凿毛或冲洗干净后刷水 泥浆。7. 3 做灰饼、做标筋：a）从墙面+ 500mn水平线下返，在房间四周弹砖面上平线做灰 饼，灰饼上平线应低于地面标高一个地面砖加粘结层的厚度；b） 根据灰饼在房间四周做标筋房间较大时， 应每隔11.5m做 标筋一道。有地漏的房间，标筋应朝地漏方向以 5%的坡度呈放射状 汇集。标筋厚度控制在 20 30nn。7. 4抹找平面：根据标筋高度用 1：2或 1：3水泥砂浆填至比 标筋稍高，然后拍实并刮平，使展平的砂浆面与标筋找齐。用托线板 横竖检查砂浆

16、层平整度、标高及泛水（坡度）要求，如不行则重新刮 平。7. 5 规方、弹线、拉线：a）测量房间纵横方向的尺寸，考虑砖缝为 2mm当尺寸不足整 块砖的倍数时， 可用切砖机切砖贴于边角处； 当尺寸与整块砖的倍数 相差不大时，可用调整砖缝的方法来解决；b） 根据确定的砖数和缝宽在房间中部弹十字线，然后每隔4块砖弹控制线或在房间四周贴标砖并拉线76 铺贴地砖：a）从房间里面向门口方向铺贴；b）在找平面浇水泥浆并扫平，面积应控制在边铺砖边浇灰；c）砖背面抹满、抹匀1： 2粘浆的砖，准确地铺贴在浇好水泥 浆的找平面上，砖的上楞要跟拉线找平，随时注意横平竖直；d）用木锤敲实、找平，贴得不实或低于水平控制线高

17、度的要抠 出补浆重贴。77 勾缝：a）用白水泥浆勾缝或擦缝，勾缝应密实，缝内要平整光滑；b）如缝隙很小（1mm以下，可以直接撒干的白水泥，用扫帚 将水泥扫入缝内并灌满，用水壶洒适量的水，并用木拍拍实缝隙；c ）水泥砂浆凝固后，用抹布、棉纱彻底擦净水泥痕迹，清洁地 砖地面。78养护：地砖铺完后应在上面洒少许水， 24小时内不准上人 8坐厕安装81 将预留排污管口周围清扫干净，取下临时管堵，清除排污 管内的脏物。82 在坐便器与地面接触的部位铺上白水泥浆。83在坐便器的排水口与预留排污管口对正，承插口上抹上玻 璃胶，放下坐便器，并调整好坐厕位置。84将坐便器与地面接触的周边缝处刮平抹光，白水泥浆不

18、足 的地方应填满。85 将水箱出水口与坐便器进水口对正并放好胶垫，找平、找正水箱与坐便器安装固定孔，插入© 810mn螺栓，套上胶垫和垫圈， 拧至适当紧度。86 连接好水箱进水软管。9、立柱式洗面器安装91 按照预留排水口中心的位置在墙上画好竖线。92 将立柱中心对准墙面上竖线立好放正，将洗面器放在立柱 上，使洗面器中心也对准墙上竖线。放平找正后，在墙上画好固定洗 面器的孔眼位置， 同时将洗面器立柱在地面的位置做好印记， 然后将 洗面器和立柱移到别处。9. 3按墙上的印记用冲击钻© 10mm勺膨胀螺栓孔，向孔内打入© 10mm膨胀螺栓并拧紧。9. 4将安放立柱的地

19、面印记内铺好1530mn厚白水泥浆，然 后将立柱放在印记位置上。9. 5将洗面器安装孔对准墙面上膨胀螺栓并放在立柱上，再次 将洗面器找平，立柱找直，在膨胀螺栓上加胶垫、平垫圈，然后用螺 母拧紧（用力应适度）。9. 6 将立柱与洗面器接触处用玻璃胶勾缝并抹光；将洗面器与 墙面接触处用白水泥浆勾缝并抹光； 将立柱与地面接触处修整， 亏损 处加白水泥浆，抹光立柱与地面接触处。10、每年油漆一次明装排水排污管。11 、及时维修好住宅天台门。12、每两年疏通一次小区内主排水排污管道。13、维修人员完成公共设施安装 / 维修工作后应及时打扫工作场 地的清洁卫生；用塑料编织袋装走所有砖渣、泥沙，用抹布擦拭干净 弄脏的部位。14、搞完卫生后，维修人员应把移动了的物品归回原位，拆除 标示牌、围