内江市市中区农村宅基地自愿有偿退出问题探究.docx

1、内江市市中区农村宅基地自愿有偿退出问题探究刘熙（内江市国土资源局中区分局，四川641000）摘要：建立宅基地自愿有偿退出机制是解决内江市市中区宅基地闲置、增加农村建设用地、盘活农村闲置土地、提高土地利用效率的主要措施之一。本文对内江市市中区农村宅基地自愿有偿退出可行性及可能出现的问题进行探讨，提出解决市中区宅基地自愿有偿退出问题的措施，鼓励农民自愿有偿退出宅基地。关键词：农村宅基地自愿有偿退出StudyingandResearchingVoluntarily-compensableProblemofHomesteadsintheDowntownofNeijiangLIUXi(Downtowno

2、fNeijiangofBureauofLMndandResources,SichuanProvine641000)Abstract：Toestablishthevoluntarily-企。mpensablereturningmechanismofhomesteadsisoneofthemainmeasureshavingtakentosolvetheunusedhomesteadsinthedowntownofNeijiang,increaseruralconstructionlands,andefficientlyuseunusedlandsinmralareasaswellasimprov

3、ethelandutilizationefficiency.Thisarticlehasdiscussedonthefeasibilityandpossibleproblemswhichoccurinthevoluntarily-compensablereturningmechanismofhomesteadsindowntownofNeijiang,andputforwardssomemeasurestosolvetheproblemscausedbytheimplementationofthemechanism,encouragingpeasantstoreturnthehomestead

4、sinavoluntarily-compensableway.Keywords：Ruralarea;Homestead;Voluntarily-compensable;Return收稿日期：2016-07-25作者简介：刘熙（1982）,男，地理学硕士，从事国土资源管理匚作，E-mail：499874067近年来，全国许多地区大力推进新农村建设，宅基地退出问题严重阻碍了新农村的建设和发展。内江山市中区位于西部内陆四川省东南部，经济发展相对滞后，作为全国第二批农村改革试点城市，探索农村宅基地自愿有偿退出，为西部内陆经济欠发达城市新农村建设寻找突破口，对西部地区其他中小城市的宅基地自愿有偿退出将具

5、有重要指导意义。1宅基地自愿有偿退出的背景1.1宅基地自愿有偿退出的含义宅基地自愿有偿退出是指农民对依法取得用于建造住宅及生活附属设施的集体建设用地，在自愿的前提下，通过给予宅基地使用权人合理的补偿，使其将宅基地使用权交还农村集体组织。宅基地自愿有偿退出重点在于自愿有偿，关键在于农民意愿。宅基地自愿有偿退出有利于保护耕地资源.盘活农村闲置的宅基地，提高农村土地利用的效率。1.2农村宅基地自愿有偿退出探究背景农村宅基地的自愿有偿退出问题是农村土地改革的热点和难点之一，在研究和实践中发现了很多间题，涉及土地产权、土地制度、土地财政、土地管理等多方面，市中区在农村宅基地改革过程中也会遇到这些问题，这

6、将会阻碍市中区宅基地自愿有偿退出、新农村建设和土地整治；市中区被列入全国第二批农村改革试验区；市中区幅员面积狭小，耕地保护压力大，新增建设用地可行性小、国家对建设用地总量的控制及城市化进程和经济社会发展对新增建设用地的需求，迫使市中区从农村中拓展用地空间。1.3宅基地自愿有偿退出的可能性市中区农村宅基地自愿有偿退出有以下几种可能：一是由于城市化进程加快、农民进城务工、随儿女在外生活，市中区农村出现了部分空置房，这部分人只要补偿合理，愿意退出现有宅基地；二是随着市中区城市化进程加快，对建设用地的需求越来越多，而市中区幅员面积较小，国家对耕地保护越来越重视，新增建设用地潜力小，需要宅基地自愿退出形

7、成建设用地指标；三是现行法律尽管对农村闲置的宅基地及房屋处置未做明确规定，但也同时提供了处置机遇；四是市中区被列为全国第二批农村试验改革区，为突破某些法律条款限制，推行农村宅基地自愿有偿退出提供了契机。2基地自愿有偿退出面临的问题从理论上、政策上、现实情况考虑，市中区实行农村宅基地自愿有偿退出是完全可行的，但也存在诸多问题：2.1农民意愿及情感尽管市中区农村空置宅基地的使用权人有意愿有偿退出宅基地，但对农村住房仍有很深的感情，不愿意轻易放弃；同时，担心得不到合理的退出补偿或自愿有偿退出后，永久性的失去住房。2.2资金补偿来源不稳定市中区农民文化素质较低，思想相对保守，传统的理财观念、对农村土地

8、和房屋的依赖、房屋产权保护意识使这部分“闲置房”不会轻易自愿退出，必须给予合理的经济补偿才能实现。而这部分补偿资金如何解决，如何落实是制约宅基地退出的重要因素。通过村集体补贴，还是依靠地方财政解决，或是利用土地出让金收入解决，都是需进一步探讨的问题。2.3宅基地分散零星，整体报批难度大市中区农民宅基地分散零星，要实现规模较大且集中的退出，可以通过实施城乡建设用地增减挂钩项目修建农民集中居住区，解决农民集中居住问题，改善居住环境，但城乡建设用地增减挂钩项目必须在国家下达的指标内实行整体报批i气即使每年每个村、组都有一定数量的宅基地退出，但规模较小旦分散，不能达到时间上和空间上的相对统一，面积和数

9、鼠上也达不到增减挂钩整体上报要求。2.4未明确宅基地退出后如何使用宅基地自愿有偿退出后的土地是回归农村集体组织还是作为存量建设用地指标整合利用,是对退出的宅基地加以利用还是仍需新增宅基地面积，仍然是值得探究的问题。3宅基地自愿有偿退出的建议3.1合理规划，改善农村居住环境，引导农民自愿退出引导农民居住适度集中，按照规划的要求，结合新农村建设，本着量力而行、方便生产、改善生活的原则，因地制宜、有步骤地推进农村居民点撤并整合和小城镇、中心村建设，引导农民居住建房逐步向规划居民点自愿、量力、有序的集中；实施城乡建设用地增减挂钩项目，推进农民集中居住区房屋建设，加大土地利用整治，改善农村居住环境，使农

10、民自愿退出宅基地；加大农村福利保障住房建设，为留守老人和孩子提供住房、养老保障和生活扶持C鼓励鳏寡孤独老人腾出宅基地，保障他们老有所养、颐养夭年。3.2建立合理的补偿机制探索合理的农村宅基地确权登记管理办法.明晰宅基地产权，建立完善的宅基地流转市场，积极探索和引入农村房地产评价啊。完善宅基地确权登记机制.制定合理的宅基地退出价格标准。建立规范有序的农村宅基地市场，形成合理的价格体系，能充分体现宅基地区位环境质量差异也使宅基地自愿有偿退出更符合市场经济发展的需要，体现公正、公平，使农民能享受到改革的成果。同时，宅基地自愿有偿退出后，对宅基地再利用产生的收益应建立合理的收益分配机制。3.3鼓励农村

11、宅基地自愿有偿退出，通过政策加以确定对在城镇有住房或常年没人居住的宅基地，应该鼓励他们自愿退出，给予他们合理的补偿。宅基地使用权人可以选择一次性补偿也可以选择将宅基地使用权以“作价入股”形式享受农村建设用地收益分红。补偿方式也可以多种多样，可以现金全额补偿、也可以对购买房屋或搬进新农村统建房的农民进行差额补偿、也可以宅基地换住房等，使农民可以根据自己的具体情况选择合适的退出方式。同时，建立完善的保障制度，使退出宅基地进城的农民享有平等的就业、居住、医疗、养老、教育等权益，免除其自愿退出宅基地的后顾之忧。3.4切实保护耕地，高效利用自愿有偿退出的宅基地农村宅基地退出后形成的建设用地指标，实质就是

12、存量建设用地的整合利用。它既不是国家下达的农转用计划指标，也不等同于城乡挂钩先行借用的指标，应该是整合存量零散的建设用地，“积少成多”地在时空上的积聚，在使用时应作为建设用地直接利用，并针对这类用地的特殊性制定一整套简单易行的指标使用和审批办法，在实际工作中加以应用。切实保护耕地，新增宅基地面积不得多于自愿有偿退出的宅基地面积。如果新增宅基地面积多于自愿有偿退出的宅基地面积，则自愿有偿退出的宅基地中应有部分宅基地用于复耕，并组织严格验收，保护耕地不得低于新增宅基地占用的耕地质量；如果新增宅基地面积少于自愿有偿退出的宅基地面积，则多余自愿有偿退出的宅基地面积则可用作建设用地指标。4结语市中区实行农村宅基地自愿有偿退出具有可行性，但是按照现行法规，如果农民自愿退出宅基地后,权益的得不到有效保护和合理补偿，农民将不愿主动放弃宅基地。通过给予农民合理的补偿.使农民愿意退出宅基地是关键。保障农民利益的各项措施和建议还需要进一步的探讨，相应的保障性政策还有待政府进-步探索。参考文献1中华人民共和国