关于加快城中村改造的实施意见

1、胶南市人民政府文件南政发202151号胶南市人民政府关于加快城中村改造的实施意见各镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门、各单位：为进一步加快我市城中村改造工作步伐，改善人民群众的生产生活条件，促进经济社会又好又快开展，现就我市城中村改造工作提出如下意见。一、指导思想和目标任务一指导思想坚持以科学开展观为指导，围绕改善人民群众的生产生活条件，将城中村改造作为一项重大的惠民工程摆在突出位置，按照“政府主导、统筹安排、积极推进的总体思路，对城市建成区内的村居遵照“规划先导、环境优先、公开透明、市场运作、强村居富民的原那么，稳妥有序推进，把城中村改造成为环境优美、配套完善、布局合理的现代城市社区，使

2、人民群众共享改革开放和经济社会开展的成果，实现城市建设与经济社会和谐开展。二目标任务根据青岛市政府关于三年完成城中村改造的总体要求，确定我市城市建成区内49个城中村已有4个村完成改造要在2021年至2021年三年时间内全部完成改造任务。建成区以外的村庄特别是城边村、重点镇驻地村，也要积极创造条件推进村庄改造，争取有更多的村居实施改造。二、根本原那么一坚持规划先导、合理布局的原那么。在全市总体规划的指导下，高起点高标准编制村居改造修建性详细规划。鼓励村居整合，成片开发，优化资源配置，实现资源共享。二坚持优化环境、提升品位的原那么。要把村居改造作为推进城镇化的重要组成局部来把握，高水平设计，高标准

3、建设，注重优化综合环境，提升现代城市品位，展示现代社区理念，确保城市风格的协调一致。三坚持公开透明、稳妥有序的原那么。村居改造工作必须在思想上高度重视，工作上精益求精，过程上公开透明，保证群众的知情权、参与权和监督权，防止因政策不透明、操作不适当引起社会不稳定。四坚持先安后建、市场运作的原那么。村居改造要首先保证村居民居住和就业安置用房、集体经济开展用房规划建设到位，剩余土地进行市场化运作，按规划开发建设。五坚持与村居民创业增收和集体经济长远开展相结合的原那么。村居改造所在地规划设计，既要考虑村居民居住适用，又要兼顾村居民的创业增收和集体经济开展用房的安排，确保村居民生活条件与生产开展条件协调

4、配套、全面改善提升。六坚持与农民经济适用房建设相结合的原那么。按照“统一规划布局、政策吻合衔接的思路，鼓励采用先建农民经济适用房、带动村居改造的模式，有序推进村居改造。三、改造模式一根据村居集体经济状况和村居委会的运作能力，各街道区可按照先拆迁后安置的“净地出让模式操作见附件1，也可按照先招商后拆迁的“工程招标模式操作见附件2。各街道区选择的改造模式须经市城中村改造指挥部批准后实施。二鼓励有实力、信誉高的开发企业参与村居改造。其中300至600户的村居改造原那么上选择二级及以上资质的开发企业；600至1000户的村居改造原那么上选择一级资质的开发企业；1000户以上的村居改造原那么上选择上市开

5、发公司或近三年来由中国房产信息集团和中国房地产测评中心共同评选出的中国房地产开发企业100强。由市城中村改造指挥部办公室牵头，市城建局、市规划局、市财政局、市监察局、市审计局、市国土局、街道区参与对开发企业进行考察，考察确定后，由街道区与开发企业签订框架性合作协议，约定村居改造的前期启动资金、开发企业进入退出条件等。四、审批程序一拟进行改造的村居向所在街道区提出书面申请。二由所在街道区负责编制?村居改造可行性分析报告?，论证审查同意后，报市城中村改造指挥部办公室预审。三经市城中村改造指挥部研究确定列入村居改造的，由市规划局依据城市总体规划，提出规划设计条件意见书，由所在街道区负责委托设计单位依

6、据区域控制性详细规划编制村居改造修建性详细规划。四拟改造村居的修建性详细规划，经市城市规划建设管理协调委员会审定后进行公示。五由村居委会制定拆迁补偿安置方案，经所在街道区审查，报市城中村改造指挥部办公室审核同意后，召开党员大会和村居民代表大会讨论通过，经95%以上村居民同意，并与村居委会签订由街道办事处区管委会盖章见证的拆迁补偿安置协议后，报市政府正式审批。六已批准实施的村居改造工程，由街道区组织村居委会实施拆迁，并依法办理有关手续。五、政策支持一拆迁安置补偿1、拆迁安置：拆迁安置标准以改造村居合法的一个宅基地单位为基数，城市规划区内指导性安置用房建筑面积为：多层楼房每个宅基地单位安置面积不高

7、于140平方米，小高层及高层楼房安置面积不高于160平方米。各村居可根据实际情况制定具体的拆迁安置标准。2、拆迁补偿：各街道区负责根据上级有关规定和改造村居实际情况制定具体的拆迁补偿标准，允许村居民选择货币补偿。3、对列入村居改造方案、不宜在原居住地翻建新房的危房村居民，同时又符合购置农民经济适用房条件的村居民，鼓励先行就近购置农民经济适用房，具体政策另行制定。二资金支持1、由市政府统筹资金10亿元，主要用于对按净地出让模式改造的且前期启动资金困难的村居进行周转。2、对具备村居改造条件但因村居建筑密度大、安置补偿本钱高等原因，致使村居改造投融资不能平衡，由市城中村改造指挥部办公室会同有关部门进

8、行测算，并按照“先易后难、突出重点、有序推进的原那么，提出统筹村改资金的意见，报请市政府审批。3、对城中村改造安置工程前期贷款不超过安置工程总投资的40%，市政府承当50%的贴息补助，贴息期限一年。三用地支持1、村居民安置房用地原那么上办理国有划拨土地手续，安置用房给予办理国有土地使用权证和房屋所有权证注明划拨土地，需上市交易的应按有关规定补缴土地出让金前方可进行。2、改造村居因规划所限需增加土地的，由市城中村改造指挥部办公室会同有关部门进行测算后，报经市政府批准，按程序办理新增用地手续。如因规划等原因，确需提供先期周转用地用于安置房建设的，在该村旧址处置时，同等面积扣减。3、鼓励、提倡以街道

9、区为单位实行多村居合并，组团式规划，统一设计、统一建设、统一配套。4、实行市场化运作的房地产开发企业通过“招拍挂方式取得村居剩余原址土地使用权进行房地产开发的，按有关规定办理。四税费减免1、村居改造中的村居民搬迁安置工程和集体经济开展用房，免缴城市根底设施配套费属企业收费局部除外和有关行政事业性收费等相关费用。2、村居改造用于安置村居民和集体经济开展用房的建筑营业税、耕地占用税、契税的地方留成局部，给予村居集体等额财政资金扶持，由市财政局会同市城建局、规划局、国土局、地税局审查确认，经市政府批准后，一次性兑付。3、引导和鼓励社会各界积极支持村居改造工作，按取费标准的50%收取勘测、规划、设计、

10、监理等技术效劳费。五收益管理1、改造村居剩余原址土地通过“招拍挂出让所得收益，全部返还改造村居，主要用于村居民的拆迁安置、村居民生产生活保障和村居集体经济开展等。 2、给予村居民适当生活补助，改造后的村居要根据集体经济收入来源实际，给予村居民适当的生活补助。补助标准要量力确定，切忌盲目攀比。3、经市政府批准实施的村居改造工程，自批准实施之日起，须在2年内安置好村居民，否那么停止享受有关优惠政策。六村集体经济后续开展集体经济开展用房和集体经济开展用地必须作为集体财产，用于增加集体经济收入，严禁变卖流失。对适宜给集体经济开展用房的，原那么上按人均5-8平方米配置；对适宜给集体经济开展用地的，按村居

11、改造工程安置用地面积的20%配置。假设违反规定擅自对外销售房屋的，市房管部门一律不予办理房屋所有权证，并追究相关责任人的责任。六、组织领导和工作要求一加强组织领导。市新型城镇化和城中村改造工作领导小组指挥部下设办公室和四个工作组。四个工作组分别是拆迁安置组，负责村居改造工程规划、拆迁、安置、补偿等方案的审查和指导；土地征用出让组，负责依法办理村居改造工程的相关土地手续；维稳保障组，负责做好村居改造的社会稳定保障工作；宣传组，负责村居改造的日常宣传。每年实行由市级领导联系村居制度，具体指导村居改造。各街道区要成立专门的村居改造领导机构，选好配好领导力量和工作人员，全力推进村居改造工作。各级、各部

12、门要切实将村居改造摆在更加突出的位置，进一步增强责任感和使命感，各司其职，密切配合，通力协作，形成齐抓共管的工作合力。二明确工作职责。全市村居改造工作由市政府主导，统筹安排；各街道区为村居改造工作的责任主体，负责组织村居改造方案的编制、各种审批手续的办理、房屋拆迁、开发招商等重点环节的工作；村居委会是村居改造工作的实施主体和具体承办者。三加大考核力度。市委、市政府每年将村居改造工作作为全市重点工作，列入各镇、街道年度工作目标绩效考核，强化跟踪督查，定期调度通报，实施重奖重罚，确保完成市委、市政府确定的村居改造任务。具体考核方法由市城建局根据本?意见?和市委、市政府每年对各镇、街道办事处的工作目

13、标考核意见另行制定。四强化监管措施。对已批准改造的村居，要严格把好村居改造方案的预审关、村居改造条件的审查关、村居改造的规划关、村居改造具体实施方案的批准关，严禁未经批准擅自启动村居改造程序；要严格把好剩余村居原址土地招拍挂条件预审关，确保土地资产的升值；要严格把好涉及村居改造土地返还资金和经济开展用房收益的使用关，实行街道和村居两级监管、村民代表监督制度，确保专款专用；要严格把好市场化运作审查关，严禁各村居与开发商私签协议、私收定金，确保依法办事、标准运作。市城中村改造指挥部办公室要根据建材市场变化情况，适时进行村居改造安置用房本钱调整核算，并做好村居改造安置用房本钱审查关，以确保村居改造的

14、顺利进行。同时，将市财政资金和规费减免等各项优惠扶持政策的落实情况列入纪检监察范围，加强审计监督，确保资金平安不出问题。加强工程质量和平安监管，确保建设高质量和高水平的住房。五妥善解决历史遗留问题。要本着尊重历史、面对现实的原那么，按照本?意见?的要求，积极稳妥、合法有序地处理好村居改造遗留的矛盾和问题，确保村居改造新老政策的对接。特别是对城市规划区内村居过去与开发企业合作启动村居改造形成的历史遗留问题，要按照合情、合理、合法的原那么妥善处理。六加强舆论引导。各街道和相关部门要坚持正确的舆论导向，通过新闻媒体和各类宣传渠道，加强宣传引导，特别要加大村居改造政策、村居改造的成功案例及实施村居改造

15、后村居民美好生活环境的宣传力度，让群众看到村居改造带来的实惠，以充分调动群众参与村居改造的积极性和主动性。要定期公示村居改造工程进展情况，充分保障群众的知情权、参与权和选择权，做到家喻户晓，人人皆知，公开透明。要切实维护群众利益，认真做好村居改造拆迁意愿调查摸底、规划编制、工程测算、风险评估等前期工作。建立健全社会稳定预警机制，妥善处理群众来信来访，及时研究解决村居改造中出现的新情况、新问题，确保改造一个、成功一个，提升政府公信力，维护社会稳定。本?意见?适应于城市规划区内的城中村、城边村改造。对城市规划区外的村庄改造，由各镇区政府管委参照本?意见?，并根据村庄占地面积、地理位置、经济条件、工

16、程依托等实际情况，制定村庄改造方法，合理确定拆迁安置补偿标准，着眼于降低建设本钱和运行本钱的原那么，提倡建设多层住宅。本?意见?自发布之日起实施，2007年10月10日下发的?城市规划区内村居改造的意见试行?南政发200792号和2021年5月21日下发的?关于城市规划区内村居改造意见试行的补充规定?南政发202134号同时废止。二一年七月十三日如此房地产,政府为何迟迟不介入 我们是胶南守法的公民,可是自2002年发生在我们跟青岛华诚房地产身上的事,已经是可忍,孰不可忍了.我们已经于2004年联名给您写过信,建委主任也给我们答复了,可是现在华诚房地产一直迟迟不动,把责任还一直往政府身上退,政府

17、是人民的父母官,如此房地产恶劣地坑害消费者的行为,真的是政府的不作为造成的吗? 我们于2002年选购华诚房地产的华青苑小区的房子,该小区是政府批准的薛家滩村旧城改造工程，一共2座楼，定金已经预付,当时催交钱火急,当时承诺2002年5月份就开工.后来房地产就一直以政府的审批手续未下，迟迟不开工，一直拖到现在。后来去年年初我们联合跟房地产交涉，房地产以胶南市政府市长更迭，说他们也是受害者。5月份，政府的审批手续已经齐全，可是房地产又说薛家滩农民在上访，牵扯赔偿问题，并说赔偿问题是政府的事，把球又踢给政府。我想试问农民上访，是为了什么？还不是自己的切身利益？现在国家都在建设和谐社会，普通农民维护切身

18、利益，就这么难吗?反过来，我们购房者的切身利益，又去找谁呢？ 我们急迫的盼望得到您的答复，我一直认为是该房地产的恶劣行为造就了这种恶果，真难道如该房地产所说，也有政府的关系吗？ 此致 敬礼 普通购房者共60位 2005 . 5 . 8主题词：城乡建设城中村改造意见关于标准农民经济适用住房建设管理暂行方法来源：开展和改革局  时间：2008/4/15  点击：1364 关于印发标准农民经济适用住房建设管理暂行方法的通知胶南市人民政府文件南政发202121号 各镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门、各单位:  

19、60;   ?胶南市人民政府关于标准农民经济适用住房建设管理暂行方法?已经市政府同意，现印发给你们，望认真贯彻执行。                                      

20、0;            二八年四月一日   胶南市人民政府关于标准农民经济适用住房建设管理暂行方法 第一章   总  那么 第一条  为标准我市农民经济适用住房建设、管理和交易等相关行为，保护当事人合法权益，根据市委、市政府?关于进一步解决好城市中低收入家庭住房困难的意见?精神，结合我市实际，制定本方法。第二条  本方法所称农民经济适用住房，是指由政府提供优惠政策、限定建设标准、供给

21、对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。 第二章   开发建设 第三条  农民经济适用住房开发建设按照镇政府街道办事处、区组织协调、企业市场运作的原那么，实行工程法人招标，参与招标的房地产开发企业必须具有相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。第四条  各镇政府街道办事处负责对符合条件居民的需求进行调查摸底，市城建局负责提出建设意见；市发改局负责立项核准；市规划局负责制定总体规划布局和具体选址、规划选址审批及规划设计审定；市国土局负责建设用地审查、用地报批；各镇政府街道办事处负责规划设计。第五条  农民经济适用住房

22、建设应符合城市建设规划和村镇建设规划，规划设计坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原那么，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计方案。农民经济适用住房应适当控制在中小套型，套内建筑面积控制在90平方米以内。第六条  农民经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术标准和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，全面提高建设质量水平；建设单位对其开发建设的农民经济适用住房质量负最终责任。第七条  各镇政府街道办事处、区负责本行政区域的农民经济适用住房的开发建设、住房分配、社区管理等工作。在工程建设过程中，市城建局成立专门质量、平安检查领导小组

23、，对农民经济适用住房的工程质量、施工平安及前期开工建设中遇到的相关技术问题进行指导、咨询效劳，确保农民经济适用住房建设的顺利进行。 第三章   住房分配条件 第八条  城市规划核心区村庄的村民不再使用宅基地建住宅。有本村常住农业户口且以本村为生活居住地的村民户籍截止到2007年6月30日，符合以下条件之一，可以申请购置农民经济适用住房：一原宅基地影响城市建设规划或村镇建设规划，房屋需要拆迁，需要另批宅基地或将危房撤除，把土地使用证、房屋产权证交复原批准机关的；二一家有两个以上儿子，其中一个儿子年满二十周岁不含在校学生且无宅基地的；三女青年结婚后

24、不离开本村经村委会批准确需建房的；四赡养老人需要增加面积的；五城市规划区内相对偏远村庄的农民，符合使用宅基地条件的，假设申请放弃宅基地使用权，购置农民经济适用住房，经批准可以购置农民经济适用住房。第九条  有以下情况之一的村民，不得购置农民经济适用住房：一不符合上述分配条件的；二出卖、出租住房的；三人均住房含商品房建筑面积超过30平方米或人均宅基地面积超过60平方米的；四有违法建筑物尚未处理的。 第四章   住房分配方法 第十条  镇政府街道办事处、区根据当地农民经济适用住房的价格、居住水平、家庭人口结构和旧房拆迁等因素，规定享受购置

25、农民经济适用住房条件及面积标准，并向社会公示。第十一条  定向销售农民经济适用住房，即销售给持有?购置农民经济适用住房批准书?的农民，不得向其他人销售。第十二条  购置农民经济适用住房按以下程序办理：一符合农民经济适用住房分配条件的农民写出申请交村委会；二村委会审查同意，提交村民会议讨论通过；三村委会张榜公示15天，无异议后，报镇政府街道办事处、区，并由镇政府街道办事处、区逐户审核；四镇政府街道办事处、区负责组织、审核本镇街道办事处、区农民经济适用住房的购置工作，审核合格的，由镇政府街道办事处、区统一报市发改局、城建局、财政局审批；五市发改局、城建局、财政局等部门应在规定的

26、时间内完成核查，符合条件的，应当公示。公示期间有投诉的，由市发改局、城建局、财政局会同镇政府街道办事处、区等有关部门调查、核实；对无投诉或经调查、核实投诉不实的，并符合分配条件的村民，发给?购置农民经济适用住房批准书?，?购置农民经济适用住房批准书?上应注明购置的优惠面积或房价总额标准；六符合条件的农民可以持?购置农民经济适用住房批准书?购置一套与核准面积相对应的农民经济适用住房，购置面积原那么上不得超过核准面积，购置面积在核准面积以内的，按核准的价格购置；购置面积超过核准面积的，不得享受政府优惠，由购房人补交差价，超面积局部差价款的处理方法，由政府制定公布。村民购置农民经济适用住房后，应当按

27、照规定办理权属登记。权属登记部门在办理权属登记时，应当注明农民经济适用住房。第十三条  开发建设单位根据农民购房缴款时间、金额，按照公开、公正、公平的原那么确定购房农民的楼位、楼层、房号，将以上内容在电视上公示，假设无异议，与购房农民签订农民经济适用住房购销合同。农民经济适用住房实行分期付款的方式，签订购销合同时交付购房款总额的50，竣工交付使用前，结清全部购房款项。自签订购销合同之日起，多层住宅必须在一年半内交付使用，高层住宅必须在二年内交付使用。第十四条  农民经济适用住房购置拥有有限产权，购置农民经济适用住房后，10年内不得上市交易，购房人因特殊原因确需转让农民经济适

28、用住房的，由开发建设单位按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。10年后如上市交易，应按照届时同地段普通商品住房与农民经济适用住房差价的一定比例补交有关税、费后，方可办理交易手续。 第五章   销售价格 第十五条  确定农民经济适用住房的价格坚持以保本微利为原那么，按照大小户型、座落的区域分别定价，由镇政府街道办事处、区测算报市发改局、城建局、财政局等部门批准，在综合考虑建设、管理本钱和利润的根底上确定并向社会公示。第十六条  农民经济适用住房销售价格的测算要以农民经济适用住房所在地当时的建筑材料实际价格为准。第十七条 

29、0;农民经济适用住房销售实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未标明的费用。价格主管部门将依法进行监督管理。 第六章   售后管理 第十八条  建设单位向买受人出具?住宅质量保证书?和?使用说明书?，在保修范围和保修期限内，因堪察、设计、施工、材料等原因造成质量缺陷的，由开发建设单位负责维修，维修所需费用由责任方承当。第十九条  农民经济适用住房交付使用后，由开发建设单位成立物业公司，按国家建设部?城市新建住宅小区管理方法?和?胶南市住宅小区物业管理方法?进行标准化管理。每个居住小区实行全封闭管

30、理，智能保安24小时效劳，物业管理公司负责小区的设施维修和卫生、绿化、环境管理等，以优质的效劳保障居民拥有良好的生活居住环境。第二十条  农民经济适用住房社区党建与管理参照市委组织部和市民政局的有关文件执行。 第七章   优惠政策 第二十一条  免收农民经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费；农民经济适用住房工程小区外根底设施建设费用，由政府负担。第二十二条  城市规划区内自愿购置农民经济适用住房的农民，如放弃宅基地使用权，在对宅基地上的原有住房实施撤除后，可按经济适用住房价格购置经济适用住房，原所在村进行改造时，可根据拆

31、迁情况，按原合法建筑面积实行局部安置补偿。第二十三条  城市规划区内经市政府批准改造的村居，如整体搬迁入住农民经济适用住房，由所在村居委会统一组织，补偿安置面积按南政发200792号文件执行，所腾出的村居旧址通过“招拍挂出让所得收益，在同等面积扣减所购经济适用住房用地后，全部返还改造村居，用于村居民的拆迁安置、村居民生产生活保障和村居集体经济开展。第二十四条  农民经济适用住房建设用地，按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行带有附加条件农民经济适用住房的价格、户型、容积率、建设标准等的划拨方式供给，严禁以农民经济适用住房名义取得土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。 第八章