廉租房柔性退出机制研究.docx

1、第16卷第2期2014年4月华南理工大学学报(社会科学版)JournalofSouthChinaUniversityofTechnology(SocialScienceEdition)经济与管理前沿探索-廉租房柔性退出机制研究收稿日期：2013-09-12廉租房柔性退出机制研究收稿日期：2013-09-12基金项目：国家自然科学基金(71303004,41101104)；教育部人文社会科学育年基金(12YJK630005)。作者简介：常志朋(1978-).男，吉林榆树人，讲师.博士生，主要从事项目评估、多准则决策，管理综合评价等研究“王先柱(1980-),男，安微安庆人，副教授，博士，主要从事

2、房地产经济与金融等研究。常志朋王先柱(安徼工业大学商学院，安徽马鞍山243002)摘要：针对廉租房刖性退出机制失灵的问题.首先分析了刚性退出机制失灵的原因，并根据其原因建立了以个人申报和社区评估为主的保障对象收入二元评估机制；然后根据所得到的保障对象个人申报收入和社区评估收入，利用模糊隶属度函数将二者的刚性退出边界进行模棚化，实现了对保障对象的柔性划分，并针对划分结果设计了相应的退出效率柔性提升机制；最后通过仿真案例验证了柔性退出机制可行。关键词：廉租房；柔性；退出机制；评估机制中图分类号：F293.33文献标志码：A文章编号：1009-055X(2014)02-0042-07、引言自从我国实

3、施廉租房制度以来，越来越多的低收入人群解决了住房问题，但是“骗租”、“转租”、“拒退”等现象也随之增多，导致廉租房退出效率低下。为提升廉租房退出效率，一些学者开始关注廉租房退出机制，目前关于廉租房退出机制的研究主要在刚性框架下进行，但有两种观点：一种是加强刚性论。这部分学者认为，提高廉租房退出效率应该加大违约者的惩罚力度。如彭晶(2011)认为应该通过法律加强对违约者的惩罚，曹小琳等(2012)认为关于这方面的法律应该多借鉴发达国家和地区的成功经验，可以通过立法规范各管理部门的职责，建立严厉的惩罚退出机制，提高投机成本。另一种是刚中带柔论。这部分学者认为提升廉租房退出效率，不但要加强惩罚的刚性

4、，还要完善退出后保障机制的柔性。如巴曙松(2012)等主张建立奖惩兼备的退出机制,对于主动退出的要加大奖励，对于“瞒报”或“拒退”的要加大惩罚力度。无论是“加强刚性”还是“刚中带柔”都是首先假设政府能够对廉租房保障对象的收入进行有效监管，然后政府根据保障对象的收入将保障对象刚性划分为“退”与“不退”两部分，对该退而“不退”的加大惩罚，对不该退而“退出”的加大保障力度然而现实中的廉租房保障对象多为无固定工作的低收入人群，收入具有多元化、隐性化的待点，政府很难有效监管保障对象的收入3)。因此政府对廉租房保障对象“退”与“不退”的划分不能简单的以“一刀切”的方式处理，应根据所掌握的保障对象收入对保障

5、对象进行柔性划分，并“因人而异”、“因时而异”地制定救助、补偿、保障和惩罚机制激励他们退出。本文认为在柔性框架下使退出机制保持一定的刚性更有利于退出效率的提升，也符合我国构建和谐社会的总体目标，是未来我国廉租房退出机制的研究趋势。二、廉租房刚性退出机制失灵的原因目前在刚性框架下的廉租房退出机制研究都是建立在如下命题成立的基础之上：命题：政府能够有效监管保障对象的收入。该命题也可以进一步理解为：保障对象的真实收入r与政府监管得到的保障对象收入/接近或相等，即|尸0。假设上述命题成立，即|尸-/|>0的情况下,在刚性退出机制下可以达到提升退出效率的目的,因为保障对象的真实收入政府能够进行有效

6、监管,保障对象不具备和政府博弈的条件。但是假设上述命题不成立，即在加大惩罚的情况下，保障对象的真实收入V与政府监管得到的保障对象收入/的差距仍然很大或明显不相等，就会出现以下两种情况：(1) 当V</时，即保障对象的真实收入尸被“高”估。在这种情况下，保障对象的真实收入/'并没有达到政府制定的退出标准，如果政府强行要求其“退出”，势必会造成“拒退”现象，导致廉租房退出机制失灵；如果政府对“拒退”的保障对象进行严厉惩罚，势必会影响社会的和谐稳定，这也与政府建设廉租房的初衷相违背。(2) 当r>1时，即保障对象的真实收入尸被“低”估c在这种情况下，保障对象的真实收入/'

7、超过政府制定的退出标准，如果政府没有要求其“退出”，一方面影响廉租房退出效率，不能做到“应退尽退”，另一方面会出现“骗租”、“转租”现象，从而造成政府管理缺失的社会定位，同时大量“骗租”、“转租”现象的出现也会影响到其他保障对象对退出机制公平性的认可，进而会在其他保障对象中出现“瞒报”、“拒退”的现象，产生恶性循环，最终导致廉租房退出机制失灵。通过以上分析，政府在不能有效监管保障对象收入的情况下，对保障对象进行刚性划分是导致现有退出机制失灵的主要原因。三、廉租房保障对象收入评估机制的构建如何对保障对象的收入进行有效监管，本文认为在我国目前尚未建立健全个人信用制度的情况下，政府对保障对象的收入监

8、管完全依靠个人申报并不可行，通过社区评估虽然能从生活、消费等方面反映保障对象的收入水平，但是存在一定的片面性。为全面、有效的评估保障对象的收入水平.政府可以建立以个人申报和社区评估为主的二元评估机制，但是要建立相应的制约机制来保证个人申报的收入信息和社区的评估信息可靠。由于政府和保障对象之间存在着严重的信息不对称，保障对象为追求个人自身利益最大化，往往会瞒报自己的真实收入情况，从而导致个人申报的收入信息存在一定的不可靠性。为提高个人申报收入信息的可靠性，政府既要制定严格的惩罚措施，惩罚那些因为“瞒报”而没有退出的保障对象，又要制定相应的保障措施，保障那些因为“实报”而退出的保障对象，这样就可以

9、把保障对象申报收入信息的不靠性压缩到最小，图1为个人收入申报机制。收入水平/惩罚必磨/保扁图1个人收入申报机制廉租房保障对象所在的社区由于经常与保障对象接触，可以从生活、消费的角度对保障对象的收入水平进行评估，但是需要政府和社区之间建立委托代理关系来保证社区能够对保障对象的收入做出客观、准确的评估。社区可以同物业管理人员、社区卫生服务人员、社区中的其他保障对象、独立的志愿者等建立委托代理关系，组成社区评估委员会，由社区评估委员会按照政府的要求收集信息，最后社区评估委员会进行民主讨论给出评估值。图2为社区评估机制。图2社区评估机制政府既是廉租房的管理者又是保障对象是否退出的最终决定者，因此政府的

10、行为需要接受社会监督。另外，保障对象也需要接受社会的监督，防止“瞒报”、“骗租”、“转租”等行为的发生。综合以上分析，本文构建了如图3所示的廉租房保障对社会图3保障对象收入评估机制(1,1)象收入评估机制，在该评估机制中所有参与主体都设计了相应的制约机制，以保证收入评估的可靠性。四、廉租房保障对象柔性划分模型maxL=I对于社区评估委员会对保障对象的评估值b.(i=1,2,mJ=1,2,n)需要消除指标不同物理址纲对评估结果的影响，因此要对效益型和成本型评估指标值进行规范化处理，具体规范化公式如下：1)效益型指标-min根据图3所示的保障对象收入二元评估机制，本文构建r如下保障对象收入二元评估

11、模型，为便于说明，该模型的数学描述如F：设(/,Ii=1,2,/«为m个需要评估是否退出的保障对象，a,(i=1,2,)为保障对象<(<=1,2,m)申报的个人收入;寻.Ij=1,2,为社区评估指标集,Wj(j=1,2,“,几)为指标易(/=1,2,的权重，且0W与W1，£"=I;如为保障对象d,(i=1,2,关于指标Xj(j=1,2,)的评估值，该评估值由社区评估委员会民主讨论，打分确定，且0W如W1。为便于比较，需要将保障对象d,(i=1,2，m)申报的收入=1,2，,m)进行如下规范化处理：寸->人J=1，2,，n9max6一min&

12、;-ICiCmv'2)成本型指标maxbu-6-1=kJ=，2,“，几vmaxb.-minbul<i<mwICKm1社区评估委员会对保障对象”i=l,2,m)的综合评估值可以表示为=WiGi+w2ra+钏上，1=设个人申报收入，的退出边界为L,社区收入评估值。的退出边界为，2，则在二维平面上对保障对象进行刚性划分，如图4。如果按照图4的刚性划分方法，不但会使一些由于偶然因素满足退出条件的保障对象退出，而且还会使一些保障对象因为瞒报而没有退出，使廉租不退图4保障对象刚性划分房退出效率下降。为了提升廉租房退出效率，本文利用中间型柯西模糊分布作为模糊隶属度函数对刚性退出边界进行模

13、糊化，对保障对象进行柔性划分，特别是要重点分析退出边界两边的保障对象，这两部分保障对象往往容易出现“拒退”、“骗租”、“转租”现象，使退出效率下降。柯西模糊分布的函数表达式为阳4(式)=:/3»1>0,s为正偶数1+t(x-I)心)=1+/(/-/)2式中的/为保障对象的收入，«为政府制定的刚性退出边界，根据模糊集入截集的定义刀将刚性退出边界，进行模糊化，如图6。从图6可以看出，在刚性退出边界，给定的情况下，£两边的模糊区间由入决定，故可令A1+<（7-t）2由式得，="J+（土i），因为中间型柯西模糊分布为对称函数，故，两边的模糊区间距离由

14、图4可知OWfWl,因此要满足如下约束条件：如图7,当0<fWO.5时=0<<£,即0<J（才一1）<<,故有0<图9刚性划分图10柔性划分?+1如图8,当0.5</<1时=0<A<1即五、廉租房柔性退出效率提升机制设计为推动廉租房退出效率得到可持续提升，需要针对图10中的4、8、C、D四部分保障对象制定不同的激励机制推动他们“退出”廉租房，并且各项激励机制间要相互作用、相互影响、相互耦合。对于部分保障对象，由于离退出边界较远，大都比较贫困，需要建立以自救为主，政府救助为辅，社会救助为补充的立体救助机制，帮助4部分保障

15、对象早日脱贫，避免他们对廉租房长期依赖；对于8部分保障对象，由于接近退出边界，这部分保障对象经常会出现“瞒报”、“骗租”、“转通过柯西模糊分布函数的入截集，将图9中L和/2的刚性退出边界L和进行模糊化，从而使保障对象划分为A、8、C、D四部分，见图10o租”等现象，因此政府应鼓励这部分保障对象提前退出，压缩他们同政府的博弈空间，但是需要对这部分保障对象进行补偿，补偿的方式可以给予一定的货币补偿，补偿应大于等于因退出造成的损失，这样可以腾出房源为更需要救助的人提供保障；对于C部分保障对象，由于刚刚超出退出边界，这部分保障对象经济状况虽然有所好转，但是并没有好转到可以靠自己的能力来解决住房的程度，

16、经常会出现“拒退”或退出后“因房返贫”等现象，对于C部分保障对象退出后应给予一定的保障措施，让他们“退而无忧”，C部分保障对象也可以在一定过渡期内选择不退出，但是要付出更高的成本；对于。部分保障对象，由于远远超出退出边界，如果出现“拒退”现象.应对其严厉惩罚。图11为四部分保障对象对应的激励机制。退。退惩罚机制保障机制示偿机制救助机制图|柔性退出效率提升机制通过柔性退出效率提升机制的设计，可以让徘徊在退出边界两边的保障对象自主决定是否退出，使退出机制“以人为本”，有助于减少社会不稳定因素，促进和谐社会的构建；鼓励接近退出边界的B部分保障对象提前退出，-方面可以提高廉租房的退出效率，另一方面可以

17、压缩保障对象与政府的博弈空间，降低政府甄别“骗租”、“转租”现象的成本；将廉租房从单一的居住功能扩展为居住、扶贫双重功能，可以扩宽政府扶贫渠道。六、仿真案例分析设、勺、和，为4个被评估是否退出的廉租房保障对象，4个保障对象自行申报的年收入如下：表1申报的年收入单位：元d,da50000300006200055000xix2*4*5%0.800.9()0.650.950.75弓0.600.850.780.800.68%0.720.500.850.500.900.680.950.800.750.80表2社区委员会的评价矩阵步骤1利用式对表1的保障对象年收入进行社区评估委员对4个保障对象的评价指标分

18、别为诚信水平（气）、消费水平（勺）、勤奋程度（勺）、劳动能力（&）、健康状况（*5），其中诚信水平（约）和勤奋程度（心）为成本型指标，社区评估委员会经过民主讨论对4个保障对象的评价矩阵为规范化/；u=0.8065,/；2,=0.4839,/；3）=1.0000,/；4>=0.8871步骤2利用式和对表2的社区委员会评价矩阵进行规范化表3规范化的社区委员会评价矩阵xl*2勺*5d,00.88891.00001.00000.3182d21.00000.77780.35000.6667040.40000001.000()d.0.6()001.00000.25000.55560.5455

19、步骤3利用层次分析法确定社区评价指标的权重根据19标度法构建判断矩阵，2-12231322上1_LTT2_i_21TT顷i545114由判断矩阵P计算各评价指标的相对重要程=0.3273,w2=0.2160,=0.0764,w4=0.1055,w5=0.2748判断矩阵P的最大特征根入z=5.2919,一致性指标CI=（七羿八会=0.0730,随机一致性比率CR=%=罕晋=0.0652<0.1,故判断矩阵P满足一致性要求。步骤4利用式计算各保障对象的综合社区评价=0.4613,/$2）=0.5924，罗=0.4057,=0.6400步骤5对各保障对象进行柔性划分设退出边界上=t2=0.5

20、,由式可知（05尸+1<人<In。89<A<1,本文取入=0.95,由式计算=0.02,因此根据和/顼的值对保障对象=1,2,3,4）进行柔性划分,见图12。1做.111140.480.500.520.520.500.48<对保障对象进行柔性划分，使刚性退出边界两边的保障对象具有柔性的退出选择权。为推动廉租房退出效率得到提升，有针对性地设计了惩罚、保障、补偿和救助机制。最后通过仿真案例验证了柔性退出机制的可行性。参考文献:14(578图12保障对象的柔性划分根据图12,保障对象d,和不需要退出，但是需要政府通过救助机制使其尽早退出；山必须要退出，如果不退出政府需要

21、对其严厉惩罚；虽然没有达到退出标准，不需要退出，但是政府可以通过补偿机制鼓励其退出。七、结论本文尝试从柔性视角探索破解廉租房退出机制失灵的方法与对策。通过分析刚性退出机制失灵的原因，构建了以个人申报和社区评估为主的保障对象收入二元评估机制，并制定了相应的制约机制来提高评估结果的可靠性。尝试利用模糊隶属度函数蔡玉峰.廉租房住户退出机制探讨J.管理世界.2009(10)：II-16.形品.段洋.我国廉租房退出机制研究J.企业研究.2011(10)：143-144.牌小琳.余楚喜.公租房准入和退出管理的问瞻与对策研究一以重庆市为例J.建筑经济.2012(6)：74-76.巴曙松.中国保障性住房进入与退出制度的改进J.发展研究.2012(9)：4-6.刘友平.陈险峰.我国公共租货房退出机制研究：基于博弈理论的分析J).发展研究.2012(2)：86-89.徐泽水.不确定多属性决策方法及应用【M.北京：清华大学出版社，2004.杨纶标，高英仪.模格数学原理及应用M：,第四版.广州：华南理工大学，2005.王蓬芬.许树柏.层次分析法引论【M.北京：中国人民大学出版社，1990.TheResearchofFlexibleExitMechanismofLow-Rent