如何“退出”决定从何“开始”.docx

1、如何“退出”决定从何“开始”一个商业项目的运营管理，甚至先于定位和招商。开发商拿地伊始，就要考虑清楚商业项目是“自持”还是“销售”这个核心的运营问题。文_本刊记者张增艳“止看新型城镇化的全面推进，购物中心InH（ShoppingMall）日益受到开发商的青睐，一个高品质商业项目的出现，会给开发商带来可观的收益回报。对于地方政府而言，也愿意为城市增添新的地标，推动商业繁荣和城镇化发展。基于此，城市的开发者们也将更多的精力集中到如何进行商业产品的开发和建设中。那么，如何寻找突破性的定位，与城市发展相辅相成则显得尤为重要。守江山有道购物中心的开发运营可以概括为“打江山容易守江山难”O一个购物中心建起

2、来不难.难在其后续的运营管理，这也是商业地产（购物中心）的核心所在。现代购物中心管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统-到一个经营主甄和信息平台之上。时下，关于购物中心的运营管理，很多人理解为项目开业后的实际操作。而在DTZ戴德梁行华北及华中区商业地产部主管甄H：奇看来，一个商业项目的运营管理，甚至先于定位和招商，开发商企地伊始,就要考虑清楚商业项目是“自持”还是“销售”这个核心的运营问题。而对于很多做住宅类产品出身的开发商，当他们转型去做开发综合体、购物中心的时候，仍然沿用住宅的开发模式，更多的是关注商业项目多久能回笼资金、是否高端、体量是多大、能否跃升为区域内的地标等。在

3、甄仕奇看来，商业地产的开发，如何“退出”决定从何“开始”。即在开发一个商业项目的伊始，首先要考虑清楚项目未来如何“退出”。退出是指如何将一个开发出来的地产产品，真正融入商业市场；开发商应考虑如何从一个开发建设者蜕变成资产运营管理者。这其中的关键就是物业的持有形式的选择：是销售还是自持。只有在开发商下定决心自持商业.转型资产运营管理者的情况F,才有可能打造出一个高品质的、对城市发展有影响力的商业顼目。商业项目只有先明确这-点.才有可能开展针对产品的精细化挖掘-确保项目的品质。以北京的朝阳大悦城为例，项目坐落于北京城市东部朝青板块核心地段.项目周边集中了地铁、公交等多种出行工具，交通极为便利。区域

4、内已经云集了众多高档住宅.逐渐成为“中央生活区”，吸引了大批白领，消费潜力巨大。中粮置业作为项目的开发商，不仅建立了自持并运营的商业管理战略，还首选中粮置业旗下的凯莱物业管理有限公司负责后期的物业管理，通过专业化的管家式服务实现投资型物业价值的歧大化。注重精细化近年来，电亍商务的兴起与突飞猛进给商业地产的发展带来了冲击。如何打造自身特色，吸引人流成为商业地产运营面临的新难题。早些时候，DTZ戴德梁行北亚区行政总裁张国正在接受媒体的采访时就提出商业的“ACTL”理论即商业产品的精细化主要有四个方向：“A、C、T、L”。A为“art”（艺术）；C为culture（文化）；T为travel（旅游）；

5、，为lifestyle（生活方式）。这四个方向恰好浓缩了商业产品成功的几个关键要索：建筑设计、业态组合及特色亮点。划、中庭和广场设计、主力店的设计预留、艺术设置与址观等设计要素.这蛀都在接影响到商业产品未来能够承载怎样的品牌客户和消费人群，换言之，消费者很难在一个环境很差、停车位紧张、洗弟间常常要排队的地方去消费符侈品。因此，项目前期的设计所决定的是商业的“高度”O共次，业态决定深度。基于项目所在城市的产业和经济发展状况、所处商圈的市场条件、消费人群的消费特征等.专业机构会对项目有一个定位：是照顾家庭诉求的邻里中心.还是门领热农的年轻潮流，或是高端育华的城市商业地标，还是服务于周边住宅或写字楼

6、的商业配食。而用来实现不同产品定位的关键即为业态组合朝阳大悦城通过业态组合的品类丰富度，不断提升项目本身的深度倒阳大悦城购物中心地上11层，地下3层.集购物、传饮、娱乐、文化、健身、休闲等六大主题于一体.燃划引进主力店、次主力店、特色店等各类商户400余家，针对区域特点，顼目定位“品质时尚生活中心”，以家庭为主题包装商业.在北京的商业地产项目中堪展第一。建成后以先进的消费概念，F富的业态与经营品种融入人们的生活，极大缓解朝丹板块商业严页不足的现状.满足I乂域百万消费人群的消费渴望.成为北京市场极只地标性与文化性的超大型、一站式休闲购物中心。而朝阳大悦城招商总监张黎也曾表示，朝阳大悦城零售品牌方

7、面，会加大引进国际二线品牌，以符合新兴中产阶层的生活方式。在餐饮和娱乐业态的引入上下功夫，突出时尚和休闲届性.吸引小资和高端白领最后，突破决定广度。一个商业项H如果能够挖掘到一些突破性的、开市场先河的亮点.而这种突破乂能与项目定位相契合.必将为项目带来高人气的市场【J碑和关注。例如.杜拜购物中心(DuhaiMall)内建立了全世界购物中心中最大的水族饷，让该商场成为游客必去之地；深圳万象城是国内首家将奥运标准的爪冰冰场开在购物中心，不仅让冰场本身成为项目的一大亮点，更带火r冰场周边的多家餐饮，形成r深圳万象城道亮丽的景观。这些商业项目中的特色亮点，为项II带来了更为广泛的市场影响.进而拉动项目人气和销1耻“在商业地产开发日益蓬勃，竞争也日起激烈的今天，商业地产不要急于