市场细分及调研

1、房地产细分市场现场调研现场调研成为房地产市场调研最重要的方式之 一，本童主要针对土地市场、住宅市场、办公匝 场、商业市场等四类主要细分市场的现场调研方法 和特点的异同进行阐述和分析。房地产市场可细分为,十地市场.住宇市场.办 公市场、商业市场和其他类别市场。由于蜃地芒项目具有地域性的特点，周边项目必将 是强有力的竞争对手，因而周边项目也成为现场週 研的主要对象。对与本项目档次相同、品质相近、 环境相似的项目进行週班，可以为本项目制定合理 的场定位和营销策略提供参考。而对皿上一些 知名、成功项目展开调研,则更是有利于汲取经 验、开拓思路。现场调查一般流程第一步：制定规划第二步：工具准备第三步：实

2、施调查第四步：做好资料的整理和入库现场调查注意事项多看、多问、多听、多记、多思一、土地市场的现场调研（一）十地市场调研的内容调研范围：1、国家准备用于房地芒开发但尚未转让使用权 的土地2、开发商手中尚未进入实质性建设阶段的地块3、尚未进入销售阶段的在建工程项目调研具体内容：1、地块的具体位置和方位2、与地块有关的要素情况 地块的占地面积、规 划建筑面积（地上和地下建筑面积）及相关经济指 标（容积率、绿化率、建筑高度、建筑层数等）、 开发商、设计单位、施工单位等。例I项目名称I逸仙华庭所属区宝山淞南板块域物业地址逸仙路1238弄占地面积67000总建面 积117000容积率1.75绿化率45%建

3、筑层数17建筑高 度51米建筑形态多层、小高层主力户型二房、三房开发商上海泽欣房划产开发有 限公司建筑设 计上海艺建建筑设计有限 公司景观设计飞扬环境艺术设计有限 公司施工单 位3、地块目前的基本状况土地现状分为：未拆迁、拆迁中、场地平整、 已开工等阶段。已开工项目的工程进度具体分为：正负零零、 主体结构、结构封顶、外装修、内装修和交房等阶 段及未来上市时间。4、地块周边的配套情况包括道路状况、交通条件、商业设施、生活配套 设施、文教娱乐设施等。二、商品房市场的现场调研所指商品房匝场，主要是已经进入租售阶段的商品房，包括住宅、办公和商业设施，对其现场週研可分为租售现场调IE和施工现场週研两方面

4、。住宅楼盘现场週的具体内容住宅楼盘信息楼盘概况物业名称推广名售楼情况现场售楼处售楼处电话其他售楼处售楼处电话开工日期开盘时间楼盘现状交房日期预定价格开盘价格销售价格岀租价格销售状况物业管理费配套条件楼盘地址匹周道路东西化主要交通动 线周边交通捷运系统出行方式居住氛围周边楼寸 人文大型公 建公园绿化就医条件就学条件商业环境小区规模占地面积建筑形态总建筑面积规划户勺在售面枳在售户扌-If容积率绿化率代表景观诉 求会所规划小区配套公建配套车位价格产品塑造安保系统外立面窗材 电梯品牌 装修状况地上岀租地上岀售地下出租地下岀售智能化设施走廊房型I面积套数总价房型情况主力房型主力面积销售状况卖场营建SP活动样板房特别之处人员水平卖场气氛行情差价景观差价楼层差价房型差价朝向差价价格定位主力去化房 型主力去化价格（单价）主力去化面 积主力去化价格 （总价）去化原因特别优惠优惠方法客源情况客源来源主力客源其他情况物业管理开发商企划管理广告代理设计单位施工单位办公楼项目现场调班内容表冃心本料 基资楼盘 名称联系 电话发 开商开期 公日霍级1S四*东南套件 配条西匕TT商业楼盘现场调研内容表商业楼盘信息基本资料商铺名称商铺地址所属商圈所属特色街联系地址联系电话配套条件四周道路东南西北交通动线周边交通居住环境其他产品状况建筑面积营业面积开间进深层数层冋单层面积建筑属件经营状况租金价格销售价格付款方