房地产基础知识培训

1、房地产基础知识培训一、土地板块：土地招标：主管政府部门编辑标书，然后召集公民、法人、组织进行竞标，专家根据标书要求对竞标文件进行审核，在规定时间和地点进行开标。在中标人确定后，招标人应向中标人发出中标通知书。公开招标的投标单位不能少于三家，如果少于三家则招标人应当停止开标。竞标土地一般有特殊建设要求，例如：市政设施代建、建设市政配套等土地拍卖：主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。竟买人通过审查后，得到印有编号的竟买标志牌，拍卖会在拍卖公告规定的时间、地点进行。参加的竟买人同样不能少于三人，否则应终止拍卖。土地拍卖中最重要的原则是“价高者

2、得”，与其他形式的拍卖原理相同。土地挂牌：主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格， 根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌交易的挂牌期限不得少于十个工作日。土地挂牌出让类似于电商限时交易。土地性质：土地属性使用年限住宅用地70年工业用地50年科教、文体、卫生用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年土地基本经济技术指标占地面积指项目用地规划红线范围内的土地面积总建筑面积总建筑面积是指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。公摊面积指由整栋楼的产权人共

3、同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。容积率项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。建筑密度即建筑率，指项目用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比绿化率（绿化覆盖率）规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比绿地率绿地率是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）红线图红线图是规划局确定的项目建筑总平面图，或城市规范管理部门正式确定的项目建筑的总用地面积的示意图，其中红线

4、是用来表示建筑物的边界外沿界限，即实际可使用土地的边界图。建筑红线一般为建筑物的占地界限，用实红线表示，二层以上有阳台用虚红线表示，表示底层不占用地。也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。容积率注解：在面积为100平方米的地块上建房，每层建筑面积100平方米，建2层，总建筑面积200平方米，容积率就是2.0；如果建3层，每层建筑面积50平方米，总建筑面积150平方米，容积率就是1.5，依次类推总用地面积10万平方米，总建筑面积8万平方米，容积率为0.8；总用地面积10万平方米，总建筑面积

5、10万平方米，容积率为1；总用地面积10万平方米，总建筑面积15万平方米，容积率为1.5；在建筑层数相同的情况下，容积率越小，居住密度越小，相对舒服。容积率越大则相反。绿地率注解：绿地率是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，比如一棵树的影子很大，但它的占地面积是很小的，两者的具体技术指标是不相同的。公摊系数：分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）/各户套内建筑面积之和。土地开发交付标准：1、三通一平（净地）：水，电，路，场地平整。指已经完成拆除平整，不

6、存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地2、七通一平（熟地）：水、电、路、通气、通讯、通邮、排污，场地平整。是指具备完善的城市基础设施、土地平整能直接进行建设的土地。2、 房产板块1、房产的分类1）、以时间来分：期房：是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。现房：是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋，购房人可以立即办理产权登记手续，取得产权证。2） 、以产品来分：清水房：房子大多屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理。而屋外全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。装修房：精装房就是指经过精

7、致装修的房屋。精装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。如：万科精装房。目前国家对精装房验收标准还没有一个统一的规定，所以各业主更应对精装房的验收慎之再慎。2、 按建筑层数分类建筑类型建筑标准建筑物业低层1-3层建筑别墅多层4-6层建筑洋房小高层7-9层建筑洋房/普通住宅高层10层以上住宅建筑或24米以上综合型建筑普通住宅/公寓超高层40层以上，大于100米建筑物写字楼/公寓建筑形式高品质低容积率中品质中容积率低品质高容积率独栋、双拼别墅小于0.3大于0.4联排别墅4-5叠拼0.9*-1.16层多层11层中高层18层高层3、建筑形式与

8、产品品质4、框架结构：框架结构是指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成构成承重体系的结构，即由梁和柱组成框架共同抵抗适用过程中出现的水平荷载和竖向荷载。5、 框剪结构：主要结构是框架，由梁柱构成，小部分是剪力墙。墙体全部采用填充墙体，由密柱高梁空间框架或空间剪力墙所组成，在水平荷载作用下起整体空间作用的抗侧力构件。适用于平面或竖向布置繁杂、水平荷载大的高层建筑。6、 开间与进深开间：住宅设计中，即住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离，故又称开间。进深：指建筑物纵深各间的长度。即位于同一直线上相邻两柱中心线间的水平距离。在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。7、 层高与净高层高：本层地面至上一层地面的高度，标准层高为2.8米。净高：本层楼地面与本层顶的高度。净高+楼板厚度=层高。8、五证：国有土地使用证 ：经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、“四至”范围。建筑用地规划许可证：建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。建设工程规划许可证：有关建设工程符合城市规划需求的