直客式个人住房贷款

1、直客式个人住房贷款1.业务简介 直客式个人住房贷款（简称“直客式贷款”，下同）是指农业银行向符合条件的购房人发放的、不由开发商承担保证担保的一手住房贷款。直客式贷款与传统一手住房贷款的根本区别在于是否由开发商承担阶段性担保责任，在目前阶段为传统一手住房贷款的补充形式。对借款人而言，申请直客式贷款不但可以自由选择贷款银行，更可以享受开发商给出的一次性付款优惠。直客式贷款是营销优质房地产客户和优质按揭楼盘以及优质个人房贷客户的必要手段。2.相关规定2.1. 直客式贷款类型可以分为优质楼盘型直客式贷款（又分为有协议和无协议型）、优质法人客户团购型直客式贷款和优质个人客户型直客式贷款。优质楼盘型直客式

2、贷款是指拟按揭楼盘经过准入之后，我行向借款人发放的不由开发商承担保证担保的直客式贷款（其中，按照是否与开发商签订直客式个人住房贷款合作协议，优质楼盘型直客式贷款可细分为有协议的优质楼盘型直客式贷款和无协议的优质楼盘型直客式贷款）。优质法人客户团购型直客式贷款是指我行向购买同一楼盘住房的同一优质法人客户的多名员工发放的、由该优质法人客户承担阶段性保证担保的直客式贷款。优质个人客户型直客式贷款是指我行向个人优质客户发放的、用于购买符合我行规定条件的住房且开发商不承担保证担保的个人住房贷款。对无协议型优质楼盘直客式贷款不再续办。2.2.准入权限2.2.1.总行级优质客户开发的按揭楼盘有协议的优质楼盘

3、型直客式贷款的准入权限在经营行，其他有协议的优质楼盘型直客式贷款按揭楼盘准入审批权、优质法人客户团购型直客式贷款的按揭楼盘准入审批权均在二级分行。优质个人客户型直客式贷款由二级分行确定本行开办范围，不履行单独的按揭楼盘准入流程，仅由单笔直客式贷款有权审批行在调查、审查、审批单笔贷款的同时调查、审查、审批该楼盘是否符合优质个人客户型直客式贷款的按揭楼盘准入条件。2.2.2.为避免内部恶性竞争，对已有经营行与开发商签订传统按揭合作协议且合作正常的楼盘，其他行原则上不得发放直客式贷款。确有需要的，须报经两家行的共同上级行书面同意。2.3.开办范围直客式个人住房贷款由于没有开发商承担阶段性担保，操作风

4、险相对较大，原则上只有同业率先开办并对我行形成较大竞争压力的情况下才可开办。获准开办直客式贷款的行应按照总行要求，将直客式贷款的范围锁定在优质开发商、优质按揭楼盘或优势行业的个人优质客户。2.4.可办理直客式贷款的按揭楼盘均须符合以下基本条件：（1）开发商及其法定代表人信用良好;（2）项目“五证”齐全，销售前景良好;（3）工程进展顺利，无非正常停工现象。2.4.1.可办理优质楼盘型直客式贷款的拟按揭楼盘尚需符合以下条件之一：（1）总行级房地产优质客户及其控股50%以上的子公司开发的住房楼盘。（2）全国房地产百强企业及其控股50%以上的子公司开发的住房楼盘。（3）按照总行有关文件认定的分行级房地

5、产优质客户及其控股50%以上的子公司开发的住房楼盘。（4）虽不属于上述三类优质客户开发，但楼盘整体规划面积在一定水平以上（省行规定指标：楼盘规划面积在5万平方米以上），已有商业银行发放开发贷款，且开发贷款发放银行已开始办理个人住房贷款业务，销售前景看好的住房楼盘。2.4.2. 优质法人客户团购型直客式贷款应满足以下条件：（1）团购楼盘符合本条规定的基本条件；开发商在商业银行有开发贷款且已投入使用，或楼盘已经主体封顶；（2）组织住房团购的法人须为我行AAA级及以上优质法人客户，参加团购的购房人须为该法人客户正式在编员工；（3）法人客户已按法律及公司章程规定，出具经董事会、股东会或股东大会审议通过

6、的书面承诺，同意为员工购房贷款承担阶段性保证担保；（4）参加住房团购的法人客户员工已经分别与开发商签订具有明确购房内容的意向书或协议书；（5）参加团购的员工符合我行个人住房贷款基本条件并已按照第3.2条（三）项规定对我行授权，同意通过我行支付购房首付款（定金可除外），或开发商能够按户提供购房首付款发票（收据）及对应的银行进账单。2.4.5.优质个人客户型直客式贷款按揭楼盘需符合下列条件之一：（一）按揭楼盘为按照传统一手住房按揭楼盘准入操作流程已经准入的楼盘；（二）按揭楼盘符合以下条件：1、符合第本条规定的基本条件；2、开发商在其他商业银行有开发贷款且开发贷款已经投入使用，或借款人所购住房已经主

7、体封顶；3、按揭楼盘的住房建筑面积达到一定规模（由一级分行自行确定），楼盘销售现状和销售前景良好；4、楼盘售价合理，地理位置良好，无楼盘质量不良历史记录及经济纠纷等问题；5、农业银行要求的其他条件。（三） 申请优质个人客户型直客式贷款的借款人除符合我行个人住房贷款所要求的全部条件，还须符合下列条件：1、借款人信用评级原则上在AAA级及以上，或信用评级在AA+级及以上且为以下几类人员之一：（1）政府机关及财政出资支持的行政事业单位、三级甲等医院、公立重点学校、金融机构等单位职业稳定、收入水平较高的正式在编员工；（2）电力、邮电、通讯、交通等行业中处于行业领先地位或垄断地位企业的正式在编员工；（3

8、）我行资信等级AAA级及以上法人单位的正式在编员工；（4）具有专业技术执业资格，在本地执业时间两年以上，收入水平较高的律师、注册会计师、注册资产评估师等。2、同意首付款通过我行支付给开发商（定金除外）。3、农业银行要求的其他条件。2.5.贷款发放规定2.5.1.各类直客式贷款原则上应在办妥抵押预登记之后发放贷款。由于同业竞争需要，确需在抵押预登记之前发放贷款的，应至少办妥销售备案登记并落实阶段性担保，且须在贷款发放之后的合理期间内办妥抵押预登记。在办妥抵押预登记之后发放贷款的，可不再要求借款人提供其他担保措施；直客式贷款的阶段性担保可至办妥抵押预登记之日止。2.5.2.对于借款人能够以自筹资金

9、全额付款的，贷款审批后可先向其出具直客式个人住房贷款放款承诺书，承诺在完成抵押预登记手续之后，将贷款划入借款人指定账户。2.5.3.经营行必须建立完备的直客式贷款抵押预登记及抵押登记管理方案。经营行直接办理抵押预登记及抵押登记手续的，应配备足够数量的客户经理。3.操作流程3.1. 有协议的优质楼盘型直客式贷款操作流程3.1.1.楼盘资料收集。经营行须收集以下资料：1、开发商法人营业执照；2、开发商贷款卡；3、开发商企业章程；4、开发商法人代表身份证件或授权人身份证件复印件；5、项目“五证”（对暂未取得销预售许可证的，可将其作为准入审批的限制性条件）；6、按揭楼盘工程形象进度影像资料；7、尽可能

10、收集包括但不限于售楼书、媒体宣传资料、户型图、公示的价格表等能够反映楼盘情况的资料；8、农业银行规定的其他资料。如果我行内部文件已经确认开发商符合第2.4.1.条（一）、（二）、（三）项规定条件的，可不收集1-4项资料。资料收集可通过开发商、工商管理部门、房地产管理部门、售楼现场以及其他合法、公开渠道进行。3.1.2.楼盘调查调查人员重点调查以下内容：（1）项目建设手续是否合法，包括项目“五证”内容是否相互一致;（2）楼盘基本情况及施工进度。主要包括楼盘的地理位置、周边环境、占地面积、建筑面积、主要户型结构、楼座数量、户数分布、容积率、绿化率、施工进度、后期物业管理安排等;（3）楼盘市场前景及

11、销售价格合理性。调查楼盘的市场定位和销售情况，判断是否适销对路，通过与周边同类、同档次楼盘的比较分析，判断项目销售价格是否合理。对价格明显高于周边同类、同档次楼盘的，应深入调查原因并在调查报告中特别说明；对没有合理原因价格过高的楼盘，调查人员应在调查报告中特别说明，并出具不予合作、慎重合作或降低最高贷款成数等调查意见。调查人员撰写以上述调查内容为主的调查报告，并在中国农业银行按揭楼盘准入内部运作(批准)表上签署调查意见，就是否同意直客式按揭合作、项目按揭贷款是否需要总额控制、单笔贷款主要要素（贷款期限、成数、利率、还款方式、担保方式）等方面提出意见，并由调查部门负责人签字。3.1.3.楼盘审查

12、、审批审查人员重点审查以下内容：（1）楼盘资料是否完整；（2）楼盘建设手续是否齐备、合法、统一；（3）楼盘是否符合有协议的优质楼盘直客式贷款准入条件；（4）楼盘销售价格是否合理。审查人员在中国农业银行按揭楼盘准入内部运作（批准）表上签署审查意见，就是否同意按揭合作、按揭楼盘是否进行贷款总额控制、单笔贷款主要要素（贷款期限、成数、利率、还款方式、担保方式）、及限制性条款等方面提出意见，并由审查部门负责人签字后移交有权审批人。有权审批人根据调查、审查意见和所提交的相关资料，在中国农业银行按揭楼盘准入内部运作（批准）表上签署审批意见。3.1.4.签订合作协议。经审批同意后，经营行与开发商签订直客式个

13、人住房贷款合作协议，并在CMS登记合作商及合作项目信息，合作项目名称为“××有协议楼盘型直贷”。3.1.5.有协议的优质楼盘直客式贷款单笔贷款操作流程：（1）借款人除按照传统一手住房贷款要求提交贷款申请资料外，还需提交直客式个人住房贷款还款承诺书及贷款担保有关资料（在抵押预登记后发放贷款的可不提供阶段性担保资料）。（2）单笔贷款的调查、审查、审批按照传统一手住房贷款流程进行。（3）贷款审批通过的，经营行与借款人面签个人购房担保借款合同，并由借款人签署委托经营行办理房地产抵押预登记及正式抵押登记等内容的直客式个人住房贷款授权委托书，该委托书如需公证，必须经过公证，委托书有效期

14、至直客式贷款到期日止。（4）借款人预交办理住房产权、抵押预登记和正式抵押预记的相关税费，原则上由经营行在贷款发放前代收，但经营行与借款人或开发商另有约定且风险可控的除外。（5）办理抵押预登记手续。确需在抵押预登记之前办理发放贷款的，要查证销售备案信息或采取其他合理措施确认交易真实性，落实阶段性担保手续，并在贷款发放后合理期间内及时办妥抵押预登记。（6）贷款资金按照借款人授权直接划入开发商售房款专户，经营行及时通知借款人，向开发商出具直客式个人住房贷款放款清单（一式四份），经营行在开发商签收并加盖公章后收回其中两份作为贷后管理依据。3.1.6. 有协议的优质楼盘直客式贷款贷后管理：（1）经营行客

15、户部门应按楼盘设立直客式个人住房贷款产权及抵押登记办理进度控制表，明确专人对有关项目初始登记、转移登记及抵押登记办理情况进行定期跟踪。（2）跟踪合作项目房地产权利证书办理情况。经营行应督促开发商及时办理转移登记，并及时收取已发放贷款借款人的房地产权利证书原件，经营行持借款人出具的授权委托书办理抵押登记手续。（3）贷后管理其他事项按照总行个人住房贷款贷后管理及档案管理有关规定执行。3.2. 优质法人客户团购型直客式贷款操作流程3.2.1 调查部门应负责收集以下资料：（1）法人客户的营业执照、贷款卡、法定代表人的身份证件，在我行的信用等级评定为AAA级及以上的证明文件，以及经董事会或股东大会审议通

16、过的法人客户承担担保责任的书面承诺；（2）法人客户组织住房团购的具体方案，包括但不限于与开发商签订的具有明确购房内容的意向书或协议书、每位员工的具体购房意向及资金筹措方案等；（3）开发商营业执照、贷款卡、法定代表人身份证件；（4）拟团购楼盘的“五证”、楼盘销售资料（包括售楼书、折页、户型图、价格表等能够反映楼盘情况的资料）、工程形象进度影像资料；（5）团购员工的身份证明、工作证明及收入证明书；（6）农业银行要求的其他资料。3.2.2. 优质法人客户型直客式贷款应参照有协议的优质楼盘型直客式贷款按揭楼盘准入流程进行按揭楼盘准入和团购法人客户准入，并参照有协议的优质楼盘型直客式贷款单笔贷款操作流程

17、办理单笔贷款。但在CMS登记合作商及合作项目信息时，合作项目名称为“××团购型直贷”。3.3. 优质个人客户型直客式贷款操作流程3.3.1.借款人申请借款人按传统流程规定提供资料，其中未签订正式合同的先提供拟购一手住房的临时合约、定金收据或其它购房证明材料，除此之外还需提供工作证明、资格证书、单位聘书或其它能证明其工作单位、职务和工作年限的证明。3.3.2.经营行调查人员应搜集以下楼盘资料：（1）按揭楼盘“五证”；（2）楼盘销售资料，包括售楼书、折页、户型图、价格表等能够反映楼盘情况的资料；（3）工程形象进度影像资料；（4）农业银行要求的其它资料。3.3.3.优质个人客户型

18、直客式贷款按揭楼盘调查、审查、审批的主要内容，参照有协议的优质楼盘直客式贷款按揭楼盘准入流程有关规定办理，但可适当简化内容，在CMS登记合作商及合作项目信息时，合作项目名称为“××个人客户型直贷”；对单笔借款，除按传统个人住房贷款有关规定进行调查、审查、审批之外，还应重点调查、审查借款人工作单位、收入情况、执业资格、职务等是否符合优质个人客户型直客式贷款借款人的条件。3.3.4.在贷款发放前经营行应完成以下工作：（1）确认借款人与发展商签订正式购房合同，通过我行支付购房首付款（定金可除外）。（2）向借款人收集完成备案登记的购房合同原件、首付款发票或收据。3.3.5. 优质个

19、人客户型直客式贷款的贷后管理参照无协议的优质楼盘型直客式贷款贷后管理有关规定。3.4. 贷款担保3.4.1. 借款人以所购住房之外的其他住房设定抵押的，在办妥所购住房的销售备案登记和抵押物的抵押登记手续之后，即可发放贷款并以借款人名义直接划入开发商收款账户。贷款金额须符合中国农业银行个人住房贷款管理办法的一般性规定，且最高不得超过抵押物评估价格的70。3.4.2. 阶段性担保可采用抵押、质押或保证担保方式。3.4.2.1. 阶段性保证担保原则上按照以下规定：（一）信用担保机构担保和信用担保机构之外的法人担保的，按照省行担保管理办法和担保实施细则执行。（二）自然人保证担保的：1、保证人为以下几类

20、人员之一：（1）政府机关及财政出资支持的行政事业单位、三级甲等医院、公立重点学校、金融机构等单位职业稳定、收入水平较高的正式在编员工；（2）电力、邮电、通讯、交通等行业中处于行业领先地位或垄断地位企业的正式在编员工；（3）我行资信等级AAA级及以上法人单位的正式在编员工；（4）具有专业技术执业资格，在本地执业时间在两年以上，收入水平较高的律师、注册会计师、注册资产评估师等；（5）具有本地户籍，且在本地经营两年以上、个人资产及收入来源丰厚的私营企业主、个体工商户等；2、经我行内部评级，保证人资信等级在AA+级及以上；3、不存在过度担保、相互担保、连环担保、链状担保等加大信贷风险的情况。4、担保能

21、力最大担保额度=2*保证人年纯收入或家庭年平均收入（二者取较低值）-年生活保障支出-年自身债务性支出对农业银行的担保额度=最大担保额度-已为他人提供的各类担保余额=2*保证人年纯收入或家庭年平均收入（二者取较低值）-年生活保障支出-年自身债务性支出- 已为他人提供的各类担保余额或者对农业银行的担保额度=净资产-已为他人提供的各类担保余额。4、风险提示4.1.风险点直客式贷款除具有一般住房贷款的风险点外，由于开发商不承担阶段性担保，直客式贷款还有以下风险点：（1）存在开发商抽逃资金、按揭楼盘烂尾风险；（2）存在借款人在期房阶段违约，银行无法及时处置抵押物风险；（3）存在办妥抵押预登记之前，借款人未经银行同意即解除商品房买